北京年产xx吨PC构件项目财务分析报告.docx

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1、泓域咨询/北京年产xx吨PC构件项目财务分析报告一、项目发展背景装配式建筑引领工程建造新模式，2025年PC构件市场将达千亿规模：装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。装配式混凝土结构（PC）因成本低、居住舒适度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛。随着建筑工业化水平的提高，装配式建筑逐渐向标准化设计、工厂化生产、一体化装修、信息化管理、智能化应用的新型建造模式转变。PC预制构件生产也朝绿色、节能、环保以及信息化和工业化融合的方向发展，预制行业的发展推进了预制混凝土构件产品和工艺装备的创新，初步实现了预制构件的绿色工业化生产。装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制

2、工厂生产完成，然后通过相应的运输方式运到施工现场，采用可靠的安装方式和安装机械将构件组装而成的具备使用功能的建筑物。其建造过程具有“五化一体”的特点，即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。与传统现浇建筑相比，装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的工程建造新模式。国家政策向装配式建筑倾斜，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以

3、来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施层面，行业发展环境不断完善优化。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资8523.51(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金3195.96万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资11719.47万元，其中：固定资产投资8523.51万元，占项目总投资的72.73%；流动资金3195.96万元，占项目总投资的27.27%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资2731.31万元，占项目总投资的23.31%；设备购置费2528.09万元，占项目总投资的

4、21.57%；其它投资3264.11万元，占项目总投资的27.85%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=8523.51+3195.96=11719.47（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷45.00%,计划收入10798.20万元，总成本9345.75万元，利润总额8982.26万元，净利润6736.69万元，增值税361.34万元，税金及附加165.29万元，所得税2245.57万元；第二年负荷75.00%,计划收入17997.00万元，总成本14161.41万元，利润总额15227.49万元，净利润11

5、420.62万元，增值税602.23万元，税金及附加194.20万元，所得税3806.87万元；第三年生产负荷100%，计划收入23996.00万元，总成本18174.45万元，利润总额5821.55万元，净利润4366.16万元，增值税802.97万元，税金及附加218.28万元，所得税1455.39万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入23996.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=802.97万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当

6、项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用18174.45万元，其中：可变成本16052.18万元，固定成本2122.27万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加218.28万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=5821.55（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=5821.5525.00%=1455.39（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=5821.55（万元）。2、达产年应纳企业所

7、得税：企业所得税=应纳税所得额税率=5821.5525.00%=1455.39（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额5821.55万元，缴纳企业所得税1455.39万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=5821.55-1455.39=4366.16（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=49.67%。（2）达产年投资利税率=58.39%。（3）达产年投资回报率=37.26%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入23996.00万元，总成本费用18174.45万元，税金及附加218.28万元，利润总额5

8、821.55万元，企业所得税1455.39万元，税后净利润4366.16万元，年纳税总额2476.64万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.18年。本期工程项目全部投资回收期4.18年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率49.67%，投资利税率58.39%，全部投资回报率37.26%，全部投资回收期4.18年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。项目建设工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等会影响到项目总体目标的实

9、现；因此，在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制、招投标制等一系列措施，认真落实建设资金计划，确保项目建设目标的顺利实现。建议项目承办单位在项目建设中有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题应用科学的方法进行分析解决；在设计和施工中，要积极吸取国内外的相关建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。七、市场预测分析装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成，然后通过相应的运输方式运到施工现场，采用可靠的安装方式和安装机械将构件组装而成的具备使用功能的建筑物。其建造过程具有“五化一体”的特点，即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修

10、和信息化管理。与传统现浇建筑相比，装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的工程建造新模式。装配式建筑以项目实现的流程为主线，即按照“装配式设计-构件生产-建筑施工-装配式装修”的顺序，各环节深度融合，实现建筑产业化和集约化发展。装配式设计：在前期主要进行方案设计、构件设计与深化设计，将建筑物拆分为标准化部品部件，从而进行建筑方案、结构方案和拆分方案的对比和优化。主要参与企业包括华阳国际、中国建科等。构件生产：通过组模、浇筑等流程在生产线运作，制成PC（预制混凝土）、PS（预制钢结构）等构件。PC领域领先企业有远大住工，PS领域主要参与企业包括杭萧钢构、精工钢构等。建筑施工

