房地产开发报批报建节点流程超详细.doc

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1、名门地产（郑州市农业路项目）开发报批报建节点流程节点规定：序号节点工作成果主责单位完成时间节点管控级别净地开发一、项目拓展（一）、土地获取1发展中心/城市公司向集团提供意向项目信息发展中心/城市公司2市场调研和资料搜集发展中心/城市公司3编制公司战略意图、市场假设及客户定位报告营销中心4成本估算报告成本中心5项目预可研报告发展中心6项目可行性研究报告发展中心7可研阶段目标成本成本中心8会议审核及论证形成公司投资决议运营办公室修规初步方案总平面（满足日照及停车配建）外联取得修规初步总平审查意见外联取得交通影响评价设计通知书外联编制交通评价报告外联交评审核组织专家评审会外联取得交通规划审查意见批复

2、外联编制控规外联控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会）外联取得控规批复文件外联规划用地测量出具定界图外联取得建设用地规划设计条件外联土地确权外联1.测量定界外联2.地籍调查、四邻盖章确认外联3.出具地类分析外联4.报市政府审批外联5.办理村委会权属的土地证外联办理土地使用权注销外联不能办理确权的应办理土地收储外联编制改造方案及市城改办审查意见外联改造方案报市政府的批复意见外联办理土地评估报告和界址测绘图外联办理土地出让前置条件意见书外联1.区政府对改造项目出具的承诺书外联2.区政府对市房管部门发函办理出让前置条件外联3.办理市房管局复函明确配建保障房情况及回购价格外联4.区政府报

3、市政府关于审批改造方案的红头文件的请示外联5.经区政府、办事处、指挥部、村委会、村组盖章的建设方案外联6.村民代表大会决议表决通过建设方案及安置房户型，附安置房住宅面积统计表（显示楼号、户型编号、套型及面积、套数并附所有单套户型图）7.村基本情况汇总表须区政府、区城改办、办事处、指挥部、派出所、村委会、村组盖章8.城中村改造商品房开发统计表9.人口基本情况统计表（花名册）土地组卷并区政府组织开会审议外联报市国土部门业务会审核、局大会审议并出具会议纪要外联国土部门出具请示报市政府审批外联报国土厅审批备案、报国土部存档外联办理土地出让公告外联9投标保证金准备财务中心C10落实投标保证金缴纳时间财务

4、中心B11缴纳招拍挂土地保证金财务中心D制作土地招拍挂标书外联取得招拍挂竞买资格确认单外联12竞价并取得中标通知书或成交确认书发展中心/城市公司C（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）13准备项目公司注册所需的资料管理中心/城市公司B14确定项目公司注册代理公司并签订合同（或确定自行办理）筹备组/城市公司D15项目公司注册领取营业执照，获得公章筹备组/城市公司D（三）、土地出让合同签订及土地移交土地出让合同签订前的准备工作16了解签订土地出让合同政府内部的流程和审批程序发展中心/城市公司C17了解签订土地出让合同中需要公关的难点和关键人物发展中心/城市公司C18公司领导明确是否按时缴纳

5、土地出让金及土地契税运营办公室B19预计土地出让金缴纳时间D20确定是否延后签订土地出让合同，若延后进行政府公关发展中心/城市公司C21缴纳土地测绘费财务中心D22缴纳土地评估费、公正费财务中心D23土地出让合同签订发展中心/城市公司C24与政府协商确定土地移交时间发展中心/城市公司C25督促政府完成地块四邻边界确认（勘界与地形测绘）与地方关系协调发展中心/城市公司C26支付剩余土地价款财务中心C27缴纳契税及公证、土地评估、土地测绘、地籍调查费财务中心C28督促政府场地内现有强弱电、管线迁移及附属物拆除发展中心/城市公司C29场地移交发展中心/城市公司B（四）、办理用地规划许可证办理发改委立

