某新城专项规划市场分析10781.docx

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1、钱江新城城解读：规划价价低于市市场价将将成民企企总部日前，杭杭州钱江江新城管管委会编编制完成成了杭杭州市钱钱江新城城20006-220100年（十十一五期期间）建建设发展展专项规规划（以以下简称称专项项规划）。该该专项项规划明明 确了了 “十十一五”期期间钱江江新城在在18平平方公里里范围内内开发建建设的资资金、规规划、功功能、招招商、人人才以及及市场运运作机制制的总体体要求、战战略重点点和主要要任务。 根据资资金专项项规划，上上述这些些建设项项目总的的资金需需求规模模为2449.55亿元。 同时，资资金专项项规划在在分析预预测中指指出，结结合钱江江新城土土地出让让均价和和20005年土土地出

2、让让均价，按按稳健性性原则取取值，暂暂定“十十一五”规规划期初初住宅和和商务用用地土地地 价分分别为9900万万/亩、110000万/亩亩。假设设受宏观观调控影影响，楼楼价前两两年保持持稳定。这这也是宏宏观调控控部门的的政策目目标，后后三年开开始恢复复增长，增增长速度度按GDDP 增增速。其其增长速速度在22008820010年年之间平平均增长长8。即即在20010年年，住宅宅用地将将达到111333.744万元/亩，商商务用地地则为112599.711万元/ 亩。 规划价价已落后后于市场场价 据据悉，112月44日，位位于杭州州钱江新新城内的的杭政储储出220066300号地块块出让时时竞买

3、激激烈，最最终由浙浙江雪峰峰房地产产有限公公司以3321008万元元竞得该该地块，地地块 总总面积1179336平方方米，楼楼面均价价为71160.5711元/平平米，创创下钱江江新城住住宅地价价的新高高。由此此可见，市市场地价价已经远远远超出出了规划划地价。 “规划划价格是是一个市市场的参参照价，目目的在于于对市场场行为进进行引导导。” 钱江新新城建设设部相关关负责人人方永斌斌在接受受本报记记者采访访时表示示，“330号地地块比较较典型，其其价格不不能作为为市场价价格标准准，我们们原先估估计这块块地应该该在50000元元 660000元，结结果市场场达到了了71660元。市市场主体体具有很很

4、大的自自主性，所所以我们们不可能能完全进进行控制制。” “某个个产品的的价值，在在于人们们愿意为为它付出出多少钱钱。专项项规划中中的定价价是一个个指导价价格，预预计钱江江新城的的市场价价格将远远远超过过这个价价格。” 杭州倚倚天置业业有限公公司营销销部经理理童宗强强认为。 杭州欣欣盛房地地产开发发有限公公司开发发的项目目位于钱钱江新城城核心地地区，总总经理朱朱建华告告诉记者者，他们们在20004年年拿地的的时候楼楼面均价价已经达达到了552800元/平平方米，按按照市场场估价，现现在每平平方米至至少达到到70000元80000元。 据悉，钱钱江新城城核心区区域的在在售楼盘盘中，住住宅均价价已达

5、1150000元/平方米米左右，而而最高已已经达到到270000元元/平方方米。江景融合合景观建建筑造就就稀缺 钱江新新城正在在开发建建设的沿沿江8平平方公里里区域为为一期工工程，二二期工程程在一期期东边，为为一期区区域的延延伸，功功能定位位是一期期的配套套，规划划为杭州州未来高高档次商商务楼群群和江景景住宅群群。 钱钱江北岸岸区块内内包括钱钱江新城城有100多个在在建住宅宅项目，由由于地段段稀有性性和不可可复制性性，各楼楼盘充分分利用江江景和钱钱江新城城进行规规划和布布局。基基于“沿沿江、近近江、杭杭州 未未来CBBD”特特有的区区块性质质，大部部分住宅宅项目在在建筑设设计和规规划中，均均以