11、：在施工现场对预制构件进行运输、吊装、拼接、浇筑等，并配合装配式装修建成工业化建筑。主要参与企业包括上海建工、中国建筑等，具有特定的资质和专业的施工团队。装配式装修：将工厂生产的部品部件在现场进行组合安装，主要包括集成厨房、集成卫生间、管线与结构分离等。主要参与企业包括亚厦股份、金螳螂等。与传统现浇建筑相比，装配式建筑更加强调期设计、生产和施工的一体化，同时国家政策积极推动支持，装配式建筑产业链各环节的资源整合将成为行业的发展趋势。目前装配式建筑造价高于传统现浇建筑，但未来成本改善空间较大。近年来国家和各地方政府建议装配式项目采用工程总承包模式，实现建筑设计、构件生产和建筑施工等环节的资源整合

12、，降低中间环节产生的成本。2016年以来，国家和各地方政府陆续出台鼓励装配式建筑发展的产业政策，带动了一大批企业进入装配式建筑领域。装配式建筑根据材料形态可分为混凝土结构、钢结构和木结构，在三大结构体系中，装配式钢结构目前应用于超高层建筑以及部分试点的保障住房，装配式混凝土结构（PC）因具有成本相对低、居住舒适度高、适用范围广等优势，在我国占主导地位。2017年所有在建的装配式建筑中，混凝土结构、钢结构和木结构的建筑面积占比分别为60%、34%和6%。因此，众多建筑设计、施工等企业纷纷进入PC领域，在全国掀起投资建设PC构件工厂的热潮，从而带动了PC构件市场的快速发展。国家政策向装配式建筑倾斜

13、，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施层面，行业发展环境不断完善优化。全国住房和城乡建设工作会议着力改善农村住房条件和居住环境，总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验；着力推进建筑业供给侧结构性改革，促进建筑产业转型升级。大力推进钢结构装配式住宅建设试点。建筑业发展“十三五”规划，规划将全面推行绿色建筑标准，推

14、进绿色建筑规模化发展。到2020年城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20，绿色建材应用比例达到40%，装配式新建建筑面积比例达到15%。国办发关于促进建筑业持续健康发展的意见中要求：到2025年装配式建筑占新建建筑的比例要达到30%。而2018年，我国装配式建筑面积约2.9亿平方米，占本年新开工房屋面积比例为13.9%。若要完成前述2020/2025年的规划指标，2018-2025年我国装配式建筑将迎来快速发展期。由于装配式混凝土结构在我国民用建筑应用最为广泛，PC构件主要在住宅建筑上使用，在公共建筑、工业建筑及市政基础设施等领域应用较少。我国住宅建筑中的PC构件主

15、要有预制墙板、预制楼板、预制梁、预制柱等，应用对象以装配整体式结构工程为主。随着全国大力推进装配式建筑，PC行业迎来快速发展，一大批有规模和实力的科研、设计、施工等企业纷纷投资建设PC构件工厂。2016年以来，全国新建的PC工厂已超600家，截止2019年底，全国年设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。由于各地区的政策目标及推进力度不同，全国的PC工厂布局分布产生不均衡现象。目前PC工厂主要集中在长三角、京津冀等重点推进的大中城市，近期中西部大城市也开始建设PC工厂。北京、上海推进装配式建筑的政策力度较大，整体技术管理水平较高，PC构件市场初具规模；合肥、南京、深圳、济南、成都、长

16、沙、武汉等中心城市制订鼓励发展PC的政策，积极推广装配式建筑。根据行业经验，PC构件的经济运输半径在150公里内，而一二线城市的土地资源极为稀缺，综合考虑地价和运输成本等因素，很多PC工厂会选址在距核心需求城市150公里左右的地区。随着装配式混凝土结构建筑的快速发展，我国PC构件的市场规模从2013年的3亿元增长到2017年的56亿元，年均复合增长率高达108%。我们认为未来PC构件市场空间巨大，2025年将达到1307亿元。我们预测的PC构件市场规模计算公式如下：PC构件市场规模=装配式混凝土建筑的新建面积预制率每平米混凝土体积系数PC构件单价我们的测算方式如下：装配式混凝土建筑的新建面积：

