物业管理公司公共设施维护检修控制规范.doc

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1、物业管理公司公共设施维护检修控制规范RG/NJUTAJWG0042007房屋本体土建部分的维修规程1目的使需维修的房屋本体公共设施恢复使用功能及延长外立面使用寿命，确保正常运作状态，方便业主及住户。2适用范围各类建筑土建及基本装饰的维修。3职责3.1由工程部主管根据现场情况确定具体维修方案，管理处相关人员实施。3.2维修过程由工程部派技术人员监督，维修完毕由工程部主管验收。3.3工程部主管对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。4维修原则4.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。5维修依据5.1符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的

2、要求。5.2符合房屋修缮工程质量检验评审标准有关条款规定。6各项维修项目的标准6.1地基基础6.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。6.1.1.1破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。6.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。6.1.1.3恢复勒脚饰面6.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。6.1.2.1如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术人员。6.1.2.2如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。6.1.2.3如情况严重，除通知工程部，开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。6.2梁、柱、板主

3、体6.2.1露筋6.2.1.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。6.2.1.2用钢丝刷清洁干净。6.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。6.2.1.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。6.2.2有裂缝参考室内维修规程中“楼板裂缝”维修程序进行。6.2.3有孔、洞6.2.3.1将孔、洞周边已松散的砭凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。6.2.3.2用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。6.2.3.3充分喷水湿润孔、洞内壁。6.2.3.4如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板

4、）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。6.2.3.5按原标准做好饰面。6.2.4破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。6.3墙体6.3.1墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做砌体裂缝的维护）6.3.1裂墙6.3.1.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层凿柜成外八字形。6.3.

5、1.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。6.3.1.3均均地涂刷一道素水泥浆。6.3.1.4再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。6.3.1.5用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。6.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。6.3.2.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。6.3.2.2充分喷水湿润破损面。6.3.2.3用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。6.3.3墙体室外饰面破损6.3.3.1将破损面及其周边松散层一并凿除。6.3.3.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。6.3.3.3充分喷水湿润破损面。6.

6、3.3.4均匀地涂刷素水泥浆。6.3.3.5用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。6.3.4墙体室内饰面破损6.3.4.1同6.3.3中6.3.4.2用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。6.3.5外墙渗水6.3.5.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。6.3.5.2窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。6.3.5.3在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工

7、涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。6.3.5.4外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂12道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。6.3.5.5墙、板接通处渗水，可用预制氯已烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。6.3.5.6用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大1015cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷23道氯丁胶，在最后一度胶未干时，用水泥砂浆抹平，再修复饰面。6.4顶棚参照室内维修规定中“顶棚抹灰层（饰面）

8、脱落”维修程序进行维修。6.5楼梯间6.5.1踏步缺损6.5.1.1将缺损部位用周边已松动部位凿除至结实层6.5.1.2用钢丝刷清扫干净灰土6.5.1.3充分喷水湿润6.5.1.4均匀地涂刷一道素水泥浆6.5.1.5用1:3水泥砂浆做好基层6.5.1.6修复饰面6.5.2栏板缺损如为砼或砌块栏板，参照6.2和6.3相应程序执行，如为木材或金属材料，维修程序如下：6.5.2.1如不能修复，应及时更换新配件。6.5.2.2使栏板、梯板、扶手连接牢固。6.5.2.3修复栏板（杆）饰面。6.5.3扶手6.5.3.1如不能修复，应及时更换新配件。6.5.3.2使之与栏杆连接牢固。6.5.3.3修复饰面（

9、如油漆、乳胶漆等）6.6门、窗参照室内维修规程中在关“门、窗”维修程序执行。6.7避雷设施6.7.1锈蚀6.7.1.1用砂纸除锈6.7.1.2均匀涂刷二道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准。6.7.1.3如锈蚀特别严重，就部分更换，并用电焊连接，同时处理焊口刷涂防锈漆及银粉漆。6.7.2连接部位断开6.7.2.1除锈清洁后，焊接牢固。6.7.2.2刷二道防锈漆和一道银粉漆。6.8屋面隔热层、防水层6.8.1隔热层破损及时更换用1:3水泥砂浆嵌缝6.8.2屋面漏（渗）水（刚性屋面）。6.8.2.1用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形，裂缝原刚性防水层分仓缝处