6、吸纳纳尽量多多的景观观为出发发点，规规划出数数量较大大的大宽宽面江景景户型，满满足了社社会上层层对居住住 品质质的追求求。 因因此，钱钱江新城城内的住住宅楼盘盘目前基基本定位位在高端端客户群群体，尤尤其是收收入较高高、生活活较为优优越的人人们。出出于对新新城住宅宅的向往往，二次次置业已已成为他他们购房房需求的的特 质质。二次次置业的的群体，购购房目的的着眼于于提高居居住和生生活质量量，因此此对户型型、装修修、配套套、环境境等极为为挑剔，高高品质住住宅无一一例外地地成为二二次置业业的首选选。对于于传统市市 区楼楼盘而言言，这些些条件很很难面面面俱到，尤尤其影响响到建筑筑形态和和社区环环境的设设计

7、，可可是对于于钱江新新城内的的住宅而而言，项项目的建建设规模模区别于于市区旧旧城改造造的小打打小闹， 而是从从10万万平方米米至600万平方方米不等等，依托托全新的的规划设设计，开开发商可可以有较较大的空空间来雕雕琢产品品，以上上所列出出的高品品质居住住指标相相对比较较容易实实现。 与此同同时，钱钱江新城城内的土土地资源源相对稀稀缺。根根据规划划，建设设中的钱钱江新城城CBDD，商务务办公占占了总量量的四分分之三，居居住功能能仅占四四分之一一。而住住宅用地地中直接接临 江江、近江江的土地地更在少少数，景景观建筑筑与自然然江景的的融合本本身造成成了稀缺缺中的稀稀缺。这这也是钱钱江新城城房价高高居

8、不下下的一个个重要原原因。 “钱江江新城的的房价目目前已经经直逼西西湖周边边地区，但但是否会会成为杭杭州房价价最高地地区，现现在还很很难说。”方方永斌说说，“但但毫无疑疑问的是是，钱江江新城的的房价还还将一路路直升。从从30号号地块的的竞买情情况看，这这个版块块的地价价还将有有很大的的升值空空间。” “钱江江新城的的房价应应该不会会赶超西西湖地区区”，童童宗强认认为，西西湖是杭杭州的标标志，加加之周边边土地供供应量较较小，地地块价值值是无可可比拟的的，这决决定了其其房价也也将是独独一无二二的。 钱江新新城将成成浙江民民营企业业总部 20005年，杭杭州市钱钱江新城城20006220100年（十

9、十一五期期间建设设发展规规划纲要要）正正式出台台。规规划纲要要中明明确钱江江新城的的定位是是长江三三角洲地地区“南南翼城市市的中央央商务区区”。 方永斌斌告诉记记者，钱钱江新城城的CBBD将和和南京河河西新城城的CBBD相呼呼应，同同时和上上海形成成错位式式发展。 上海是是国际化化金融中中心，其其定位将将是跨国国企业云云集的国国际化大大都市。而而浙江民民营经济济发达，根根据规划划，钱江江新城将将成为浙浙江民营营企业的的总部集集中地。 20006年55月1日日，也就就是在市市委、市市政府作作出加快快钱江新新城建设设决定两两年半后后，市委委、市政政府再次次作出关关于进一一步加快快钱江新新城建设设和

10、发展展的若干干意见的的决定，到到20110年，杭杭州中央央商务区区将在钱钱江新城城基本成成形。 钱江新新城要建建成全市市发展现现代服务务业和省省会经济济的主平平台，重重点发展展方向是是金融、会会展、商商贸、文文化、旅旅游、中中介咨询询等服务务业。作作为长三三角南翼翼区域中中心城市市的中 央商务务区，钱钱江新城城将集杭杭州政治治、经济济、文化化新中心心，具备备行政、商商务、金金融贸易易、信息息会展、文文化旅游游、居住住等六大大功能为为一体。 头顶着着“CBBD”、“江江景区块块”这些些耀眼的的光环，钱钱江新城城是“杭杭州未来来的城市市中心”，还还是会成成为政府府“耗费费巨资打打造的一一座空城城”

