【2022精编】一、为什么要制定《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法.docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共15页一、为什么要制定深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（以下简称办法）？答：房屋拆迁管理工作是深圳市城市建设与管理的重要组成部分。我市现行的房屋拆迁管理体制成形于上世纪八十年代，开始规范于九十年代，1991年市人民政府发布深圳市房屋拆迁管理办法（1994年以21号政府令修订），对规范房屋拆迁行为、加强对城市房屋拆迁的管理、维护拆迁当事人的合法权益、保障建设项目的顺利进行，发挥了积极作用。但是，随着我市城市范围扩大、建设速度加快和旧城区改造的推进，房屋拆迁工作进入了一个新的时期；尤其是2001年国务院城市房屋

2、拆迁管理条例颁布实施以后，原拆迁管理办法中不少规定已经不能满足房屋拆迁工作的现实需要，必须建立一套新的规范和程序；市政公共基础设施建设，对于社会经济发展有着重要推动作用，所涉及的房屋拆迁也应优先于其他社会拆迁活动；随着“十一五”计划实施和“世界大运会”筹备等重大工程的全面推进，亟需一部更具有针对性的专门规章，以保证在更加有效地维护被拆迁人合法权益的基础上，完成公共基础设施建设项目房屋拆迁及工程建设任务，实现深圳城市建设和经济发展的再次腾飞。二、办法出台的意义是什么？答：办法的出台是深圳市房屋拆迁工作的一个新的里程碑，对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障

3、建设项目的顺利进行，有非常重要的作用；标志着深圳市房屋拆迁有了一个全新的、统一的指导思想和行动准则，拆迁补偿安置有了一个科学的、明确的补偿标准，市政公共基础设施拆迁有了制度的保障，对于其它建设项目的拆迁工作也起到了示范和参照作用。具体来说，办法的出台有如下意义：（1）有利于结合深圳市实际，贯彻落实国务院的城市房屋拆迁管理条例；（2）有利于保障公共基础设施建设的顺利进行；（3）有利于维护被拆迁人的合法权益；（4）有利于建立一个公正合理的房屋拆迁模式；（5）有利于控制拆迁规模；（6）有利于规范政府部门间的职权和职责，减少内耗、提高效率；（7）有利于加速城市现代化建设和推进旧城区的改造；（8）有利于

4、维护社会稳定，构建和谐社会。三、办法的适用范围与效力怎么样？答：办法是深圳市人民政府发布的政府规章，凡在深圳市行政区域内的公共基础设施建设项目的房屋拆迁活动，均适用本办法；与公共基础设施建设项目相关的拆迁人、被拆迁人、评估机构、测绘机构、拆迁服务机构以及其他相关主体的行为，均受本办法调整。公共基础设施建设项目是指与公共利益密切相关的交通、能源、环保、水务、大型体育文化设施等项目；对上述项目的房屋拆迁、补偿安置及相关的管理活动等均适用本办法；本办法自2007年3月15日起生效，在整个深圳市（包括福田、南山、罗湖、盐田、宝安和龙岗六区）施行。四、办法的原则是什么？答：办法体现了如下原则：（1）依法

5、拆迁、和谐拆迁原则。本办法生效后，深圳市所有涉及到公共基础设施项目建设的房屋拆迁都应以本办法为依据，严格按照办法规定的程序、方式及标准实施，做到依法拆迁、依法办事。办法在重点保护被拆迁人的利益的基础上，突出保障社会公共利益和公共基础项目建设，也顾及到了其他拆迁相关人的利益，对所有参与主体的权益进行了平衡，尽最大可能减少纠纷和摩擦，维护社会的和谐稳定；（2）重点保护被拆迁人利益原则。拆迁补偿是拆迁法律关系中一个极其重要的环节，决定着人民群众的利益能否得到保障及拆迁活动能否顺利进行，办法根据深圳市实际对被拆迁人的补偿标准和补偿范围进行了调整和完善，加大了对被拆迁人的补偿力度；例如对于有合法产权和手