6、项和备案审批外联提报书面申请及相关资料、填写建设用地规划许可证申请表外联批前公示（现场公示）交纳公示费、公示期10天外联取得建设工程用地规划许可证外联30获得地块的地形图、规划定界报告、完成地籍调查等发展中心/城市公司C31领取建设用地规划许可证申请表发展中心/城市公司C32递交建设用地规划许可证申请表发展中心/城市公司C33办理建设用地规划许可证报刊公示发展中心/城市公司C34建设用地规划许可证行政审批发展中心/城市公司C35取得建设工程用地规划许可证发展中心/城市公司A（五）、办理国有土地使用权证资料准备36准备出让合同、用地规划证、宗地图等资料发展中心/城市公司D37已缴纳的土地出让金及

7、税费缴纳凭证财务中心D38地籍调查表发展中心/城市公司C国土部门审核并注册登记报县、市人民政府或行政职能区管委会签批外联取得国有土地使用权证外联39领取土地证办理申请表发展中心/城市公司C40提交土地证办理申请表发展中心/城市公司C41土地证办理行政审批发展中心/城市公司C42领取国有土地使用权证发展中心/城市公司A（六）、办理银行贷款43合作银行沟通并确定合作方财务中心D44准备合作方所需资料（建设用地规划许可证、国有用地使用权证）发展中心/城市公司C45银行接受申请，委托评估机构对项目进行评估；公司委托土地评估机构对土地进行评估财务中心D46支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行

8、审批）财务中心D47签定借款合同，办理土地抵押登记财务中心D48下贷财务中心D二、项目启动49编制项目运营目标书运营办公室B（一）、构建项目团队50召开项目启动会运营办公室B51构建项目团队运营办公室B52确定项目管理架构运营办公室B53人员配备运营办公室B54人员培训运营办公室B（二）、项目启动阶段成果55根据项目建议书编制项目定位报告（需包含以下内容）营销中心C55.1规划方案及规划指标介绍技术中心D55.2产品需求和建议营销中心D55.3售楼部、商业、公共部位及住宅配置标准营销中心C55.4项目开发及销售计划营销中心/工程中心C56项目实施计划运营办公室B57售楼处/样板房/展示区的选址

9、/定位与开放计划营销中心C57.1售楼部、样板区的选址营销中心C57.2售楼部的面积规划、功能分区，内外风格的具体要求营销中心D57.3景观展示区的具体要求营销中心D57.4售楼处的开放计划营销中心C57.5样板房及景观展示区的开放计划营销中心D58成本分析、价值分配及目标成本预设包含各类成本预测分析成本中心D58.1土地费用成本分析（可售）成本中心D58.2建安成本分析（可售）成本中心D58.3行政事业性收费及规费分析（可售）成本中心D58.4营销费用分析（可售）成本中心D58.5管理费用分析（可售）成本中心D58.6期间不可预见费分析（可售）成本中心D58.7价值分配成本中心D58.8目标

10、成本预设成本中心D58.9总成本，可售面积单方成本成本中心D59方案设计任务书技术中心C60景观方案设计任务技术中心C61方案设计单位确定成本中心C62施工图设计单位确定成本中心C63交评单位确定成本中心C64地勘单位确定成本中心C三、规划设计（一）修建性详细规划（含概念性方案设计）65项目市场初判、初步产品定位营销中心D66拟定概念方案规划设计任务书技术中心D67确定参与概念方案规划设计单位成本中心、技术中心C68规划条件、参考资料整理编辑技术中心D69概念放案规划阶段工作确认函签署、发出任务书及相关资料技术中心C70拟定方案规划设计合同及审批（包含修详、建筑方案）成本中心C71概念方案规划

11、工作过程管理技术中心D72概念方案规划成果评审、确定修详规设计方向及合作单位技术中心、成本中心C73协调政府有关部门、确认规划方案发展方向技术中心D74方案规划及修详规调整技术中心D75调整后第二轮方案汇报技术中心D76完成初步方案文本（内含外立面不少于三种风格的立面效果图）技术中心D77方案文本司评技术中心C78司评后方案文本调整完成技术中心D79设计院出具书面方案文本技术中心C（二）修详规方案审批根据修规方案总平和地下车库平面申报交评外联市规划部门审核后出具交评设计通知书外联交评报告编制完成后经审核组织专家评审外联取得市规划部门出具的交评审查意见外联修规设计方案文本报区或市规划部门审查外联