11、? 钱江新新城建设设指挥部部副总指指挥朱云云夫曾表表示，“钱钱江新城城的区域域定位，决决定了它它的大型型公建配配套都将将由政府府买单，这这只不过过是个时时间问题题” 。 据钱江江新城管管委会有有关部门门负责人人介绍，目目前钱江江新城几几大重要要公建项项目进展展顺利，杭杭州大剧剧院和江江干文体体中心已已经投入入使用，解解放路隧隧道已开开通，111万平平方米的的 两个个森林公公园和66.3公公里的新新塘河也也已建成成；市民民中心的的新闻发发布厅已已经结顶顶，杭州州国际会会议中心心和波浪浪文化城城已经打打好桩,城市阳阳台下层层行车道道的底架架已经做做 好；尊宝大大厦、钱钱江国际际时代广广场、华华成大

12、厦厦等100幢大型型写字楼楼已经动动工。 现在开开车去钱钱江新城城非常方方便。目目前，新新城区域域内133条道路路已经陆陆续建成成，包括括庆春东东路、解解放东路路、望江江东路和和富春路路等；钱钱江三桥桥至三堡堡的之江江路(沿沿江大 道)改改造已经经部分完完工，沿沿江大道道东段也也将启动动；庆春春东路过过江隧道道也已顺顺利开工工。庆春春东路过过江隧道道开通后后，从西西湖到钱钱江世纪纪城的距距离，则则在100公里以以内。从从 钱江江世纪城城出发，穿穿越隧道道、抵达达钱江新新城所需需的时间间只要五五六分钟钟。 据据悉，根根据规划划，新城城内所有有的功能能性基础础建设，都都将在“十十一五”末末建成。而

13、而为了改改上这个个进度，钱钱江新城城基础建建设的提提速方案案已被提提上日程程。 “如如果说去去年上半半年人们们对钱江江新城的的远景还还有所疑疑虑，那那么今年年这个疑疑虑基本本被打消消了。大大家看到到了钱江江新城一一个科学学的理性性的规划划，而且且整体项项目工程程在有条条不紊地地进行。”童童宗强说说，“投投资者的的信心就就来自于于政府的的行动。”杭州滨江江房地产产集团有有限公司司戚金兴兴：钱江江新城量量是我开开发最多多的，前前面两个个项目，后后面还有有几个，一一个是阳阳光海岸岸，还有有三个没没有开发发。明年年我们准准备确保保在钱江江 新城城拿一块块地。为为什么吃吃钱江新新城，这这里未来来肯定是是

14、杭州市市中心绿绿化面积积最多的的地区，生生态住宅宅就是在在钱江新新城。钱钱江新城城理由就就是两个个，一个个是我们们项目的的“窝边边 草”，另外也是今后发展的最好的居住地方。 杭州欣盛房地产开发有限公司总经理朱建华：当初东方润园这块地2004年拿的时候就900多万一亩，滨江之所以入住率低是因为配套和交通都没跟上，而且背 江而居。随着时间的推移，钱江未来的房价将不亚于西湖地区，浙江民营经济这么发达，有了自己的CBD，那些品牌企业的总部应该都从上海回来了。预计五年之 内会很热闹。随着万象购物中心的落成，钱江新城的人气将越来越旺。 杭州倚天置业有限公司营销部经理童宗强：某个产品的价值，在于人们愿意为它

15、付出多少钱。专项规划中的定价是一个指导价格，我预计钱江新城的市场价格将远远 超过这个价格。但是钱江新城的房价不可能超越西湖周边地区。西湖是杭州的标志，周边土地供应量较小，这决定了其房价也是独一无二的。钱江新城落成后，杭州 将更有效地进行和上海的对接。杭州是一个民营经济为主的城市，CBD的定位不是跨国企业，这样就可以和上海有一个错位。但是已经驻扎在上海的企业总部会不 会回流，这还要视企业的具体情况而定。 专项规划是杭州市钱江新城2006-2010年（十一五期间）建设发展规划纲要在特定领域的延伸和细化，是指导新城建设发展，并决定新城建设重大 工程和安排建设投资的依据之一。该专项规划对于200620

