土地增值税清算申报表讲解.pptx

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1、土地增值税税收政策及清算申报表讲解2013年7月 土地增值税税收政策讲解土地增值税税收政策讲解 一、土地增值税预征率的规定 二、土地增值税的清算条件1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要可要求求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满

2、三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机

3、关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。 三、土地增值税收入的确定 （一）转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 （二）、非直接销售和自用房地产的收入确定 1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： （1

4、）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 (国税发【2006】第187号)（国税发【2009】第091号） （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估

5、机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格； 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； 3、政府物价部门确定的转让价格； 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规20121号） 此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发生变化。其他因素（如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等）一般不得认定为存在正当理由。 “法院判定或裁定的转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些

6、价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。 （四）、未取得土地的使用权证转让土地（国税函【2007】第645号） 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 （五）、以转让股权名义转让房地产（国税函【2000】687号） 鉴于深圳市

7、能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 （六）售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或

8、其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 四、关于房地产开发成本、费用的扣除 （一）根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

9、 （苏地税规20121号） （二）房地产开发成本核定扣除 纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 （三）公共配套设施成本费用的扣除 房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。 人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成

10、本、费用不予扣除 （四）装修装饰费用的扣除 凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。 对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。 （五）取得土地使用权所支付费用的扣除 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。 房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。 五、相关费用、基金的扣除 1、房地产开发企业代收费用，应

11、当按照财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。 2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理： （1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。 （2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。 （苏地税

12、规20121号）公告允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是收费发生时间在开发项目竣工验收之前。 六、拆迁安置费的扣除国税函2010220号第五条规定：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2

13、006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 七、与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地

14、产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。 八、房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设

15、计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 九、清算后再转让房地产的处理 在土

16、地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 （1）收入为未销售部分继续转让取得的收入 （2）扣除项目金额为：单位建筑面积成本费用当月转让房地产的面积+当月转让房地产缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加 单位建筑面积成本费用=（清算时的扣除项目总金额清算时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加）清算的建筑面积 （3）增值额=当月转让收入扣除项目金额 （4）增值率=增值额扣除项目金额 （5）根据增值率，

17、选择适用税率，计算应纳土地增值税金额。 土地增值税清算申报表讲解土地增值税清算申报表讲解同一开发项目中包含多种类型房地产的，同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。土地增值税。 （一）普通标准住宅；（一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅；（二）其他类型住宅； （三）非住宅类房产。（三）非住宅类房产。 苏地税规苏地税规20121号自号自2012年年10月月1日实日实施。施。清算对象清算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算

18、对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发200991号第十七条 土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发199590号土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行

19、分期项目确定为清算单位。（苏地税规20121号）房地产项目土地增值税清算申报表内容房地产项目土地增值税清算申报表内容开发项目情况报告表土地增值税清算申报表分类型清算可扣除项目金额确认表分类型清算扣除项目确认表10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表 扣除项目金额确认原则扣除原则相关性 准确性 真实性 合法性 实际 支付 配比性 成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：各种三次分配：各种类开发产品扣除类开发产品扣除项在已售与未售项在已售与未售间进行分配间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间

20、进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配原始凭证原始凭证明细表明细表附表附表过渡表过渡表1 1过渡表过渡表21 1：销售项目收入附表明细表：销售项目收入附表明细表2 2：取得土地使用权所支付的：取得土地使用权所支付的金额明细表金额明细表3 3：土地征用及拆迁补偿费明：土地征用及拆迁补偿费明细表细表4 4：前期工程费明细表：前期工程费明细表5 5：建筑安装工程费明细表：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表建筑安装工程造价分类明细表6 6：基础设施费明细表：基础设施费明细表7 7：公共配套设施费明细表：公共配套设施费明细表8

21、 8：开发间接费明细表：开发间接费明细表9 9：利息支出明细表：利息支出明细表总表总表1 1：房地产转让收入附表：房地产转让收入附表2 2：取得土地使用权所支：取得土地使用权所支付的金额付的金额附表附表3 3：土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿费费附表附表4 4：前期工程费：前期工程费附表附表5 5：建安工程费：建安工程费附表附表6 6：基础设施费附表：基础设施费附表7 7：公共配套设施费：公共配套设施费附表附表8 8：开发间接费明附表：开发间接费明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:与转让房地产有关税与转让房地产有关税金缴纳情况附表金缴纳情况附表分类型清算扣除项目确认表分类型清算

22、可扣除项目金额确认表1、开发项目情况报告表开发项目情况报告表企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。1、开发项目情况报告表江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表一、企业基本情况一、企业基本情况纳税人名称纳税人名称经营地址经营地址成立日期：成立日期：注册地址：注册地址： 企业类型：企业类型： 地税税务管理代地税税务管理代码：码：法人代表：法人代表：经营范围：经营范围：税务登记证号：税务登记证号：注册资本注册资本: 主管地税税主管地税税务机关务机关二、项目情况二、项目情况项目名称项目名称项目座落地项目座落地址址板块区域板块区

23、域选项选项立项文号立项文号土地合同签土地合同签订时间订时间开工时间开工时间开始预售开始预售时间时间竣工时间竣工时间土地合同面土地合同面积积土地使用证土地使用证面积面积土地合同土地合同与土地证与土地证差异差异土地合同与土地土地合同与土地证差异说明证差异说明容积率容积率绿化率绿化率公共配套设施公共配套设施公配名称公配名称规划建筑面规划建筑面积积实际验收面实际验收面积积结构情况结构情况备注备注（说明：根据公配（说明：根据公配竣工验收单等填列，竣工验收单等填列，表中内容由纳税人表中内容由纳税人按照实际增加或删按照实际增加或删除，本表实际验收除，本表实际验收面积分别记入下表面积分别记入下表的其中可扣除的

24、公的其中可扣除的公共配套设施面积共配套设施面积（2）中）中）物业用房物业用房社区服务中心社区服务中心公共车库公共车库立项批文号、项目名称、项目坐落地立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委址等基本信息根据发改委项目立项项目立项批复批复填写填写土地合同签订时间、土地合同签订时间、土地合同面积根据土地合同面积根据签订的签订的土地合同土地合同填写填写开工时间按照开工时间按照施工许可施工许可证证发放时间填写发放时间填写开始预售时间填报最早开始预售时间填报最早取得的取得的预售许可证预售许可证时间时间土地使用证面积根土地使用证面积根据据土地使用证土地使用证面积按项目累加面积按项目累加容积率、

25、绿化率按照容积率、绿化率按照建筑规划许可证建筑规划许可证填填报报建筑物1、建筑物2等按建筑工程施工许可证的名称填写，结构类型按建筑工程施工许可证的类型选择，面积按照测绘报告填写 2、房地产转让收入附表及其明细列表房地产转让收入附表及其明细列表房地产转让收入附表房地产转让收入附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元清算类别清算类别申报合计申报合计数数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明普通标准住宅普通标准住宅其他类型住宅其他类型住宅非住宅类房产非住宅类房产 合计合计时间为合同备案时间；时间为合同

26、备案时间；施工房号为房产公施工房号为房产公司自设的合同上的房司自设的合同上的房号；号；楼号、单元、房号楼号、单元、房号为公安部门确立的与产为公安部门确立的与产权证一致的编号；权证一致的编号；实测面积为测绘报告确实测面积为测绘报告确立的面积；立的面积；实际总价按照发票所实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。额及其他收益确认收入。3、取得土地使用权所支付的金额附表取得土地使用权所支付的金额附表及明细表及明细表取得土地使用权

27、所支付的金额附表取得土地使用权所支付的金额附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元支付项目支付项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注支付的土地出让金支付的土地出让金支付地价款金额支付地价款金额交纳的有关税费交纳的有关税费其中：土地登记费其中：土地登记费 土地交易费土地交易费 土地分割费土地分割费 土地契税土地契税其他其他合计合计4、土地征用及拆迁补偿费附表土地征用及拆迁补偿费附表及其明细表及其明细表土地征用及拆迁补偿费附表土地征用及拆迁补偿费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码

28、：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注土地征用费土地征用费耕地占用税耕地占用税劳动力安置费劳动力安置费安置动迁用房支出安置动迁用房支出拆迁补偿净支出拆迁补偿净支出其他其他合计合计土地征用及拆迁补偿费附表明细表土地征用及拆迁补偿费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元5、前期工程费附表前期工程费附表及其明细表及其明细表前期工程费附表明细表前期工程费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项