12、组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要外联报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要外联由区或市规划部门出具修规审查批复外联80修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料）发展中心/城市公司C81修详规报审发展中心/城市公司C82与政府规划部门沟通（规划科）发展中心/城市公司C83修详规审批发展中心/城市公司C84交评技术中心D85日照分析技术中心D（三）修详规方案征询及审批86水务审批意见书发展/技术/城市公司C87供电审批意见书发展/技术/城市公司C88燃气审批意见书发展/技术/城市公司C89消防审批意见书发展/技术/城市公司C90人防审批意见书发展/技术/城市公司C91交通审批意

13、见书发展/技术/城市公司C92通讯审批意见书发展/技术/城市公司C93取得总平面规划方案批复发展/技术/城市公司B94取得修建性详规批复发展/技术/城市公司A（四）可行性研究报告编制95选定立项报告编制代理单位发展中心D96项目立项报告书编制发展中心D97项目建议书审批发展中心D98办理项目立项，领取IC卡发展中心D99提出方案版成本目标及销售成本价预测表成本中心D（五）施工图设计100地质勘探初勘城市/项目公司D101地质勘探详勘城市/项目公司D102完成桩位图和基础施工图技术中心D103完成施工图设计技术中心D104取得施工图审查意见书发展中心/城市公司B（六)办理建设工程规划许可证办理文

14、物勘探取得文物考古发掘意见书外联办理人防技术核定外联人防按技术核定要求设计出图外联人防施工图审查外联办理人防设计文件备案书外联办理抗震设防审批书外联办理建筑节能评审、取得审查合格意见书外联办理环评取得环境评估报告意见书外联办理建设开发规模、取得套型比例批复文件外联办理项目名称审批取得批复文件外联办理绿地率审核意见外联办理技术指标复核及日照分析外联申报办理工程规划证资料外联批前公示（公示期10天）规划部门网站公示及现场公示（需交纳公示费）外联审核签批后信息输入微机、缴纳城市基础设施配套费和墙改基金外联报建平面图规划部门盖章、取得工程规划许可证外联批后公示（10天）外联办理规划放线外联105准备资

15、料发展中心/城市公司D106缴纳城市基础配套设施费财务中心D107申领建设工程规划许可证发展中心/城市公司A（七）配套专业施工图设计市政配套报装（主体封顶后）供水报装外联1.申报及现场勘察2.给水系统图审核3.供水设计4.审核、领取图纸5.工程预算、签订施工合同6.支付工程费、监理费、社保费后进场施工7.水力监测8.工程验收9.安装计量表10.立户归档外联供电报装外联1.申报及现场勘察2.制定供电方案双方盖章3.供配电设计4.供配电施工图审查5.电气设备招投标6.签订施工合同进场施工7.工程验收、实验、排接8.签订供用电合同9.安装计量表10.送电外联天然气报装1.申报及现场勘察2.燃气施工图

16、设计3.图纸会审4.出预算并签订施工合同5.支付施工费和监理费后进场施工6.工程验收7.碰管作业8.挂表9.置换通气外联供暖报装外联1.报装及现场勘察2.施工图设计3.施工图及暖通系统审查4.签订施工合同5.支付施工费后进场施工6.工程验收7.取得供热指令8.签订供热协议外联办理市政配套设施建设工程（管线）规划许可证外联108供电方案设计技术中心/城市公司C109燃气方案设计技术中心/城市公司C110给水方案设计技术中心/城市公司C111通讯方案设计技术中心/城市公司C112小区综合管网图技术中心/城市公司C市政配套施工图113供电施工图技术中心/城市公司C114燃气施工图技术中心/城市公司C

