某地区项目管理及市场调研管理知识分析报告7571.docx

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1、 北京市高高层住宅宅沿街底底商市场场调研分分析报告告目录第一部分分引言33第二部分分项目产产品分析析3一、合立立方3(一)项项目概况况3(二)合合立方街街产品分分析4(三)项项目产品品分析小小结8二、沿海海赛洛城城9(一)项项目概况况9(二)赛赛洛有条斜斜街产品品分析110(三)项项目产品品分析小小结122三、中海海紫御公公馆一三三(一)项项目概况况一三(二)项项目底商商产品分分析144(三)项项目产品品分析小小结166四、新景景家园117(一)项项目概况况17(二)项项目底商商产品分分析一八八(三)项项目产品品分析小小结200五、铂晶晶豪庭221(一)项项目概况况21(二)项项目底商商产品分

2、分析222(三)项项目产品品分析小小结244六、京投投快线阳光花花园244(一)项项目概况况24(二)项项目底商商产品分分析255(三)项项目产品品分析小小结288七、华纺纺易城229(一)项项目概况况29(二)华华纺易街街产品分分析299(三)项项目产品品分析小小结311第三部分分项目总总结分析析32一、项目目分析总总结322二、底商商产品开开发、营营销建议议32(一)产产品开发发32(二)产产品营销销33第一部分分引言所谓底商商，是指指住宅的的第一层层、第二二层。一一般住宅宅特别是是高层住住宅的一一层、二二层销售售都较为为困难，其其价位相相对其他他层位也也较低，开开发商通通过转向向做底商商

3、，价格格可以卖卖得更好好，同时时小区的的商业配配套也得得以解决决。近两年，随随着国家家及地方房地地产调控控政策的的频频出出台，各各城市（北京等一线城市为主）住宅类产品市场进入寒冬期，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商业投资上来。尤其是底商类产品投资风险小，面积只占据社区很小部分比例，拥有稳定的客源，竞争也不十分激烈；且投资回报率相对住宅类产品也具有一定优势。然而并不不是任何何项目都都适合开开发底商商或者说说并不是是每个项项目的底底商都具具备很高高的投资资价值，关关于底商商产品的的开发、营营销也是是一门很很深的学学问。第二部分分项目产产品分析析一、 合立方(一) 项目概况况1. 项目综述述合立方位

4、位于昌平平区东小小口镇，中中滩村大大街与立立水桥西西路交叉叉口处，地地铁5号号线与一一三号线线换乘站站立水水桥站向向北3000米。55号线贯贯通南北北，一三三号线连连接东西西，更有有40条条公交线线路形成成网状交交通，实实为奥北北交通中中枢。项目对外外共推出出3栋楼楼盘，其其中两栋栋50年年产权lloftt公寓产产品、一一栋700年产权权住宅类类平层产产品另有有部分440年产产权临街街底商。2. 项目规划划设计（1） 建筑风格格合立方采采用现代代主义建建筑风格格，立面面凝练、简简约，室室内布局局在有限限的面积积内设计计出多功功能复合合空间,满足生生活多方方位需求求。（2） 建筑结构构形式项目上

5、层层住宅采采用框架架-剪力力墙结构构，一层层底商及及地下车车库为框框架结构构。（3） 停车解决决方案、车车位配比比项目车位位共计2200余余个（地地上800个，地地下约1140个个），统统一由物物业对业业主出租租，项目目前期住住宅公寓寓产品已已于3月月底完成成入住，车车位预计计6月份份开始出出租，车车位配比比约为11:0.4.3. 营销状况况合立方自自20009年初初入市以以来，因因其优越越的地理理位置以以及巧妙妙的产品品设计备备受广大大客户的的青睐，两两期产品品均在短短期内全全部售罄罄，并树立了了良好的的市场信信誉与群群众口碑碑。20111年初项项目乘胜胜追击，推推出临街街底商类类产品合立立

6、方街，吸引众众多客户户慕名而而来，销销售依然然火爆。(二) 合立方街街产品分分析1. 产品概况况（1） 区域商业业环境合立方街街为合立立方项目目底商，紧紧邻立水水桥地铁铁5号线线/城铁铁一三号号线双轨轨交汇处处，便捷捷的交通通、庞大大的流动动人群使使得财富富价值极极速提升升。紧邻奥北北最大的的shooppiingmmalll龙德德广场，北方明珠、万意商品市场、地下商街等，一起构筑了奥北区域最为成熟的商业圈。此外，项目周边环伺着大量成熟稳定的居住社区，汇聚了大批具有高消费能力的白领、都会人士及城市新贵，形成稳定长久的消费人群。为商业经营、投资带来了极大的保障。（2） 基本经济济技术指指标社区名称

