2022年房地产市场 .pdf

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1、2008 房地产“房地产的拐点”这个提法，在2007 年底爆发，成为中国一个极为流行的话题，我在Google 上搜索这个词， 居然有接近 800 万个相关条目， 可见话题的流行程度之高。所谓“拐点”，意思是说房地产在2007 年疯狂暴涨，由于中央联系出台一系列宏观调控的政策，在年底开始被抑压， 出现了泡沫化的价格下降的趋势，因为下跌，用数学名词“拐点”形容。 这个提法从2007 年年底开始流行， 好多人因此都认为房地产价格要下降了，很多计划买楼的人因而多抱观望态度，导致几个楼价奇高的城市的成交率直线下降，但是到元旦之后， 这个话题似乎又“风云突变”，出现了一些反对这个提法的人，甚至说“拐点”之

2、争，在新年里出现了“拐点”。有人钻牛角尖，说“拐点”在数学上仅仅表示转折，不表示上升或下降，因此“拐点”是个伪命题。当然，说伪命题的人也有两类，一类是认为“拐点”说法是把房地产问题简单化的麻醉剂，对正确认识房产目前暴涨的机能有掩盖的作用；还有一派是认为根本就不存在“拐点”的问题。因为工作关系，我在2007 年 12 月份和 2008 年元月份，在深圳、北京、苏州、天津、成都、重庆、广州、武汉等城市和一些大房地产公司的负责人开会，主要讨论规划和建筑问题，会议间也自然涉及到销售议题，的确知道楼盘销售出现压力，出现了停滞不前的情况，好些地产商告诉我一、两个礼拜里面一套都销售不出去的情况都有，是他们多

3、年来都没有遇到过的，房地产商的确遇到压力，但是我也看到，尽管面临着严厉的宏观调控，大部分城市的楼市并未出现大规模的降价现象。好像深圳、上海、北京的一些楼盘都维持了高价，深圳个别楼盘出现了降价现象，但整体还是维持着缩量价高的局面。买楼的人少了， 是在持观望态度， 其实地产商也在观望，价格却并没有真正降下来。一些人认为， 从紧的货币政策将会结束开发商暴利的好日子；处于上行通道中的利率走势，也将进一步加大楼市投资者的成本，二手房的卖家不得不掂量惜售的代价；而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力，买房行动也可能因此趋于理性；人们的房产投资和消费的预期正在改变。不过，我看有专家说：“这种纯逻辑意义上的

4、推论，尚无实际数据的佐证。 此种自娱自乐是一种麻醉剂。它会造成一种虚幻的景象，即有关房地产调控的宏观政策已经产生了立竿见影的效果，其实未必。简言之，时下我们对房地产业的现状及国人的居住状况的全国性普查都没有，各种数据、 指数又充斥着盲人摸象的特色；而相关建设部门和房地产管理部门的权威言论以及随之而来的辟谣、解释，更是为这种虚幻平添了云遮雾障。所以，轻易地释放拐点烟幕既是误导民众，对于政府下一步保障住房民生也没什么好处。我们对保障住房民生的困难有足够清楚的认识，而不应把某些地方的房价这一特例推衍至全局、提前宣告房地产业调整的胜利。事实上，目前房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障型住房的财政困局等核

5、心难题均未破解。就在一些人为拐点欢呼雀跃之时，有关房地产人士直言不讳：我国房地产行业的基本面，并未发生根本逆转。中国社会科学院的研究表明，人民币升值、城市化进程和人口红利对于我国房地产市场的支撑作用，至少可以延续到2010 年。看到这些研究，我们能为拐点自娱自乐吗？” 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - 提出“拐点”这个说法的人之一，应该是万科的王石( 王石博客 , 王石新闻 , 王石说吧)( 王石博客 , 王石新闻