29、目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元前期工程费附表前期工程费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注规划费用规划费用设计费用设计费用项目可行性研究费用项目可行性研究费用水文费用水文费用地质费用地质费用勘探费用勘探费用测绘费用测绘费用三通一平支出三通一平支出其他其他合计合计6、建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表及其明细表及其明细表建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项

30、目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明建筑安装工程费用建筑安装工程费用 其中：甲供材其中：甲供材桩基工程桩基工程门窗工程门窗工程水电安装水电安装精装修工程精装修工程外装饰工程外装饰工程合计合计6、建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表及其明细表及其明细表建筑安装工程费附表明细表建筑安装工程费附表明细表 纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元 序序号号年年 月月凭证凭证号号摘要摘要明细项目明细项目金额金额其中不可加其中

31、不可加计扣除的费计扣除的费用用发票发票（票据）（票据）名称名称发票发票（票据）（票据）号码号码申报申报确认确认金额金额备备注注1 建安费2 石材3 门窗4 涂料5 6 7 8 合计合计7、基础设施费附表基础设施费附表及其明细表及其明细表基础设施费附表基础设施费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报数申报数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明开发小区内道路开发小区内道路供水工程支出供水工程支出供电工程支出供电工程支出供气工程支出供气工程支出排污工程支出排污工程支出排洪工程支出排洪工

32、程支出通讯工程支出通讯工程支出照明工程支出照明工程支出环卫工程支出环卫工程支出绿化费用绿化费用景观工程景观工程其他设施工程发其他设施工程发生的支出生的支出合计合计8、公共配套设施费明细表公共配套设施费明细表及其明细列表及其明细列表公共配套设施费附表公共配套设施费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明物业管理用房费物业管理用房费用用变电站费用变电站费用热力站费用热力站费用水厂费用水厂费用居委会用房费用居委会用房费用派出所用房费用派

33、出所用房费用学校用房费用学校用房费用人防工程支出人防工程支出（可补充录入）（可补充录入）9、开发间接费明细表开发间接费明细表及其明细列表及其明细列表开发间接费附表开发间接费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明管理人员工资管理人员工资职工福利费职工福利费折旧费折旧费修理费修理费办公费办公费水电费水电费劳动保护费劳动保护费周转房摊销费周转房摊销费其他发生的间其他发生的间接费用接费用合计合计10、利息支出附表利息支出附表及其明细列表

34、及其明细列表利息支出附表（按实扣除的项目填报）利息支出附表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元金融机构金融机构名称名称金融机构利息金融机构利息借款金额借款金额借款期限借款期限利率利率允许扣除金额允许扣除金额合计合计11、与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目应缴纳税应缴纳税款金额款金额本次清算本次清算

35、申请扣除申请扣除税金税金年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备备注注营业税营业税城建税城建税教育费附加教育费附加地方教育费附地方教育费附加加合合 计计土地增值税土地增值税总计总计扣除项目一般原则（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。取得合法凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（三）扣除项目金

36、额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。或应当分摊的。 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规（六）对同一类事项

37、，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。定不一致的，以税务处理规定为准。土地成本的分摊土地成本的分摊同一开发项目中建设不同类型房地产的，按同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成土地成本本”）。但对占地相对独立的不同类型房地）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房产，应按该类型房地产占地面积占该项目房

38、地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。成本归集与分摊成本归集与分摊土地成本分摊的步骤土地成本分摊的步骤在分摊土地成本时应当分两步进行：在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房

39、屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。分摊土地成本。成本归集与分摊成本归集与分摊其他开发成本的分摊其他开发成本的分摊同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按配套设施费、开发间接费用，按公告公告第二条所述第二条所述核算对象分别归集。核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应

40、按照不如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。例分摊。成本归集与分摊成本归集与分摊项目总建筑面积项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积准住宅面积+其他类型住宅面积其他类型住宅面积+非住宅类房产面非住宅类房产面积）积）+公共配套设施面积公共配套设施面积开发成本核算面积开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积=外销房面积外销房面积+自用面积自用面积外销房面积外销房面积=预售许可证面积预售许可证面积外销房面

41、积外销房面积=结转销售面积结转销售面积+未售面积未售面积成本归集与分摊成本归集与分摊某一类型房地产应分摊的公共配套设施费某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费（该类型房地产总建项目公共配套设施费（该类型房地产总建筑面积各类型房地产总建筑面积）。筑面积各类型房地产总建筑面积）。某一类型房地产的单位成本某一类型房地产的单位成本=该类型房地产该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用该类型房地产总建筑面积。开发间接费用该类型房地产总建筑面积。土地增值

42、税成本的分摊土地增值税成本的分摊成本归集与分摊成本归集与分摊开发间接费用的分配问题开发间接费用的分配问题如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积分清的，以明细项目按多个相

43、关工程建筑总面积进行分配。进行分配。土地增值税成本的分摊土地增值税成本的分摊成本归集与分摊成本归集与分摊原始凭证原始凭证明细表明细表附表附表过渡表过渡表1 1过渡表过渡表21 1：销售项目收入附表明细表：销售项目收入附表明细表2 2：取得土地使用权所支付的：取得土地使用权所支付的金额明细表金额明细表3 3：土地征用及拆迁补偿费明：土地征用及拆迁补偿费明细表细表4 4：前期工程费明细表：前期工程费明细表5 5：建筑安装工程费明细表：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表建筑安装工程造价分类明细表6 6：基础设施费明细表：基础设施费明细表7 7：公共配套设施费明细表：公共配套设施费明细表8

44、 8：开发间接费明细表：开发间接费明细表9 9：利息支出明细表：利息支出明细表总表总表1 1：房地产转让收入附表：房地产转让收入附表2 2：取得土地使用权所支：取得土地使用权所支付的金额付的金额附表附表3 3：土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿费费附表附表4 4：前期工程费：前期工程费附表附表5 5：建安工程费：建安工程费附表附表6 6：基础设施费附表：基础设施费附表7 7：公共配套设施费：公共配套设施费附表附表8 8：开发间接费明附表：开发间接费明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:与转让房地产有关税与转让房地产有关税金缴纳情况附表金缴纳情况附表分类型清算扣除项目确认表分类型清算

45、可扣除项目金额确认表12、分类型清算扣除项目确认表分类型清算扣除项目确认表 类型清算扣除项目确认表类型清算扣除项目确认表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元项目项目项目归集分配项目归集分配数数项目归集分配明细项目归集分配明细普通标准住宅普通标准住宅其他类型住宅其他类型住宅非住宅类房产非住宅类房产合合计计数数分分摊摊说说明明备备注注合合计计数数直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计1、取得土地、取得土

46、地使用权所支使用权所支付的金额付的金额2、房地产开、房地产开发成本发成本土地征土地征用及拆用及拆迁补偿迁补偿费费13、可扣除项目金额确认表可扣除项目金额确认表可扣除项目金额确认表可扣除项目金额确认表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元项目项目审核确认额审核确认额清算成本分摊清算成本分摊比例（已售比例（已售/可可售）售）本次扣除金额本次扣除金额本次未扣除金本次未扣除金额额备备注注合合计计数数普普通通标标准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非非住住宅宅类类房房产产普普通通标标准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非非住住宅宅类类房房产产普普通通标标

47、准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非住非住宅类宅类房产房产普普通通标标准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非非住住宅宅类类房房产产1、取得土地使、取得土地使用权所支付的用权所支付的金额金额2、房地产开发、房地产开发成本成本其其中中土地征用及土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费前期工程费前期工程费建筑安装工建筑安装工程费程费14、土地增值税清算申报表、土地增值税清算申报表 土土 地地 增增 值值 税税 清清 算算 申申 报报 表表（从事房地产开发的纳税人适用）（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属期间：税款所属期间： 年年 月月 日至日至 年年 月月 日日纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 金额单位：元金额单位：元税务管理税务管理码码项目名称项目名称项目编项目编码码项目项目行行次次合计合计普通标普通标准住宅准住宅其他类其他类型住宅型住宅非住宅非住宅类房产类房产一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额 1=2+31其中其中货币收入货币收入2实物收入及其他收入实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计 4=5+6+14+17+2241、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额52、房地产开发成本、房地产开发成本 6=7+8+9+10+11+126土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费7前期工程费前期工程费8