17、115给水施工图技术中心/城市公司C116通讯施工图技术中心/城市公司C117人防施工图技术中心/城市公司C118施工图内部交底技术中心D（八）完成施工图设计119提出施工围墙包装方案营销中心D景观设计120景观设计单位确定成本中心、技术中心C121完成景观概念方案设计并交底技术中心D122完成景观扩初设计并交底技术中心D123完成景观施工图设计并移交技术中心D售楼部及样板房设计124售楼部及样板房设计单位确定成本中心、技术中心C125发出方案设计任务书技术中心C126售楼部改造及样板房装饰方案设计技术中心D127完成精装修方案设计并交底技术中心D128完成精装修施工图设计并移交技术中心D公共

18、部分精装设计129公共部分精装设计单位确定成本中心、技术中心C130公共部分精装方案设计技术中心D131公共部分精装施工图设计技术中心D外幕墙设计132幕墙设计单位确定成本中心、技术中心C133外幕墙方案设计技术中心D134外幕墙施工图设计技术中心D智能化设计135智能化设计单位确定成本中心、技术中心C136智能化方案设计技术中心D137智能化施工图设计技术中心D泛光照明设计138泛光照明设计单位确定成本中心、技术中心C139泛光照明方案设计技术中心D140泛光照明施工图设计技术中心D护窗栏杆、百叶、窗型图设计141护窗栏杆、百叶、窗型图设计技术中心D小区及地下室导视系统设计142设计单位确定

19、成本中心、技术中心C143签定导示系统设计合同成本中心D144完成导示系统设计并移交技术中心D四、施工准备145文勘发展中心/城市公司D（一）三通一平工程146场地平整单位确定项目公司、成本中心C147场地平整项目公司D148施工用水报装项目公司D149临水设计、项目公司D150临水合同成本中心、项目公司C151临水施工、碰管项目公司D临水验收、挂表通水152基建电项目公司D153临电供电方案项目公司D154临电设计、审核成本中心、项目公司C155临电合同项目公司D临电施工临电验收、挂表送电156临时路项目公司D157临时路方案项目公司D158临时路实施项目公司D（二）场地测量159场地测量单

20、位确定成本中心/项目公司D160场地测量项目公司D161放线钉桩项目公司D162场地方格网标高测量项目公司D163地下物探测项目公司D（三）现场临时设施164临时办公用房（总包实施）项目公司D165制定办公用房方案项目公司D166现场办公房搭建项目公司D167办公用房的机电安装、网络项目公司D168临时围墙项目公司D169临时围墙方案技术中心D170临时围墙施工单位确定成本中心D171临时围墙实施项目公司D办理施工围墙占道许可证（四）工程前期施工合同总承包合同172总承包标段划分方案项目公司D173施工单位考察成本中心/项目公司C174总包合同定标成本中心D175总包合同签订成本中心D监理合同

21、176考察监理单位成本中心/项目公司C177监理单位招标成本中心D178签订监理合同成本中心D179总包、监理单位合同交底成本中心A土石方工程施工合同180考察土石方单位成本中心/项目公司C181土石方工程招标成本中心D182确定土石方施工单位成本中心D183签订土石方施工合同成本中心D支护降水施工合同（方案与施工同步招标）184单位约谈成本中心、技术中心C185方案与价格评定成本中心、技术中心C186合同签订成本中心D桩基工程合同187单位约谈成本中心D188确定施工单位成本中心D189合同签订成本中心D190选型定版清单技术中心D前期样板间相关甲供材料/设备合同191入户门、单元门、防火门

22、、窗、百叶、护窗栏技术标准技术中心D192入户门、单元门、防火门、窗、百叶、护窗栏杆技术标准及单位谈判成本中心D193合同签订成本中心D指定分包合同194智能化（周界、监控、巡更、对讲、住户报警、消防）成本中心D195智能化单位考察与合同谈判成本中心D196智能化系统合同签订成本中心D 售楼部精装修及景观展示区景施工单位确定售楼部、样板房精装修施工合同197精装修单位考察意向单位约谈成本中心D198施工单位招投标成本中心D199完成工程量清单成本中心D200装修材料确认成本中心D201成本核算成本中心D202精装修合同签订成本中心D售楼部景观及展示区景观203单位考察意向单位约谈成本中心D20

