商业地产——开发商的下一个奶酪.pdf

《商业地产——开发商的下一个奶酪.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产——开发商的下一个奶酪.pdf（22页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、大型专题深度研究系统 报告 1：商业地产 报告 2：购物中心 报告 3：商业街 报告 4：底商概 念投资模式开发模式国内现状分 类三种最具市场活力的商业物业形态商 业 街底 商购物中心商业房地产本期大型专题架构导语DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 3尽管商业房地产已成为国内的新投资热点，但大多数房地产开发商对其理解还只停留在百货商场、购物中心的概念上，本文通过对商业房地产从概念、分类、开发模式等方面较系统的阐述，希望对读者有所裨益。吴传鲲商业地产开发商的下一个奶酪一、商业房地产的概念商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设

2、施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。1 商业房地产的基本特征特征一：多样化的经营模式商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如S HOP P I NC MA L L 项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零

3、散经营的模式。4中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统特征二：复杂的使用功能从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等有着决然不同的功能特点，所以牵涉到的规划、设计、结构、机电设备、信息系统等也表现为不同的形式及标准，而且要确保能够实现大规模人流、货物流、资金流及信息流的高效运转。由此可以看出，商业房地产的功能远远超过了普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房

4、地产形式。特征三：动态的运营方式鉴于商业房地产公共服务的特点，特别强调公共空间的引导作用、功能作用、增值作用，以提升整个项目的价值；鉴于项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。从上述商业房地产的概念以及商业房地产的经营模式、功能特点及用途的介绍可以看出，商业房地产对于国内市场而言虽然属于比较新的地产形式，但其重要地位显而易见。2 商业房地产与其他房地产形式的对比在过去2 0 多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种房地产产品多样化的经

5、营模式复杂的使用功能动态的运营方式普通住宅公 寓别 墅写 字 楼普通房地产产品商业房地产产品经营模式固定使用功能单一复杂产品简单产品图 1 商业房地产产品与普通房地产产品的对比DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 5大型专题深度研究系统商业地产开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式。与上述房地产开发形式存在显著区别的商业房地产开发，其客户包括两级：一个是商业运营商

6、，一个是消费者。商业运营商不同的经营内容、特色意味着其需求的个性化；所针对的消费者数量庞大，客户群的结构复杂，尽管一些成功的项目在市场定位、市场策略上已经最大限度对主要客户方向进行了确定，但即使同一年龄层次的顾客也存在明显的个性化需求。就商业房地产的投资模式来看，小规模商业，尤其是居住、办公用途的底层商铺可以采取开发销售的模式，但大型商业房地产则很少采取开发销售的模式，而是采取出租运营的模式。小规模商业房地产的资金循环显然属于非资本市场化的模式，但大规模商业房地产从长期良性运营的角度以及品牌化经营的角度，势必通过资本市场实现资金循环和商业增值的兑现。鉴于上述原因，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等

7、房地产开发形式属于房地产开发中的简单产品，而商业房地产开发无论从客户的复杂程度，还是从投资模式及经营模式上，显然属于房地产开发中的复杂产品（如图 1）。二、商业房地产的分类商业房地产的分类可以有很多种，以下将按照行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及开发规模等对商业房地产的类型进行划分（图2）。1 按照行业类型划分商业房地产按照行业类型可以分为零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多种功能集于一身的大型购物中心和S HOP P I NG MA L

8、 L类型的商业房地产。目前大、中型购物中心在国内的发展势头极为强劲。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、K T V 等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些则和其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产也呈现独体形式和融合发展的经营特点，其发展表现出明显的“两极化”大型餐饮和小型餐饮都良性发展。在过去2 0 多年里，中国餐饮业的高速、持续发展已经成为中国商业发展的典型标志。6中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统商业房地产分类零售功能房地产娱乐功能房地产餐饮功能房地产健身服务及休

