德国如何实现_房子是用来住_不是用来炒的.pdf

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1、新重庆2017第6期 2016年12月中央经济工作会议明确指出“房 子是用来住的、不是用来炒的” 。这表明，必须以 突出住房的居住属性为“牛鼻子”来设计房地产 市场长效机制。要在实践中科学有效地落实“房 子是用来住的、不是用来炒的” ，需要充分有效吸 收国际经验来优化政策设计。 举目全球，德国不仅人均居住水平高，中低 收入家庭的住房问题也得到良好解决，真正实现 了全民住房小康。更为可贵的是，住房价格长期 稳定，几乎从来没有出现过房价的大起大落，市 场发展非常稳健，还成功抵御了各种外部冲击的 影响，在国际金融危机中独善其身，从而对国民 经济的稳定发展也起到了关键的稳压器作用。德 国在消除投机炒作

2、、还原住房居住属性、促进全 民住有所居的同时，实现了住房市场平稳发展， 这一成功经验值得我国设计房地产市场长效机制 时借鉴。 一、德国住房市场概况和基本特点 （一）房价较低。2012年德国商品房均价为每 平方米3094欧元，远低于英国每平方米19100欧 元和法国每平方米14696欧元的均价。即使是大城 市，2014年德国柏林的平均房价仅为4578美元/平 方米，远低于伦敦房价（28713美元/平方米）及其 他国际发达城市。从房价收入比或房贷收入比角 度看，慕尼黑、柏林在全世界国际化大城市中都 属最低之列。 （二）房价稳定。19702015年期间，德国新 建住房名义价格指数 增加 90%，如果

3、扣除 通货膨胀的影响，其 实 际 价 格 下 跌 11.3%，实际房价收入 比下跌 62%。其中， 在19852015年的30 年中，德国个人收入 增长了三倍，房价仅 上涨了 60%，同期美 国的房价则上涨了两 倍 。 分 阶 段 来 看 ， 19701981 年 是 上 升 期 ， 累 计 升 幅 约 23% ； 19821996 年 是 下 降 期 ， 累 计 降 幅 约 30% ； 19972007 年是微幅波动期，房价基本保持稳 定；20082015 年是上升期，累计升幅约 10%。 由此观之，德国房价基本上没有出现大起大落， 即使2008年国际金融危机冲击让英国、美国房价 大跌，德国

4、房价反而有所增长。 （三）居住水平很高。较低的房价并没有抑制 德国开发商建造房屋的积极性，德国住房供应反 而一直十分充足，而且开发水平高。2014年，德 国只有6.6%的居民存在某种程度的住房拥挤，只 有1.6%的居民存在较为严重的住房困难，这两项 指标在主要发达国家中都属于最低之列。 （四） 住房自有率较低。2014年，德国只有 52.4%的居民拥有自己的住房，在主要发达国家中 是最低的。而且这其中只有26.6%的居民仍然存在 房贷负担，剩下的25.8%已经偿还清所有房贷。在 德国，即使购房也不会为房所累、严重影响生活 质量，成为“房奴” 。 （五）德国租房市场高度发展。2014年，德国 居

5、民以市场租金水平租赁的比率为39.6%，也是主 要发达国家中最高的。另外，有8%的居民居住在 政府补贴或社会公益型的租赁住房中。也就是 说，总体上整个社会不需要为居民的住房补贴过 多的公共资源，依靠市场机制就基本能实现全民 的住房高水平富足。 二、德国为何能免于房价波动困扰 国际视野 德国如何实现德国如何实现“ “房子是用来住房子是用来住、 、不是用来炒的不是用来炒的” ” 陈陈杰杰 46 新重庆2017第6期 德国住房市场稳定发展，有效增进了社会和 谐和国民经济的健康发展，在其他发达国家频频 陷于房价波动的困扰中独善其身，其成功的关键 原因主要包括： 第一，从供给侧入手，增产能，补短板，优