10、漏水，堵漏方法如图。6.8.2.2纵横泛水渗透漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氨脂嵌缝处理。6.8.2.3出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝，密封材料有：塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥。6.8.2.4檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法修漏。6.9屋面水池（箱）6.9.1渗漏6.9.1.1先将水池（箱）四壁清洗干净。6.9.1.2做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做防护层。6.9.2水池（箱）检查口盖缺损6.9.2.1应立即维修并加锁。6.9.2.2刷

11、二道防锈漆，并定期检查。6.10地下室堵漏地下室堵漏难度较大，均委外交由专业防水公司处理。给排水设备设施基本操作规程1目的使给排水设备(设施)性能稳定,保证正常运行。2适用范围管理处辖区内给排水设备(设施)的操作。3职责工程部水工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。4工作程序开启进水阀开启出水阀开关拨到“手动”位置水泵控制柜的转换按水泵控制柜上的“停止”按钮，水泵停止供水按钮，水泵停止供水4.1给水设备(水泵)操作流程4.2排水设备(潜水泵)操作流程将控制柜上转换开关拨到“自动”按控制箱上“启动”钮,开启水泵排水控制箱上转换开关,拨到“手动位置按控制箱上“停止”钮,水泵停止

12、排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置,水泵进入自投运行状态排水及生活污水装置保养规程1目的确保设备及装置处于良好的运行和备用状态。2适用范围适用于小区排水及生活污水装置保养规程。3职责3.1由给排水维修工负责设备的维修保养。3.2工程部主管负责对工作指导、检查监督。3.3公司经理、工程部主管负责委外修理合同的确定、安排。4内容4.1生活污水处理设备每月保养要求。4.1.1风机的转向不得搞反，空气管闸门开启应符合要求，风机房的进出口必须保证畅通。4.1.2水泵运转正常，不得有渗漏堵塞现象。4.1.3电磁阀的开启关闭应正常。4.1.4污泥池中不得有大块固体物质，污水的PH值必须在6.58.5

13、的范围内。4.1.5设备人孔必须盖好，以防发生意外或掉入大块固体物质。4.1.6保养人员：水工及相关工种。4.2生活污水处理设备年保养要求4.2.1潜污泵内部清洁、润滑良好，各种间隙调整到正常范围。4.2.2风机运转正常，运转时应做到无异味，不发热。4.2.3接触池内填料应不松动、无脱落。4.2.4沉淀排泥应流畅、无脱落。4.2.5污泥池内的污泥一年不少于抽吸一次。4.2.6各种电控设备固定应牢固，操作应安全灵敏。4.2.7维护项目及操作要点见表：名称序号维护项目操作要点及技术要求潜污泵1底座盖板的调整1、底座盖板之间正常的间隙应为0.30.5MM2、在有磨损的介质中长期使用之后，叶轮和座盖板

14、之间的间隙可能增大；3、此时应拆掉电源松开固定螺丝，旋转盖板，便可将间隙调整到原来的状态2清洗水泵如泵内部积有杂质，可用泵抽清洁水来清洗3注油与换油1、泵油室在出厂包装前已注入适量的润滑油2、该油应每年进行更换；3、换油方法：把泵放置好，使得油室螺塞朝下，拧松螺塞，放出润滑油然后用洗涤油清洗油室，再注入适量的油，换一个新的O型圈，将螺塞旋紧风机4检查风机的运转情况风机在使用时应不发热，无异味且皮带松紧适宜，如太松应更换5检查润滑情况风机的润滑油视情应58月更换一次机油接触池6检查接触池内的填料接触池内的填料，发现松动脱落必须及时重新组装修理好，从而保证水质，提高使用寿命沉淀池7检查沉淀池排泥情

