本科毕业实践（论文）浅谈我国近年来房地产政策(18页).doc

《本科毕业实践（论文）浅谈我国近年来房地产政策(18页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《本科毕业实践（论文）浅谈我国近年来房地产政策(18页).doc（18页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、-本科毕业实践（论文）浅谈我国近年来房地产政策浅谈我国近年来房地产政策（定稿）姓 名： 教育层次：本科学 号： 省级电大： 专 业：行政管理 分 校： 指导教师： 教学点： 论文提纲论文摘要 一、 我国房地产调控政策概述（一） 房地产调控政策分类 （二）房地产调控政策的阶段性特征二、影响我国房地产调控效果的因素（一）调控目标的多元性及其冲突 （二）地方政府角色的双重性及其矛盾（三）生产与消费不协调消费率低（四）住房融资体制的转换不对称三、 对我国房地产调控政策的改进建议（一）规范地方政府行为（二）制定明确调控目标（三）深化土地市场改革（四）引导社会群体合理消费目录一、我国房地产调控政策概述 4

2、（一）房地产调控政策分类4（二）房地产调控政策的阶段性特征 5-7二、影响我国房地产调控效果的因素 9（一）调控目标的多元性及其冲突9 （二）地方政府角色的双重性及其矛盾9（三）生产与消费不协调消费率低10（四）住房融资体制的转换不对称11三、对我国房地产调控政策的改进建议15（一）规范地方政府行为 15（二）制定明确调控目标 16（三）深化土地市场改革 16（四）引导社会群体合理消费 17内容摘要：随着我国房地产业高速发展，近年房地产投资年均增长率一直在25左右。与此同时，房价快速上涨，房地产市场供求矛盾突出。2000年以来，我国制定和实施了一系列房地产调控政策，这些调控政策可以被归纳为行业

3、发展规范、金融政策、税收政策和土地政策四大类。本文分析了我国房地产调控效果不理想的原因一是调控目标的多元性及其冲突；二是地方政府角色的双重性及其矛盾三是生产与消费不协调消费率低；指出应当从规范政府行为、制定明确调控目标、深化土地市场改革和引导社会群体合理消费方面进行改进。 关键词： 房地产 调控 政策浅谈我国近年来房地产政策住房是人类最基本的生存需求之一，是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。住房制度改革作为我国经济体制改革的组成部分，围绕改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求的改革目标，经过20余年的房改实践，已经取得了一定成绩。长期以来，我国房地产业高速发展，尤其近年房地产投资年均

4、增长率一直在25左右。但与此同时，房价快速上涨，房地产市场供求矛盾突出。为了保持经济稳定增长、规避金融风险和缓解社会矛盾，从 2000年开始，国家颁布和实施了一系列房地产调控政策。从实施效果来看，虽然房地产投资过热的局面有所改观，但房价长时期内持续高速增长、房地产市场供求矛盾突出并未明显缓解。 一、我国房地产调控政策概述2000-2007年，我国颁布和实施了诸多房地产调控政策，其内容主要涉及房地产业发展规范、房地产金融、房地产税收、房地产土地等。从调控目标和调控工具的变化来看，这些政策具有明显的阶段性特征。 （一）房地产调控政策分类 2000年以来，我国房地产调控政策可以分为行业发展规范、税收

5、政策、金融政策和土地政策四大类。 第一类是行业发展规范。这是房地产业发展的指导思想和行为规则。这些政策从宏观上构建了房地产业发展的制度环境，对房地产业的发展起着引导和规范作用。 第二类是金融政策。与其他行业相比，房地产开发和交易涉及金额大，离不开银行信贷支持。因此，金融政策的调整能够深刻影响房地产市场资金流向和供求状况。 第三类是税收政策。税收政策涉及利益再分配，是影响行业发展的敏感因素。2005-2006 年出台的有关营业税和个人所得税征收法规，在一定程度上抑制了投机需求，调整了需求结构。 第四类是土地政策。土地是房地产业最重要的生产要素，土地政策对房地产业的影响是不言而喻的。（二）房地产调

6、控政策的阶段性特征 2000-2010年，我国房地产调控的目标和手段呈现阶段性特征。第一阶段，2000-2001年。房地产已经开始商品化，土地管理制度、公积金管理体制、小区物业管理等制度相继出台，房地产改革进入跨越发展阶段。国家从住房贷款上放开，倡导积极的消费模式，极大促进了房地产业的发展。 第二阶段，2002-2004年。该阶段调控的主要目标是遏制投资过快增长，采取的主要措施是“管严土地、看紧信贷”，即严格土地审批，逐步推行经营性用地“招拍挂”，同时上调金融机构基准利率和存款准备金率，严控房地产开发贷款，将房地产开发项目资本金比例由20提高到35。可以说，2000-2004年的调控目标基本实