7、称 合立方街街开发商北京新城城时代房房地产开开发有限限公司位置 地铁一三三号线与与5号线线换乘站站立水桥桥站西北北3000米处 建筑面积积（平米米） 4、55#楼一一层部分分共计227000平米目前售价价（元/平米） 均价5550000 单套面积积范围（平平米） 1120-3000 零售售（144套）层高（米米） 6进深（米米） 10-20 装修标准准毛坯有无退、错错、漏设设计无上市时间间20111年初销售情况况已售出880%合立方街街主要为为合立方方4、55#楼一一层底商商产品，总总建筑面面积27700平平米。共共14套套产品，户户型面积积为1220-3300平平米，层层高6米米，使用用率高

8、达达90%，按lloftt产品出出售，均均价5550000元/平平米，目目前已完完成800%的产产品去化化。（3） 产品条件件临街外外向型商商业，位位于龙德德广场商商业圈，在在龙德广广场和家家乐福等等商业配配套的带带动下，形形成超过过1000万的固固定时尚尚消费人人群，对对其商业业有一定定的带动动作用，发发展潜力力巨大。 产品总总建筑面面积27700平平米，体体量小，去去化压力力较小。层高统统一6米米，实际际使用层层高5.5米以以上，成成功具备备自建LLOFTT商业空空间的先先决条件件，1220-3300的方正正户型平平层达到到90%以上的的较高得得房率，赋赋予了更更多的空空间资源源。框架结构

9、构，进深深10-20米米（一五米米-200米居多多），柱柱距控制制在6-8米，大大大提高高可利用用空间，充充分满足足客户各各种需求求。 产品内内部商业业供水、供供电，多多数商铺铺通燃气气并配有有排污管管道等设设计，具具备餐饮饮条件，独独特的业业态优势势，也会会带来丰丰厚的经经济效应应。展示面面设计：产品按按lofft产品品出售，展展示面双双层设计计，并设设有店招招位置、雨雨搭、塑塑钢门窗窗以及壁壁挂式店店招位置置，充分分满足客客户对于于展示面面的多种种需求。产品按按lofft出售售，均价价550000元/平米，单单套面积积1200-3000平米米，总价价偏高。部分分产品面临临较大销销售、回回款

10、压力力。（4） 项目定位位产品目标标客群为为立水桥桥商圈居居住、工工作人群群，多为为具有较高消费费能力的的白领、都都会人士士及城市市新贵，因因此项目目定位为为中低端时尚消消费稀缺缺商铺。2. 开发模式式（1） 开发模式式由北京思思源房地地产经纪纪有限公公司独家家代理，统统一向市市场出售售。（2） 业态定位位可从事包包括中式式餐饮在在内的各各种时尚尚消费业业态。（3） 经营现状状自20111年初初入市以以来，受受到中小小型投资资者的普普遍关注注，目前前出售率率已达800%。3. 合立方街街实景(三) 项目产品品分析小小结合立方作作为区域域代表性性楼盘，在在前期住住宅公寓寓类产品品销售火火爆的情情

11、况下，底商产品同样大受欢迎。 1. 产品优势势（1） 前期产品品的销售售火爆为为底商产产品的销销售积累累了充足足的人气气与市场场口碑；（2） 根据区域域商业环环境以及及主要消消费人群群合理定定位；（3） 体量小，减减小去化化压力；（4） 产品按lloftt产品出出售，实实际使用用层高可可达5.5米，展示面面双层临临街设计计，区域域商业氛氛围浓厚厚，拥有有固定消消费人群群；（5） 部分产品品满足中中式餐饮饮条件，弥弥补区域域餐饮底底商稀缺缺现状；（6） 上层住宅宅、下层层底商、地地下车库库建筑结结构灵活活转换，框架结构满足产品空间需求，使得底商产品具备创造灵动空间条件；（7） 注重店招招、雨搭搭

