某房地产项目营销推广执行方案7852.docx

《某房地产项目营销推广执行方案7852.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产项目营销推广执行方案7852.docx（124页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、n 当前文档档修改密密码：8836228399谨呈：金金泰恒业业金泰丝丝路花城城二期营营销推广广执行案案易家方略略 20006年年7月9日目录第一部分分市场调调研分析析1、市场场调研方方式及内内容说明明2、咸阳阳房地产产市场现现状分析析3、世纪纪大道及及西安重重点楼盘盘对比分分析4、项目目二期市市场调研研5、项目目二期储储客及销销售人员员访谈6、市场场调研总总结分析析第二部分分项目定定位1、片区区分析定定位2、项目目SWOOT分析析3、二期期客户定定位4、项目目市场档档次定位位5、二期期案名定定位及诠诠释6、二期期价格定定位第三部分分营销策策略1、 项目营销销总思路路2、 三大因素素的营销销运

2、用3、 项目营销销思路构构成4、项目目阶段营营销计划划5、阶段段营销执执行计划划6、各阶阶段营销销推广目目的及方方式7、二期期入市策策略、价价格策略略及销控控策略第四部分分推广诉诉求1、二期期推广走走势图2、营销销推广媒媒介策略略3、项目目推广主主体7、推广广主题语语及应用用延展第五部分分：项目目推广费费用总表表第六部分分营销执执行附件件第一部分分市场调调研分析析一、 市场调研研方式及及内容说说明调研时间间：20006年年7月5日7月9日调研范围围：咸阳阳、西安安市调目的的：了解解两地市市场供求求关系，探探测二期期营销方方式市调内容容：两地地房产供供求关系系、两地地竞争项项目、项项目周边边地块

3、待待开发状状况调研方式式：调查查问卷、二二期储客客访谈、销销售置业业顾问座座谈会、政政府网络络数据采采集等调研人员员：陕西西易家方方略地产产顾问机机构市调调部经过为期期5天的调调研分析析，我们们从供求求关系方方面进行行了细致致的了解解，主要要含括居居民家庭庭收入、居民家庭结构、居民需房面积、居民置业计划等；并从市场竞争的角度，对世纪大道周边竞争项目进行了调研，并对周边待出让土地/待动工地块行进了分析研究。凭借客观求实的作风，本着对金泰恒业在咸阳的项目金泰丝路花城负责的态度，本着实事求事反映目标客户的需求状况，我们采用调查问卷、收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝

4、贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。调研报告告的顺利利完成，得得益于项项目销售售部、市市场部等等各协作作部门的的大力支持持和有力力配合，值值此表示示感谢！由于地地域差异异、市场场变化等等其它因因素，我我们在时时间特别别紧张、调调研课题题程序复复杂、调调研方法法科学特特殊、原原始数据据众多、工工作量繁繁重的困困难条件件下付出出了超负负荷的艰艰苦辛劳劳，确保保了具有有资料性性、技术术性、权权威性、高高水准的的研究成成果。但但是在整整个调研研过程中中，相对对于市场场抽样调调研的结结论也许许有一些些偏差，我我们将在在全过程程

5、中通过过动态调调整，实实现项目目品牌战战略实施施的健康康发展和和项目营营销的顺顺利进行行。二、咸阳阳房地产产市场现现状分析析20055-20006年是是咸阳房房地产市市场高速速发展的的一年，房房价一路路猛涨，特特别是我我们项目目一期的的拉动，使得得世纪大大道这一一版块价价房一路路高飙，最最高价达达到了330000元/平方米米，创造造了咸阳阳楼市的的新高。这这一增长长幅度之之大，使使得消费费者在购购买时产产生了更更多的疑疑虑。咸咸阳房价价高速增增长的原原因是多多方面的的，尽管管政府的的宏观调调控中“平抑房房价”也是一个个目标，但但不可否否认宏观观调控减减少了220044-220055年的市市场供

6、给给量，使使得市场场需求没没有最大大程度的的得到满满足。但但综观220055-220066年咸阳阳的房地地产市场场的格局局，中低低档楼盘盘的需求求量将继继续扩大大，高档档楼盘的的市场竞竞争将日日趋激烈烈。近期期的“国六条条”对楼市市产生了了极大的的影响，这这使得许许多原有有意向购购房的客客房又持持观望态态度。据我我方20006年年7月6日咸阳阳市调显显示，暂暂不考虑虑和计划划两年内内购房者者高达662%（如如图）故此，我我们可以以认为“国六条条”对购买买起了决决定性的的影响，最最为乐观观的看也也将影响响到相信信到20006年年底，因因此，咸咸阳的房房价增幅幅速度将将趋于平平缓，也也将是必必然的