9、闲功能房地产大型购物中心按照行业类型划分按照消费行为划分物品业态房地产服务业态房地产体验业态房地产按照建筑形式划分底层商业房地产地下层商业房地产地上层商业房地产近邻型社区型区域型超区域型按照行业类型划分按照建筑形式划分大型商业房地产项目中型商业房地产项目小型商业房地产项目图 2 商业房地产的分类DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 7大型专题深度研究系统商业地产健身服务类商业房地产在国内大中城市首先发展，已经成为生活品质的一个标准。随着国内生产力水平的提高和人们文化水平的提高，休闲类房地产在国内也将有长期的发展空间。2 按照消费行为划分商业房

10、地产按照顾客的消费形式可以分为物品业态、服务业态和体验业态房地产，下面予以具体介绍。（1）物品业态房地产物品业态房地产指供消费者购物的商业房地产形式，比如S HOP P I NG MA L L，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，工厂直销折扣店，各种室内、室外商业街，以及各种类型产品旗舰店和专业店。物品业态类商业房地产首先强调销售物品，虽然也必然与商业服务紧密相关，但物品依然是作为其基本经营内容。（2）服务业态房地产服务业态房地产指为消费者提供服务而获得收益的房地产形式，比如餐饮房地产就属于典型的服务业态房地产。（3）体验业态房地产体验业态房地产指为消费者提供某种身心感受的商业房地产形式

11、，娱乐、休闲类房地产等就属于此类。这种划分方式，除了便于了解商业房地产的形式，更重要的是让商业房地产的投资商、开发商和商铺的投资者（经营者）了解所投资商业房地产的类型，以及不同类型商业房地产运作模式的不同，便于他们对项目做出正确、理性、科学的判断。3 按照建筑形式划分的商业房地产类型商业房地产按照建筑形式的复合程度可以分为单体建筑和综合建筑。其中，单体建筑指商业房地产项目独立在特定地块上建设，没有其他房地产存在；综合建筑指商业房地产项目只相当于一个综合房地产项目的一部分，周边或上面是公寓、酒店、写字楼等项目。单体建筑形式的商业房地产项目，所面临的问题是纯商业问题，但综合项目里面的商业房地产在项

12、目规划设计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。按照商业房地产所处的楼层可以分为底层商业房地产、地下层商业房地产和上层商业房地产。底层商业房地产主要指各种房地产项目底下的商铺，因为房地产客户群的市场支撑，其价值比较容易被市场8中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统所认可。地下层商业房地产和上层商业房地产虽然可视性较差，但因为租金便宜，所以也能得到市场一定程度的认可。目前在国内，底商尤其是临街住宅底商开发（投资）十分火爆。4 按照市场范围划分的商业房地产类型按照商业房地产的市场范围划分，可

13、以将商业房地产分为：近邻型(小型)服务于周边消费者。社区型(中型)服务于某个居住社区的消费者。区域型(大型)客户群辐射项目周边几个社区的消费者。超区域型(超大型)客户群辐射所在城市的大部分区域。超级型(超级商业房地产)客户群覆盖所在城市，乃至周边城市。以上商业房地产的市场范围有很大的差别，项目的投资商、开发商、商铺投资者在项目操作或项目选择时必须清楚。商业房地产投资要想取得成功，必须对商业房地产的市场情况有足够精确的把握，并对项目科学规划、科学设计，最终实现商业房地产两级客户，即零售商、经营者和消费者的双重需求。广州骑楼式底商DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE R

14、EAL ESTATE 9大型专题深度研究系统商业地产5 按照规模划分的商业房地产类型按照商业房地产的规模可以将其分为三大类：大型商业房地产项目，指建筑规模在7 万平方米以上的商业房地产项目，该类项目的数量相对较少，但市场影响力很大，尤其以美国、亚洲地区为多。中型商业房地产项目，指建筑规模在2 7 万平方米的商业房地产项目，其数量较多，所牵涉到的业态种类几乎覆盖所有商业运营形式。小型商业房地产项目，指建筑规模在2 万平方米以下的商业房地产项目，该类商业房地产几乎围绕着人们的生活场所，大范围分布。截止目前，国内尚没有很明确的商业房地产定义，原因是多方面的。在国内，零售业和商业房地产往往被人们未加区