15、况1、沉淀排泥应流畅，管道骨有积泥或异物，沉淀池就会排泥不畅；2、排除方法：堵住泥池内出污口，打开提泥气闸，用压缩空气反冲污泥池8检查污泥池内污泥污泥池内污泥一年不少于抽吸一次电控箱9检查各种电器检查各带电设备时，应关闭柜内空气开关，以免电脑受到强脉冲触发导致误动作引起事故或损坏机械设备空调工交接班制度1目的确保各班次之间的正常交接，保证空调设备安全、稳定、连续运转。2适用范围管理处辖区内空调工3工作程序3.1接班人员应按上班提前10分钟进岗接班。交班人员应做好交班准备，做好上下衔接。3.2交接班除口头方式进行外，必须有详细的书面记录，检查运行记录簿记录是否完整、正确，达到手续清楚、明确责任。

16、3.3排定上班人员、班次，未经批准同意，不准私自调班，因故请假或调休，就事先按考勤制度办理手续。3.4接班人员因故迟到，当班人员仍需坚守岗位，待其到岗后仍要办理交接班手续，迟到人员应向主管汇报其原因，并按有关规定处理。3.5交接班时如发生故障或异常情况，应终止交班，原则上由当班人员负责解决，处理完毕，接班人同时协助处理，待故障排除后恢复交接班。3.6交接班应接清以下项目:3.6.1设备运行、变更、异常情况及其处理。3.6.2巡视发现的缺陷及处理经过和急需解决的问题。3.6.3当班处理未完的需要接班者继续处理的事宜，重要问题应请示主管同意。3.6.4设备各种主要警报信号，安全措施的正常与否。3.

17、6.5工具、仪表、备用用品的交接的存放是否完整。3.6.6上级指示做好传达，主要事项交代清楚。3.6.7交班人必须清理完好本区域的环境卫生。3.7遇下列情况暂不交班3.7.1设备发生故障正在处理之中3.7.2正在进行重要操作时3.7.3机房清洁卫生未做3.7.4交接班记录不全时3.7.5发现接班人有醉酒现象或其它神态不清而未找妥顶班人时，其中1、2二项若因时间较长时，经主管同意可以交班，交班后由接班者处理；3、4二项交班人员应立即处理；第5项应立即报告主管安排替班，并记入运行记录中备查。4质量记录文件交接班记录风机的保养规程1目的确保风机手动、自动能正常起动和运转，保障使用功能。2适用范围所管

18、辖区内各类通排风机、消防用正压/排烟风机。3职责每两个月由管理处工程部主管安排对所有风机进行一次全面保养，同时应对风机控制柜电气控制回路一同保养。4工作程序4.1保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。4.2手摇转动风叶，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或连轴器间隙和对中度。4.3检查各接合面的垫片和填料密封，必要时予以更换。4.4清洁风叶，机壳外部及电机外表面，遇风叶表面油污较多时，要用洗洁剂浸泡刷洗。4.5向各转动部位加润滑油（脂），调节风阀传动机构使之动作灵活可靠。4.6检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。4.7检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线

19、端子。4.8检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。4.9合上风机主电源，检查电源指示应正常。4.10调整皮带盘及皮带。4.11开机试运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转无异响。4.12消防用风机每月由工程部综合班人员手动、自动各试验检查一次。机电维修工作规程1目的明确机电维修人员的作业范围,记录要求。2适用范围适用于机电维修人员,对非公共部位水、电故障及设备的维修。3职责3.1机电维修人员负责对业主非公共部位水、电故障及设备的维修保养。3.2工程部主管负责对维修项目安排、指导、抽查、并负责维修单的审核。4工作程序4.1工作安排与接受4.1.1每日接受工程部

20、主管的分工,如暂时没有安排，维修工作人员,应对责任区内机房设备进行清洁和维修保养,工作中随时听从主管的另行安排。4.2维修房内给排水设施4.2.1维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋,其内容包括两种规格的管钳、扳手各1各把,钢丝钳、十字、一字螺丝各1把,水胶布2卷、水中胶1套及针对维修项目备用配换零件若干,干净毛1条,干净工作手套1副、塑料袋1个。4.2.2身着干净工装、带干净工作手套、配带工作牌、持维修单按门铃(敲门)。4.2.3待用户开门后首先问“您好”,然后礼貌客气地询问是否有项目(水龙头或某阀门)需要维修,在用户首肯后才进屋维修。4.2.4在维修时,应尽量保持户内环境雅静,不扩