7、趋趋势。咸阳市作作为西部部中心城城市-西安的的西延版版块，随随着全国国十大都都市商圈圈的逐步步明朗，大大西安商商圈将首首先吞并并咸阳这这一“宝地”，再因因西安作作为欧亚亚大陆桥桥的桥头头堡和内内陆中心心，其国国际化发发展使其其必须要要以城市市群和区区域经济济为依托托，并以以西安都都市圈和和关中经经济带为为主体，借借以黄河河中上游游地区。因因而加快快西安都都市圈核心心区的构构建，首首先在于于推进“西咸一一体化”速度。从城市运运营的战战略上看看，咸阳阳是泛西西安城市市西延的的第一站站将成为为西安市市的副中中心，其其对外吸吸引力和和幅射力力不容轻轻视，从从近年各各房地产产大户在在此的大大批量“圈地运

8、运动”也可以以看出，咸咸阳的地地产投资资和居住住环境日日益成熟熟，来咸咸阳投资资置业的的外地居居民会不不断增多多，这些些都为咸咸阳房地地产市场场带来新新的需求求，并将将不断扩扩大。如如图所示示：金泰丝丝路花城城一期购购房客户户来源表表从西安的的发展及及用地状状况分析析，决定定了西安安中心城城区及南南、西郊郊土地资资源非常常稀缺，而而造成了了大多数数的开发发商不得得不由城城市中心心向外围围周边地地区发展的的现状。近近年来，西西安的中中心区以以外的近近郊楼盘盘已作为为西安房房地产市市场的主主体部分分出现，而而其中大大部分分分布南郊郊和西郊郊两大板板块。220055-220066年此区区域住宅宅主流

9、价价格高达达36000元-40000元元/平方米米，这就就使得许许多身处处西安的的人不得得不把购购房的视视野放在在南边长长安以及及西面的的咸阳区区域了。长长安虽说说是近水水楼台，但但其可发发展空间间必定有有限，加加之适居居条件亦亦不是太太好，故故咸阳作作为适居居地也是是其必然然的趋势势。与20003年相相比较，咸咸阳普通通住宅有有大幅上上升，涨涨幅在8800元元-10000元/平方米米。综观观咸阳房房产现状状，不难难看出现现在咸阳阳房地产产市场是是以城区区和世纪纪大道区区为主要要龙头板板块，其其中沿世世纪大道道不乏咸咸阳顶级级豪宅、高高尚社区区、景观观名宅，这这些楼盘盘在规划划、景观观、户型型

10、、配套套、价格格等各方方面给咸咸阳房产产市场起起到极大大的拉升升作用，但但咸阳房房产市场场发展缓缓慢也严严重制约约了所有有片区的的整体发发展。三、项目目重点竞竞争楼盘盘调研竞争项目目图片均价户型面积积核心竞争争力平湖秋月月19400元/平米50-一一三7平平米苏杭风情情江南水景景园林佳境天城城21000元/平米90-2257平平米3D景观观碧水茗居居17000元/平米75-1110平平米成熟居住住社区重点竞争争楼盘个个案分析析：平湖秋月月：均价：119400元/平米主要客户户源：西西安400% ，咸咸阳600%客户特点点：教师师、公务务员、企企业职员员私营企企业主等等销售情况况：一期期四栋楼楼

11、已售880%主力户型型：二室室二厅一一卫、三三室二厅厅二卫户型面积积：500-一三三7平米米核心竞争力：苏杭风情的江南水景社区佳境天城城：核心竞争力：3D景观、小高层/高层项目特点：高层小高层为主，极力打造水岸边的上流名宅，主推3D景观社区，社区五大主题景观，绿化率达到40%，均价：2100元/平米户型面积：90-257平米主要客户群：西安、咸阳销售情况：40%左右碧水茗居居：核心竞争力：水景、小高层/高层项目特点：外立面比较单一，规模较小，打造水系景观，销售现状：一期多层已经销售完毕，二期为高层，已售40%左右户型面积：75-110平米多种户型均价：1700元/平米主要客户源：西安30%、咸