6、续的住宅房屋，设定了最低补偿标准，即不低于同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称“商品房交易均价”）；对于非住宅和其他房屋，按市场评估价格补偿；房屋以外的构筑物和其他附着物按重置价补偿等。充分体现了“三个代表”重要思想和执政为民的理念。（3）公共利益优先原则。公共基础设施项目建设，关系到国计民生，关系到全社会、全民族的发展和生存；“公共利益优先”是现代民主、法治国家的普遍原则和建设和谐社会的必然要求。只有落实好这一原则，才有可能解决现代社会个人权利、自由与国家利益、社会利益之间不可避免的矛盾和冲突。办法在拆迁运行机制、补偿方式、裁决、执行等方面的规定，体现了单位、集体或个人的利益，应当服从

7、因国家和社会利益而发生的房屋拆迁需要。（4）拆管分离原则。拆管分离原则是指拆迁主管部门不得作为公共基础设施建设项目的拆迁人，不得接受拆迁委托，拆迁管理人和拆迁人必须非同一主体。91年的拆迁办法没有明确这条规定，在我市拆迁实际工作中出现过拆迁人和管理人合二为一的情况，在一定程度上造成了房屋拆迁过程中的不公，损害了部分被拆迁人的利益，容易滋生腐败，扰乱社会秩序，因此，出于程序正义的考虑和上位法的要求，办法将拆迁主管部门不得作拆迁人作为一个基本原则明确下来。（5）以货币补偿为主的原则。一般房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，允许拆迁人和被拆迁人自由协商选择；但由于深圳情况特殊，是在人口极度稠密

8、、可用剩余土地极少的狭小空间中，进行大规模的市政公共基础设施项目建设，政府不可能拿出土地或房屋进行市政工程建设拆迁补偿；同时由于我市房地产市场繁荣，市政工程补偿资金相对充裕等因素，所以，办法确定了以货币补偿为主的补偿安置模式。拆迁人向被拆迁人提供补偿货币和安置补助费用，保障被拆迁人的财产权益，使住宅房屋的被拆迁人，能够在同档次地段购买到不低于被拆迁房屋标准和条件的住宅房屋。五、办法有哪些特色？答：办法体现了有如下特色:（1）解放思想，实事求是。严格遵循并全面贯彻中央和省、市领导关于拆迁工作指示精神，以构建和谐社会、执政为民、最大限度保障被拆迁人权益、提高拆迁成本的原则和思路出发，建立符合深圳实

9、际的拆迁管理体制和补偿标准，体现了以人为本，实事求是，尊重历史的精神。（2）突出保障市政工程建设项目，以市政工程项目拆迁引导和推动其他社会拆迁。办法主要就市政工程公共基础设施建设所涉及的房屋拆迁进行管理，根据公共利益优先的原则，确定市政工程建设项目优先的法律地位，保证政府公共项目的顺利推进，以期通过市政工程的项目拆迁为其它社会拆迁做出示范和参照，带动其它社会拆迁进入规范化的轨道。（3）着重保护被拆迁人的利益，适当提高了补偿标准，扩大了补偿范围。本办法根据近年来深圳市经济发展状况对补偿标准和补偿范围进行调整，整体上提高了拆迁成本，切实保护了被拆迁人的利益。建立了具有深圳特色的市场价格拆迁补偿安置

10、模式及标准，突破了原有补偿安置思路，保障住宅被拆迁人的居住权，使其能够得到不低于原居住条件的货币补偿或安置，被拆迁人的利益得到了最大限度的保障；（4）主要采用货币补偿模式。结合深圳实际，建立以货币补偿为主的补偿安置模式，将补偿标准明确化、系统化，提高了补偿的透明度。（5）进行系统立法。以拆迁管理为核心，将评估管理、补偿标准、安置措施、行政裁决等有机结合在一起，防止分散立法带来的不一致或相互冲突，有利于提升立法的科学性和系统性。六、办法的颁布实施对我市城市建设、市民工作和生活有哪些影响？答：从总体上看，办法对于城市建设和市民工作生活将会产生多方面的积极影响：首先，它将使与城市建设相关的房屋拆迁工