15、分地混为一谈，但实际情况是：商业房地产是零售业发展的共生市场，零售业者有的采取自己投资开发商业房地产，自己经营的方式；大多数国内零售业者则采取租赁商业房地产进行经营的方式；当然也有些投资者购买商业房地产(包括商铺)出租或自己经营。电影院是目前大多数购物中心都具有的娱乐设施之一10中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统三、中国商业房地产现状商业房地产在中国得到迅猛发展是近几年的事情，随着中国加入WT O，经济持续增长，国际资本市场看好中国，一些国际商业巨头如沃尔玛、家乐福等纷纷开始拓展内地市场；而国家调整产业结构，加大基础设施的投入

16、，鼓励第三产业的发展都促使商业房地产成为了投资者心目中的奶酪。1 中国商业房地产的主要形式目前国内多数商业房地产项目是由开发商投资建设，零售商、娱乐商、餐饮商、休闲设施经营者等租用；也有不少商业房地产项目由开发商自己开发，自己经营；另外一些商业地产开发商采取了项目整体开发，分散出售的方式。无论哪种模式，商业地产开发商必须清楚项目的商业用途，从而确定如何开发。另外，开发商必须按照未来的功能进行合理规划设计。鉴于此，下面按照商业房地产未来的功能对其主要形式进行说明：（1）百货类商业房地产代表业态百货类商业房地产各类百货商场超市类商业房地产好又多、家乐福宜家、百安居工厂直销折扣店类商业房地产北京燕莎

17、奥特莱斯店商业街类商业房地产广州北京路、武汉江汉路商品批发类商业房地产各类服装城、电器城等各类商品市场商业房地产电子市场、家具城等娱乐类商业房地产电影院、民俗村、剧院等餐饮类商业房地产各类餐饮店购物中心类商业房地产S h o p p i n g M a l l建筑底商商业房地产写字楼底商、公寓底商、住宅底商等商业房地产类型家居建材类/自行组装类商业房地产图 3 中国商业房地产主要类型DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 11大型专题深度研究系统商业地产指用于百货商场运营的商业房地产形式，通常采用多层建筑，很少超过七层，如广州天河城（七层）。（

18、2）超市类商业房地产指用于超市运营的商业房地产形式，通常采用两层或单层建筑形式。为了便于商品管理，空间布局、电梯布置等具有明显的个性化，不同零售商可能会有迥然不同的建筑要求。（3）家居建材类自行组装类商业房地产指用于诸如宜家、百安居、东方家园等家居建材零售商商业运营的商业房地产形式。鉴于家居建材商品重量、尺寸的特点，该类商业房地产项目在建筑设计上要针对这些特定要求进行专业设计。（4）工厂直销折扣店类商业房地产该类商业房地产形式在国内刚刚出现，如北京燕莎奥特莱斯店。鉴于经营商品主要为品牌服装，所以在建筑上并无太多技术要求，但对服务品质的要求比较高。（5）商业街类商业房地产商业街类商业房地产在国内

19、的发展历史比较长，有以经营某类商品为特色的服装街、酒吧街、建材街、汽车配件一条街，也有政府规划的体现地域特征的综合业态商业街。从这些街的经营情况看，经营特定类别商品的商业街，成功率更高，而经营综合业态或经营文化理念类商品的商业街，成功率相对较低。广州北京路商业街12中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统（6）商品批发类商业房地产商品批发类商业房地产主要用于商品批发经营。通常批发经营多低价租用工业厂房或建造简易房等。（7）各类商品市场现在国内出现的很多电子市场、电器市场、家具城等，都属于该类商品市场。（8）娱乐类商业房地产娱乐类房地

20、产指用于以下商业内容的商业房地产：电影院、民俗村、戏水乐园、娱乐世界、儿童娱乐场、户外剧场、户外水池广场、剧院、顶层露天天幕广场(可举办婚礼或充满文化气息的文化活动)、室内主题乐园、健身俱乐部、视听娱乐馆、撞球俱乐部、高科技娱乐世界等。（9）餐饮类商业房地产这类房地产包括形形色色的餐饮种类，从快餐到各国餐饮。规模大的餐饮项目达几千平方米，经营内容也千差万别。（1 0）购物中心房地产虽然购物中心对于国内零售业来讲属于较新的业态，但近两年来在国内许多城市主管部门和地产商眼中成为吸引投资和扩大城市影响的有效工具。购物中心的概念我国国家质量技术监督局于2 0 0 0 年5 月发布的 零售业态分析 中，