12、阳60%，部分陕北客户滨湖花园园：项目特点点：一期期多层，二二期商住住两用型型高层建建筑，项项目基本本没什么么配套主要客户户群：咸咸阳、西西安两地地均有市市场，咸咸阳客户户占主力力价格：116300元/平米户型：8801170平平米多种种户型销售情况况：一期期多层已已经销售完完毕，二二期高层层销售440%左左右核心竞争力：景观、业态组合四、项目目二期市市场调研研1、金泰泰丝路花花城目标标客户调调查表统统计（3600人）（1）年年龄结构构：年龄范围围25岁以以上25-330岁30-335岁35-440岁40-550岁50岁以以上人数105人人114人人78人39人一八人6人（2）、职职业组成成：

13、职业构架架工人职员个体户教师医生军人农民学生自由职业业者其它人数87人48人51人29人一三人5人26人54人28人19人（3）、选选择楼盘盘区域：区域范围围西安市咸阳市西咸共建建区人数54人231人人75人（4）、选选择社区区因素：影响因素素规模景观位置交通配套价格户型结构构人数27人一三5人人30人246人人60人330人人222人人（5）、喜喜欢的景景观风格格；景观风格格中国园林林风格欧式风格格中西合璧璧人数174人人75人111人人（6）、能能力之内内所喜欢欢的物业业类型：喜欢类型型多层小高层花园洋房房其它人数172人人126人人54人8人（7）、喜喜好的户户型需求求：户型类型型两室一

14、厅厅三室两厅厅四室及以以上其它人数90人240人人24人6人（8）、楼楼盘获知知渠道：获知渠道道华商报电视广告告房展会朋友介绍绍其它（户外/路过等等）人数98人117人人63人146人人32人（9）、可可接受的的生活半半径：半径范围围5-100分钟车车程半小时车车程1小时车车程两小时车车程人数96人228人人27人9人（10）、预预购房时时间；时间范围围半年之内内1年之内内两年之内内暂不考虑虑人数63人72人120人人105人人（11）、能能接受的的单价：单价范围围一五000-20000元元20000-22200元元22000-25000元25000元以上上人数174人人126人人54人6人（

15、12）、家家庭结构构：家庭结构构新婚夫妇妇三口之家家三代同堂堂其它人数一三2人人一五0人人48人39人（一三）、家家庭年收收入；收入范围围3万以下下3-5万万5-100万10万以以上其它人数162人人一五3人人27人3人一五人（14）、项项目知名名度；是否知道道本项目目知道不知道人数234人人126人人咸阳市调调分析：（1） 咸阳居民民收入普普遍偏底底，家庭庭年收入入基本在在3万左右右。（2） 需求面积积范围为为三室的的1200左右的的面积。（3） 对价格及及户型关关注率高高，可接接受单价价范围在在一五000-220000之间。（4） 项目的景景观意识识不断提提升。（5） 对世纪大大道附近近的

16、楼盘盘关注率率不是很很高。2、西安安热点（住住宅）楼楼盘主要要信息基本资料城区位置置东楼盘名称称广馨苑开发商西安德圣圣房地产产地址华清路与与幸福北北路交汇汇处建筑类别别多层、小小高层售楼处酒十路和和金欲南路十十什东3300米米起价一五400元/销售均价价16100元/结构砖混形式板楼建筑面积积500000总栋数一三类型普通住宅宅主力户型型89一一三6绿化率40%楼盘电话话8679950000建筑商商州总建建装修状况况毛坯配套学校市79中、实实验小学学、黄河河中学；银行中、建建、农、工工商；医医院骨科、电电力、西西京；交交通2300、48、20、7077、7099外墙高级彩色色涂料内墙混合沙浆浆

17、抹面门窗高级三防防门，塑塑钢外飘飘窗供电双回路供水市政供气天然气入入户，集集中供暖暖通讯每户外线线电话接接口，有有线电视视，宽带带网接入入电梯名牌电梯梯其它介绍小区占地地50亩，总总建筑面面积5万平米米，一五五00平平米的假假日广场场，400%的绿绿化率，建建筑风格格融汇特特色元素素，,创建鲜鲜活热烈烈的澳洲洲阳光风风情园，三三段式立立面，色色彩鲜明明，丰富富和谐，极极具层次次感，带带来非同同一般的的异域新新体验。感感受这里里的阳光光、白云云、碧水水、绿地地，不经经意间你你与澳洲洲融为一一体。项目基本资料城区位置置东楼盘名称称就掌灯开发商海润国际际地址金花北路路六号（原原西安动动物园）建筑类别