6、 , 王石说吧 ) ，具体的时间我不太记得了，好象是在2007 年 12月初在中央电视台的一个经济论坛中回答记者问的时候说的，之后坊间流传甚广， 并且有人言之琢琢的说万科要降价的幅度是每平方米34 千元。 12 月 17 日和 18 日，我在云南丽江的“悦榕庄”参加万科的一个小型会议，20 多个人， 王石主持， 也谈到拐点的说法， 并没有坊间流传的那样具体，仅仅是一个对宏观调控下价格过高城市的预期意见而已。因为房地产在2007 年经历了这样从急速的攀升到放缓的过程，因此引起社会各方面的关注， 2008 年会如何发展， 也是一个很大的议题。有些媒体找我写文章，是希望我从自己的角度谈谈看法，这篇文

7、章就是在这样的一个背景下写的。我不是房地产方面的专家，仅仅是因为设计的缘故，从规划、建筑、景观、策划、 广告等方面和房地产开发有关系而已，所以自己的看法仅仅是很非专业的个人观点而已。2007 年是房地产“井喷”的一年，头三个季度房地产的增长幅度和价格涨得惊人，各地楼价普遍的快速上涨让地产商从楼盘销售中获得巨大利润回报，国内最大的房地产公司万科就增长得很惊人的，截至2007 年 11 月止，这个集团全国20 多个城市开发项目总销售额约460 亿元，比去年的 212 亿元翻了一倍多。 而同期万科资本市场上的表现更加惊人： 2006 年底万科市值约800 亿元，而今年11 月初万科 A 股价最高超过

8、40 元，市值达 2800 亿元，虽然目前股价随大市震荡回落至28 元左右， 市值仍接近2000 亿元。资本市场的增值比销售总额增长高出一大截。保利地产上市时间约在一年左右，其公司的股价涨幅在800% 左右。广东碧桂园 （查看地图） 也是增长惊人， 掌控公司过半数股权的创始人杨国强， 他那个二十多岁的女儿， 因此一夜之间成为中国首富。这个公司于 2007年 4 月 20 日在香港上市， 半年内最高市值一度飙升至2200 亿港元， 近期受低价圈地调查等负面消息及地产股整体回落影响，市值依然在1500 亿港元左右， 2007 年借香港上市脱胎换骨的内地房企不下10 家，包括 SOHO 中国、远洋地

9、产、 奥园集团等。 12 月中旬，一家名不见经传的河南房地产公司“鑫苑置业”还跑到纽约证券交易所挂牌上市，融资3 亿美元，成为首家登陆美国股市的国内地产商。专家分析说在这一波境外上市大潮背后，有众多国际投行基金在推波助澜，它们或作为战略投资者先期购入中国房企股权，或上市时以机构认购方式吃下大部分配售股份，然后通过其影响力和市场操作，推高目标公司股价，吸引中小投资者，伺机套现。这就是国际资本为中国房地产资产重新定价的一个典型过程，中国房地产市场的井喷，是国际投资者给中国成功的地产商们发奖金的表现，原因是他们看好中国经济发展前景，看好中国房地产市场成长空间。国际国内资本的热烈追捧，国内中小散户股民

10、的奉献，造成了房地产商的巨大爆增财富。在这种庞大的资金涌入的背景下，当然地价飙升到令人难以置信的地步，10 年前我开始当万科的顾问的时候，几十万一亩就很贵了，今年上千万元一亩也不是什么奇怪的事情了，所谓“地王”的天价地拍卖层出不穷，这样的资金投入，刺激了通货膨胀的压力增加，政府不得不采用强硬的手段来抑制，存款准备金率多次上调，房贷政策收紧，加息频频；廉租房等相关政策陆续出台，一系列稳定长期发展趋势的政策正在陆续出台，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 4 页

11、- - - - - - - - - 流动性泛滥的现象得到初步控制。万通的冯仑( 冯仑博客 , 冯仑新闻 , 冯仑说吧 )( 冯仑博客, 冯仑新闻 , 冯仑说吧 ) 说这标志着地产行业进入了一个市场结构调整的阶段。两年前政府出台了很多抑制房价过热的政策，其针对的重点是开发商，希望开发商能够降低房价，舆论也开始对开发商发起道德谴责，因为他们认为房价是开发商炒起来的。近两年政府意识到房价的问题是一个很综合的问题，个别开发商可能导致个别楼盘价格上涨，但全国性的市场看涨不可能是房地产商合谋造成的。更何况单个房地产商占的市场份额非常小， 最大的地产公司也就占全国市场份额的2% ，根本不足以影响整体价格。因