12、等细节节设计。2. 产品存在在问题户型面积积1200-3000平米米，均价价550000元元/平米米，总价价偏高，部分较大户型总价可达一五00万元，去化、回款面临明显压力，但是项目胜在体量小，所以此类问题并未造成太大困难。二、 沿海赛赛洛城(一) 项目概况况1. 项目综述述沿海赛洛洛城(丽丽江新城城)位于于朝阳区区CBDD区域东东四环外外，距CCBD核核心区域域约一三三00米米，位于于广渠路路与石门门东路交交汇十字字路口东东北角。沿海赛洛洛城(丽丽江新城城)具有有相对良良好的交交通体系系。四环环路、百百子湾路路与改造造后的广广渠路构构成了快快捷的交交通系统统，可以以方便地地进出市市中心或或远郊

13、区区县；改改造后的的石门东东路与规规划中的的建筑木木材厂西西路、东东郊仓库库一路、金金海湾花花苑中街街共同形形成社区区周边的的交通系系统，可可以从社社区快速速的进入入城市主主干路，很很好地与与城市融融为一体体。项目规划划体现了了大体量量、配套套完善、特特色明晰晰的产品品特质。其其产品形形态丰富富，有住住宅、酒酒店式公公寓及商商铺。2. 项目规划划设计（1） 建筑风格格欧式地中中海风情情结合现现代表现现手法，立立面简约约、凝练练。（2） 建筑结构构形式上层住宅宅框架-剪力墙墙结构，底底商及车车库为框框架结构构。（3） 停车解决决方案、车车位配比比停车位335177个，车车位配比比1.5:1，地地

14、上车位位统一由由物业出出租，租租金一五五0元/位*月月；地下下车位可可租可售售，租金金4000元/位位*月，售售价166万元/位。3. 营销状况况项目自220055年入市市，共推推出住宅宅公寓类类产品约约50000户，基本售罄并于2008年顺利入住。剩余产品及底商赛洛有条斜街目前正处于现房销售中。(二) 赛洛有有条斜街街产品分分析1. 产品概况况（1） 区域商业业环境赛洛有有条斜街街位于东东四环黄黄金位置置，总建建筑面积积11万万平方米米，南倚倚“第二长长安街”广渠路路，踞首首皇家粮粮仓旧址址，是京京城的风风水宝地地。周边汇集集了十多多个品质质楼盘，同同时距离离CBDD商圈、华华贸商圈圈都在1

15、10分钟钟的交通通半径内内。商业业氛围浓浓厚，消消费人群群众多。周边拥有有立体便便捷的交交通网线线，广渠渠路、东东四环、东东三环近近在咫尺尺，地铁铁1号线线、2号号线、77号线、110号线线环伺周周围，十十余条公公交线路路可通达达京城各各大核心心区域。交通便利，发展潜力较大。（2） 产品基本本经济技技术指标标社区名称称 赛洛有有条斜街街 开发商北京高盛盛房地产产开发有有限公司司位置 朝阳广渠渠东路333号建筑面积积（平米米） 11万平平米目前售价价（元/平米） 300000-4400000单套面积积范围（平平米） 60-220000层高（米米） 4-6进深（米米） 10-20 装修标准准毛坯有

16、无退、错错、漏设设计无上市时间间 20077年销售情况况少量剩余余现房销销售中赛洛有条条斜街即即沿海赛赛洛城底底商部分分，总建建筑面积积11万万平米，单单套面积积60-20000平米米，20007年年正式推推出，220088年转为为现房销销售，目目前售价价300000-400000元元/平米米。（3） 产品条件件分析成熟的的社区和和便捷的的交通为为赛洛有条斜斜街提供供了足够够的人流流量和需需求量，投投资回报报率较为为客观。周边汇汇集了十十多个品品质楼盘盘，同时时距离CCBD商商圈都在在10分分钟的交交通半径径内，可可以尽享享周围商商圈所带带来的繁繁华氛围围和顶级级设施。地铁11号线、地地铁7号

17、号线，十余条条公交线线路可通通达京城城各大核核心区域域，可辐辐射区域域一三00万城市市精英和和消费人人群，特特别是建建设中的的地铁77号线，百百子湾站站出站即即达项目目，商业业财富价价值直线线攀升。斜街设设计充分分体现欧欧式地中中海风情情，风格格独特，吸吸引大批批消费群群体。60-20000平米米灵动面面积，业业态选择择多元化化。体量大大，大户户型较多多，销售售、回款款压力较较大，拖拖延销售售周期。（4） 项目定位位地中海风风情品质质商业街街。2. 开发模式式（1） 开发模式式由北京伟伟业行房房地产经经纪有限限公司全全盘代理理对外销销售。（2） 业态定位位集餐饮、娱娱乐、金金融、教教育等各各种

18、商业业配套为为一体。（3） 经营状况况中小型户户型已达达到700%去化化率，由于体体量较大大，仍有有部分产产品尚未未售出，尤尤其是5500-20000平米米大户型型，总价价千万甚甚至上亿亿，延长长销售周周期。3. 赛洛有有条斜街街实景(三) 项目产品品分析小小结赛洛有条条斜街拥拥有黄金金地理位位置，交交通便利利，产品品空间灵灵动开阔阔加之风风格独特特的欧式式地中海海风情斜斜街设计计，受到到大批投投资客户户的青睐睐。60-220000平米面面积范围围，业态多多元化，成成功完成成70%产品去去化；由由于体量量较大，且且部分5500平平米以上上户型总总价过高高，影响响销售进进度。三、 中海紫御御公馆

19、(一) 项目概况况1. 项目综述述中海紫御御公馆，中中海地产产20008年度度力作，坐坐落陶然然桥东南南侧，紧紧邻南二二环，总总占地面面积111万平米米，项目目包括住住宅、底底商及高高档写字字楼，总总建筑面面积近440万平平米。20100年年底底，项目目完成入入住办理理，剩余余少量房房源及底底商均转转为现房房销售。2. 项目规划划设计（1） 建筑风格格欧式建筑筑风格结结合现代代表现手手法，细细节匀称称丰富。（2） 建筑结构构形式上层住宅宅框架-剪力墙墙结构，底底商及地地下车库库为框架架结构。（3） 停车解决决方案、车车位配比比车位配比比1:11，地上上地下车车位统一一由物业业向业主主出租，地地

20、上车位位租金一一五0元元/个*月（含含管理费费），地地下车位位4000元/个个*月（含含管理费费）。3. 营销情况况中海紫御御公馆期期房住宅宅类产品品销售率率达900%，剩剩余产品品及底商商目前已已转为现现房销售售。(二) 项目底商商产品分分析1. 产品概况况（1） 区域商业业环境中海紫御御公馆紧紧邻南二二环，周周边商场场、餐饮饮娱乐场场所众多多，商业业氛围浓浓厚。社区本身身为汇聚聚较高消消费人士士的豪华华居住区区，如今今项目已已完成入入住，加加之周边边多为成成熟居住住社区，固固定消费费人群保保质保量量。周边公交交线路十十分发达达，地铁铁4号线线、5号号线、88号线、114号线线与公交交线路交

21、交相辉映映，构成成完备的的立体交交通网络络，为出出行提供供了优秀秀的便利利条件，附近云集了天坛、先农坛等著名文物古迹，同时附近还拥有大观园公园、陶然亭公园等拥有皇城特点的著名人文景区和自然景区，保证一定流动消费人群。（2） 产品基本本经济技技术指标标社区名称称 中海紫御御公馆 开发商北京中海海豪峰房房地产开开发有限限公司位置 崇文陶然然桥东南南角建筑面积积（平米米） 50000目前售价价（元/平米） 均价6000000单套面积积范围（平平米） 单层1110-2800 零售售层高（米米） 7（双层层设计）柱距（米米） 6装修标准准精装修有无退、错错、漏设设计无上市时间间 预计20011年年下半年

22、年销售情况况尚未开售售中海紫御御公馆底底商产品品约50000平平米，预预计于今今年下半半年入市市，looft双双层设计计，单层层1100-2880平米米，目前前报价均均价6000000元/平平米。（3） 产品条件件分析临街外外向型商商业，拥拥有本社社区及周周边固定定时尚消消费人群群，景观观保证部部分流动动人群，对对其商业业有一定定的带动动作用。产品双双层设计计，整体体层高高高达7米（一层层4.22米，二二层2.8米），框架结结构设计计，110-2800的方正正户型达达到900%以上上的较高高得房率率，赋予予了更多多的空间间资源。展示面设计：展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、塑钢门窗。但产品

23、距主干道部分有绿化隔开，且部分户型由于欧式建筑风格有一拱形门设计，对展示面形成一定遮挡。产品尚尚未开始始销售，但但总价偏偏高，去去化、回回款压力力较大。（4） 项目定位位中高端时时尚消费费商街。2. 开发模式式（1） 开发模式式由开发商商北京中中海豪峰峰房地产产开发有有限公司司自行销销售。（2） 业态定位位包括中式式餐饮在在内的中中端时尚尚消费业业态。（3） 经营状况况尚未开售售，但由由于其优优越的地地理位置置及产品品设计已已吸引大大批客户户关注。3. 底商产品品实景产品外部部实景内部一、二二层设计计(三) 项目产品品分析小小结中海紫御御公馆底底商产品品地理位位置优越越，交通通便利，固固定消费