18、别多层售楼处金花北路路六号（原原西安动动物园）起价41000元/销售均价价45000元/结构形式塔楼/板板楼建筑面积积1120000总栋数32（8800户户）类型普通住宅宅主力户型型绿化率40%楼盘电话话8321166666物业商深圳万科科物业建筑商陕西第五五建筑公公司配套学校西安工工业学院院，西光光中学，华华山中学学，西北北纺织工工学院等等。商超超韩森森寨百货货大厦，电电子大厦厦，西安安皇后大大酒店，西西安香格格里拉金金花饭店店，长乐乐百货商商场等。银银行工行，交交行，建建行，中中行等。医医院西京医医院。外墙高级面砖砖内墙刷平门窗优质供电双回路供供电供水24小时时供水供气天然气到到户通讯电话

19、接入入电梯品牌电梯梯入住20055年10月1日其它项目简介介就掌灯项项目位于于西安市市城区东东部，西西邻东二二环，南南与亩城城市森林林公园无无间隙连连接，北北与西安安工业学学院隔路路相望，东东与历史史文物保保护区接接壤。项项目占地地亩，规规划有“林区”别墅、“”别墅、“上院”别墅、“水边”、“山顶”公寓、“都市”公寓等等多种居居住形式式，寓情情于景，浪浪漫雅致致。在富富有各色色情趣的的居住空空间，就就掌灯二二期配套套建设新新经济商商务区，包包括五星星级酒店店、商务务公寓、写字楼楼、主题题商场等等。项目基本资料城区位置置东楼盘名称称东尚开发商陕西龙扬扬经济发发展地址公园北路路南段11号建筑类别别

20、高层、小小高层、多多层售楼处公园北路路南段11号起价40000元/销售均价价42000元/结构框架剪力力墙形式板楼建筑面积积4000000总栋数40（330000户）类型普通住宅宅主力户型型2房、33房、4房、跃跃层绿化率40%楼盘电话话8321199999 投资商北京国世世通地产产、西部部信托（国国丰物业业）建筑商北京城建建五公司司配套学校西交大大，第四四军医大大，西理理工大，西西工学院院、陕经经贸学院院，西工工程科技技学院，西西纺织学学院，电电力学校校，西财财会学校校，市22中、3中、222中、722中、833中、900中西交交大学附附中、黄黄河中学学、铁44中、西西光实验验中学、华华山中

21、学学、昆仑仑厂小学学、西光光试验小小学、华华山小学学等。交交通4、8、10、11、一三、27、42、43、45、2033、2066、2322、2333、237、3011、1055路无轨轨电车、402、502、709等30多条公交。商超药材批发市场，摩托车销售城、交大电脑城，康复路综合批发市场、永乐果品批发市场、金花羊毛衫城、丹尼尔商城、小食品批发城，轻工市场、义乌小商品城、人和服装城、和信家电市场、秦林电子一条街等。银行中、工、建、农、交、光大等。医院北方医院、西京医院、华山医院。外墙高级瓷砖砖内墙混合砂浆浆压光门窗高级名牌牌户门；静电喷喷沫铝合合金双层层中空玻玻璃窗。供电市政供电电供水市政自

22、来来水供气天然气管管道安装装到位通讯电视/电电话/宽带留留口到位位电梯合资品牌牌入住20066年12月31日设计台湾李祖祖原建筑筑师事务务所项目简介介东尚地处处西安市市城东繁繁华闹市市区，西西接老动动物园，东东临公园园北路，北北通金康康路，南南为韩森森路。项目周周边交通通网络通通畅，西西临东二二环干道道，附近近有300条公交交线路通通过。四四周自然然环境优优雅，西西侧的老老动物园园已被政政府辟为为永久性性公园绿绿地，年年内免费费开放。南南侧秦庄庄襄王陵陵为省级级文物保保护单位位。两侧侧共同形形成占地地四百余余亩的开开放性永永久绿地地，成为为西安市市区最大大的 “城市市氧吧” 。项目规规划占地地

23、一八11亩，代代征城市市公园绿绿地777亩。整整体开发发完成年年限为四四年，分分三期开开发完成成。整个个项目依依自然地地势由北北向南分分三期建建设，一一期占地地32.2亩，建建筑面积积约为110万平平米，高高层，99栋，约约1一五五5户，以以时尚、现现代的LLOFTT住宅为为主。一一期LOOFT改改变了传传统的居居住格局局，5米双层层空间，4.2米落地玻璃大窗，宣扬了自由向上的人居格局；而精致的平层户型遵循实用主义的原则，户型功能紧凑，经济实用，酒店式入户大堂，彰显高品质生活风度。项目基本资料城区位置置北楼盘名称称西安印象象开发商隆成地产产地址张家堡广广场东城城市运动动公园正正对面建筑类别别高

24、层/小小高层/多层售楼处张家堡广广场东城城市运动动公园正正对面起价32000元/销售均价价元/结构框架剪力力墙结构构形式塔楼/板板楼建筑面积积400000总户数816类型普通住宅宅主力户型型一三01600绿化率%楼盘电话话8405505005 8400505506建筑商四川华西西入住20066年6月30日配套学校气象学校校、499中、755中、西西安中学学、外国国语学院院。银行行中国国银行、农农业银行行、建设设银行。医医院长安医医院。商商超家乐、大大明宫建建材市场场、明珠珠家具城城等。交交通600、2388、6一八八、.2335、2366、2077路等。外墙高级面砖砖内墙水泥砂浆浆压光门窗落地

25、飘窗窗、双层层中空玻玻璃三防防门供电双回路供水市政供水水供气天然气、采采暖：分分户计量量通讯预留电话话、有线线接口电梯名牌投资商深圳大学学建筑设设计院设计深圳大学学建筑设设计院项目简介介西安印象象是一个个位于张张家堡广广场的高高品位生生态社区区，是西西安地产产新锐企企业隆成成地产为为都市中中产阶级级倾力打打造的第第一居所所。项目目占地2245亩亩，建筑筑面积440万平平米。现现代建筑筑风格，以以纯薄板板、纯剪剪力墙结结构小高高层为主主，间有有多层洋洋房和板板式高层层，是现现代建筑筑科技和和人性化化设计完完美集合合的产物物。项目基本资料城区位置置北楼盘名称称雅荷春天天开发商雅荷地产产地址凤城七路

26、路与迎宾宾大道交交汇处建筑类别别高层/小小高层售楼处迎宾大道道雅荷中中环大厦厦一层起价32000元/销售均价价35000元/结构框架剪力力墙结构构形式板楼建筑面积积1200000总栋数17类型普通住宅宅主力户型型2居、33居绿化率%楼盘电话话8651162222物业商（香港）招招商局物物业代理商蓝海风国国际策划划联盟配套银行、医医院、商商场、超超市等。交交通6一八八、一八、228、2366、2388、7111、5099、6099、2099、6000。外墙高档面砖砖内墙水泥砂浆浆抹平门窗优质供电每户外设设大容量量独立电电表。供水市政供水水供气管道天然然气通讯电话、宽宽带、有有线入户户电梯名牌投资

27、商陕西新大大陆集团团设计北京市建建筑设计计院项目简介介项目位于于西安经经济技术术开发区区凤城五五路与迎迎宾大道道交汇处处,紧邻西西安中学学,总占地地面积一一八0亩亩建筑面面积300余万平平方米,社区独独有丰富富的地下下温泉水水景资源源,两居室室和三居居室的组组团布局局。景观观设计注注重于优优良生活活环境的的塑造，从从园林、景景观、规规划、配配套等多多个角度度满足高高端客户户在居住住和精神神上的双双重享受受。西安房地地产呈现现出以下下几大特特征：（1） 东西南北北郊普遍遍快速发发展，其其中南郊郊发展至至长安区区，北郊郊发展至至未央湖湖片区，东东西交发发展相对对缓慢。（2） 价格大幅幅度攀升升，除