21、将购物中心定义为“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各种零售业态、服务设施的集合体。”该分析中指出，其业态结构特点为“由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等公共活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通娄道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定，设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客以流动顾客为主。购物中心分类购物中心按照规模可以分为以下几种：小型：出租面积平均为

22、7 0 0 0 平方米，人驻商户 1 0-2 0 家，商圈内人口为 5 万 1 0 万，商圈半径在1 0 分钟车程以内，主要经营日用品和一般食品，停车位约1 0 0 辆。DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 13大型专题深度研究系统商业地产中型：出租面积平均为1 3 万平方米，人驻商户2 0-1 0 0 家，商圈半径在3 0 分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约5 0 0 辆。大型：出租面积在1 5 万7 万平方米，入驻商户数量1 0 0 家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口为 2 0 万人以上，停车位 1 0

23、0 0-5 0 0 0 辆。超大型：出租面积在7 万平方米以上，人驻商户数量1 5 0-2 0 0 家，主力店如大型百货公司或批发店有 3-5 家，商圈人口在 5 0 万以上，停车位数量在 5 0 0 0 辆以上。超级型：出租面积在1 0 万平方米以上，人驻商户数量在2 5 0-7 0 0 家，主力店如百货公司、超市、家居店等3-6 家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1 0 0 0 0 个左右或更多。如1 9 8 9年开业的世界第一大 S HOP P I NG MA L L 加拿大的We s t E d mo n t o n 和1 9 9 2 年开业的美国第一大S HOP

24、P I NG MA L L MA L L o f A me r i c a，就是超级购物中心的典范。S HOP P I NG MA L L 项目的商业组合单个 S HOP P I NG MA L L 项目，可能包括的商业组合内容有：主力店租户：百货主力店，如西尔斯、梅西、春天、赛特等；超市主力店，如沃尔玛、家乐福、麦德隆等；家居类主力店，如宜家、百安居、HOME De p o t 等；娱乐主力店，如加拿大I MA X等。半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音响店等。广州继天河城后的又一购物中心中华广场14中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整

25、合 服 务 系 统娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店，热带雨林主题餐厅，酒吧餐厅，美食广场等餐饮设施。专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌在内的各种专卖店品牌等。S H OP P I NG MA L L 运营特点S HOP P I NG MA L L 规模宏大的特点，为项目经营成本的降低创造了空间。项目单位经营面积的固定成本随着经营规模的增加，将会明显降低，所以开发商在市场条件容许的情况下，适当增加项目规模，将有利于提升项目的成本优势并非规模越大，利润越高。当规模达到某种水平以后，规模增加，利润就开始下降，所以开发商能否准确判断这一临界规模，尤显决策的

26、重要性。商业房地产由管理商对项目进行统一管理，好的管理商将会让成本优势由可能变成现实。另外，管理商对项目进行统一管理，项目统一纳税，鉴于商业房地产项目对所在地区经济的带动作用，项目纳税的税率通常较低，而零售商直接纳税的税率会高于整个商业房地产统一缴税的税率。税收负担降低有利于零售商的成本降低。（1 1）建筑底商商业房地产建筑底商商业房地产指开发商将写字楼、公寓、住宅底层几个楼层作为商铺进行开发的模式。建筑底商商业房地产属于商业房地产中较为简单的操作模式：底商上面的写字楼、公寓等为底商提供最直接的客户群，最大限度降低了项目的市场风险，从侧面说明了目前国内建筑底商市场销售良好的原因。2、中国商业房

27、地产的发展现状（1）发展时间短，但势头迅猛中国商业房地产产业的发展相对滞后，回顾2 0 多年的发展，可以揭示中国商业房地产发展的轨迹，也可以发掘中国商业房地产业潜在的巨大机会。2 0 世纪8 0 年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。2 0 世纪8 0 年代中后期开始在中国北京、上海等大中城市出现的“购物中心”，严格来讲属于较成规模的百货店，目前已经扩展到各大中小城市。2 0 世纪 9 0 年代初期、中期，这些“购物中心”有些在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等设施小规模引入，成为名副其实的购物中心，但大多