16、10年“十一五”时期钱江新城的主要工作具有重要的指导意义。 钱江新城建设部相关负责人方永斌：这个规划是依据钱江新城土地出让均价和2005年土地出让均价来制定的，30号地块的价格比较出乎意料，我们原先估计这 块地应该在5000元6000元，结果市场达到了7160元。所以规划中的价格是一个市场的参照价，目的在于对市场行为进行引导。钱江新城在长江三角洲 的定位是“南翼城市的中央商务区”，将成为浙江民营企业的总部地区。钱江新城CBD的构建，将会和南京的CBD相呼应，同时和上海形成错位式发展。 钱江新城购买房子的业主：随着杭州政治经济中心逐渐向江边靠，钱江新城未来的价值和发展潜力是可以想象的。发展潜力巨

17、大，所以我对其升值空间也是相当乐 观。可行，不过这个价格似乎是定得很谨慎。应该是说明钱江新城的建设开始上轨道了。我想规划出台地价很快会开始升。目前升值有限，肯定比不上市区的房子， 但投资是一个长期行为。杭州将从从“西湖湖时代”走走向“钱钱塘江时时代”，钱钱江新城城在规划划之初，就就以大杭杭州城市市心脏的的高姿态态、高定定位出场场。“CCBD”、“钱钱塘江一一线江景景”赋予予了钱江江新城 灿烂的的前景，也也为身居居钱江新新城的住住宅楼盘盘打上了了高档精精品楼盘盘的标签签。打标标签后果果之一，就就是钱江江新城新新楼盘的的高价格格。其实实高价并并不难理理解，每每平方550000元 以以上的楼楼面地价

18、价，开发发商若想想获得赢赢利，只只能把单单价定高高、把面面积做大大。但此此次本网网民间评评房团考考察的几几个楼盘盘价格之之高，仍仍然让评评房员们们暗自诧诧异。在在倚天盛世 钱塘的的样板房房里，住住在杭州州网评房房员们获获悉，这这幢楼的的单价是是150000元元起；在在水岸帝帝景一套套2000方的江江景房里里，售楼楼小姐笑笑言，没没有4、5500万万别想拿拿下这 套房；在滨江江金色海海岸二期期，我们们得知一一套豪宅宅的售价价是9000万元元 钱江新新城如今今已是杭杭州房产产的精品品之地，高高档次开开发是区区块内众众多开发发企业一一致的选选择。钱钱江新城城内的住住宅目前前基本定定位在高高端客户户群

19、体，尤尤其是收收入较高高、生活活较 为为优越的的人们对对于新城城住宅的的向往，二二次置业业已成为为购房需需求的特特质。二二次置业业的群体体的购房房目的着着眼于提提高居住住和生活活质量，因因此对户户型、装装修、配配套、环环境等极极 为挑挑剔，高高品质住住宅无一一例外地地成为二二次置业业的首选选。 在在地理概概念上，钱钱江新城城内的之之江路、钱钱江路平平行区域域、姚江江路两边边，构筑筑的“碶碶型地带带”，业业已成为为高档住住宅集中中地。人人们对住住宅的消消费需求求已提升升到居住住的高质质 量，高高品质社社区必须须包含一一些良好好的居住住元素，比比如户型型、建筑筑设计、社社区配套套、环境境、通风风、