28、西西高新和和曲江居居住板块块外，离离城区越越近价格格越高。（3） 规模及档档次越来来越高，物物业品牌牌时代到到来，景景观品质质呈现多多类型多多风格。（4）营营销渠道道及营销销手段越越来越灵灵活，竞竞争亦越越来越激激烈。3、项目目二期储储客访谈谈访谈地点点：售楼楼部贵宾宾区访谈谈人数：3对夫妇妇访谈谈时间：年月日日下午：至：被访访客户代代表简介介：一对对年龄335岁左左右的夫夫妇，热热情开朗朗，在咸咸阳市内内经营服服装零售售生意，经经济实力力较好，预预进行二二次置业业，为家家中老人人养老。女女方兄长长已经在在本项目目置业，经经介绍后后，此夫夫妻也预预在本项项目购置置房产，经经过我们们沟通，发发现

29、项目目吸引他他们的因因素主要要有： 项目目室内部部分人性性化设计计，如落落地窗； 社区区大环境境，静谧谧环境， 社区区物业服服务，三三重保安安系统； 预购购买一楼楼，所以以看中一一楼赠送送的花园园部分；考虑要点点； 价格格：二期期价格是是否会高高于一期期，客户户预备一一次性付付款； 景观观：二期期项目景景观是否否有均享享性，并并对一期期雅园园园林标准准较为满满意；4、置业业顾问就就项目二二期的反反馈意见见：与置业业顾问的的访谈：被访置业业顾问：3位访谈谈地点：售楼部部会议室室访谈谈时间：20006年7月4日下午午2：30至5：00置业顾顾问对项项目的反反馈建议议采集：反馈文档档：100份参加人

30、员员：售楼楼部全体体置业顾顾问收集集时间：20006年7月4日下午午2：30至5：00反馈意见见；将以以附件22形式提提交从销售人人员处了了解到下下列主要要问题及及建议：产品：工程质量量：加强强二期工工程质量量，并完完成对一一期工程程质量改改造，方方便业主主入住；提高二期期产品的的人性化化设计，如如管道设设计、空空间设计计、公共共区域档档次、外外立面等等；户型配比比，建议议提高多多层中的的二房户户型；营销推广广建议：小户型的的户型配配比额不不利过大大；针对咸阳阳市场的的媒体调调整；加大老业业主带新新业主的的奖励力力度；后期服务务：增加项目目到咸阳阳市内的的大巴；物管服务务的全面面开通，管管家物

31、管管、智能能化安防防等功能能的及早早启用；物业服务务对社区区文化的的完善补补充；五、市场场调研总总结分析析20066下半年年高档楼楼盘价格格会小幅幅上涨普通住宅宅的价格格将保持持相对稳稳定咸阳市房房地产市市场的整整体现状状总结有有以下一一些特点点：1咸阳阳房地产产开发现在已经经进入高高速发展展阶段咸阳市房房地产已已进入了了高速发发展时期期，商品品房的供供应数量量正在不不断增加加。以前前楼盘供供应的主主要特征征为规模模较小，占占地面积积不大，高高容积率率，一、两两栋单体体楼，环环境指数数一般，面面积以中中小户型型为主。过过渡到现现在以占占地面积积大，有有先进的的规划理理念，优优美的小小区景观观，

32、产品品结构有有多层、小小高层及及少量高高层，户户型面积积以中、大大户型为为主，物物业管理理好、小小区档次次高、规规模大成成为引导导市场的的主流产产品。这这也是一一个市场场走向成成熟的重重要标志志。可以以这样认认为该地地区房地地产的发发展与西西安地区区之间的的差距正正在进一一步缩小小。2楼价价攀升，市市场需求求低迷以我们为为例，其项项目在5个月的的时间里里，每个个月才有有30-500套左右右的销售售量，原原定的每每月回款款一五000万元元也仅完完成了百百分之六六、七十十。而其其它几个个项目“佳景天天城”、“平湖秋秋月”的销售售量也大大幅下落落，当然然这除了了“国六条条”的影响响外需求求上的低低迷

33、则是是本质因因素之一一。3购买买力有限限，望房房兴叹房价的增增长过快快已经远远远超出出咸阳普普通市民民的心里里承受能能力和预预期消费费能力。市市场处于于间歇性性的调整整期。需需要时间间给消费费者进行行心里的的调整和和适应。4大户户型住宅宅市场供供大与求求本次调查查我们了了解到，在在售楼盘盘现在主主要推荐荐的均是是积压量量较大，面面积在一一五0平平米至2200平平米之间间，户型为三三房四房房的中大大户型。从从中可以以看出咸咸阳楼市市大户型型市场已已经供大大于求，如如何消化化业已成成为在售售楼盘最最头疼的的问题。而而小户型型供应量量偏小销销售火爆爆，销售售业绩良良好。5规划划没有变变化快随着咸阳阳