7、现了。经过调控，固定资产投资增长率逐步得到了控制。 第三阶段，2005-2006年。这一阶段调控的目标是双重的，既要控制投资规模，又要抑制房价过快上涨。为了稳定房价，我国从增加供给和减少需求两方面采取措施，一方面清理闲置土地，增加开发用地的有效供给；另一方面利用税收政策抑制投机需求，并严控拆迁规模。为了缓解商品房市场的供需矛盾，增加中低价位商品房和经济适用房的供给，2006年陆续出台了“国六条”和“国十五条”，对商品房市场进行严格规制。但是，由于多种因素的制约，调控效果并不显著，房价继续上涨。 第四阶段，2007-2008年。该阶段的调控目标是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨”。在

8、金融政策方面，针对流动性过剩和资产价格膨胀，央行三次加息；在税收政策方面，国家相关部门开始研究物业税实施方案。第五阶段，2009年至2010年。2010年1月，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定房地产市场。（1）保障房用地：3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持

9、和完善土地招拍挂制度。（2）78家央企退出地产：3月18日，国务院国资委明确提出要求：除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。市场各方大都在第一时间将此作为利好消息来解读，不少专家认为国资委此番表态，是对于民怨的一种回应，显示了政府调控房地产市场的决心，对其他不务正业的国有企业将有敲山震虎之效。（3）首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房

10、记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。（4）七折利率优惠取消：中国银行2月3日向经济参考报记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，并给出官方解释：为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，中国银行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整，降低了个人住房贷款的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。（5）改善性住房优惠收紧：2008年12月20日国务院办公厅发布的131号文件明确：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比

11、照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。 （6）存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，距历史最高的17.5仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。（7）保障性及普通住房不低于住宅用地70%：国土资源部1月21日发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供

12、地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。 （8）国五条：1月10国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提出加强和改善房地产市场调控，其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场。（9）严格二套房贷：1月10日下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国11条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价”。（10）明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。相关部门表示，此项政策主要是

13、为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。（11）二手房营业税优惠取消：今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日终止，其他住房消费政策继续实施。2011年政府加强银行贷款政策，首付由原来的30% 提高到40%，利率不享受任何优惠，二套房首付达到60%以上，利率是基准利率的1.1倍。二、影响我国房地产调控效果的因素从总体上看，近年来我国

14、房地产调控的效果并不理想。造成这种情况的深层次原因主要有两个：调控目标多元化并且相互冲突、地方政府担当的两种角色互相矛盾。 （一）调控目标的多元性及其冲突 调控目标的多元性及其冲突是影响近年来房地产调控效果的根源之一。近年来房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，这两大目标及其实施手段之间存在矛盾。要控制住房投资过快增长，就必须紧缩银根和“地根”，减少信贷投放和土地供给。但这些措施却会导致住房供给减少，加速房价上涨。相应地，要控制房价涨幅，就必须抑制需求和增加供给，但这样会导致房地产投资过快增长。2003年以来，政府对房地产市场的调控始终在这两大相互冲突的目标之间徘徊。

15、对金融安全的担忧，也是影响中央政府房地产调控力度的重要因素。房地产业的发展状况与金融体系休戚相关。早在 2004年，房地产贷款余额已占全国金融机构人民币贷款余额的14.8。中国工商银行、中国银行、交通银行和招商银行这四大上市银行约有近半数的资产与房价有关，如果房价大幅下降，势必危及金融安全。因此，对金融安全的担忧使政府在控制房价方面常常举棋不定，这也影响了调控效果。 （二）地方政府角色的双重性及其矛盾房地产市场是典型的区域性市场，房地产调控只有得到地方政府的积极响应和得力执行才能有效。但是，作为谋求自身利益的经济主体，我国地方政府对房地产调控政策所持态度并不积极。在我国房地产市场，地方政府的角

16、色是双重的，它既是调控政策的执行者，又是土地市场的供给者和房产市场的利益主体。由这种双重角色所决定，地方政府执行房地产调控政策的过程，也是一个与中央政府博弈的过程。在这种博弈中，地方政府往往成为房价上涨的推手。这是因为，地方政府是当地房地产投资和房价上涨的直接受益者。一方面，GDP 增长率是衡量地方政府政绩的重要指标，而增加房地产投资有助于推高 GDP指标；另一方面，地方政府能够从房地产市场获取税收收入，而且能够随着地价和房价上涨获取巨额土地出让金，因此，彻底执行房地产调控政策不符合地方政府的利益，这是调控政策效果不佳的又一重要原因。（三）生产与消费不协调消费率低发展房地产业拉动经济是有条件的