28、数规模较小；另外很多香港地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了许多香港特色的购物中心，一度引领市场潮流；尤其是超市业态在此阶段陆续进入市场，因为多租用地下室或改建厂房，所以对中国商业房地产的推动很有限，但对整个零售业的推动是显著的；在此阶段，各类商业街(包括室内商业街和室外商DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 15大型专题深度研究系统商业地产业街)和商品市场也进入市场，主要商品类型集中在服装、家用电器、电子、电脑、建筑材料、汽车配件、酒吧街等。2 0 世纪 9 0 年代末期，一些 S HOP P I NG MA L L 开始登陆上海、北京等

29、大城市，预示着超级购物中心在中国崭新的姿态与发展前景；2 1 世纪初，郊区 S HOP P I NG MA L L的开发热潮在中国兴起，中国S HOP P I NG MA L L 产业进入发展阶段。虽然目前中国购物中心的发展规模普遍较小、形式简单，但作为中国商业房地产重要的组成部分，无疑具有更大的发展空间。在此阶段，很多底商商业房地产和各类商品市场陆续以分散出售产权或使用权的方式引领商业房地产投资的时尚，在投资者、零售业者的关注下，目前依然保持良好增长的势头。中国的餐饮业在过去2 0 多年里始终伴随着中国经济的增长而强劲发展，无论是经营规模还是经营水平都有了极大的飞跃。近几年，中国餐饮经营者中

30、的成功者已经改变了原来长期租用房产的方式，采用购买商业用房的方式，进行长期经营。这些经营者已经成为目前商业房地产购买市场的客户。与餐饮业相比，中国的娱乐业发展相对滞后。目前，娱乐业的发展从规模、形式上都有了大的提升，发展空间非常大。康体健身及美容美发等服务业的发展也表现出非凡的市场潜力。目前，很多从事这些业态的人士已经成为商业房地产投资的投资人。在一些大中城市，由于住宅房地产开发竞争激烈，利润趋薄。据估计，目前住宅开发商平均销售利润大约仅为 1 0%，而商业物业销售一般估计仍有1 5%-2 5%的利润空间，两相比较，住宅开发商转向商广州上下九步行商业街是广州传统的商业中心16中国房地产决策情报

31、 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统业地产开发的潮流也就不难理解了。（2）部分住宅开发商转向商业地产开发领域住宅开发商抢滩新型商业物业市场的动作实际上已经开始。例如北京已经计划在中关村、亦庄兴建两个大型 S HOP P I NG MA L L，上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市也在准备兴建大型 S HOP P I NG MA L L。被称作“地产大鳄商业巨头”的大连万达集团副总周良君近日宣称，2 0 0 3年，大连万达开发的商业地产将在规模及销售额上均超过住宅类物业。以北京为例，进入2 0 0 3 年，已经有很多开发商瞄准了商业物业

32、的开发。华远地产老总任志强不久前透露，华远今年将同沃尔玛合作，在中关村“金融走廊”知春路开发的盈都国际楼盘底商中建设一所与轻轨站相连通的沃尔玛中关村连锁店。其后，还将继续同沃尔玛在北京其它区域合作开发二至三个大型超市；天鸿集团一位负责人表示，今年天鸿集团将在回龙观投入大片土地，开发建设一个综合性的大型超市；城开集团以土地出租的方式与索纳塔的营销商在西单合作开发了“4 S”新型轿车销售服务商场；太合集团组建了“太合商业房地产公司”，决定在今年开发的新项目中尽可能加大对商业地产的投资力度。而许多新楼盘都加大了对商业物业的投入。如位于中关村的写字楼项目左岸工社近日与全球最大的商业健身连锁机构中体倍力