34、高档楼楼盘的不不断出现现，咸阳阳市民对对楼盘的的规划、景景观、户户型、配配套、物物业等各各方面有有了更深深的理解解。消费费日趋理理性，结结合咸阳阳购房群群体发生生的变化化（有钱钱人前几几年多购购置了市市中心的的大户型型，他们们是有提提升生活活品质欲欲望的，但但因购房房时间不不长新购购房尚需需时日，而而部分手手头宽裕裕想提升升生活品品质的客客户也都都首选市市中心内内或周边边的高品品质楼盘盘），市市场上住住房需求求的主体体已变为为年青一一族为主主，其因因自身实实力、家家庭观念念的变化化，使得得住宅的的需求已已转向经经济实用用的中小小户型为为主，这这一市场场的变化化使各楼楼盘开发发商措手手不及，原原

35、本作为为主流购购买市场场的大户户房型一一下变成成了高端端消费产产品，无无疑是把把原来 “香勃勃勃”变成了了“烫手的的山芋”。6咸阳阳楼盘的的建筑风风格与建建筑规划划布局日日趋多样样化现在咸阳阳市场的的楼盘建建筑风格格百花齐齐放，各各具特色色。如：经典欧欧洲风格格；简约约欧洲风风格；北北欧时尚尚风格；现代化化简约园园林科技技智能风风格等。在规划布布局，户户型设计计，材料料运用，配配套设施施方面，更更呈现出出异彩纷纷呈的局局面。（1）建建筑规划划布局咸阳市场场现在新新推出的的楼盘建建筑布局局由以前前呆板的的兵营式式排列变变成现在在围合、半半围合的的多样化化布局，其其更加合合理化，人人性化。（2）建

36、建筑立面面色彩建筑外墙墙的包装装越来越越多样化化。改变变了以往往红色、兰兰色等一一统天下下的呆板板局面。现现在根据据其楼盘盘的不同同特色和和消费者者的审美美需求，开开发商更更注重外外立面的的包装，使使其异彩彩纷呈别别具特色色。（3）建建筑材料料咸阳现在在各楼盘盘的建筑筑材料开开始采用用轻型建建材、轻轻质建材材等，阳阳台及窗窗的建筑筑材料由由最早的的铝合金金门窗到到塑钢窗窗再到现现在的彩彩塑铝合合金过渡渡。（4）窗窗户各楼盘为为了突出出其楼盘盘人文生生态特色色现在已已开始采采用大面面积采光光凸窗和和出现部部分转角角凸窗。（5）阳阳台从以前全全包阳台台到现在在的部分分半封闭闭阳台，由由单阳台台到阴

37、阳阳双阳台台的转化化，可以以看出开开发商更更注重产产品细节节的设计计和规划划。（6）户户型设计计、户型型结构从以前的的简单实实用型为为主，到到现在的的追求功功能设计计，更适适合人居居和提升升生活品品质的四四明住宅宅为主。从从以前的的户型结结构客、居居不分区区到现在在的动静静、干湿湿分区，使使其更加加人性化化。（7）智智能化智能化已已经成为为各楼盘盘的标准准配置，智智能化水水平已经经是非常常之高。（8）车车位咸阳各楼楼盘的车车位配置置以前是是非常不不合理的的，住户户与车位位之间达达到了55：1或者是是6：1，现在在这种情情况就有有所改变变，住户户与车位位之间达达到了33：1有的达达到了22：1。

38、第二部分分项目定定位一、 世纪大道道片区分分析定位位1项目目周围景景观A、自然然景观：咸阳湖湖，但是是与其它它竞争项项目相比比，优势势不明显显B、人文文、历史史景观.古代:丝绸之之路,先秦文文化现今今:周边为为未开发发土地，缺缺乏人文文、历史史景观。2环境境、污染染情况综合评判判，本项项目存在在轻度的的汽车噪噪音污染染和建筑筑噪音污污染。整整体存在在轻度环环境污染染，总体体污染状状况较轻轻。3项目目交通条条件本项目公公共交通通工具存存在严重重的滞后后问题，居居民乘车车极其不不便。目目前只有有21路车车及社区区大巴经经过。但但交通的的通畅度度很好，非非常符合合有车一一族的心心里需要要。4、周边边