17、，就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应，不能实现，对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用，并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地市场供需运行保持良性状态。 但投资开发房地产品有需求效应，对拉动经济增长的乘数作用大，必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长,虽居民最终消费绝对额也不断增长，但最终消费率呈下降趋势。1996年与1981年比,按1978年不变价格计算下降1

18、0.6个百分点。原因在于1986年到1998年城乡居民人均收入的年均增长率比国内生产总值(GDP)年均增长率少4个百分点,比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。于是导致这个时期居民收入占GDP的比重比六五时期的平均水平下降12个百分点；1998年这一比重为41.4，比六五期间平均水平下降近20个百分点。居民消费率的国际平均水平为60左右。著名发展经济学家H钱纳里等人进行一次实证研究表明，在人均(GDP)1000美元左右时消费率一般为61，1997年我国人均GDP为860美元，但我国的消费率仅为475，比国际平均水平低14个百分点。我国消费率如此之低。是长期以来实行低工资和人们的收入增长率

19、落后于GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压，影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲，改革初城镇人均住房3个多平方米，现在不少城镇人均已超过l0平方米，并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1997年只增长211倍，而现在各地还在大量投资开发。生产与消费不协调，消费率过低，是房地产难以启动的症结所在。 （四）住房融资体制的转换不对称 改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时一大二公的左的思想、体制相适应。产品价值(c+v+m)中的v人为缩小，m人为扩大，职工住房基

20、金等由扩大了的m收归财政，国家公共融资建房，住房国家所有，职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制，以适应市场经济体制要求。 住房基金进入职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改，一方面给职工住房补贴，一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调，职工货币购房是马上要将钱拿出来，而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿海城市外，全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左右，前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款，一个月支付本息几百元，不少职工也望而生畏，银行也不敢

21、贷放。本来消费率过低，加之住房融资体制转换不对称，使房地市场的启动更加困难。 当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就用于远期消费少。 但现在的政策是：一方面鼓励人们投资股票，解决国有企业的筹资问题，变间接投资为直接投资，另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品，鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱，现在就花钱，

22、购买市场当期消费相对过剩商品，另一方面又推出房改、医改、教育改，特别是购房，为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难，收入预期不容乐观，另一方面支出预期增多，居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题，都压在银行储蓄存款6万亿上。 这里不谈收入分配差距大的因素，也不谈80居民只占储蓄存款20，仅就我国12.5亿人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7万元，一般居民家庭户平存款就更少了。在收入预算减少，支出预期增加，就是实行抵押贷款购房，人们对购房也拘谨起来，即使家庭有少量存款，居民为了生活安全，储蓄谨慎功能就起主导作用，不敢贸然

23、取出购房。 (五)收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。 在我国一个人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平58.8，居民消费水平475的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。 据国家统计局1995年对全国35万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实，1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元，人均生活费收入3893元，均比1994年实际增长49。1996年的人均可支配收入和人均生活费支出，又均比1995年实际增长4以上。但与此同时在人均收入增长中居民收入的减收面又不断扩大。1994年上半年全国城镇居民减收面为379，比1993年同期扩大27个百分点；1995年全国城镇居民平均收

24、入增长近5个百分点的同时，却有41居民收入减少，比1994年居民减收面又扩大了。特别是减收面主要集中在低收入群体中。1997年到1998年我国城镇人均收入仍呈增长趋势，与此同时由于经济结构调整和经济不景气导致大量职工下岗，收入减少，减收面仍集中低收入人群，收入差距继续扩大甚至差距悬殊。这种收入差距表现在不同群体间，例如私营企业(包括外资企业)里雇主收入一般为普通工人的10倍，有的高达100倍以上。 有人估计现在我国百万富翁超过百万户，并有10多个超过亿元的富翁。这种过大的收入差距表现在我国的基尼系数上，20世纪80年代为28.8，90年代为388，贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄

25、存款中，占人口总数20的富人，拥有6万亿存款的80，而占人口总数80的居民，仅只有6万亿存款的20。 生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向，低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户我国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析，也证实以上原理。1996年到1997年我国最低收入户消费支出增长率为025，最高收入户消费支出增长率为1278，从纵向可以看出在人们收入提高过程中，消费支出的绝对额相应增长。但是最低收入户和最高收入户收入户的需求弹性系数，即消费支出增长率与全部收入增长率之比，最低收入户为25，