21、散波及太大范围,严禁高声喧哗、散漫浪荡。4.2.5维修完毕,要将所有维修垃圾装入朔料袋带走,并将所维修部件和周围环境抹干净。4.2.6最后请用户试用,验收后请用户在“维修单”上签名,交付“第一联”与用户。4.2.7维修人员将签好的“维修单”交给主管,由其转“第二联”给小区物业管理办公室前台,“第三联”给财务部。4.3维修户内电器4.3.1维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋,带上必备的工具及针对维修项目备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋。4.3.2身着工装,带干净的工作手套,配带工作牌,持维修单按门铃(敲门)。4.3.3待用户开门后首先问“您好”,然后礼貌客气地询问

22、是否有电器(或某项目)需要维修,用户首肯后才进屋维修。4.3.4将毛巾铺在待修电器的旁边(屋顶、墙上作业除外),工具材料都放在毛巾上。4.3.5维修完毕,要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境抹干净。4.3.6按4、2.、6、4、2、7的内容执行。4.4用户报修工作流程用户报修(电话)管理处相关部门人员前台填写维修单一式三联综合班班长机电维修人员实施用户验收签字交付“第一联”与用户交第三联到财务交第二联到前台配电房运行管理规程1目的保证供配电设备安全、稳定、长周期、满负荷、优化运行。2适用范围适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的运行管理。3职责3.1值班电工负

23、责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的日常保养。3.2综合班班长负责设备的综合管理及上述工作的检查监督。3.3工程部主管负责对上述工作的检查监督。3.4前台负责向有关用户通知停电情况。4工作程序4.1管理人员工作程序4.1.1值班电工4.1.1.1每班必须清洁值班室、配电室环境。4.1.1.2春、冬季对变压器进行每小时一次巡查记录一次，夏、秋季每半小时巡视一次，每小时检查的结果记录于运行记录内。4.1.1.3每小时对低压配电柜巡视一次，记录设备运行数据（环境温度、电流、电压、功率因数）于运行记录内，同时检查运行状况。4.1.1.4供配电设备发生异常及时报工程部主

24、管，并在工程部主管协同下排除异常。4.1.1.5“市电”停应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视记录。4.1.1.6按设备全年维保工作安排计划表要求进行维修保养，并将结果予以记录。4.1.2工程部主管4.1.2.1负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委修理的配合工作。4.1.2.2每年12月制订下一年度设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。4.1.2.3对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。4.1.3管理处经理4.1.3.1审核设备全年维保工作安排计划表、保养记录表、维修记录表。4.1.3.2进行周检、月检。4

25、.1.4管理处前台4.1.4.1因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。4.2配电房管理工作程序4.2.1配电房内机电设备由配电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，抄表填写运行记录时，应监视电气设备的运行，严禁不合理的超负荷运行。4.2.2非工作人员进入配电室，须经或管理处经理批准后，由工程部主管陪同办理手续后方可入内。4.2.3保持良好通风及照明，门窗开启灵活。4.2.4消防设施完备，配电房内禁止吸烟。4.2.5保持配电房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。4.2.6不得擅自更改配电室机电设备线路及器材，若要更改须经公司同意后，方可

26、更改。4.3值班电工工作程序4.3.1交接班要求4.3.1.1接班人员a）认真听取交班人员的值班和设备运行报告；b）查看上一班的运行记录；c）检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在交接班记录上签名。4.3.1.2有下列情况之一不准交接班a）上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；b）接班人未到岗，交班人不准下班；c）接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d）严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；e）若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.4安全操作工作程序4.4.1配电工应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。4.4.2进

27、行配电柜检修时，应填写检修工作票经管理处经理批准后，方可进行。4.4.3全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。4.4.4严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行。4.4.5干式变压器正常运行时绕组温度控制在90以下，超过90应人工采取降温措施，若绕组温度高于110时，温控箱启动风机强迫风冷，温度进一步升高，温控箱将发出相应的超温报警（155）和超温跳闸信号（170）4.4.6自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，原因不明确隔20分钟允许送电一次。4.