12、此现在是综合调控时期的开始。好像中国房地产市场在2007 年的这种“井喷”，或者狂飙发展，从国际资金市场的角度来看是正常的，资金总是寻找最大的回报点，这个包括外国和国内的资金，也包括散户手头的资金，加起来相当庞大了。这些资金造就了房地产开发商的巨大财富，也造成了投资者对于房地产市场的一种暴利的错觉，刺激更多资金的涌入。头三个季度的热络， 揭示了一个综合调控的缺失会造成的问题，迫使政府出手， 因此，2008 年的房地产市场将是一个越来越趋向理性的过程，虽然不会立即成熟，但是会逐步走向成熟，楼价、地价好像脱缰野马这样的飙升情况，应该不再了。那么，从我这样一个侧重于规划、设计角度来接触房地产的人来看

13、，未来这个产业会有些什么变化和发展趋向呢？我以为有如下这几点，是对今年的估计，或者会是发展趋势，或者是需要促进的方向。首先，我看房地产会保持增长态势，速度会减慢。 我认为国内的房地产市场不会出现崩盘的情况，依然会有一定的增长，不过速度和幅度不会再和2007 年一样了。之所以这样说，是因为住房需求依然存在，资金投资的倾向依然存在，国家也需要保持房地产这个国民经济的大行业适度发展；其次，我认为政府会持续公布新的调控法令，进一步综合控制这个产业，中国的房地产开发走向成熟的方向；其三，政府对土地控制会日益严格。政府在土地的批用方面会越来越谨慎，对于大规模囤积土地的开发商会采用更加严厉的管理方法，那种利

14、用手头资金大量囤积土地的情况会越来越少，而已经囤积了的土地，或者会很快开发，或者会不得不拿出来拍卖；其四，我认为这次的调控，会导致总体开发水平的提高。在开发方面，因为土地日益稀缺，政府管理越来越严格，开发商会逐步摆脱现在这种潦草的高速开发模式，走向比较精细、注意质量、注意城市织体的开发方向，也就是说在规划和建筑、景观设计上走向日益成熟的方向；在建造住宅这种产品上，我认为精装修会日益成为主要产品方向。大规模的开发，对环境、资源都造成很大的负面影响，比如毛坯房的方式，直接造成因为业主装修的第二次污染，在发达国家基本没有毛坯房的开发背景下，精装修是必然发展方向。万科已经把逐步扩大精装修房发展为产品的

15、主要方向放到议事日程上了，国内的开发会越来越朝这个方向发展的；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - - 而在住宅建设中，环境、生态保护、节能等因素越来越突出，开始超越仅仅挂在口头说的阶段，走向实施的水平，能够在这方面有作为的开发商会是赢家，而真正的赢家是居民、城市；住房在几年前走的纯产业化是有问题的，因为这样基本取消了照顾低收入群体的住房的政府公共产品的供应，不利于和谐发展，不利于社会矛盾的舒缓，因此政府会进一步提高中低水

16、准的住房投放量，政府和开发商开始结合来解决社会低层的住房困难问题，政府会一方面通过70/90 （开发项目中有70的住宅是在90 平方米以下的）的这类法令来强迫开发商负担部分低收入住房问题的解决，我估计政府自己也可能会走向或者自己开发（普遍性不高），或者以核定的开发商代为开发，来建造低收入住房，因此会涌现一些朝这个方向发展的开发公司，配合政府的低利润廉价住房的开发；大量的外部资金涌入房地产市场，造成一定程度的投资刺激的泡沫化，因此，政府对投入房地产市场的国际资金的管理会越来越严格，保证政府在宏观方面的调控能力，不至于失控而造成崩盘的情况。因此，说2008 年的房地产发展，我看还是飙升逐步放缓背景下的稳定进步，少数几个存在泡沫的城市，特别是深圳、北京、上海会出现局部的价格轻微下跌，而从全国来看，总体情况还是会在现在的基础上稳定的朝上走的。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -