资产评估总复习2010年.ppt

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1、资产评估总复习2010年 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life, there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望第二章第二章 资产评估的基本方资产评估的基本方法法一、市场法一、市场法 （一）市场法及其适用的前提条件（一）市场法及其适用的前提条件（二）运用市场法进行资产评估的方式（二）运用市场法进行资产评估的方式 1 1、选择参照物、选择参照物 2 2、确定参照物的差异调整因素并计算调整系数、确定参照物的差异调整因素并计算调整系数 二、成本法二、成本法 （一）成本法及其适用的前提条件（一）成本法及其适用

2、的前提条件（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算 1 1、两个重要公式：、两个重要公式：（1 1）被评估资产评估值）被评估资产评估值= =重置成本重置成本实体性贬值实体性贬值功能性功能性 贬值贬值经济性贬值经济性贬值（2 2）被评估资产评估值）被评估资产评估值= =重置成本成新率重置成本成新率2 2、五个估算：、五个估算：（1 1）重置成本估算（四种方法）：）重置成本估算（四种方法）：重置核算法：重置核算法：重置成本重置成本= =直接成本直接成本+ +间接成本间接成本物价指数法：物价指数法：重置成本重置成本= =历史成本评估时物价指数历史成本评估时物价

3、指数/ /资产购建时物价指数资产购建时物价指数重置成本重置成本= =历史成本（历史成本（1+1+物价变动指数）物价变动指数）功能价值法：功能价值法：重置成本重置成本= =参照物重置成本待估资产年产量参照物重置成本待估资产年产量/ /参照物年产量参照物年产量规模经济效益指数法：规模经济效益指数法：重置成本重置成本= =参照物重置成本（待估资产产量参照物重置成本（待估资产产量/ /参照物年产量）参照物年产量）x其中其中x x是规模经济效益指数是规模经济效益指数（2 2）实体性贬值估算（两种方法）：）实体性贬值估算（两种方法）：观察法（成新率法）：观察法（成新率法）：实体性贬值实体性贬值= =重置成

4、本（重置成本（11实体性成新率）实体性成新率）公式计算法：公式计算法： 实体性贬值实体性贬值= =（重置成本（重置成本预计残值）实际已使用年限预计残值）实际已使用年限/ /总使用年限总使用年限 总使用年限总使用年限= =实际已使用年限实际已使用年限+ +尚可使用年限尚可使用年限 实际已使用年限实际已使用年限= =名义已使用年限资产利用率名义已使用年限资产利用率 （3 3）功能性贬值估算：）功能性贬值估算： 功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）：功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）： （1 1）将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资）将待估资产的年运营成本与功能相同但性

5、能更好的新资 产的年运营成本进行比较；产的年运营成本进行比较； （2 2）计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的）计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的） （3 3）估计待估资产的剩余寿命）估计待估资产的剩余寿命 （4 4）计算剩余寿命内年净超额运营成本的折现值，其折现值）计算剩余寿命内年净超额运营成本的折现值，其折现值 之和就是功能性贬值额。之和就是功能性贬值额。 功能性贬值额功能性贬值额=（待估资产年超额运营成本折现系数）（待估资产年超额运营成本折现系数） 功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算：功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算： 功能性贬值额功能性贬值额= =复原重置成

6、本复原重置成本更新重置成本更新重置成本（4 4）经济性贬值估算）经济性贬值估算（指由于外部环境变化，导致开工不足（指由于外部环境变化，导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现）或资产闲置造成价值不能实现）（5 5）成新率的估算）成新率的估算（三种方法）：（三种方法）： 观察法（略）观察法（略） 使用年限法：使用年限法： 修复费用法：修复费用法：三、收益法三、收益法 （一）收益法及其适用的前提条（一）收益法及其适用的前提条件件（二）收益法的应用形式：（二）收益法的应用形式：1 1、资产未来收益期有限的情况、资产未来收益期有限的情况 （等额（等额和和不等额不等额两种情况两种情况）n1iiir1R)/

7、(评评估估值值nrFPRi,/rr11An评评估估值值=A（P/A，r，n）2.2.未来收益无限期的情况（等额未来收益无限期的情况（等额和和不等额不等额两种情况两种情况） rA评评估估值值未来收益不等额：（通常是前若干年不等额，若干年后开始收益等额）未来收益不等额：（通常是前若干年不等额，若干年后开始收益等额）nrFPrAnrFPRi,/),/(评评估估值值 nrAPnmrAPAnrFPRi,/,/),/(评估值评估值（三）收益法中各项指标的确定（三）收益法中各项指标的确定 1 1、收益额、收益额（一般情况题目会给定）（一般情况题目会给定） 2 2、折现率和资本化率、折现率和资本化率（题目会给