23、4施工单位招投标成本中心D205完成工程量清单成本中心D206材料确认成本中心D207成本核算成本中心D208合同签订成本中心D售楼部、样板房安装工程合同空调系统209空调方案确定、单位约谈技术中心、成本中心C210空调合同签订成本中心D（五）办理建筑工程施工许可证办理消防设计审查外联办理施工图审查外联办理防雷审核意见书外联办理建筑边坡与深基坑设计方案评审外联办理安全评估外联工程报建外联办理设计、勘察招投标、施工、监理招投标，取得中标通知书外联签订总承包合同，施工合同监理合同并备案外联办理安全监督备案表外联办理质量监督登记表外联核准缴纳费用、缴费（建设工程社会保险费、农民工保障金等）外联审核签

24、批后，出具施工许可证外联211 初步设计及概算批文发展中心/城市公司D212招标代理单位的确定发展中心/城市公司D213法定招标程序发展中心/城市公司D214取得施工许可证发展中心/城市公司A五、工程实施阶段（一）一组团工程施工（2/5#楼）现场售楼处及样板房/景观示范区施工售楼处主体施工215土方开挖项目公司D216护坡降水施工项目公司C217基础处理项目公司C218基础垫层开工项目公司D219施工至0.00项目公司C220主体封顶项目公司C221屋面工程项目公司C222基层处理项目公司D223保温施工项目公司D224混凝土保护层（防水基层）项目公司D225防水施工项目公司D226混凝土保护

25、层项目公司D主体施工完毕交付精装修准备工作227室内二次结构项目公司D228室内粉刷项目公司D229卫生间防水及保护层项目公司D230室内地面施工项目公司D231入户门安装项目公司D232安装工程项目公司D233给排水安装项目公司D234消防安装项目公司D235强电安装项目公司D236热力安装项目公司D237弱电安装项目公司D238空调安装项目公司D售楼处精装修239施工场地移交项目公司C240材料确认及认价完成技术中心、成本中心C241装修样板的实施及确认项目公司D242装修施工项目公司D样板房精装修243施工场地移交项目公司C244材料确认及认价完成技术中心、成本中心C245装修样板的实施

26、及确认项目公司D246装修施工项目公司D软装配饰及摆放（售楼展示中心）247场地移交项目公司C248方案/材料确认及认价完成技术中心、成本中心D249认价完成成本中心D250装饰施工项目公司D251物品布置及清洁项目公司D252示范区绿化景观施工（暂不考虑）项目公司D253售楼处及示范区开放营销中心B开工0.00至发售节点254工程开工项目公司A255土方开挖项目公司C256护坡降水施工项目公司C257桩基施工项目公司C258桩间土开挖到褥垫层施工完成项目公司C259基础垫层开工项目公司B260施工至0.00项目公司B261售楼处开放项目公司B262主体至发售形象进度（9层）项目公司C263取

27、得预售证项目公司A264销售开盘项目公司A发售至主体封顶265主体封顶项目公司A266主体结构验收项目公司C施工阶段招采外幕墙（钢结构）招采完成267外幕墙（钢结构）工程招采需求表完成项目公司D268意向单位沟通成本中心D269主材确定成本中心D270工程量确定成本中心D271成本核算成本中心D272价格谈判成本中心D273施工单位确定成本中心D电梯招采完成274电梯招采需求表提交完成项目公司D275电梯技术标准确定技术中心D276意向单位沟通成本中心D277厂家报价成本中心D278价格谈判成本中心D279电梯品牌及厂家确定成本中心D入户门招采完成280入户门招采需求表提交完成项目公司D281

