丰县房地产市调报告.doc

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1、丰县房地产市场调研报告二零一一年二月目 录一、丰县城市概况1、基本介绍 2、丰县概况 二、丰县房产市场解析1、丰县房地产类型2、住房价格发展趋势3、对房地产业稳定发展的思考三、条件分析与研究1、SWOT分析2、市场个案分析3、丰县市场调研总结一、丰县城市概况1、 基本介绍 丰县位于江苏省西北部，总面积1446平方千米。总人口115.7万人（全国第六次人口普查数据）。全县辖14个镇：凤城镇、首羡镇、顺河镇、常店镇、欢口镇、师寨镇、华山镇、梁寨镇、范楼镇、孙楼镇、宋楼镇、大沙河镇、王沟镇、赵庄镇；目前城区常住人口规模约26万人，城市建成面积约38平方公里，规划控制区面积167平方公里，近期至201

2、2年城区人口规模将发展至约35万人，建成区面积50平方公里。地处黄泛冲积平原，地势平缓。大沙河、复新河纵贯南北，流入微山湖。属暖带季风气候区，年降水量784毫米，年均气温13.3。有盐、钾、长石、煤、天然气、石油等矿产资源。国家商品粮、优质棉基地和江苏省最大果品基地，全国青山羊生产基地和江苏省肉牛出口基地。1949年属山东省，1953年划归江苏省。2、 丰县概况丰县隶属江苏省徐州市，古称凤城，相传远古时期曾经有凤凰落于此地而名；更因是汉高祖刘邦故乡，有千古龙飞地、一代帝王乡的美誉。丰县地处苏鲁豫皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。全县总面积1449.7平方公里，南北长约59.2公里，东西宽约

3、46.6公里，下辖14个镇1林场，总人口115万，主城区常住人口26万，城区建成面积平方公里。近年来，分别建成了粮果蔬畜四大支柱产业基地，粮经比例达到4:6，形成了“南果北粮，西菜东特”的区域化发展格局，实现了由粮棉大县向果蔬大县的转变。丰县境内自然资源丰富。地下蕴藏着丰富的非金属矿产资源，其中：岩盐矿区面积为116平方公里，储量220亿吨，属富矿，含矿率68.80，且岩盐分布集中、盐质较好，极具开采价值；钾矿探明储量为22亿吨，约占我国钾矿总储量的五分之一，富矿11.4亿吨，成份以钾长石为主，约占80%,；一个工业振兴、商贾云集的边贸商城正在苏、鲁、豫、皖四省边界迅速崛起。二、丰县房产市场解

4、析1、丰县房地产类型随着房价的逐步上涨，住房供应结构性矛盾开始凸显，大众需要的规划房地产业与建设供应相对不足。整个丰县房地产类型主要以多层、小高层为主，顶层基本规划为阁楼形式；且县城内无大型房地产项目，产品定位较低，项目内无配套设施，但销量持续增长，可见当地居民对中高档楼盘认知度较浅。2、住房价格发展趋势对众多工薪阶层而言，节节攀升的房价一时难以接受。房价居高不下，又大又贵的房子使无房者处于两难境地，而且房价上扬同时也推动了租价上涨。可以预见，当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现消费断层。房价快速上涨增加了无房户、土地被征用农业人口和低补偿的拆迁户的购房压力，同时增加了土

5、地压力，首先由于投资性购买和商家囤积待涨造成部分住宅房闲置，其次城市面积非理性扩张。3、对房地产业稳定发展的思考（1）、完善产业政策。根据产业经济学理论，支柱产业在国民经经济中具有举足轻重的地位，一个产业要成为支柱产业，其增加值在GDP中的比重一般要达到6%8%左右。作为成熟的支柱产业，经济发达地区房地产业的增加值在GDP的比重应达到9%10%左右。目前该县正处于快速发展阶段，发展的空间和潜力巨大。（2）、规范管理行为。房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型（单身公寓除外）住

6、房；三、条件分析与研究1、SWOT分析（丰县南苑路北侧、东城路西侧地块）优势（S）： 地处整个丰县东南部，属新城区，该区是今后丰县整个房地产发展的方向标，地域优势明显； 行政服务中心也将搬入本区，并毗邻本地块，周边配套设施已规划并在实施中； 毗邻栖凤生态公园，县城中心楼盘无任何自然景观，今后可成为最大卖点； 地块基本为土建民房，拆迁量较小；劣势（W）： 目前新城区正处于发展阶段，交通不便利； 周边已有部分在售楼盘（阳光康桥、怡景新城），对后期本地块销售竞争较大，有所影响；机会（O）： 县中心地带已基本无地可开发，新城区市场发展空间较大； 地块周边在建项目定位较低，基本无配套设施，根据这一现象，

7、我司可健全小区内各种配套设施； 新城区楼盘房价目前正在有条不紊的增长；威胁（T）： 丰县当地居民对新生事物接受力较差； 新城区在建楼盘不断增加，竞争力度不断提高；2、市场个案分析(1)翡翠城开发商：丰县金绿城房地产开发有限公司项目位置：支农路与南苑路交叉口营销热线：0516项目概况：该项目占地500亩，总建面积56万平方米，绿化率为30%，容积率1.5，规划为100多栋多层、小高层、高层建筑，共3800户。目前价格未定，已开始接受客户预约登记，预计2011年5月开盘。（2）富建河滨嘉苑开发商：徐州富建房地产开发有限公司项目地址：北苑路与河滨路交汇处销售地址：丰县解放路消防大队院内营销热线：05

8、16项目概况：该项目占地107亩，建筑面积10.6万平方米，规划为31栋多层。地处河滨路与北苑路交汇处，与复兴河西岸的河滨公园相邻，建筑密度26%；容积率1.5；日照间距1,52；绿化率为30%；2011年7月份交房；基本介绍：平层均价为3500元/，顶层阁楼均价为1300元/（有产权），顶层与阁楼连体销售，商铺设计为一层，均价7000元/，层高4.9米，可由客户自行隔断，车库2200元/（无产权），面积为22，层高为2.19米，地上停车位无偿使用，天然气开口费2200元，无暖气，购房客户均赠送太阳能热水器。优惠活动：截止2011年2月底，购买车库赠送电动车一辆，购买顶层复式，赠送液晶电视一台

9、，其余无优惠。（3）华地第一街区开 发 商：徐州华地置业有限公司楼盘地址：丰县人民路北侧销售中心：徐州丰县中阳大道地税大楼一楼营销电话：0516项目概况：该项目是丰县城市商业中心改造，城市商业升级，政府着力打造的重点项目，致力打造成为丰县地标性商业中心。项目占地面积为247亩，总建面积为152516，容积率为1.55，绿化率30%。基本介绍：该项目属丰县早期商业楼盘，目前商铺价格为1.21.4万元，住宅已售罄。（4）锦绣水岸开发商：徐州精达置业有限公司项目地址：河滨路西侧，大庆路北侧营销热线：89213333项目概况：该小区占地面积100亩，建筑面积11万平方米，容积率1.25，绿化率为32%

10、，规划为25栋多层建筑，项目位于丰县老城区东部，复新河西岸，东至河滨路，南至大庆路，北与河滨嘉苑为邻，小区与复新河、河滨公园，仅一路之隔，拥有得天独厚的自然景观。已于2009年12月底交付使用；基本介绍：均价为3500元/，顶层阁楼2500元/，车位价格为2200元/，容积率为1.44,320个地上车位，小区共800户，暖气80元/，天然气2200元，目前仅剩两套未售。（5）尚品人家开发商：徐州腾跃置业有限公司售楼地址：中阳大道西（南关农贸市场对过）营销热线：89196999项目概况：该项目位于中阳大道南、西城路西，占地面积31.63亩，规划沿中阳大道为2栋14层小高层（1层为商业），沿西城路