26、最高收入户为113。这就是说前者增长的收入比后者增长的收入，有更大的比例用于消费支出。而我国由于收入分配差距扩大，近几年减收面扩大，且减收面主要集中在低收入群体中，增收面主要集中在高收入群体。这就导致1981年到1997年我国城镇居民的边际消费倾向由084下降到064。 就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。 四、我国房地产调控政策改进建议长期以来的调

27、控政策，取得了较好的成效。但我国住房制度的改革任务远未完成，今后应继续坚持市场化改革方向，完善住房保障体系，加强对房地产市场的调控，从我国人多地少的基本国情出发，建立科学合理的住房建设和消费模式，引导居民合理消费；逐步解决和改善普通居民的居住条件，使住房制度在政策调整中逐步完善。鉴于以上分析，为了保证今后房地产调控的实际效果，我国房地产调控政策改进建议如下： （一）规范地方政府行为 房地产交易是市场行为，应遵循市场规律，政府的主要职责应当是提供法律保障、创造竞争有序的市场环境和监督项目质量。因此，有必要规范地方政府参与房地产市场的行为，使它们逐步摆脱房地产市场利益主体的身份，成为调控政策的忠实

28、执行者。 一是规范地方政府土地出让行为。土地交易应采取招标、拍卖的方式；向社会公布土地出让信息，增强交易透明度；设定和公布土地出让程序，以减少人为因素的干扰和便于公众监督。 二是建立中央与地方政府共同治理的房地产市场调控机制。建立一种能够保证中央和地方政府应各司其职、在不同层面积极发挥作用的机制。具体来说，就是要通过利益激励改变地方政府的行为模式，尽量使得每项调控政策接近于地方政府的利益取向。例如，可以将土地出让收入更多地收归中央政府，而将有利于房地产调控并且按年收取的国有土地使用税更多地划归地方政府支配。 三是健全法律规范。由于我国房地产市场起步不久，相关的法规和监督机制不健全，可操作性差，

29、交易成本和不确定性较大，资源配置效率较低。建立健全房地产法律规范有助于减少地方政府行为的随意性，保证调控政策的有效性。 （二）制定明确调控目标 从中长期来看，我国房地产业发展潜力巨大，房地产调控的最终目标是促进行业和宏观经济的持续稳定发展。从短期来看，房地产调控应当以保障居民基本住房需求为出发点，建立多元化的住房供应体系，同时降低金融风险，保证经济稳定增长；通过间接调控稳定房价，由政府保障居民基本住房需求。在房地产供求矛盾的形势下，应将调控目标确定为遏制房价过快上涨和防范金融风险。 （三）深化土地市场改革 我国房地产市场的制度缺陷之一是土地供给的非市场化。按照法律规定，城市土地归国家所有，企业

30、和个人只能获得土地的有期限使用权。这就意味着土地要素无法在平等协商的基础上进行交易，这一制度缺陷导致住房成本不透明和隐性交易成本上升，从而增强了房地产市场的垄断性。因此，要通过深化土地制度改革，进而探讨土地产权制度改革。此外，还应当打击囤积土地行为。开发商囤积土地容易造成供不应求的假象，只有将开发商手中囤积的土地转变为有效供给，才能使土地政策发挥更大作用。（四）引导社会群体合理消费 政府主导下的社会群体努力，一是在社会诚信意识未能普遍推行之时，要强化物权观念，让社会有更多适合银行抵押的物权，不使社会公众把自己的可靠财产保有方式仅固定在房地产领域；二是政府要引导公众消费观念的转变，正确理解“居者

31、有其屋”，使整个社会的自有住房率保持在一个合理的水平；三是正确引导公众心理预期。 综上所述，未来我国房地产政策的基本方向，首先应坚持市场化改革方向不动摇，在深化改革中完善市场配置房地产资源基础作用的机制，运用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。其次是建立中央与地方政府共同治理的房地产市场调控机制，合理匹配中央政府和地方政府的事权、财权，根据公共财力提供的可能性，统筹兼顾，优化各项建设支出结构，增加公有廉租房建设，进一步完善和细化廉租住房制度操作程序，满足低收入阶层合理的基本住房需求。 参考文献： 1.郭万达.中国房地产调控政策的目标选择J.开放导报，2007（8）2.李旭超.刍议目前我国房地产调控政策的选择J.西安金融，2007（3）3.刘会洪.房地产宏观调控的政策误区J.经济体制改革，2007（5） 4.廖英敏.加强和改善房地产调控政策 进一步完善住房制度J.中国发展观察，2008（9）5.王重润.影响房价的深层因素与房地产调控分析J.价格理论与实践，2008（2）6.伍璇，彭才慧.房地产调控措施回顾与展望J.知识经济，2008（11）-第 18 页中央广播电视大学开放教育本科毕业实践（论文）