17、我们通过预测房地产新开工面积、装配式建筑面积占比和装配式混凝土结构占比三项指标来计算。房屋新开工面积：房地产新开工房屋面积在2009-2014年、2014-2019年复合增速分别为9.1%、4.8%，在中性假设下，我们预计2019-2025年年均复合增速为2%。B.装配式建筑面积占比：政策目标是2025年装配式建筑占比达到30%（2018年占比13.9%），采用线性差值方法，我们预计2019-2025年每年装配式建筑占比提升2.3个百分点。C.装配式混凝土结构占比：2017年我国新建装配式混凝土结构、钢结构和木结构按面积占比分别为60%、34%和6%。考虑到建造成本与使用性能等原因，预计未来装

18、配式混凝土结构仍将占主导。由于规模效益，预计PC构件成本将逐渐下行，PC产品的应用将更受欢迎。预计2025年PC结构面积占比为65%，2019-2025年混凝土结构占比采用线性差值方法测算。预制率：一开始我国对预制率等指标没有明确要求，加之PC构件较传统现浇成本高很多，使得PC结构的预制率较低。2018年2月1日装配式建筑评价标准正式实施，要求装配率至少达到50%，对应的预制率一般应达到30%。由于各地区技术发展水平的不同，该标准在全国推广适用需要一定的缓冲期，我们预计2025年预制率将达到30%，预制率每年提升3.1个百分点。每平米混凝土体积系数：根据工程经验，多高层住宅建筑每平米混凝土体积

19、在0.350.36。我们认为，未来装配式混凝土结构建筑在多高层建筑领域应用最为广泛，预计每平米混凝土体积系数为0.35。PC构件单价：由于各地区PC工厂的摊销成本、技术水平等不同，PC构件的价格出现地区化差异。例如，清水60mm厚的叠合楼板的含税价一般在25003600元/m。考虑城市和产品类型的不同，我们假设2017年PC构件的平均单价为3000元/m。由于2018-2019年原材料价格的上涨，PC构件成本快速上升，我们预计PC构件单价在2018-2019年的每年增速为3%；随着PC市场需求的不断攀升和技术水平的优化，未来规模效益也会更加明显，预计PC构件单价在2020-2025年的每年降幅

20、为4%，预计2025年PC构件平均单价为2491元/m。根据以上测算，2025年PC构件市场规模将达到1307亿元，2019-25年复合增速为38%。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入3934.265245.684870.994683.6418734.572主营业务收入3488.164650.884318.674152.5716610.282.1PC构件(A)1151.091534.791425.161370.355481.392.2PC构件(B)802.281069.70993.29955.093820.362.3PC构件(C)592.9979

21、0.65734.17705.942823.752.4PC构件(D)418.58558.11518.24498.311993.232.5PC构件(E)279.05372.07345.49332.211328.822.6PC构件(F)174.41232.54215.93207.63830.512.7PC构件(.)69.7693.0286.3783.05332.213其他业务收入446.10594.80552.32531.072124.29上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元18734.57完成主营业务收入万元16610.28主营业务收入占比88.66%营业收入增长率（同比）20.45%营

22、业收入增长量（同比）万元3181.36利润总额万元4655.98利润总额增长率28.78%利润总额增长量万元1040.46净利润万元3491.98净利润增长率14.08%净利润增长量万元431.08投资利润率54.64%投资回报率40.98%财务内部收益率22.89%企业总资产万元17931.45流动资产总额占比万元39.55%流动资产总额万元7091.15资产负债率36.29%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米30481.9045.70亩1.1容积率1.271.2建筑系数52.26%1.3投资强度万元/亩186.511.4基底面积平方米15929.841.5总建筑面积平方