28、4.7电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。4.4.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.4.9操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘及戴工作帽。4.5停电管理工作程序因工程维修等原因停电，应由值班电工填写停供通知单经机电主管、管理处经理批准后通知由管理处前台提前24小时通知有关用户，因突发事件停电，应在1小时内联系有关部门处理，并在恢复供电后24小时内向有关用户作解释。配电房安全操作规程1目的确保配电房各项操作的安全。2适用范围配电房内各项设备操作。3工作规程3.1各项倒闸操作必须根据电力调度的命令，操作人填写操作票，正值与值班员核对无误后方可执行，每张操作票只能填一项操作任务。3.2倒闸

29、操作必须由两人执行，以其中对设备较熟悉者作监护的唱票制。3.3停电拉闸操作必须按照先拉负荷侧，后拉电源侧的顺序依次操作，送电顺序与此相反，严禁带负荷拉闸。3.4下列项目应填入操作票内：3.4.1应拉合的开关和刀闸。3.4.2检查开关和倒闸位置。3.4.3检查接地线是否拆除。3.4.4检查负荷分配。3.4.5安装或拆除控制回路或电压互感器的保险丝，切换保护电路和检验是否无电压等。3.5操作前应模拟操作，检查操作程序是否正确。3.6操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，必须向有关负责人弄清情况后再进行操作。3.7在高压设备上工作，必须遵守下列各项：3.7.1填用工作票或口头，电话命令。3.7.2至

30、少应有二人一起工作。3.7.3完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。3.7.4委托外方停电申请书必须经工程部主管批准，公司盖章，一式三份，一份送供电局调度所，一份交配电房，一份管理处留存。3.8电器设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入栏内，以防突然来电。3.9在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备电源，但事后必须立即报告上级。3.10在停电设备上工作，或在全部停电以及部分停电设备上工作，必须严格保证安全的组织措施和技术措施。3.11装设接地线必须由两人执行，若为单人值班，只允许使用接地刀闸，或使用绝缘棒合接地刀闸。

31、3.12接地线应用多股软裸铜线，其截面应符合短路电流的要求，但不得小于25平方毫米，使用前须认真检查，禁止使用不合格的接地器械作接地或短路之用。3.13每组接地线均应编号，存放在固定位置，并编上号码，装拆接地线，应做好记录，交接时应交待清除。3.14在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的把手上，均应悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌，线路上如有人工作，应在线路开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸，线路有人工作”的标示牌，标示牌的悬挂和拆除，应按有关负责人的命令执行。严禁工作人员在工作中移动或拆除遮栏，接地线和标示牌。3.15线路的停送电均应按值班有关负责人的命令执行，严禁约时停、送电。配电房管

32、理规定1目的保证供电系统的正常运行。2适用范围管理处管辖的高、低压配电房。3管理规定3.1配电房是供电系统的关键部位，设专职值班电工对其实行24小时运行值班。3.2值班电工必须持证上岗，熟悉电气设备状况操作方法和有关的安全操作规程，认真执行交接班制度。3.3配电房内全部机电设备管理和操作由值班电工负责，非值班电工和与操作无关人员禁止进入配电房，参观学习人员经管理处经理书面批准，由专人陪同办理登记手续后可进入配电房参观，但时间不得超过30分钟。3.4值班电工当值时应对配电装置及高压柜勤巡、勤检，密切注意电压表、电流表、功率表、功率因数表温度表的指示情况，并做好记录，发现问题及时处理。3.5供电线

33、路严禁超载供电，配电房内禁止私拉乱接线路，在夏季供电高峰，应按负荷的需求，有计划地切换变压器。3.6因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知，对突发性的停电事故，应派人向业主作出解释，恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后按技术操作规程送电。3.7配电设备的倒闸操作由当值班电工单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。3.8按规程定期对设备进行检查和维修保养，并做好维保检修记录。3.9严禁在配电房内堆放易燃、易爆，有毒、有害物质及杂物，房内窗明地净，设备上无积尘，照明良好，标牌整齐。3.10配电房内消防设施完好齐备，应急照明