24、费及流动动人群众众多，且且其产品品本身内内部高达达7米的二二层灵动动空间设设计使得得项目产产品具备备了很高高的市场场价值。但其展示示面由于于绿化设设计及欧欧式建筑筑风格影影响受遮遮挡较为为明显，再加上大户型高总价，可能会对其销售造成些许困扰。四、 新景家园园(一) 项目概况况1. 项目综述述新景家园园位于崇文文磁器口口路口东东北角，北京崇崇文新世世界房地地产发展展有限公公司开发发建设，规规划建筑筑面积776万平平方米，作作为总建建筑规模模2500万平方方米的新新世界规规划区的的一部分分，新景景家园被被建成新新型、现现代、高高品质的的大众的的居家之之所。项目商品品房20005年开始入入市，220

25、099年全部部完成入入住(包包括底商商产品)，底商产产品发展展较为成成熟，已已形成底底商一条条街。2. 项目规划划设计（1） 建筑风格格新景家园园采用现现代主义义建筑风风格，立立面凝练练、简约约，（2） 建筑结构构形式上层住宅宅框架-剪力墙墙结构，底底商及车车库框架架结构。（3） 停车解决决方案、车车位配比比车位配比比1:11，统一一由物业业对业主主出租，地地上车位位一五00元/个个*月，地地下车位位4500元/个个*月。3. 营销情况况产品出售售，出租租率均达达1000%，并并顺利完完成入住住工作办办理。(二) 项目底商商产品分分析1. 产品概况况（1） 区域商业业环境新景家园园位于崇崇文门

26、磁磁器口东东北角，二二环以内内，紧邻邻北京站站、崇文文门、磁磁器口地地铁站，另有多条公交干线，交通便利，地理位置极为优越。北京新世世界商场场、国瑞瑞城、金金伦大厦厦、崇文文门菜市市场举目目可及；东单银银街、王王府井、西西单、建建国们商商业区驱驱车几分分钟即到到；新侨侨饭店、金金朗大酒酒店、新新世界万万怡酒店店、崇文文门饭店店、北京京饭店、国国际饭店店皆在新新景家园园2公里里辐射圈圈内；商商业氛围围浓厚。作为区域域内集中中性稀缺缺底商产产品，与与崇文门门各大商商城相辅辅相成，发发展潜力力巨大。（2） 产品基本本经济技技术指标标社区名称称 新景家园园 开发商北京崇文文新世界界房地产产发展有有限公司

27、司位置 崇文磁器器口路口口东北角角建筑面积积（平米米） 50000目前售价价（元/平米） 均价8000000-10000000单套面积积范围（平平米） 20-1100为为主层高（米米） 3.1柱距（米米） 4-6装修标准准毛坯有无退、错错、漏设设计无上市时间间 20088年销售情况况已售罄新景家园园底商产产品约550000平米，主主要以220-1100平平米小户户型为主主，20008年年入市，目目前已售售罄，二二手房报报价8000000-10000000元/平平米。（3） 产品条件件分析 地理位置置极为优优越，周周边大型型商业咫咫尺可见见，作为底底商类产产品与之之相辅相相成，使使得本项项目产品

28、品投资价价值大为为提升； 准确定位位为稀缺缺性配套套商业； 户型面积积20-1000平米为为主，另另外搭配配部分较较大户型型，既能能满足大大范围小小型配套套烟酒行行、精品品服饰店店、花店店、小吃吃店等低低总价需需求，又又能解决决小范围围较大型型配套银银行、邮邮局、美美容美发发、宾馆馆等业态态补充，竞争优势明显。 新景家园园底商产产品采用用框架结结构，内内部空间间开阔，得得房率高高达900%。 总价偏高高。（4） 项目定位位精品生活活配套商商业街。2. 开发模式式（1） 开发模式式统一对市市场销售售。（2） 业态定位位衣食住行行生活配配套。（3） 经营状况况目前产品品已全部部售罄，除除几套二二手