33、健身俱乐部签署了合作协议，将该项目顶层景观最好的3 0 0 0 平方米楼面开发为中体倍力左岸连锁店；建外S OH O准备将上海新天地“移植”到北京，在该项目里开发一条比上海新天地大三倍的特色商业街；进入二期开发的后现代城正在多家新型商业中进行选择，并已规划出一条风格独特的商业休闲街；超百万平方米的大盘富力城准备开发2.5 万至3 万平方米的商广州中华广场侧立面DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 17大型专题深度研究系统商业地产业物业用以引进大型综合类超市；刚刚完成规划的苹果社区设计出2 0 万平方米的商业物业和停车面积，该项目的老总张宝全透

34、露，该项目除了要开发1.5 万平方米的综合超市外，大量的商业物业将被设计成文化味道浓厚的特色商街，目前，很多项目正在与各类新型商业的经营方洽谈合作。3 中国商业房地产的投资现状国内商业房地产投资目前已经成为市场关注的热点，而且不少国内外机构正持续加大在中国商业房地产领域的投入。下面按照商业房地产出租、出售两种类型对国内商业房地产投资市场做简单介绍。（1）出租类商业房地产投资出租类商业房地产的类型出租类商业房地产几乎包括所有商业房地产类型：百货类商业房地产、超市类商业房地产、家居类自行组装类商业房地产、工厂直销折扣店类商业房地产、商业街类商业房地产、商品批发类商业房地产、各类商品市场、娱乐类商业

35、房地产、餐饮类商业房地产、购物中心房地产、建筑底商商业房地产等。出租类商业房地产的投资模式鉴于该类商业房地产是以出租为惟一经营模式，那么就意味着开发商必须先通过金融措施筹措到足够的资金，将该类商业房地产建设完成，并投入运营，再依靠租金收入回收投资、赚取利润。如果开发商不能解决项目开发完成、投入运营及运营初期所需要的资金，那么项目是缺乏可行性的。出租类商业房地产的投资状态众所周知，中国的商业房地产业处在发展的初期，而且至今未与资本市场形成有效循环。虽然不少零售企业已经在国内证券市场挂牌上市，但其资金用途主要用在零售经营，而非商业房地产投资。专门进行商业房地产投资的机构很少得到挂牌上市的资格，很少

36、从资金上得到资本市场的支持。其投资状态普遍缺乏驱动力。从以上可以看出，中国商业房地产开发需要金融支持。（2）出售类商业房地产投资出售类商业房地产的类型目前出售类商业房地产集中在以下类型：商业街类商业房地产、各类商品市场、餐饮类商业房地产、建筑底商商业房地产等。其他诸如超市商业房地产等，尽管有些零售商采取长期租约的方式，但严格18中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统讲，只能属于出租类商业房地产。出售类商业房地产的投资模式出售类商业房地产以商铺出售为特点。开发商在项目开发过程中的资金压力就可以大大缓解，降低了开发商项目开发的资金门槛

37、，有利于项目的开发运作。鉴于投资门槛比较低，所以很多房地产开发公司在规模超过1 0 万平方米以上的综合项目开发中，大都计划将商业房地产引入项目：一方面，可以有效实现资金循环，增加收益；另外，可以提升整个房地产项目的价值。如果运作好的话，还可以为整个项目增加卖点。但需要指出的是：传统的房地产开发企业普遍缺乏对商业房地产的了解包括对市场规模、市场定位、商业设计、商业经营、市场需求等方面的认识，这些势必影响开发商对商业房地产部分的决策判断。为了解决上述问题，传统房地产开发企业可以引入商业策划公司，辅助解决上述商业房地产专业问题。出售类商业房地产的投资状态从市场情况来看，出售类商业房地产的投资很热，而

38、且尤其以底商商铺、商业街及热卖商品市场的出售为最，其单位售价远远高过公寓售价。需要指出的是，商铺的出售并不意味着项目资金可以彻底解决，因为商铺银行按揭是在项目成为现房后才提供，所以开发商依然需要对项目资金进行充分的组合。出售类商业房地产所占商业房地产的市场份额虽然相对较低，但无疑已经成为中国商业房地产市场的热点。从上可以看出，资金对于商业房地产开发、运营的重要性。无论是出租类，还是出售类商业房地产的广州北京路商业步行街绿化小品DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 19大型专题深度研究系统商业地产开发都需要有效考虑项目资金体系，在确保项目资金供

