某地产财务分析财务与会计学院.pptx

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1、万科财务分析万科财务状况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，88年介入房地产领域，91年深万科A股在深圳股票交易所挂牌。 2005年，万科在中国房地产百强企业综合实力TOP10评选以及综合资质中位列第一。 万科作为一家上市的房地产公司，目前第一大股东仅拥有6的股份，国家股份10，法人股份仅占11，是一家名符其实的公众股份公司。筹资方式和资本结构 权益资本：公司原始投资1300万元，目前总股本为22.7亿元,2004年公司未分配利润达到3.5亿元 债务资本：目前公司流动负债为63亿元，其中应付帐款17.5亿元，多为应付工程款和地价款；短期借款32.4亿元，多为信用借款。公司的长期负债

2、为29.3亿元，多为银行借款。2004年发行可转换债券19.9亿元。 房地产业宏观环境 继2003年6月人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知规范对房地产的金融政策之后，房地产行业调控力度进一步加强。土地攻击的控制以及房地产开发企业的银行信贷收到严格限制，企业将普遍面临资金紧张的压力。万科将更多的依赖于自身品牌和客户服务的优势，依赖于企业融资能力和经营管理水平。万科的偿债能力分析流动比率流动资产/流动负债 一般水平为2左右速动比率速动资产/流动负债 房地产业所特有的大量存货现象会造成速动比率比一般水平要低现金流动负债比经营活动现金流量净额/流动负债万科的现金流动负债比从2003年第

3、三季度以来一直为负，即经营活动的现金流量净额为负从表上来看，万科的股东权益比率在4045之间浮动，而流动负债比率一直保持比较高的水平，甚至在2004年第一季度达到了91.5031对此我们分析的结论是万科集团应该将长期负债的比率提高偿债能力分析的结果 万科集团流动比率属正常水平，但由于房地产业存货多的特征，速动比率相当低 现金流动负债比为负数，即现金流入量为负数，企业风险高，资金链容易断裂 流动负债比率极高，借大量流动负债来弥补现金的不足，这是房地产业的通病 建议提高长期债务的比率，以降低风险万科营运能力的分析从2003年度到2004年度，万科集团的存货周转率有大幅度的下降，从原来的0.4左右下

4、降到了不到0.1，同时总资产周转率也相应的大幅下降原因：存货大量增加，即房产积压增加 房价的抬高衡量各个季度的存货周转率会发现，在2003年第四季度的存货周转率远高于其他各季度的水平，即房产销售的旺季在年底因此，万科应该在这段时间采取各种手段刺激房产的销售对比五粮液或是零售业而言，万科集团的应收帐款周转天数过长，基本上是在20天左右的水平这是由于房地产业的行业特殊性造成的，在房地产业中应该属于正常水平营运能力分析结果 存货相比2003年不容易卖掉，由于房价的上涨造成的销售不景气 年底是销售的旺季，万科应该抓住这段时期提高销售量 主营业成本比2003年有下降，同样是房价上涨造成的 万科销售能力不

5、错，主要影响因素还是整个行业的各项指标的变化万科盈利能力分析作为一个上市的房地产公司，万科的经营净利率（2004上半年11。5左右，2003年下半年8.3左右）和经营毛利率（分别为30左右和21左右）似乎过低了，我们有理由相信，这两个利润率是被认为的降低了从时间上来看，2004上半年的盈利比2003下半年有较大增长，经营净利率和经营毛利率都达到了2003下半年水平的1.5倍同样的，这是由于2004年房价持续攀高的原因，事实上2004年万科房产的销售状况却并不容乐观在经营净利率和经营毛利率提高的同时，万科的资产净利率和资产净收益率却明显的下降了造成这个奇怪现象的原因仍然是房价的高涨，但2004年房价以到了一个很高的水平，因此事实上房产销售量是大幅下滑的盈利能力分析结果 利润率偏低，怀疑是人工操作的结果 由于房价飞涨，在销量下降的情况下依然能够使利润率增长近1.5倍，但由于存货的增加，使资产净利率和资产净收益下滑 建议采取措施促进销售 高盈利能力是在房地产业整体房价过高的前提下达到的，面对国家的宏观调控政策，高盈利能力的保持令人担忧