6、化供给结构。二战几乎摧毁了德国一半的住房存 量。二战结束后，德国有6200万人口，1460万户 家庭，却只有940万套房屋可供居住，房屋极度短 缺。德国政府采用多种办法鼓励刺激新房建设， 尤其鼓励私人建房。如提供3035年的无利息住房 建设贷款来促进住房建设，对私人建房进行税费 优惠。除了鼓励私人建房，具有保障性质的公共 住房与社会住房也得到了较大发展。 德国分别在1950年和1956年制定了第一、第 二部住房建设法 ，规定政府如何通过税收减免 和低息贷款支持包括私人资本在内的投资主体开 展社会住房的建设，逐渐建立了包括城市政府、 公有企业兴建的公租房和依托民间资本建设的社 会住房在内的多途径

7、公共住房与社会住房供应模 式。19501955年，德国范围内有180万套住宅得 到资助，上世纪50年代末，德国的社会住房占新 建住房的70%。19491978年，德国年均建成61 万套住房。到1978年，德国平均每户家庭有1.21 套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。目前， 德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000 万套，平均两人居住一套房。 第二，德国住房市场导向清晰，有完善的法 律制度设计。德国政府明确把住房政策看作是属 于国家社会福利体系的一个重要组成部分，刻意 淡化房地产业“支柱产业”的地位。德国的住 房建设法 、 住房补助金法 、 住房租赁法和 私人住房补助金法分别为社会保

8、障住房供给、 中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住 房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四 大支柱” 。 第三，德国特殊的住房金融制度对稳定住房 市场购买预期起到了稳压器作用。在市场经济国 家中，德国实行了独树一帜的“先存后贷” 、 “低 存低贷”和固定利率的合同住房储蓄模式。当 然，前提是德国货币政策一直十分稳健，通胀预 期稳定。在这个背景下，德国实行了特殊的合同 住房储蓄模式，锁定了购房者预期，消费者购买 力得到有效保障，也就稳定了供应预期，房价水 平也相应得到锁定。 第四，德国住房市场注意优化结构，租赁购 买“两条腿”走路。德国在市场租房领域实施 “解约保护”和“租金约束”政策

9、。 “解约保护” 即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是 出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解 约要求。 “租金约束”即三年之内出租人不得提高 当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据 分析制定当地租金水平，这种被称为“镜面租 金”的定价相当于地方的基准租金。表面上看， 租金管制似乎会影响机构投资租赁房和私人出租 房屋的积极性，但租金管制也带来了租赁市场的 预期稳定，反而保证了租赁供给。 第五，德国的社会住房政策也独树一帜。不 少市场经济发达国家都有公共住房或社会租赁住 房，但很多国家的社会住房往往与市场住房形成 割裂，不仅让社会住房成为低收入居民贫困聚居 的代名词、带来很多严

10、重社会问题，而且还常常 以挤出市场住房供应为代价，抬高了市场房价或 市场租金。而德国的社会租赁房建设与运营模式 极具特点，是德国“社会型市场经济”模式下实 现社会住房与营利性住房相互良性竞争、相互促 进激励、实现整个住房供应体系成熟发展的典范。 三、德国经验带来哪些启示 德国二战后公租房供给，是政府通过低息贷 款和补助、费税减免、低价土地出让等方式吸引 社会投资，所有新建住房的房东可获得1530年的 政府补贴，受到资助建设的住房自建成之日起就 拥有“社会住房”的属性，纳入政府公共住房范 畴并受到政府对租金水平的管理。但德国两版住 房法规定，这种属性在还清所有公共款项资助后 就不复存在，房屋就回