11、为1-3层商业，其余为4栋多层住宅建筑。总建面积40939 平方米，容积率为1.7。基本介绍：多层均价为3900元/，仅剩一套顶层未售，3300元/，买顶层送阁楼(阁楼无产权)，小高层均价为3700元/，车库及商铺价格未定，认购金十万元，暂无预售许可证，不接受签约。（6）阳光康桥开发商：徐州德盛房地产开发有限公司楼盘地址：南苑路南侧、经五路西侧销售中心：丰县供电局对面营销热线：89327777项目概况：北靠南苑路，西邻经一路，从经一路向东310米，从南苑路向北235米，占地面积108.9亩，建筑面积96668平方米，规划为多层住宅19栋，小高层4栋，共610户。 暖气、天然气双气入户，低容积率

12、，超宽楼间距，全框架结构。基本介绍：小高层一层价格为2800元/，均价3400元/，多层均价为3300元/，顶层3200元/，送阁楼（无产权），车库价格为2800元/（无产权），物业费多层为0.4元,小高层为0.7元，天然气开口费为2600元。（7）怡景新城开发商：徐州市三杰房地产开发有限公司项目地址：丰县开发区栖凤生态园东侧接待中心：丰县电动车研发中心一楼（审批大厅）营销热线：89521111项目概况：该项目位于中阳大道与经一路交汇处，与300亩城市公园栖凤园相望，与开发区行政办公大楼相依，傲踞新城最核心位置，独享栖凤园的无限美景。基本介绍：多层均价为3500元/，顶层送阁楼（无产权），多层

13、顶层均价为2500元/，2011年1月份推出5栋多层，目前仅剩一套未售，2011年2月15日推出两栋多层（单价涨100元/），2012年3月份整体交付使用，地下车位及商铺价格未定。（8）银龙嘉园开发商：徐州银龙置业有限公司项目及销售地址：解放路供电局东侧营销热线：89596666项目概况：该项目占地面积53亩，总建筑面积约6.5万，容积率2.0，绿化率为28%，位于城市主干道解放路以北，工程总投资1.1亿元，共建设10栋多层和1栋小高层，规划户数为650户。 基本介绍：多层均价为3700元/，车库3300元/，物业费0.4元，商铺8800元/，2011年2月8日推出一栋多层，目前已售出40%，

14、2011年10月交房。小区内一层北侧设计规划为储藏间，南侧为车库（均无产权）。（9）御景园开发商：徐州市盛泰置业有限公司销售中心：中阳大道工商局一楼项目地址：丰县中阳大道东段县工商局对面营销热线：89269998项目概况：该项目位于丰县中阳大道以南，支农路以东，南苑路以北，东临复新河、河滨公园。占地面积256亩，总建筑面积21万平方米，为丰县规模最大的住宅小区。建筑密度24.8%，容积率1.24，绿化率35%，小区中央规划设计有1万平米的中央绿地花园。基本介绍：目前小高层仅剩1、2层未售，均价为3900元/，多层2008年开盘，已售罄，签约小高层必须购买地下车位，7万元/个，沿街商铺共4层，价

15、格未定。（10）在水一方开发商：丰县国泰房地产开发有限公司代理商：北京亿丰地产机构项目地址：丰县河滨路与南苑路交叉口营销热线：0516项目概况：该项目分两期开发，规划为34栋多层、小高层、花园洋房，占地面积185亩，建筑面积为16.3万平方米。分两期开发，其中一期工程共计16栋楼，二期23栋楼。一期2008年开盘，当时均价为2000元/平米，该项目是丰县县委、县政府重点招商引资项目；价格：目前住宅仅剩一期20多套房源未售（小高层），均价为3800元/，剩余户型面积为130，商铺价格为7000元/。物业收费为0.7元，天然气初装费2200元，暖气为88元/；购房优惠：一次性及按揭均优惠一万元，认

16、购五万抵六万。（11）中和龙郡开发商：徐州市房地产综合开发有限责任公司销售中心：解放路凤翔小区东门旁（老汽车站对面）营销热线：89229596项目概况：该项目位于丰县开发区修远学校东侧，占地面积72亩，总建面积为7.9万平方米，2010年10月开工建设，2011年12月整体交付使用。容积率1.6，建筑密度20%，绿地面积为1.4万平方米，规划户数为490户。基本介绍：该项目现已接受预约，价格未定，2011年3月份定价。（12）左岸人家开发商：徐州市盛泰置业有限公司销售中心：中阳大道工商局一楼项目地址：丰县河滨路与南环路交叉口项目概况：该项目东邻河滨路，北邻同在水一方之间的规划路，西邻规划路，南

17、邻丰县南环路，占地面积140.8亩，总建筑面积为14万平方米，其中多层7.8万平方米，小高层5.8万平方米，商铺总面积为3678平方米，容积率为2.5，绿地率为30%，规划户数为1111户，地上停车位253辆，地下停车位192辆。基本介绍：小高层均价为3800元/，多层3700元/，多层顶层3100元/,为坡屋顶，签约小高层必须购买车库，7万元/个，层高为2.19米（无产权），商铺、物业价格未定，小区内统一安装太阳能热水器，目前仅剩多层顶层及小高层部分房源未售。3、 丰县市调总结近几年来，随着社会经济的快速发展，城市化进程的不断推进，居民收入水平的稳步增长提高，为丰县房地产业的发展注入了活力，

18、全县房地产业规模不断扩大，实力逐步增强，进入了发展的鼎盛时期。丰县房地产业从上世纪九十年代初开始起步，当时全县仅有几家房地产开发企业。经过十年发展，至2010年底全县房地产开发企业共有40家之多。该县收入高的家庭不是很多，绝大多数家庭还只能消费户型较小、价格较低的住宅。前些年，该县的中小户型、中低档住宅开发量还比较多，政府机关和一些企、事业单位为本单位职工定向建设了职工住宅，房产开发企业也开发了一些大众住宅。这些房产的开发满足了中低收入家庭和单位职工的住房需要，使其一直处在购销两旺的状态，积压量相当少。随着大批外来开发商接踵而来，我县中高档住宅开发一片火热。虽然将带来我县住宅品质的大幅提升，但

19、由于他们主攻的是中高档住宅，给我县的住宅开发结构带来了极大变化。整个丰县在建及在售项目，多层及小高层顶层均设计规划为顶层复式结构，顶层复式（阁楼均无产权）可分为：捆绑销售（单价较低）、免费赠送顶层阁楼、阁楼单卖三种方式，主要原因是由于面积（170220）、总价较大而导致。当地住宅主要类型为：多层（顶层复式）、小高层两大类。本县所有项目内停车场（车库、地下停车位）也均无产权。户型设计方面，未见有特殊消费群体，只要规划设计南北朝阳，面积大小适中，即可出售。现今丰县房地产处于供不应求状态，整个县城房地产业2010年整体房价较2009年增长1000元/，数字之大，使整个县城新型楼盘不断增加，并造成一些

20、楼盘开盘当天即抢购一空的购买狂潮，当地县城内已无新楼盘，在售楼盘基本为尾盘销售，新型楼盘主要集中在新城区域（如翡翠城、阳光康桥、怡景新城）。目前丰县整个城市发展方向既定在县城东部也就是新城区，新的行政中心以及各种配套设施也将完善，这些将拉动新城区的发展。但由于新城区地价偏低，与老城区相比，老城区均价范围在37004100元/左右，新城区阳光康桥小区距离我地块最近，小高层均价在3400元左右，多层均价在3300元左右，新城区房价如跟上老城区，还需2年时间。丰县所有在售楼盘，车库及地下车位均无产权，只有使用权，多层一层基本全部规划设计为车库，价格在2800元/左右，地下停车场单价为7万8万元/个。丰县目前未通市政供暖，全部采用水暖，价格大概在80元/左右；天然气开口费22002600元。根据丰县房地产现状，目前丰县所有楼盘没有一个设计规划为中高端产品，在售楼盘全部定位为中低端，小区内各种配套不完善，个别楼盘设计有小区会所，但不开放使用。个人认为，如规划定位一中高端产品，有效指导当地居民，然后投入市场，会使客户耳目一新。