39、市政配配套设施施周边生活活配套几几乎为零零，为不不成熟区区域，离离商场、超超市、菜菜市场、学学校等都都较远，生生活基本本需求无无法满足足。设施施只能靠靠项目自自身解决决。该问问题是制制约项目目销售的的核心问问题，必必须加以以重视和和解决。并并且现阶阶段我们们也只能能依靠我我们自己己的力量量来解决决。强烈烈建议项项目的商商业部分分加快招招商进度度，以合合作和少少量补贴贴的方式式，引进进解决生生活最基基本需要要的超市市、菜场场等基础础生活配配套。以以消弭购购房者存存在的强强大心里里障碍。二、 项目SWWOT分分析1、地产产因子分分析所谓地产产因子，指指的是一一个建筑筑地块所所具备的的适宜建建造某种

40、种建筑的的条件和和质素。决决定着该该地块适适宜建造造何种功功能和档档次的建建筑，是是其未来来建筑价价值核心心因素之之一。1）房地地产发展展历程表表明，不不同档次次的住宅宅项目所所应具备备的基本本地产因因子有所所不同，具具体表现现如下表表所列：住宅地产产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅豪宅及中中高档住住宅附加加说明符合情况况对公共交交通的依依赖性很强强一般弱不宜闹市市区、人人员混杂杂区符合对噪音、环环境干扰扰的适应应性强较强弱很弱不宜紧临临交通主主（快）干干道、高高压线、工工厂等。符合对小区周周边市政政配套要要求高很高高高符合小区物业业管理的的要求低不高高很高可达到建筑、质质量装修修要求低一般

41、高很高精品设计计符合容积率、覆覆盖率要要求无一般低低可达到对休闲空空间，绿绿化要求求无一般高很高具有品味味的专用用康乐、商商务会所所及小区区内环境境可达到景观要求求无一般高很高最好具有有天然稀稀缺景观观资源符合2）金泰泰丝路花花城项目目地产因因子分析析：项目位位于政府府大力开开发的西西咸一体体化的主主要区段段，亦是是未来城城市副中中心，并并且已清清晰的为为该地区区定位为为西安未未来的西西大门。是是适应未未来城市市住宅发发展趋势势的优质质地块。项目位位于“八百里里秦川”属地，视视野开阔阔；独特特的大秦秦文化以以及阿房房史料背背景和平平川景观观资源使使得该项项目和该该区域的的高尚社社区优势势较为突

42、突出。符符合高档档住宅和和豪宅最最基本的的景观要要求标准准。项目自自身和周周边规划划为低容容积率的的高档物物业，且且已现雏雏形。项目属属地占据据我国最最为丰富富的地热热资源，环环境非常常适合人人居。项目周周边有大大量土地地资源储储备，开开发完成成后，会会成为咸咸阳最大大的高尚尚社区群群落。对对项目目目前品质质，价格格的拉升升，以及及未来的的升值埋埋下了浓浓重的伏伏笔。项目周周边交通通路网顺顺畅，但但公共交交通系统统极其匮匮乏，目目前只有有21路车车和社区区大巴通通过。项目现现阶段各各种配套套严重不足足。但在在可预期期的将来来（23年）随随着该板板块的崛崛起会得得到迅速速的解决决。项目的的开发建建设单位位为大型型国有企企业。拥拥有其它它项目无无法望及及背景的的国家级级信誉优优势。项目质质量理论论上有一一流印象象，拥有有强大的的竞争优优势。项目容容积率低低，绿化化率、园园林景观观一般，符符合中高高档住宅宅的一般般要求。与与豪宅虽虽有一定定的距离离，但因因咸阳目目前没有有较成型型的豪宅宅项目作作为比照照，故该该项目定定位为豪豪宅是暂暂可行的的。项目的的物业管管理水准准不会很很高，无无知名物物业公司司单杠物物业管理理。不具具有豪宅宅的特质质和要求求。但咸咸阳整体体物业管管理水平平不高，消消费者对对此的需需求还没没有到达达可严重重威胁到到项目销售售的程度度，