11、归到普通住房的性质并且 进入市场自由流通。此外，德国政府还通过税 收、贷款等政策广泛吸纳民间房源（即一定时期 承担“社会住房”功能的私人房源）来保障社会 国际视野 47 新重庆2017第6期 住房的供给。 这种广泛吸收民间力量建设的“社会住房” 具有数量大、分布均衡、受众群体广的特点，且 在较广的地域范围内实现了不同收入阶层的混合 居住。德国社会住房的目标人群是“广泛的人民 阶层” （也是以收入作为衡量标准） ，因此，大多 数德国民众都有租住社会住房的权利。政府通过 立法、税收、贷款等政策手段支持公租房供给， 并对其进行严格的管理和监督，但不直接参与建 设，有利于理清主体、分离权责。 此外，社

12、会住房服务期限满了之后就可以回 归正常属性，在市场流通，新的社会住房重新进 入，有利于建立起长效机制。更为重要的是，德 国政府十分鼓励市场住房与社会住房相互竞争。 社会住房的最高租金限制会在政府进行住房资助 初期与建设者进行协定，一般根据项目资助的金 额协商租金的合理区间，并不允许超过本地的相 对平均租金。社会住房的供给虽然比重不大，但 有效约束了住房租赁市场的价格，甚至对住房价 格形成制约。 德国在住房市场管理打击投机炒作和促进全 民住有所居方面取得了世人瞩目的成绩，很多经 验值得我国借鉴。但必须要注意，德国这一整套 政策是根植于德国社会经济金融体系乃至历史文 化的整个土壤中，对其他国家而言

13、，很难碎片化 学习，也不能切割性移植。比如德国房价稳定， 与其稳健的货币政策直接密切相关；德国极具特 色的合同住房储蓄制度，曾在上世纪90年代就被 引入我国天津，但出现水土不服，举步维艰；德 国房价区域差异小，更是其区域平衡发展的直接 产物；德国居民对购房需求不强烈，与其社会保 障制度发达、人们不需要以房养老有关系。 德国在住房市场的法制建设、租赁市场的规 范、社会住房与市场住房的协调统一等方面的经 验仍然值得我们充分借鉴吸收。此外，德国住房 金融制度，对于我国住房金融体系改革，尤其是 政策性住房金融体系的建立与完善，也有很大参 考价值。 国际视野 学习中，我们会得到思想启迪、价值启示、精神

14、熏陶，会提升鉴识能力、思辨水平、洞察视野。 不忘初心坚守正道，自觉传承中华文化优秀 道德规范。我们无论已经走了多远，都不要忘记 为什么出发；无论现在已经改变了多少，都不能 忘记当初的梦想和追求；无论已经付出了多少努 力并获得了多少成就，都不能松懈满足而裹足不 前。坚守正道，就要与庸俗作别、与低俗划界、 与媚俗分离，始终坚定方向，走在正确道路上。 对于先人传承下来的优秀道德规范和人文精神， 我们要善于运用、传承发扬、积极践行、率先垂 范，作为政以德、正心修身的模范。 坚守共产党人价值观，永葆共产党人政治本 色。为官理政之要，是两袖清风、一身正气，克 己奉公、自强勤政。坚守党的性质、宗旨和奋斗 目

15、标，是党的事业枝繁叶茂的源泉。面临“四大 考验” 、身处“四种危险” ，我们务必“三省吾 身” ，把握正确政治方向，保持思想定力和政治定 力，务必修身慎行、怀德自重、清廉自守。 补足精神上的“钙” ，使理想信念走向深沉而 执着。 “欲修其身者，先正其心。 ”党员领导干部 要常修为政之德，常怀为民之心，常思贪欲之 害，树立远大理想，保持信念坚定，志存高远， 心底坦荡，达至“源清则流清，心正则事正” 。西 方个别大国依仗经济军事优势，利用现代文化形 式和信息传输技术，以咄咄逼人态势大搞文化观 念输入、价值观输入，长期推行“洗脑” “换心” 战略，我们既要严加设防又要坚决还击。我们只 要精神之“钙”补足了，就不惧任何侵犯之敌， 就我自岿然不动，依然保持风景这边独好。 （承接第35页） 48