23、米38712.011.6绿化面积平方米1985.40绿化率5.13%2总投资万元11719.472.1固定资产投资万元8523.512.1.1土建工程投资万元2731.312.1.1.1土建工程投资占比万元23.31%2.1.2设备投资万元2528.092.1.2.1设备投资占比21.57%2.1.3其它投资万元3264.112.1.3.1其它投资占比27.85%2.1.4固定资产投资占比72.73%2.2流动资金万元3195.962.2.1流动资金占比27.27%3收入万元23996.004总成本万元18174.455利润总额万元5821.556净利润万元4366.167所得税万元1.278

24、增值税万元802.979税金及附加万元218.2810纳税总额万元2476.6411利税总额万元6842.8012投资利润率49.67%13投资利税率58.39%14投资回报率37.26%15回收期年4.1816设备数量台（套）13917年用电量千瓦时1241319.7018年用水量立方米17979.4119总能耗吨标准煤154.1020节能率25.11%21节能量吨标准煤43.4622员工数量人399区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元190503.09同期产值万元166378.24同比增长14.50%从业企业数量家613规上企业家44从业人数人30650前十位企业产值万元8720

25、3.34去年同期78817.19万元。1、xxx科技公司（AAA）万元21364.822、xxx投资公司万元19184.733、xxx有限责任公司万元11336.434、xxx公司万元9592.375、xxx科技发展公司万元6104.236、xxx科技公司万元5668.227、xxx有限责任公司万元436.028、xxx公司万元3575.349、xxx科技发展公司万元3400.9310、xxx科技公司万元2616.10区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元93304.191.1同期增加值万元80685.051.2增长率15.64%2行业净利润万元19401.762.1201

26、6年净利润万元17137.852.2增长率13.21%3行业纳税总额万元34279.753.12016纳税总额万元28606.983.2增长率19.83%42017完成投资万元72145.364.12016行业投资万元15.63%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值221479.17251680.87286000.992利润总额55992.5663627.9172304.443净利润19420.7022068.9825078.394纳税总额18345.7720847.4723690.315工业增加值85260.4996886.92110098.776产业

27、贡献率9.00%13.00%14.63%7企业数量7368981149土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程11262.4011262.4023780.6123780.611845.611.1主要生产车间6757.446757.4414268.3714268.371144.281.2辅助生产车间3603.973603.977609.807609.80590.601.3其他生产车间900.99900.991379.281379.28110.742仓储工程2389.482389.489705.419705.41547.812.1成品贮存

28、597.37597.372426.352426.35136.952.2原料仓储1242.531242.535046.815046.81284.862.3辅助材料仓库549.58549.582232.242232.24126.003供配电工程127.44127.44127.44127.448.093.1供配电室127.44127.44127.44127.448.094给排水工程146.55146.55146.55146.557.244.1给排水146.55146.55146.55146.557.245服务性工程1513.331513.331513.331513.3385.425.1办公用房741

29、.19741.19741.19741.1940.995.2生活服务772.14772.14772.14772.1434.266消防及环保工程426.92426.92426.92426.9227.116.1消防环保工程426.92426.92426.92426.9227.117项目总图工程63.7263.7263.7263.72158.277.1场地及道路硬化3991.50685.69685.697.2场区围墙685.693991.503991.507.3安全保卫室63.7263.7263.7263.728绿化工程1478.8451.76合计15929.8438712.0138712.01273

30、1.31节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤154.101.1年用电量千瓦时1241319.701.2年用电量吨标准煤152.561.3年用水量立方米17979.411.4年用水量吨标准煤1.542年节能量吨标准煤43.463节能率25.11%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元8520.941.1完成比例72.71%2完成固定资产投资万元5161.302.1完成比例60.57%3完成流动资金投资万元3359.643.1完成比例39.43%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人2711.2人均年工资万元4.971.3年工资额万元1099

