商业化运作仍需政策讲义.docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页 共8页n 当前文档修改密码：8362839辽宁棚改五年 商业化运作仍需政策支持 依靠地方财力和商业化运作是否能够提供棚户区改造所需的资金？对于外界来看,通过商业化运作是地方政府加大棚户区改造的主要动力,但是现实情况远非如此简单 这里曾是中国的煤电之城,在建国60多年来为国家贡献了6亿吨煤炭,用当地人的话说,“用60吨的火车皮装载可以绕地球四圈半”。而现在遍布于阜新的,除了一座座已经采空的废弃煤矿和大片的沉陷区外,还有几百万平方米的棚户区。阜新的困境,是辽宁在起飞过程中所面临残酷现实的一个缩影,但这并未阻挡辽宁的大范围棚户

2、区改造工作。在给予低收入人群以住房保障的同时,历时5年的辽宁棚改也保证了该省的房地产价格保持较低的增速。在当前国家整顿房地产市场的背景下,辽宁棚改的经验愈加值得研究。这项政策的进一步延伸对我国低收入人群住房保障体系发展模式具有相当的参考价值。棚改资金何来？位于采煤沉陷区,没有下水、室内卫生间,周围所有的房子都是上世纪6070年代低矮的平房,这样的居住环境是住在阜新市五龙矿、平安矿家属区的杨立新苦苦希望摆脱的。但是,两个矿企的破产让原本就不富裕的家庭根本没有能力顾及到住房条件的改善。不过阜新棚户区改造工程让她实现了这个愿望。在没有房产证的情况下,杨立新花2万多元就换到了一套两居室的楼房。而在同时

3、迁进楼房的邻居里,她家的投入已经是很高了。对于辽宁能够在全国率先推进棚户区改造工作,并且取得阶段性成绩的根本原因,在接受第一财经日报记者采访的众多政府官员和学者看来,一个关键因素就是得益于振兴东北老工业基地的财政和政策支持。在辽宁在全国率先推进棚户区改造工作过程中,资金问题一直是一道无法回避的门槛,而这些问题也是当前棚户区改造在全国范围推广后,更多地区正在或将要面临的挑战。2005年3月16日,辽宁省出台了全省城市集中连片棚户区改造实施方案。截至2008年底,辽宁省共改造大面积棚户区1511.4万平方米。在改造过程中,辽宁省财政筹措资金110.57亿元,其中,省财力安排补助资金22.81亿元,

4、向各市转借开发银行政策性贷款59.7亿元,配合有关部门争取包括中央财政补贴28.06亿元。以阜新为例,根据2009年公布的数据,阜新市财政收入仅为18.6亿元。“在阜新市已经完成的1、2期棚户区改造工作中,主要是针对煤矿棚户区,中央对配套工程给予50%的资金支持,对小区供水、供电,小区外与市政连接的基础设施,包括供电、供水、道路。必要的学校、医院提供资金支持,在这方面中央给予阜新市9.15亿元的财政支持。”阜新市棚户区改造领导小组办公室副主任冯健说。而对于社区主体工程建设方面,冯健也为记者算了一笔“细账”。辽宁省财政在一期棚改项目中,给予阜新棚户区改造2.33亿元的省财政补助和2.25亿元借款

5、。此外,辽宁省帮助阜新市协调了一期银行政策性贴息贷款8.87亿,二期省财政补助2亿、政策性贴息贷款2亿。老百姓在两期项目中共出资10亿,剩余资金为市政府筹措。除此以外,政府出资主要还包括通过行政减免、棚改项目所有收费全免的方式,为1、2期棚改共减免10.7亿。资金的合理分配使得前期棚户区改造的工作进展顺利。不过,多名地方政府相关负责人表示,下一步随着棚户区改造工作在全国范围内进行推广,而国家补偿细则迟迟未能出台也使得各地对下一步棚户区改造的前景产生担忧。辽宁棚改五年 商业化运作仍需政策支持2010年05月21日01:40来源： 手机免费访问： 好文我顶(0) 商业化运作前景依靠地方财力和商业化

6、运作是否能够提供棚户区改造所需的资金？对于外界来看,通过商业化运作是地方政府加大棚户区改造的主要动力,但是现实情况远非如此简单。据一位地方棚改工作相关负责人介绍,此前吉林通化棚改的资金筹措过程政府出资少、棚改进度快,在一段时间内,一致成为各地学习和推广的样本。而其核心就是通过商业化运作、异地搬迁等方式解决棚户区改造所需的资金问题。推荐阅读丝绸也疯狂：生丝价日涨千元创15年新高 厂家持币抢购新疆将试点资源税改革 国土部整治七大矿种 出口受影响 调控密集资金吃紧 房企以房易地 “蒜你狠”后“豆你玩”杂粮疯涨 东莞人行三领导私分国资3300多万 山西平鲁价值数亿企业1万元贱卖 希腊码头工人月薪高达8

7、000欧元 “此前,我们专门组织对通化地区进行了考察,随着在市区中心位置的棚户区改造基本完成,目前当地通过商业化运作解决棚户区改造资金的手段已经面临瓶颈。下一步将要改造的区域商业利用价值大大降低,而在这样的背景下,改造的资金来源将逐渐压在中央和地方财政头上。”上述人士说。按照该人士的看法,随着棚户区改造的推广和深入,制约棚改商业化运作的条件显然不仅仅是地段的问题。在冯健看来,随着具有房地产开发前景的项目枯竭,如果一味强调市场化开发,最终导致的结果很可能是开发商在建设一段时间后,由于资金断裂、亏损等一系列问题,会延误项目进程。而最终就会出现政府被迫对这些项目大量输血的情况。“以沈阳市为例,大面积

8、的棚改工作已经完成,下一步需要改造的都是面积在1万平方米以下的区域。这些区域由于存在面积小、商业开发楼距不足等问题,使得最终只能被建设为市政绿地等公共设施,因此,改造以及后续搬迁等资金只能通过财政来负担。”沈阳市土地储备交易中心拆迁部部长车长志说。车长志表示,近两年以来,棚户区改造项目已经不能获得银行政策性贴息贷款,不仅如此,由于银行对于棚户区改造贷款的审批逐步趋严,必须要求出具土地抵押担保,因此,给棚改工作带来了更多的阻力。而从目前国家对棚户区改造的补贴上,中央仅对配套工程给予50%的资金支持,其中包括小区供水、供电,小区外与市政连接的基础设施,以及必要的学校、医院提供资金支持。冯健对于上述

9、说法也提出了相同的看法。不过,与贷款手续趋严相比,大宗贷款的利息更是地方政府所担忧的。“以棚改2期项目,阜新市申请的10.87亿元银行贷款测算,根据目前的利率初步估算,每年就要向银行支付9000万左右的利息。”而随着项目的继续推进,贷款资金也将会像“滚雪球”一样增多。根据阜新市下一步棚改计划,将利用三年时间完成剩余303万平方米的棚改项目。“与前几年相比,下一步的改造速度将进一步加快。”冯健建议国家能够在政策制定过程中从主体方面给予地方一部分补贴,此外,对于商业开发空间有限的棚改项目,加大银行政策性贴息贷款的支持。棚改下一站辽宁省房产领域多位政府官员和专家在接受本报记者采访时都提出一个相同的观

10、点,目前辽宁省房地产价格在国内保持较低增长,与近年来该省对低收入人群住房保障方面的投入有密不可分的关系。追溯辽宁棚户区改造的历史,最初由辽宁省发改委振兴办在振兴东北老工业基地的政策支持下,率先推广起来,虽然,最后将这项工作逐渐过渡到住房建设部门,但是,到目前为止,在更多人看来,这项工作仍然被简单地看做解决国有企业、厂矿等方面的历史遗留问题。“这一思路会在未来的政策制定方面产生误导,简单来说,这项工作就是解决一部分低收入人群的住房保障问题。”辽宁省社科院专家王广林说。在他看来,房地产纯粹市场化的改革应该回头进行思考,有些领域不能完全市场化。辽宁棚改正面临着下一步如何进行政策延伸和深化,建立起一整套完整的涵盖经济适用房、廉租房等保障性住房的体系。而两者最大的区别就是低收入人群住房保障不仅涉及到住房环境比较差的人群,同时也涵盖了目前仍然没有房屋的群体。在本报记者采访过程中了解到,以沈阳为例,目前,通过政策对界定的低收入人群,以一次性给予补偿的方式提供5万左右的现金,而这一思路最终仍然是鼓励居民货币化购买。不过,这些只能针对中等收入偏下的人群。“从沈阳目前的房价看,周边郊区的房价在3000元/平方米以上,按照50平方米的房屋测算,居民至少仍要支付10万左右,对于社会底层的低收入人群来说,还是无法承受这笔资金。”王广林说。第 8 页 共 8 页