39、给的前提下，实现项目价值的最大化。4.中国商业房地产开发模式鉴于目前中国房地产整体金融资本环境所限,仅仅在近几年才起步的中国商业房地产还远远谈不上与国际接轨，但其迅猛发展的势态已经使其积累了大量有代表性的案例，通过这些案例，仍然可以寻找出一些规律。（1）大型商业房地产项目的开发模式国内大型商业房地产项目的投资商、开发商、经营商等普遍专业性较差，实力较弱，与该类项目对投资商、开发商、经营商强势专业性和强劲实力的要求有较大差距目前，国内该类商业房地产项目从项目的投资、开发，到出租经营管理，很少由行业专业机构操作。下表为现阶段的国内该类项目的开发模式：从上述开发模式中可以看出，国内大型商业房地产的投

40、资形式未体现出足够的专业化，在投资机构组合中缺乏专业机构的指导。无论是投资、经营还是管理都有必要引入极富专业能力的机构。另外，在大型商业房地产项目的投资、开发过程中，很少有个人投资者或中小投资机构。（2）中型商业房地产项目的开发模式中型商业房地产项目的投资形式体现出一定的专业性、开发商较强实力进行投资、开发、经营的特点从项目的投资、开发，到出租经营管理，有些由专业机构操作。需要指出的是，鉴于中国商业房地产项目在商业房地产开发总量中所占份额巨大，所以从业企业也相对较多。那么，在今后一段时间内，国内中型商业房地产项目开发将面临激烈竞争，随着开发水平的整体提高，行业洗牌的格局将不可避免。目前国内该类

41、商业房地产出租经营的项目占绝对主流，而且这些项目的开发商、管理商往往有一定的专业水平，经营状况尚可；采取出售经营的项目，开发商有些属于专业化背景较少的企业，在项目市投资机构组合开发商、战略投资者经营模式出租经营管理模式专业管理商或开发商自己管理20中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统场判断、项目定位及规划设计阶段，工作不够细致，以致项目后期的运营容易发生问题。另外，在中型商业房地产项目的投资、开发过程中，出现了个人投资者及小型投资机构：中型商业房地产项目出售后返租意味着商铺购买者进入了项目的资金循环系统，这种发展形式对于追求短期

42、操作效益或缺乏商业房地产运营经验的开发商来讲，无疑属于比较理想的方式。下表为国内中型商业房地产项目的开发模式：（3）小型商业房地产项目的开发模式小型商业房地产项目的投资形式几乎体现不出专业性投资、开发、经营的特点，而且相关操作机构的规模都比较小。大多数该类项目的投资、开发、出租、出售，以至经营管理，一定程度上表现出非系统性操作的特点。投资者很少从战略的角度对各种近期、远期问题做出宏观判断。该类商业房地产开发对开发机构的专业化水平的要求相对较低。这些机构的规模通常相对较小，有些具有开发商背景，有些具有投资商背景，只有少部分具有商业运营背景。虽然该类商业房地产机构的专业化水平较低，实力相对较弱，但

43、鉴于小型商业房地产的市场活力大，投资风险相对较低，所以他们特别得到商铺投资者的认可。下表为该类项目在国内开发模式：现在，全国各地热炒的底商投资绝大多数属于小型商业房地产项目，而且这些商业房地产往往隶属于一个大的综合项目或住宅项目。商铺的发展一方面提高销售收入，另一方面提升项目的整体价值，而且开发商通过商铺销售很快实现资金回收。但需要指出的是，在商铺开发过程中，有些开发商对商铺投资机构组合商业房地产投资商、开发商、管理商、商铺投资者经营模式出租经营或出售经营管理模式开发商自己的管理公司、专业管理商等投资机构组合小型商业房地产投资商、开发商、管理商、商铺投资者经营模式出租经营、出售经营或出售返租经