31、.982工程技术人员工资2.1平均人数人602.2人均年工资万元5.862.3年工资额万元306.703企业管理人员工资3.1平均人数人163.2人均年工资万元6.163.3年工资额万元110.334品质管理人员工资4.1平均人数人324.2人均年工资万元5.504.3年工资额万元189.465其他人员工资5.1平均人数人205.2人均年工资万元6.725.3年工资额万元123.036职工工资总额万元1829.50固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元2731.312528.09186.518523.511.1工程费用万元2731.3

32、12528.0917402.291.1.1建筑工程费用万元2731.312731.3123.31%1.1.2设备购置及安装费万元2528.092528.0921.57%1.2工程建设其他费用万元3264.113264.1127.85%1.2.1无形资产万元1947.651947.651.3预备费万元1316.461316.461.3.1基本预备费万元597.57597.571.3.2涨价预备费万元718.89718.892建设期利息万元3固定资产投资现值万元8523.518523.51流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元17402.296884.

33、8811953.1617402.2917402.2917402.291.1应收账款万元5220.692349.313915.525220.695220.695220.691.2存货万元7831.033523.965873.277831.037831.037831.031.2.1原辅材料万元2349.311057.191761.982349.312349.312349.311.2.2燃料动力万元117.4752.8688.10117.47117.47117.471.2.3在产品万元3602.271621.022701.713602.273602.273602.271.2.4产成品万元1761.9

34、8792.891321.491761.981761.981761.981.3现金万元4350.571957.763262.934350.574350.574350.572流动负债万元14206.336392.8510654.7514206.3314206.3314206.332.1应付账款万元14206.336392.8510654.7514206.3314206.3314206.333流动资金万元3195.961438.182396.973195.963195.963195.964铺底流动资金万元1065.31479.39798.991065.311065.311065.31总投资构成估算表

35、序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元11719.47137.50%137.50%100.00%2项目建设投资万元8523.51100.00%100.00%72.73%2.1工程费用万元5259.4061.70%61.70%44.88%2.1.1建筑工程费万元2731.3132.04%32.04%23.31%2.1.2设备购置及安装费万元2528.0929.66%29.66%21.57%2.2工程建设其他费用万元1947.6522.85%22.85%16.62%2.2.1无形资产万元1947.6522.85%22.85%16.62%2.3预备费万元1316.4

36、615.45%15.45%11.23%2.3.1基本预备费万元597.577.01%7.01%5.10%2.3.2涨价预备费万元718.898.43%8.43%6.13%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元8523.51100.00%100.00%72.73%5建设期间费用万元6流动资金万元3195.9637.50%37.50%27.27%7铺底流动资金万元1065.3212.50%12.50%9.09%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元10798.2017997.0023996.0023996.0023996.001.1万元10798.

37、2017997.0023996.0023996.0023996.002现价增加值万元3455.425759.047678.727678.727678.723增值税万元361.34602.23802.97802.97802.973.1销项税额万元3839.363839.363839.363839.363839.363.2进项税额万元1366.382277.293036.393036.393036.394城市维护建设税万元25.2942.1656.2156.2156.215教育费附加万元10.8418.0724.0924.0924.096地方教育费附加万元7.2312.0416.0616.0616

38、.069土地使用税万元121.93121.93121.93121.93121.9310税金及附加万元165.29194.20218.28218.28218.28折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值2731.312731.31当期折旧额2185.05109.25109.25109.25109.25109.25净值546.262622.062512.812403.552294.302185.052机器设备原值2528.092528.09当期折旧额2022.47134.83134.83134.83134.83134.83净值2393.262258.432

39、123.601988.761853.933建筑物及设备原值5259.40当期折旧额4207.52244.08244.08244.08244.08244.08建筑物及设备净值1051.885015.324771.244527.164283.084039.004无形资产原值1947.651947.65当期摊销额1947.6548.6948.6948.6948.6948.69净值1898.961850.271801.581752.891704.195合计：折旧及摊销6155.17292.77292.77292.77292.77292.77总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元11930.005368.508947.5011930.0011930.0011930.002外购燃料动力费万元1015.46456.96761.601015.461015.461015.463工资及福利费万元1829.501829.501829.501829.501829.501829.504修理费万元29.