29、房销销售外，其其余全部部商铺正正常营业业。4. 底商产品品实景(三) 项目产品品分析小小结新景家园园就产品品本身而而言能够够卖到8800000-11000000元元/平米米确实有有些夸张张，但优优越的地地理位置置，周边边商业的的带动决决定了它它的价格格水平，项目初期对产品的准确定位也决定了此时商业街的繁荣。五、 铂晶豪庭庭(一) 项目概况况1. 项目综述述铂晶豪庭庭是由上上海安盛盛集团公公司投资资，北京京安盛华华泰房地地产开发发有限公公司开发发的，位位于北京京最大的的交通枢枢纽东直直门外新新中街，项项目总共共一栋楼楼，兼顾顾住宅、办办公、商商业及地地下车库库。地上111层，地地下1层层，占地地

30、22888.661平方方米，规规划建筑筑面积一一五5007.88平方米米，容积积率6.6，住住宅有88种户型型，建筑筑面积从从85平平米到一一八0平平米不等等，精装装修交房房。20100年9月月集中入入市，目目前住宅宅公寓类类产品成成交600%，底底商一八八套，已已成交一一五套，销销售率883%。2. 项目规划划设计（1） 建筑风格格楼盘外立立面以玻玻璃幕墙墙为主，采采用现代代简约建建筑风格格的，银银灰色的的设计更更显大气气且不失失时尚。（2） 建筑结构构形式上层住宅宅框架-剪力墙墙结构，底底商及地地下车库库框架结结构。（3） 停车解决决方案、车车位配比比地下车位位17个个，统一一对市场场销售

31、，成成交均价价70000元/平米，大大约277万/位位。车位位配比11:0.2。3. 营销情况况20100年9月月底所有有产品集集中开盘盘销售，底底商产品品销售情情况最好好，其余余产品成成交率均均超过550%。(二) 项目底商商产品分分析1. 产品概况况（1） 区域商业业环境铂晶豪庭庭位于北北京最大大的交通通枢纽东东直门外外新中街街，本项项目既共共享东直直门商圈圈成熟配配套，又又尽享东东直门优优越环境境，距东东直门地地铁口和和机场快快轨步行行只要55分钟。这这里有成成熟的涉涉外商圈圈和国际际化商业业氛围，还还有齐备备的生活活配套设设施。（2） 产品基本本经济技技术指标标社区名称称 铂晶豪庭庭

32、开发商北京安盛盛华泰房房地产开开发有限限公司位置 东城东直直门外新新中街11号住宅宅楼 建筑面积积（平米米） 7000目前售价价（元/平米） 成交均价价700000 单套面积积范围（平平米） 一五-660为主主层高（米米） 3柱距（米米） 44-5装修标准准精装修有无退、错错、漏设设计错层，门门头突出出上市时间间 20100年销售情况况基本售罄罄（3） 产品条件件分析 地段优势势明显，交交通便利利； 框架结构构，空间间开阔得得房率高高； 区域水平平带动高高单价，一一五-660平米米精品户户型，控控制总价价； 区域消费费人群保保质保量量。（4） 项目定位位区域稀缺缺精品旺旺铺。2. 开发模式式（

33、1） 开发模式式开发商北北京安盛盛华泰房房地产开开发有限限公司自自行销售售。（2） 业态定位位生活用品品等小型型精品商商铺。（3） 经营状况况备受对地地段要求求严格的的中小型型投资者者欢迎，已已成交883%。3. 底商产品品实景(三) 项目产品品分析小小结项目拥有有优越的的地段优优势及便便利的交交通条件件，进而而保证了了消费人人群的质质与量，考虑到区域同种产品的价格水平对投资者的购买压力，项目主推精品小户型以此控制总价，收到很好效果。六、 京投快线线阳光花花园(一) 项目概况况1. 项目综述述京投快线线阳光花花园位于于丰台区区大红门门西路226号，介介于南三三环至南南四环之之间核心心地段，是京

34、投银泰股份有限公司悉心打造的优质轨道物业产品系列，总规划有7栋住宅楼，临街部分设有底商产品，另外有8万平米大型商业购物中心。京投快线线阳光花花园的业业主率先先享有地地铁大堂堂与生活活社区零零距离直直接连通通的过人人优势。业业主从地地铁闸机机出口，可可直接进进入商业业地下二二层，穿穿过1000余米米的商业业通道之之后，即即可到达达住宅部部分的地地下2层层。无需需经过任任何地面面通道，瞬瞬间返抵抵家门。换换言之，居居住者随随时都可可乘坐地地铁到达达北京市市的四面面八方，无无惧风吹吹雨打，瞬瞬间通达达全城。2. 项目规划划设计（1） 建筑风格格现代主义义风格，立立面简约约、凝练练。（2） 建筑结构构

35、形式上层住宅宅框架-剪力墙墙结构，底底商及地地下车库库为框架架结构。（3） 停车解决决方案、车车位配比比车位共6627个个，地上上车位2250个个，由物物业向业业主出租租，其中中底商前前面车位位预留出出租给底底商业主主，租金金一五00元/位位*月；地下车车位4777个，可可售可租租，租金金4500元/位位*月，售售价166-222万元/位。3. 营销情况况项目自220099年入市市，凭借借良好的的地段位位置、产产品质量量及地铁铁无缝连连接的独独特便捷捷设计得得到客户户的普遍遍青睐，1176套住宅产品短短半年全部售罄并于2011年3月31日顺利入住。8万平米独栋商业也成功出租给银泰百货。底商产品

36、近期推出，目前正处于客户积累时期。(二) 项目底商商产品分分析1. 产品概况况（1） 区域商业业环境京投快线线阳光花花园位于于丰台区区大红门门西路226号，介介于南三三环至南南四环之之间核心心地段。坐坐拥北京京地铁110号线线角门东东站交通通枢纽，与与地铁十十号线无无缝连接接（角门门东站），与与四号线线角门西西站的距距离约110000米。220122年地铁铁十号线线二期全全线贯通通，届时时从京投投快线阳阳光花园园经地铁铁前往CCBD、金金融街、西西单、王王府井等等城内主主要商圈圈只需220分钟钟。区域周边边多为居居住社区区且商业业产品较较少，项项目底商商产品与与独栋银银泰购物物中心共共同营造造

37、区域小小型商圈圈，消费费人群充充足，发发展潜力力较大。（2） 产品基本本经济技技术指标标社区名称称 京投快线线阳光花花园 开发商北京京投投置地房房地产有有限公司司位置 丰台大红红门西路路26号号建筑面积积（平米米） 60000目前售价价（元/平米） 均价4000000 单套面积积范围（平平米） 100-4000（双层层面积）层高（米米） 8柱距（米米） 6-8装修标准准毛坯，公公共部分分精装修修有无退、错错、漏设设计无上市时间间 20111年销售情况况客户积累累京投快线线阳光花花园底商商产品预预计20011年年下半年年推出，由由于层高高高达88米，因因此按双双层面积积出售，单单套1000-44

38、00平平米，均均价4000000元/平平米。（3） 产品条件件分析 项目住宅宅类产品品的成功功营销，为为后期产产品储备备累大量量潜在客客户； 地段位置置具有明明显优势势，交通通便利，尤尤其是独独特地铁铁无缝连连接设计计受到众众多客户户欢迎； 社区内部部业主已已顺利入入住且周周边居住住社区众众多，固固定消费费人群及及交通带带动流动动人群较较多； 底商产品品稀缺，投投资价值值明显，本本社区88万平米米集中商商业营造造区域商商业氛围围，并带带动底商商产品发发展； 户型规整整开阔，层层高8米米，高利利用率； 底商前面面车位预预留出租租给底商商业主； 按双层面面积出售售，总价价偏高。（4） 项目定位位配

39、套型品品质商业业街。2. 开发模式式（1） 开发模式式开发商北北京京投投置地房房地产有有限公司司。（2） 业态定位位中低端配配套型业业态为主主。（3） 经营状况况目前处于于客户积积累时期期，购买买意向客客户众多多，其中中内部客客户占有有较高比比例。预预计将会会重塑前前期产品品销售辉辉煌。3. 底商产品品实景(三) 项目产品品分析小小结京投快线线阳光花花园根据据目前客客户对位位置交通通的高度度要求成成功完成成地铁无无缝连接接的设计计，并因因此顺利利与银泰泰百货合合作，88万平米米集中商商业充分分营造区区域商业业氛围。在此基础础上，项项目推出出高使用用率区域域稀缺底底商产品品，就目目前客户户积累情

40、情况而言言，势必必又将引引发一场场销售热热潮。 七、 华纺易城城(一) 项目概况况1. 项目综述述华纺易城城地处泛泛CBDD地区，朝朝阳北路路与青年年路的交交汇处，占占地255万平方方米，总总建筑面面积约550万平平方米。是是特别针针对东部部白领阶阶层推出出的舒适适型住宅宅项目。项目自220033-20008年年共推出出住宅类类产品约约39000户，除除少量产产品转为为现房销销售外其其余部分分已基本本售罄。220100年下半半年，华华纺易城城分南铺铺、北铺铺两批推推出底商商类产品品。2. 项目规划划设计（1） 建筑风格格建筑风格格适应了了全新一一代的价价值取向向，设计计为现代代、简约约的实用用