28、意向单位沟通成本中心D282厂家报价成本中心D283价格谈判成本中心D284入户门单位确定成本中心D窗户招采完成285窗户招采需求表提交完成项目公司D286意向单位沟通成本中心D287厂家报价成本中心D288价格谈判成本中心D289窗户单位确定成本中心D百叶、栏杆招采需求表完成290百叶、栏杆招采需求表提交完成项目公司D291意向单位沟通成本中心D292厂家报价成本中心D293价格谈判成本中心D294百叶、栏杆单位确定成本中心D水泵、阀门招采完成295水泵、阀门招采需求表提交完成项目公司D296意向单位沟通成本中心D297厂家报价、价格谈判成本中心D298水泵、阀门品牌确定成本中心D299供应

29、商确定成本中心D300水泵、阀门认质认价完成成本中心D外网招采完成301外网招采需求表提交项目公司D302意向单位沟通成本中心D303外网材料选型定版完成技术中心D304外网材料认质认价完成成本中心D305施工单位报价成本中心D306价格谈判技术中心D307外网施工单位确定成本中心D保温、外墙漆、开关、插座、航空指示灯认质认价完成308认质认价需求表提交项目公司D309意向单位沟通成本中心D310选型定版完成技术中心D311施工单位报价成本中心D312价格谈判成本中心D313认质认价完成成本中心D弱电、智能化招采需求表完成314弱电、智能化招采需求表提交完成项目公司D315意向单位沟通成本中心

30、D316施工单位报价技术中心D317价格谈判成本中心D318施工单位确定成本中心D319合同签订成本中心D消防招采需求表完成320消防招采需求表提交完成项目公司D321意向单位沟通成本中心D322施工单位报价成本中心D323价格谈判成本中心D324消防单位确定成本中心D325合同签订成本中心D配电箱、等电位箱招采需求表完成326配电箱、等电位箱招采需求表完成项目公司D327意向单位沟通成本中心D328样品确认成本中心D329施工单位报价成本中心D330价格谈判成本中心D331施工单位确定成本中心D332合同签订成本中心D电线、电缆、消防疏散指示标示、应急灯招采完成333配电箱、等电位箱招采需求

31、表完成项目公司D334意向单位沟通成本中心D335样品确认成本中心D336施工单位报价成本中心D337价格谈判成本中心D338施工单位确定成本中心D339合同签订成本中心D主体封顶至外架拆除屋面工程340基层处理项目公司D341保温施工项目公司D342混凝土保护层（防水基层）项目公司D343防水施工项目公司D344混凝土保护层项目公司D室内装修 室内砌墙后、内粉前要墙体材料验收，以便验收后退还墙改基金墙体报验外联345室内二次结构项目公司D346室内粉刷项目公司D347卫生间防水及保护层项目公司D348室内楼地面施工项目公司D349公共部分精装修项目公司D350入户门安装项目公司D安装工程35

32、1给排水安装项目公司D352消防安装项目公司D353强电安装项目公司D354热力安装项目公司D355弱电安装项目公司D356电梯安装、调试及验收项目公司D外立面装修357外立面粉刷项目公司D358铝合金窗附框安装项目公司D359外墙保温施工项目公司D360外墙饰面施工项目公司D361铝合金窗安装项目公司D362外脚手架拆除项目公司D363外脚手架拆除完成项目公司D（二）二组团工程施工。（三）三组团工程施工。（四）外网、景观及竣工阶段外网工程364雨污水管线施工项目公司D365热力报装、管线施工项目公司D366燃气报装、管线施工项目公司D367电力报装、工程施工项目公司D368自来水报装、管线施工项目公司D369电信线路施工项目公司D370小区智能化系统工程项目公司D景观园林工程371硬质景观施工项目公司D372园林小品施工项目公司D373绿化工程施工项目公司D374施工验收项目公司D375消防、人防等专项验收项目公司D376五大责任主体验收项目公司D工程竣工377卫生防疫项目公司D378饮用水质终端检测项目公司D379卫生防疫验收报告项目公司D380防雷检测项目公司D381防