44、营管理模式专业管理商或自由经营状态DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 21大型专题深度研究系统商业地产整体的定位、市场策略、规划、设计等缺乏足够的研究，有可能对商铺投资者带来损失。目前虽然住宅、写字楼底商的市场很热，但市场热情依旧需要市场的检验。对于项目定位、规划设计、市场策略不够精准的底商项目，也许今天还是一片繁荣，但经过市场激烈竞争后，会发生门前冷落的情况。可能某个违背商业房地产规则的项目，在开发商的商业策划下，现在可以卖出去，但一两年后，这种行为将无异于自掘坟墓。对于采取自由经营状态的小型商业房地产项目来说，那种认为项目出售以后经营好

45、坏对自己不再重要的观点是一种非常短视的行为，一个成熟的、有长远发展战略的商业房地产开发商，会采取科学的方法进行项目的各项技术操作。事实上，随着商业房地产市场的发展，商铺投资者会积累越来越多的专业经验和知识。四、商业房地产商机无限在2 0 0 2 年国内的房地产市场上，商业房地产是一朵鲜艳夺目的奇葩。从专为准备进入国内著名外资商业品牌开发的大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺，自1 9 9 3 年开始沉寂近十载的商业房地产市场复苏了。多种因素引爆商业房地产开发热潮商业地产的异军突起固然有入世利好大背景的支撑，同时，也与房地产市场发展到一定时期形成的许多因素有密切的

46、关系。近几年，城市的快速扩张，大盘的不断涌现，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业类物业的发展。以北京为例，到2 0 0 2 年1 2 月3 1 日，现有用于房地产开发的土地按政府规定如果尚未开发将予以收回。另外，2 0 0 8 年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止。房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2 至3 倍的商业类物业自然是发展

47、商的首选。此外，还有一些准备上市的房地产企业选择投资商业地产，主要目的是为了改变企业的资本结构，增加企业的良性资产，为今后上市创造条件。底商：苹果熟了2 0 0 2 年 1 2 月1 4 日，北京中关村的另类写字楼项目“左岸工社”拍卖底商，一个使用面积仅为1 0 5 平22中国房地产决策情报 第三十二期决策情报DECISION INTELLIGENCE整 合 服 务 系 统方米的商铺最后被金凤成祥西饼店老板以6 6 8 万元竞得，比人们预估的价格高出一倍。而同在中关村的另一综合房地产项目“中关村科技贸易中心”发售的铺面，位置最好的单元价格冲到每平方米1 2.8万元，被业界惊为天价，买者仍趋之若

48、鹜。社区商业物业市场之火爆由此可窥一斑。业内人士评说，由于城市改造拆除了很多临街商铺才使得新建社区的商铺如此抢手。而商业房地产的高额利润，无法不让发展商们从心动到行动，也就有了一条条社区商业街或成批的底商的出现。购物中心：逐渐升温自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。自去年开始，国内一些大中城市商业类物业拍卖声迭起，而且卖价颇高，令人咋舌；各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。大连万达则将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并于去年秋季相继在南京和沈

49、阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百老汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟，同时，也由此获得了中国银行1 0 亿元的授信。不久前，该公司又直接注资与港资合股成立大洋百货集团。并计划在上海杨浦和北京等1 5 个城市开发商业地产。业内人士预计，随着外资连锁商家的不断涌入，S H OP P I NG M A L L、OUT L E T S T ORE(工厂直销店)、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为市场的热点。有数字表明，2 0 0 2 年国内商业地产的投资额增加了1 1.8%，商业地产市场正在从长达1

50、0 年的沉寂中走出，并快速升温。但市场升温并不代表进入这个市场就会赚钱，相反，商业房地产的开发远远比住宅复杂，而进入这个市场的门槛更是相当高：对于商业房地产开发商来说，不仅要具有投资商、开发商的专业背景，更要具备经营商的技术背景至少要组合有专业开发、投资、管理背景的团队。而目前国内的现实情况是，大多数商业地产开发项目，其操作者大多为住宅项目的开发商，在商业地产开发上十分欠缺专业知识与经验，因此，如何尽快学习成功项目的操作经验成为想进入这一开发领域者的首要任务，决策资源依托自身丰富的资源平台，总结出一些商业地产开发的基本模式，后面五篇文章阐述了购物中心，商业街以及底商的一些开发要点，希望能有益于