41、主义风风格。（2） 建筑结构构形式上层住宅宅为框架架-剪力力墙结构构，底商商及车库库为框架架结构。（3） 停车解决决方案、车车位配比比车位配比比1:00.3，统统一向业业主出租租，地上上车位租租金一五五0元/个*月月，地下下车位租租金4220元/个*月月。(二) 华纺易街街产品分分析1. 产品概况况（1） 区域商业业环境华纺易街街地处朝朝阳板块块核心位位置，是是华纺易易城的配配套商业业。华纺纺易街紧紧邻朝阳阳北路、姚姚家园路路、青年年路三大大城市主主干道路路，六里里屯北路路、青年年路西路路和6号号地铁线线即将开开通，六六条城市市路，66号地铁铁线以及及周边330多条条公交线线路，彻彻底打通通华

42、纺易易街每一一间商铺铺的七经经八脉。华纺易街街所在的的区域是是朝青板板块住宅宅密度最最大的核核心区，周周边的四四大社区区规模达达到2000万平平米以上上，居住住近100万人口口。近年年来华纺纺易城、罗罗马嘉园园、星河河湾、国国美第一一城、青青年汇、润润丰水尚尚、天鹅鹅湾等为为代表的的高品质质的楼盘盘在朝青青纷纷崛崛起，110000多万平平米的开开发规模模，聚集集了近百百万高素素质人口口，为商商业繁荣荣奠定了了基础。该区域二二手房基基本在33万/平平方米以以上，星星河湾甚甚至达到到每平米米5万以以上，已已经形成成了一个个高档消消费人群群居住的的大社区区。据统统计，这这个区域域的置业业者800%以

43、上上都在CCBD工工作，年年龄段在在30-45岁岁之间，正正值事业业和收入入的高峰峰期，具具有强大大的消费费能力和和强烈的的消费需需求。（2） 产品基本本技术指指标社区名称称 华纺易街街 位置 朝阳青年年路299号院223号楼楼 建筑面积积（平米米） 一五0000平平米目前售价价（元/平米） 均价3220000 单套面积积范围（平平米） 200-1000为主主层高（米米） 4.2柱距（米米） 3-55米装修标准准毛坯有无退、错错、漏设设计无上市时间间 20100年9月月销售情况况南侧商商铺已售售完，北北侧商铺铺近期开开盘华纺易街街总建筑筑面积为为一五0000平平米，一一三3套套商铺，其其中户型

44、型面积220-550，550-1100平平米产品品约占770%，另另有少量量2000-7000大户户型产品品。（3） 产品条件件分析 交通便利利，地理理位置优优越； 区域汇聚聚中高端端消费社社区，保保证消费费人群数数量质量量； 产品本身身采用框框架结构构，产品品内部空空间灵动动，得房房率高达达90%； 周边区域域多为新新社区，配配套商业业尚不完完善，项项目从实实际情况况出发，准准确定位位以底层层高小户户型为主主，价格格适中，充充分满足足中小型型配套商商业投资资客户的的需求。（4） 项目定位位中低端精精品配套套商铺。2. 开发模式式（1） 开发模式式20%产产品开发发商暂不不对外开开放，其其余产

45、品品统一由由北京汇汇博行房房地产经经纪有限限公司代代理对市市场推出出。（2） 业态定位位户型面积积范围广广泛，可可从事各各种配套套商业。（3） 经营状况况项目商业业分南铺铺、北铺铺两批推推出，首首批南侧侧产品销销售火爆爆已全部部售罄，剩剩余产品品预计近近期推出出。3. 华纺易街街实景(三) 项目产品品分析小小结项目位于于朝阳板板块核心心位置，交交通便利利，地理理位置优优越。周周边以近近年来新新发展的的中高端端社区为为主，居居住人口口众多，消消费水平平也较高高。作为为新社区区汇集区区域稀缺缺性底商商产品，项项目对产产品准确确定位，以满足区域配套商业产品为核心，另搭配少量大户型以备不时之需。且户型内部灵动开阔，得房率高。反响热烈，销售火爆。八、 中信城项目概况况第三部分分项目总结结分析一、 项目分析析总结作为北京京市典型型性底商产产品，以上项目目都取得得了较好好的销售售业绩与与市场口口碑。对对于它们们的成功功，我们们通过分分析可知知这主要要归结于于开发商商对购买者者需求细细