34、灯正常好用。3.11做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。3.12配电房内设备及线路变改，要经公司工程部同意，重大变动要有上级公司领导批准。配电房交接班制度1目的确保各班次之间的正常交接，保证设备的连续稳定运转。2适用范围管理处所辖配电房的员工。3工作程序3.1交班人员在交班前应将需交的事项总结在交接班记录本中，检查整理好各项记录，具体应涵盖下列内容：3.1.1运行方式的改变情况和交接班时的运行方式。3.1.2设备运行情况和运行参数及设备缺陷。3.1.3设备的检修和验收情况。3.1.4接地线的使用情况。3.1.5两票执行情况。3.1.6核对模拟图板是否符合当时的运行

35、方式。3.1.7整理、检查交清两票和记录。3.1.8上级命令和有关指示。3.1.9当值未了事项，需下值继续进行的工作。交清工具、安全用具、仪表等公用器具。交班前要完成规定的清洁卫生工作。3.2接班人员应在规定交班时间前十分钟到达配电房，做好接班准备工作。交接过程中必须集中思想，认真听取交代内容,检查和核对记录，资料，设备模拟板，更改过的定值，检修过的设备。清点工具、仪表、安全用具、接地线钥匙等均应交接清楚，遇有问题应及时提出搞清楚。3.3交班人员应将交接内容顺序逐项口头交代，接班人员应逐项查看交接班记录，到现场核对保护变动情况和一次设备变动情况，对于交接中发现的任何疑问均应询问清楚，严格做到交

36、不清不接，接不清不交的准则。3.4交接班时正值负责对控制，保护设备进行检查，其它人员按分工对其他设备进行检查，对检查中发现的问题应该清楚，有错必改，如交接不清，有关人员应对产生的后果承担责任。3.5交接班时遇重大操作或发生异常情况应立即停止交接班，待操作处理完毕后或告以段落时方可办理交接班手续。3.6如发现接班人员有饮酒或精神异常时应拒绝交接班。查对情况并向上汇报，听候处理。3.7当现场设备交接、检查完毕后，全体交班人员应集中汇报，双方确认清楚后，在交接班记录本上签字，交接手续才算完毕。中控室设备运行管理规程1目的防止和减少火灾危害，保障小区的生命和财产安全。2适用范围适用于辖区内的消防系统、

37、保安闭路电视系统、防盗报警对讲电话系统、公共天线系统的运行管理。3职责3.1中控室值班员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。3.2工程部维修工负责中控室设备的维修和保养。3.3工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查、监督。3.4管理处经理负责对上述工作的检查监督。4工作程序4.1各类人员的工作程序4.1.1中控室监控员4.1.1.1中控室监控员负责主控室消防设备24小时操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应的灭火设备。4.1.1.2当设备发生故障时，及时通知维修工或消防主管组织人员进行维修。4.1.1.3将每班运行情

38、况记录于交接班记录中。4.1.1.4在工程部主管监控下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查并启动消防风机、水泵一次，并将试验结果记录于交接班记录中。4.1.2工程部维修工4.1.2.1按设备检查保养计划表中的要求按时进行设备的维修保养，并做好记录。4.1.2.2负责向工程部主管申报备品、备件的采购计划。4.1.2.3每月按时对消防应急器材进行检查并填写消防器材检查表。4.1.3工程部主管4.1.3.1负责对中控设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备的配件材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。4.1.3.2每年12月制定下一年度的各项检

39、查保养计划表，其中公共天线设备检查保养、保安闭路电视设备保养、防盗报警对讲设备的保养，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。4.1.4管理处经理4.1.4.1进行月检，每月最后一个星期组织有关人员对中控室设备进行一次检查。4.2中控室管理工作程序4.2.1中控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交接班制度，填好值班记录。4.2.2非值班人员严禁操作中控室设备。外来人员进入中控室要经管理处经理批准。4.2.3各类控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于良好状态、各类操作按钮手柄应在规定的位置。4.2.4每班应检查一次各信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查明原因。4