11、作更加规范，有利于依法行政，建立法治社会；其次，有利于推动重大公共基础设施建设项目的顺利进行，加速城市建设进程，对于优化居住环境，提高城市品位，建设国际化的大都市有积极意义；第三，有利于保障和改善被拆迁人的生活水平，缩短拆迁工作流程，提高拆迁效率，减少对市民工作和日常生活造成的相关负面影响。七、办法对政府部门的规范和要求是什么？答：办法的出台对政府部门提出了新的规范和要求，有利于促进各部门依法行政，提高效率，科学运作，促进政府对公共基础设施建设项目房屋拆迁管理的规范化和民主化。首先，强调规划优先，要求政府部门严格按照城市规划进行拆迁，依法拆迁，禁止违反城市规划的拆迁行为，禁止任意扩大拆迁规模；

12、其次，要求政府按计划、有针对性的拆迁，严格按计划办事；第三，政府各部门应严格遵循拆迁审批程序；第四，要求主管部门定位准确，严格实行拆管分离制度，并着重发挥发挥区政府、街道办事处等基层单位的作用，各个政府部门应各司其职、各负其责、互相配合。八、什么是拆迁人？它的职责是什么？其权利、义务是什么？答：拆迁人是指取得拆迁许可证的单位。在公共基础设施建设拆迁项目中，拆迁人一般是项目的建设单位，市、区政府也可以确定项目代建机构或者批准成立拆迁事务机构作为特定项目的拆迁人。（一）拆迁人的职责是：1、接受政府主管部门的监管；2、落实补偿安置资金；3、制定拆迁补偿安置工作总体计划，制定并实施具体拆迁方案；4、按

13、房屋拆迁许可证规定的项目、范围和期限组织实施拆迁；5、负责项目拆迁的宣传、发动、解释工作，配合主管部门发布房屋拆迁公告及相关通知，并负责通知到被拆迁人；6、组织实施房屋、土地、有关建（构）筑物、附着物，市政管线拆改等查勘、测绘、评估工作；7、负责补偿安置谈判，签订和履行补偿安置协议、拆迁补偿安置协议；8、组织实施或委托实施房屋及有关建（构）筑物、附着物等的拆除。（二）拆迁人依据法律法规所享有的权利和承担的义务:1、拆迁人享有的权利：（1）在法律规定和拆迁许可证规定范围内，组织实施相关拆迁项目并获得相应拆迁款项；（2）依据拆迁许可证的规定，拆除拆迁范围内的房屋及附属物；（3）拆迁人可以依法自行拆

14、迁，也可以委托具有相关资质的拆迁单位代为拆迁；（4）对列入公共基础设施建设项目年度拆迁计划的，拆迁人可以凭公共基础设施建设项目立项批准文件、规划选址意见书、用地预审文件，向市主管部门提出拆迁前期核查申请；市主管部门同意的，拆迁人可向有关单位或个人核查拟拆迁范围内房屋的产权、使用及租赁等状况；（5）在法律法规有特殊规定或有特殊需要时，拆迁人可委托具备法定资质和良好信誉的非市政府设立的地籍测绘机构进行被拆迁房屋的查勘和测绘工作；（6）在拆迁范围确定后，可以请求房屋拆迁主管部门通知有关部门暂停办理拆迁范围内的房屋及其附属物的新建、改建、扩建手续，暂停办理房屋和土地用途的变更手续，暂停办理房屋的租赁手

15、续；（7）有权就拆迁的补偿、安置和周转过渡等事项与被拆迁人进行协商并依据有关法律法规与被拆迁人签订书面的拆迁补偿安置协议；（8）对于拆迁中与被拆迁人就拆迁安置方式和价格经协商达不成协议时，可以向拆迁行政主管部门申请行政裁决，对于拆迁裁决不服时，有权向人民法院提起行政诉讼或者申请行政复议；（9）在符合法定条件时,可以申请人民法院或政府强制拆迁；（10）对于行政主管机关的行政处罚不服，有权申请复议，也可以向人民法院起诉；（11）对于被拆迁人违反拆迁协议约定，拒绝履行拆迁义务的，可以向人民法院起诉，请求人民法院判决被拆迁人履行拆迁义务；（12）其他拆迁权利。2、拆迁人应当履行的义务：主要有：依照法律

16、和拆迁许可证的规定实施拆迁；服从和配合主管部门的管理；与被拆迁人协商达成补偿安置协议并依法依约履行；自觉履行各项有效法律文书；环境保护义务等等。具体有以下各项：（1）必须在拆迁许可证批准的拆迁范围内实施拆迁；（2）必须在拆迁许可证批准的拆迁期限内实施拆迁；需延长拆迁期限的，应在批准的拆迁期限届满15日前，向市主管部门提交延期拆迁书面申请，及证明拆迁需要延期的拆迁协商记录等相关资料；（3）取得拆迁许可证后，应在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督；在拆迁过程中，要向被拆迁人做好宣传解释工作；（4）制定项目房屋

17、拆迁计划和拆迁补偿安置方案；拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议；应在拆迁期限内就拆迁事宜与被拆迁人经协商达成一致意见后与被拆迁人签订书面拆迁补偿安置协议；自协议签订之日起30内，将该协议报市拆迁办备案；（5）依法对于被拆迁人进行安置和补偿，对于需要周转用房的被拆迁人，应当提供周转房；（6）自觉履行主管机关作出的拆迁裁决书和人民法院已经发生法律效力的判决和裁定；（7）接受主管部门的管理；并严格遵守及全面履行拆迁协议的规定；（8）在实施强制拆迁前，应就被强制拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全；（9）依据国家的规定及拆迁协议的约定向被拆迁人支付拆迁安置补助补偿费，周转过渡费等费用；

18、相关拆迁补偿安置资金应全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用；（10）拆迁协议约定的期限届满不能提供拆迁安置补偿用房的，应当向被拆迁人支付临时安置补助费；给被拆迁人造成损失的，还应当支付赔偿金；（11）拆迁行为必须符合法律法规的规定；必须符合城市规划；（12）拆迁产权不明的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，经市拆迁办同意，拆迁人应对被拆迁房屋办理证据保全公证，并将补偿安置费提存后，方可拆除；（13）委托具有相关资质的单位实施拆迁的，应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案；（14）拆除房屋及构筑物、其他附着物等，应依法组织施工和渣土清运，保障拆除工程和施工安全，维护施工环境；（15）法律

19、法规规定或者拆迁补偿安置协议约定的其他义务。九、什么是被拆迁人？其权利、义务是什么？答：被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的所有人，包括对被拆迁房屋享有共有权的人。1、被拆迁人的权利：主要有：获得合理的拆迁补偿,得到妥善安置的权利；获得提前搬迁奖励金的权利；申请行政裁决、提起诉讼等权利。具体有以下几点：（1）依法获得补偿的权利；在有条件并协商一致时，可以进行产权调换；（2）实行产权调换的，拆迁人不能一次提供产权调换房屋时，有权要求拆迁人提供周转房；（3）对评估报告有异议的，经当事人协商仍未解决，可以向原拆迁评估机构申请复核；复核结果与原评估结果不一致的，经当事人协商仍达不成一致意见的还可申请技术

20、鉴定；（4）与拆迁人就补偿拆迁安置的方式、价格协商达不成协议时，有权申请主管机关裁决；（5）对主管机关所作的拆迁裁决不服的，有权向人民法院起诉，也有权向有关部门申诉或者申请复议；（6）有权获得拆迁补助费；（7）对于拆迁人不依法拆迁的，可以请求主管机关对于拆迁人给予行政处罚；（8）因拆迁人不能履行或者不能全面履行拆迁协议时，有权就有关事宜申请有关部门解决或者向人民法院起诉；（9）其他依法及依约享有的权利。2、被拆迁人的义务服从和配合城市建设的需要，协助拆迁工作顺利进行，主要包括：厘清房屋产权；依法与依约搬迁；自觉履行各项相关的法律文书；服从其他相关管理等。具体有以下几项：（1）在拆迁补偿安置协议

21、签订后，应按照协议的约定向拆迁人提交被拆迁房屋房地产权证书及注销房地产权利委托书；没有房地产权利证书的则应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书；（2）在拆迁人给予补偿安置后，在规定的拆迁期限内完成搬迁；（3）自觉履行拆迁协议的约定，并在过渡期满之后将周转房腾退给拆迁人；（4）自觉履行主管机关及相关人民政府已经生效的法律文书；（5）自觉履行人民法院已经发生法律效力的判决书、调解书和裁定书，或者仲裁机构作出的仲裁裁决书和仲裁调解书；（6）其他法定或约定义务。十、办法对被拆迁人有哪些主要保护内容及措施？答：房屋拆迁涉及到广大人民群众的切身利益，也关系到经济发展和社会稳定的大局。而作为相对

22、处于弱势的被拆迁人，其利益容易受到损害。为切实保障被拆迁人的合法权益，实现和谐拆迁，办法在被拆迁人利益的保护方面进行了严格的规定。第一，办法将对被拆迁人的补偿标准划分为五个档次，设定了不同的补偿价格。如对于有合法产权和手续的住宅房屋，设定了最低保障价格，即补偿价格不低于商品房交易均价；符合条件的被拆迁人还可选择产权调换方式。第二，完善了补偿内容，如：增加了“提前搬迁奖励金”；在临时安置费的设置中，对住宅增加了3个月装修期，非住宅增加了一年的建设期；货币补偿的也给临时安置费等等。使得拆迁补偿工作更为人性化。第三，对于被拆迁人中的弱势群体，实行特殊保护：根据困难家庭的人口数，确定最低住宅补偿面积为

23、4560平方米，以此保障困难群众的居住权。第四，对于农村历史遗留问题，如私房和生产经营性房屋、无产权房屋、违法建筑等，本着合法合理、尊重历史、实事求是、保护群众合法利益的原则，尽量给予妥善处理解决。第五，对华侨或港澳台同胞房屋的拆迁补偿，对临时建筑、特殊建筑、公共建筑及公益事业房屋的补偿以及与房屋相关的其他补偿措施等，体现了对各类不同的被拆迁人及相关权益的全面保护。第六，对于拆迁当事人的程序性权利，从对评估报告的申请复核和技术鉴定，未能达成协议的裁决申请，到行政复议、诉讼，申请强制执行等，均有较完整及具可操作性的设计安排。十一、什么是拆迁许可证？对当事人的意义是什么？答：拆迁许可证是政府主管部

24、门颁发的，允许符合法定条件的拆迁人在特定时限内，对特定地点的房屋即附属物进行拆除的行政许可文件。拆迁许可证是对拆迁行为的行政许可文件，也是拆迁人从事房屋拆迁的有效证件，在拆迁工作管理中具有重大意义。由于拆迁工作涉及到社会管理的方方面面，如被拆迁人的利益保护，城市规划与建设，社会安定等等问题，因此必须处于政府机关的严格控制之下。任何单位需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案等，向主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。1、对拆迁人而言，只有依法取得房屋拆迁许可证，此单位才具备法律意义上拆迁人的资格，否则其拆迁活动就是违法拆迁，拆迁人对居民实施房屋拆迁的行为就

25、是侵权行为,必须承担相应的法律责任；同时，还会受到相关行政机关的行政处罚。这对拆迁人的资质、行为各方面都提出了硬性和具体的要求。2、对被拆迁人而言，如果发现拆迁人未获得房屋拆迁许可证，或拆迁人的拆迁行为未遵照房屋拆迁许可证的规定进行，其对居民实施房屋拆迁的行为就属于侵权行为，被侵权人可向有关行政管理部门反映或依法提起侵权民事诉讼以维护自己的合法权益。3、对拆迁主管部门而言，房屋拆迁许可证的发放与管理，是其相关行政许可事务的一部分。主管部门在收到拆迁人申请房屋拆迁许可证的材料后，经严格审查，对于符合条件的拆迁人发放拆迁许可证。而对于未取得拆迁许可证而擅自实施拆迁的，或者以欺骗手段获得拆迁许可证，

26、以及违反许可证规定而进行拆迁的，主管部门可给于相应的行政处罚，以儆效尤。房屋拆迁许可证的发放与管理制度，有利于拆迁主管部门对整个拆迁单位的情况进行全面了解并集中管理，有利于保证整个房屋拆迁工作的顺利进行。十二、拆迁人如何对被拆迁人进行补偿与安置?答：在公共基础设施建设项目进行房屋拆迁时，拆迁人应对被拆迁人进行妥善安置和合理补偿。（1）被拆迁人可以获得的补偿费包括下列内容：被拆迁房屋的补偿费；房屋以外的构筑物、其他附着物的补偿费；搬迁补助费；临时安置补助费；拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费；以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿费。（2）从补偿方式上看：办法第二十八条规定，公共基础设施建设项目房

27、屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，主要采用货币补偿方式。除另有规定外，拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，一般实行货币补偿。拆迁被拆迁人居住房屋，被拆迁人同意且有条件的，可以进行产权调换；否则应当实行货币补偿。（3）从货币补偿金额上看：被拆迁房屋货币补偿的金额，根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素，以房地产市场评估价格确定。对符合本办法规定条件的特定住宅房屋，如果其房地产市场评估价格低于商品房交易均价，则按二者之中价高者确定货币补偿金额。房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，以重置价评估确定。商品房交易均价，是按市场实际交易实例汇总测定，由市

28、拆迁办每季度定期公布。（4）产权调换：拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当使用条件的房屋进行调换，并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价。但符合规定条件及面积的住宅房屋无须结算差价。以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制，被拆迁人补交规定差价后方可取得完全产权。十三、办法关于拆迁补偿安置的特点有哪些?答：（1）最大限度地保障被拆迁人的居住条件。（2）以货币补偿为主。（3）增加灵活性和可操作性。（4）结合实际，区别对待。十四、什么是市场评估价？商品房交易均价？重置价？它们在拆迁补偿安置中有什么作用和意义？三者有什么

29、关系？答：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由市拆迁办每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，相互联系：平均交易价主要用于对办法中特指的合法住宅房屋进行补偿，但

30、当该被拆迁房屋的市场评估价高于该地段的商品房交易均价时，则适用市场评估价而不适用商品房交易均价；市场评估价主要用于特指的合法住宅房屋以外的各类房屋补偿，除当事人另有约定外，被拆迁房屋的补偿价格一般不得低于市场评估价；重置价是市场评估价的一种表现形式，即对房屋以外的附属物的不计入成新率的市场评估价，凡房屋以外的各种附属物或构筑物，除当事人另有约定外，其补偿价格一般不得低于重置价。对于一些老屋村等旧式住宅的市场价格和拆迁补偿标准，这三种价格的比重排列一般为：商品房交易均价高于市场评估价，市场评估价高于重置价。这是办法专门针对合法住宅房屋所作的倾斜性政策规定。十四、什么是市场评估价？商品房交易均价？

31、重置价？它们在拆迁补偿安置中有什么作用和意义？三者有什么关系？答：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由市拆迁办每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，相互联系：

32、平均交易价主要用于对办法中特指的合法住宅房屋进行补偿，但当该被拆迁房屋的市场评估价高于该地段的商品房交易均价时，则适用市场评估价而不适用商品房交易均价；市场评估价主要用于特指的合法住宅房屋以外的各类房屋补偿，除当事人另有约定外，被拆迁房屋的补偿价格一般不得低于市场评估价；重置价是市场评估价的一种表现形式，即对房屋以外的附属物的不计入成新率的市场评估价，凡房屋以外的各种附属物或构筑物，除当事人另有约定外，其补偿价格一般不得低于重置价。对于一些老屋村等旧式住宅的市场价格和拆迁补偿标准，这三种价格的比重排列一般为：商品房交易均价高于市场评估价，市场评估价高于重置价。这是办法专门针对合法住宅房屋所作的

33、倾斜性政策规定。十五、拆迁人与被拆迁人达不成协议怎么办?答：拆迁人与被拆迁人应当通过自愿协商就拆迁补偿事宜达成一致，签订补偿安置协议；如协商不成，双方均可在拆迁许可证有效期限内，向主管部门申请行政裁决。十六、什么是拆迁行政裁决?对拆迁当事人有何意义?答：拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请，应用行政手段对补偿安置争议依法作裁决与决定的具体行政行为。主管部门依法受理裁决申请后，组织当事人进行调解，调解不成的，进行裁决。但有下列情形之一的，不予受理裁决申请：（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决申请的；（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷

34、，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；（四）房屋已经灭失的；（五）市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。拆迁行政裁决是根据拆迁当事人提出的证据和请求，按照法律法规规定的程序进行；对补偿价格的裁决依据主要是评估报告和商品房交易均价。拆迁行政裁决自依法送达后生效，拆迁当事人应当自觉履行；也可以继续协商达成一致意见。当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议；或在90日内向人民法院起诉。复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。拆迁人按规定向被拆迁人提供了补偿货币或安置房屋的，可以依法申请强制拆迁。十七、什么是拆迁评估？对拆迁当事人有何意义?答：城市

35、房屋拆迁评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,由法定的评估机构，依照有关评估技术规范，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行的估算和判定。拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。公共基础设施建设项目拆迁人应当与办法规定的评估机构签订委托评估合同，并支付评估费用；将评估结果及时告知被拆迁人，并按市场评估价或商品房交易均价与被拆迁人进行协商和签订补偿安置协议。被拆迁人有权获知评估结果，并按市场评估价和商品房交易均价协商签订协议；有义务支持、协助评估机构开展工作，配合提供评估需要的相关资料。拆迁当事人对评估结果有异议时，可以申请技术鉴定。十八、什么是拆迁

36、评估鉴定?对拆迁当事人有何意义?答：拆迁评估鉴定是市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织成立的，由相关专家组成的市房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会），对提出异议的拆迁评估报告进行技术鉴定。对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题提出书面鉴定意见。经专家委员会的技术鉴定认可的评估报告是确定补偿价格的最终依据。鉴定意见认为评估报告不存在技术问题的，专家委员会应当出具维持评估报告的技术鉴定结论；鉴定意见认为评估报告存在技术问题的，专家委员会应当责成评估机构改正错误并重新出具评估报告。重新出具的评估报告已改正错误的，专家委员会应当

37、出具技术鉴定结论。十九、本次补偿标准的制定体现了哪些特点？（1）居住权益，重点保障对于符合办法规定的住宅房屋，本补偿标准设定了最低补偿价格，即不低于商品房交易均价，充分保障了被拆迁人的居住权益。这个标准和保障机制，是深圳有史以来的最高标准，在国内各大城市也是相对较高的补偿标准。（2）尊重历史，实事求是深圳改革开放20年，城市发展迅速，也产生了许多历史遗留问题。在制订补偿标准时本着尊重历史、实事求是的原则，结合以往处理历史遗留问题的有关法规政策和相关要求，妥善合理解决拆迁补偿中的难点和热点问题，如属于原农村历史遗留问题范畴的私房和生产经营性房屋、无产权房屋、违法建筑等。（3）弱势群体，特殊保护借

38、鉴其他城市的做法，对弱势群体实行特殊保护：根据困难家庭的人口数，确定最低住宅补偿面积为4560平方米，保障居者有其屋，将以人为本和执政为民的思想具体体现到拆迁补偿标准中来。（4）补偿方式，货币为主面对确保市政工程拆迁进度、和谐拆迁、缺乏充足的土地资源这三个方面的矛盾，拉高货币补偿标准，鼓励货币补偿，以经济杠杆结合政策手段引导调整当事人的补偿安置取向。（5）保证立法，连贯一致对于2004年10月28日以后的违法建筑，坚决不予补偿，有效保障了政府控制和拆除违法建筑政策的连续性。（6）细化标准，增加弹性充分考虑深圳房屋拆迁的复杂和难度，在法规、政策允许的范围内且拆迁人能承受的前提下，提出了不同的处理

39、方案。例如，对房屋以外的其他补偿标准作了详细的附表，适当设置评估区间或系数；对本标准不能涵盖的有关情况，设定了必要的借鉴、参照或特殊处理条款，使标准具有弹性，增加了可操作性。（7）特殊情况，慎重处理关于擅自改为经营性用途的房屋，为体现国务院有关政策精神，对能提供工商营业执照等合法经营手续的，适当给予一定的补偿。二十、拆迁当事人应当承担哪些法律责任?答：对拆迁人和其他有关部门违法行为的法律责任：主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。拆迁评估机构和评估人员在房屋拆迁评估中，违反房屋拆迁评估的有关规定、标准和规范，出具不实评估报告、与拆迁当事人一方串通损害另一

40、方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的，由市主管部门依照国家有关规定给予处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。辱骂、殴打拆迁工作人员，或者以其他方式扰乱公共基础设施建设项目房屋拆迁工作秩序，致使拆迁工作不能正常进行、公共利益受损的，由公安机关依法予以行政处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。二十一、拆迁补偿标准是如何制订的?如何调整?答：任何城市的拆迁都要有一个相对统一的补偿标准，这既是保证公平、公正，不损害被拆迁人利益的需要，也是实行阳光拆迁，增加拆迁透明度的要求。国家关于拆迁的相关条例只是定了大的原则和方向，具体的标准由各省市

41、根据实际情况制定并执行。办法的补偿标准，是在总结我市近年来重大项目拆迁补偿安置经验的基础上，根据城市房屋拆迁管理条例及建设部有关政策和指导性意见，参照国内多个城市的做法，结合深圳实际情况，通过市场调研形成补偿标准，并书面征求了各有关部门的意见，经多次修改完善，形成了较为系统、相对合理的补偿标准。办法第63条规定，市主管部门可以根据法律、法规、政策的变动和本办法的规定结合市场实际情况，对补偿标准进行调整，报市政府批准后实施。二十二、办法对其他社会拆迁项目有何影响?答：办法适用于深圳市范围公共基础设施建设项目的房屋拆迁；其他社会拆迁项目不直接适用，但在国家、省、市相关法律法规规章或政策没有规定时，

42、可参照执行。二十二、办法对其他社会拆迁项目有何影响?答：办法适用于深圳市范围公共基础设施建设项目的房屋拆迁；其他社会拆迁项目不直接适用，但在国家、省、市相关法律法规规章或政策没有规定时，可参照执行。二十三、办法对历史遗留问题的处理有哪些要点？答：由于各种主客观原因，深圳在城市建设早期产生了许多历史遗留房屋问题，情况特殊，矛盾较为突出。办法充分考虑深圳房屋拆迁的复杂和难度，本着尊重历史，合法合理，实事求是的原则，结合以往处理历史遗留问题的有关法规政策和相关要求，做了较合理的规定。处理历史遗留问题的要点主要有三个：1、拆迁纳入原农村历史遗留问题处理范围的违法私房和生产经营性房屋，符合“两规”及市政

43、府有关规定处理条件，并已确认产权的，符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿；2、480平方米以外的住宅和生产经营性房屋，也是按市场评估价格给予货币补偿，本办法或市政府另有规定给予产权调换的除外；3、对于2004年10月28日后的违法建筑，以及其他依法应当拆除、没收的房屋，一律不予补偿。二十四、办法对拆迁的鼓励措施有哪些？答：鉴于市政工程涉及公共利益，影响面较大，为了提高效率，加快拆迁进度，办法规定：被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的，由拆迁人按拆迁补偿安置协议补偿金额的3以内给予奖励。第 15 页 共 15 页