20、采光光、密度度、居住住氛围等等等。对对于传统统市区楼楼盘而言言，这些些条件很很难 面面面俱到到，尤其其影响到到建筑形形态和社社区环境境的设计计，可是是对于钱钱江新城城内的住住宅而言言，项目目的建设设规模区区别于市市区旧城城改造的的小打小小闹，而而是从110万平平方米至至60 万平方方米不等等，依托托全新的的规划设设计，开开发商可可以有较较大的空空间来雕雕琢产品品，以上上所列出出的高品品质居住住指标相相对比较较容易实实现。 钱江新新城内的的土地资资源相对对稀缺，大大部分是是公建、商商业用地地，可以以用来作作住宅开开发的并并不多，直直接临江江、近江江的土地地更在少少数。自自然是往往往建筑筑最生动动

21、的背景景，所有有 奢华华的、繁繁复的、简简约的当当下可能能是时尚尚的建筑筑都在这这里生根根发芽，景景观建筑筑与自然然江景的的融合本本身就是是稀缺的的。可以以说，今今后一两两年，钱钱江新城城内的楼楼盘将成成为高 品质楼楼盘的典典范，扛扛起杭城城住宅的的大旗。 钱江新新城是杭杭州未来来的行政政中心、信信息中心心、文化化中心，也也就是说说杭州十十年以后后的市中中心就在在这里了了，便利利的交通通、完善善的社会会经济配配套使得得区块成成了“香香饽饽”， 是杭州州最具发发展潜力力的地方方。钱塘塘江时代代款款向向我们走走来，新新城住宅宅代表着着杭州未未来住宅宅的发展展方向，将将成为新新世纪杭杭州住宅宅开发的

22、的新标杆杆。 根根据规划划，建设设中的钱钱江新城城CBDD，商务务办公占占了总量量的四分分之三，居居住功能能仅占四四分之一一。住宅宅类房价价比普通通的居住住区要高高。钱江新城城概况 规规划建设设 钱江江新城位位于杭州州主城区区的东南南部，东东南至钱钱塘江，东东北至杭杭甬铁路路，西至至秋涛路路，北至至艮山西西路，总总用地面面积155.8平平方公里里，规划划人口规规模约330万人人。作为为 杭州州城市新新中心和和中央商商务区，新新城重点点发展现现代金融融、商务务会展、信信息服务务、文化化旅游等等高层次次第三产产业，吸吸引国际际组织和和其他政政府间组组织的办办事机构构、国际际知名 酒店业业、世界界著

23、名公公司和大大企业的的区域办办公中心心、金融融、保险险业和证证券机构构的区域域性总部部和浙江江省内民民营企业业总部。钱钱江新城城的建设设将使杭杭州城市市格局由由“三面面云山 一面城城”演变变为“一一江春水水穿城过过”，引引领杭州州从“西西湖时代代”走向向“钱塘塘江时代代”。 功能结结构 以以城市主主轴线、富富春江路路发展次次轴线和和两条楔楔入城市市的绿带带为纽带带和分隔隔，形成成由六个个中心、两两个居住住社区、两两个混合合功能发发展区、两两条旅游游服务走走廊、三三条金融融商 贸贸走廊和和两条购购物走廊廊构成的的功能框框架。钱钱江新城城基础设设施的建建设按照照高强度度投入和和高标准准建设的的原则

24、实实施，力力求形成成完善的的和高标标准的基基础配套套设施。根根据杭州州市 委委、市政政府关于于钱江新新城建设设“两年年打好基基础，五五年基本本成形，八八年全面面竣工”的的总体目目标，两两年内完完成各项项基础设设施的建建设。 建建设阶段段目标 20001-220033年阶段段目标：“两年年打好基基础”，是是钱江新新城“五五年基本本成形”的的第一个个战略目目标建设设期，进进行了大大规模的的基础性性开发与与各类规规划设计计的前期期准备与与建设项项目的储储备。 20004-220066年阶段段目标：是实施施钱江新新城“五五年基本本成形”的的第二个个战略目目标建设设期。 20007-220099年阶段段目标：根据“八八年全面面竣工”的的建设目目标，初初步建成成中央商商务区、大大都市新新中心。在在重点实实施钱江江新城一一期沿江江8平方方公里区区域开发发建设的的同时，抓抓好钱江江新城二二期的规规划建设设。