40、.2.5中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告当班班长，管理处领导组织灭火。4.2.6中控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改，如有损坏要查明原因，立即报告领导，经批准后及时更换。4.2.7室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。4.2.8消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。4.2.9常备应急手电筒及充电式应急照明设施。设备管理控制规程1目的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3.职责3.1建筑物配套的设备由开发商负责订货安装调试，试运行，物业管

41、理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。3.2工程部负责接管后设备运行维保管理和技术资料、档案的收集，并将资料汇总归档到办公室。负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制报公司经理审核。3.3工程部维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。4.工作程序4.1接管设备的验收4.1.1设备的接管与验证(收)，由管理处经理组织，工程部牵头，管理处有关人员参加与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。4.1.3设备验收四

42、个确认4.1.3.1接收确认（AQ）a） 包装确认：包装符合运输要求，不破损，不损伤设备表面；b） 设备确认：名称、规格、型号、厂家、新旧程度符合合同要求；c） 设备部件确认：零部件、备品备件、检测仪器仪表、辅助零部件等符合合同要求。d） 文件资料确认：各种技术资料、图纸、说明书等文件资料符合合同要求。4.1.3.2 安装确认（IQ）a)安装技术确认：安装过程、位置、环境符合相关技术标准、图纸和说明书；b)能耗系统确认：运行所需能耗系统如：电、气、水是否符合设备设计标准；c)辅助系统确认：运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却装置符合设计标准。4.1.3.3 设备运行确认（OQ）a） 检测仪表精度确

43、认：检测仪表精度应符合厂家提供的标准；b） 设备功能确认：各项功能应符合相关技术标准达到使用目的；c） 安全装置确认：符合相关国家规定4.1.3.4 设备工艺确认（PQ）a)符合工艺流程b)已确定检验检测方法及品质标准4.2设备的标识、建帐和资料管理。4.2.1设备的标识所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况等。设备卡由管理处负责制作、填写、塑封、张贴于设备醒目位置。4.2.2设备的建帐4.2.2.1工程部主管负责建立机电设备清单，清单内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、主要技术参数、技术资料、保养人安装、维修要点等。全套资料须办公室存档。4.2.2

44、.2管理处经理每半年审核一次全年维保工作安排计划表。4.2.2.3工程部主管对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)，形式为设备登记卡。4.2.2.4重大设备资料原件由办公室统一保管，工程部持复印件。4.2.3设备资料的归档4.2.3.1工程部主管建立设施设备清单。4.2.3.2每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。4.2.3.3工程部主管集中保存维修单、公共设施维修申请单、全年维保工作安排计划表。4.2.4设备资料的管理4.2.4.1所有的设备资料案卷档案

45、，集中存放于办公室档案柜并标识清楚，工程部存放一套复印件备查。4.2.4.2工程部主管对所用资料的记录、案卷进行检查，保证资料记录和使用的有效性。4.3设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，由工程部制定运行管理规程，管理处运行人员遵照执行。4.4设备的维修4.4.1发现设备损坏，综合班班长要组织人员进行维修，对于重大维修通知工程部主管，工程部主管应派专业工程人员进行指导并在派工单上记录。4.4.2解决不了的故障需要委外维修的，工程部主管应填写公共设施委外维修申请单，经管理处经理签字，报总经理批准后执行，维修结束，工程部主管需对设备进行检测，检测合格方予以验

46、收。4.5设备的保养4.5.1机电维修人员依全年维保工作安排计划表的安排，对应各设备检查保养要求进行检查周、月季度、半年、年度维保，并将结果按单机记录于设备保养记录表中，一般情况下设备年度大修保养均委外进行。4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部填写采购计划单，经管理处经理签字后报请公司经理审核，然后交工程部采购。4.7设备事故处理4.7.1发生重大设备事故，应先切断电、气（汽）、水、油源，保护现场，通知管理处、工程部及物业公司领导到场。4.7.2工程部主管现场调查原因，决定自行修复或委外维修。4.7.3事故排除后，相关人员做好详细记录，填写事故分析报告，预防措施报告，经调查系人为事故，管理处应提出对责任者的处理意见。4.7.4对相关人员进行培训、教育、总结，以防再次发生类似事故。