8、定）（题目会给定） 3 3、收益年限、收益年限（题目会给定）（题目会给定）（四）运用收益法评估资产的程序及其优缺点（四）运用收益法评估资产的程序及其优缺点第二章完第二章完一、机器设备评估的特点、程序一、机器设备评估的特点、程序 第三章第三章 机器设备评估机器设备评估二、机器设备评估的成本法二、机器设备评估的成本法（有计算考题）（有计算考题） （一）机器设备重置成本的构成（一）机器设备重置成本的构成 评估值评估值= =重置成本重置成本- -实体性贬值实体性贬值- -功能性贬值功能性贬值- -经济性贬值评估值经济性贬值评估值 = =重置成本（重置成本（1-1-实体性贬值率）（实体性贬值率）（1-1

9、-功能性贬值率）功能性贬值率） （1-1-经济性贬值率）经济性贬值率） （二）机器设备重置成本的估算方法（二）机器设备重置成本的估算方法 1 1、重置核算法、重置核算法2 2、物价指数法、物价指数法3 3、功能价值法、功能价值法4 4、规模经济效益指数法、规模经济效益指数法（三）机器设备实体性贬值的估算（三）机器设备实体性贬值的估算 实体性贬值实体性贬值= =重置成本实体性贬值率重置成本实体性贬值率 实体性贬值实体性贬值= =重置成本（重置成本（1-1-成新率）成新率） 1 1、使用年限法、使用年限法 简单年限法简单年限法 有形损耗率有形损耗率= =实际已使用年限（实际已使用年限实际已使用年限

10、（实际已使用年限+ +尚可使用年限）尚可使用年限）100% 100% 成新率成新率= =尚可使用年限（实际已使用年限尚可使用年限（实际已使用年限+ +尚可使用年限）尚可使用年限）100%100% 综合年限法综合年限法 有形损耗率有形损耗率= =加权投资年限（加权投资年限加权投资年限（加权投资年限+ +剩余使用年限）剩余使用年限）100%100%其中其中: : 加权投资年限加权投资年限=（已投资年限权重）（已投资年限权重） = =【已投资年限（原始投资的更新成本【已投资年限（原始投资的更新成本更新成本）】更新成本）】或者：加权投资年限或者：加权投资年限=(=(加权更新成本加权更新成本)/()/(

11、更新成本更新成本) )2 2、修复费用法、修复费用法 设备实体性贬值设备实体性贬值= =修复费用修复费用 或：或： 有形损耗率有形损耗率= =（设备修复费用设备重置成本）（设备修复费用设备重置成本）100100成新率成新率=1=1（设备修复费用设备重置成本）（设备修复费用设备重置成本）（四）机器设备功能性贬值的估算（四）机器设备功能性贬值的估算 1 1、超额投资成本形成功能性贬值的估算、超额投资成本形成功能性贬值的估算（无考点）（无考点） 2 2、超额运营成本形成功能性贬值的估算、超额运营成本形成功能性贬值的估算 ( (有考点有考点) )功能性贬值额功能性贬值额=（待估资产年超额运营成本折现系

12、数）（待估资产年超额运营成本折现系数）其中：年超额营运成本净额其中：年超额营运成本净额= =被评估机器设备的年营运成本与其比较的新式被评估机器设备的年营运成本与其比较的新式 机器设备的年营运成本机器设备的年营运成本(1(1所得税率所得税率) )（五）机器设备经济性贬值的估算（五）机器设备经济性贬值的估算 1 1、因生产能力降低造成的经济性贬值、因生产能力降低造成的经济性贬值 2 2、因收益减少降低造成的经济性贬值、因收益减少降低造成的经济性贬值能力性经济贬值率能力性经济贬值率= =【1-1-（设备实际生产能力（设备实际生产能力/ /设备原设计生产能力）设备原设计生产能力）x】 100%100%

13、经济性贬值额经济性贬值额= =（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率营运性经济贬值额营运性经济贬值额=设备年收益损失额设备年收益损失额(1所得税率所得税率)(P/A，r，n)三、机器设备评估的市场法三、机器设备评估的市场法（没有有计算考题）（没有有计算考题） （一）应用市场比较法的前提条件（一）应用市场比较法的前提条件（二）运用市场法评估机器设备的基本步骤（二）运用市场法评估机器设备的基本步骤（三）机器设备评估市场法的应用方法（三）机器设备评估市场法的应用方法 1、直接比较法、直接比较法 2、市价折余法、市价折余法 3、相似比较法、相似比较法（

14、四）运用市场法评估机器设备中比较因素分析（四）运用市场法评估机器设备中比较因素分析 1 1、销售时间差异分析；、销售时间差异分析； 2 2、结构、性能等差异分析；、结构、性能等差异分析； 3 3、新旧程度分析；、新旧程度分析； 4 4、销售数量、付款方式差异分析。、销售数量、付款方式差异分析。案例分析案例分析 例题例题1 1：某企业有一套自制生产设备，原值某企业有一套自制生产设备，原值100100万元，万元，其中材其中材料费料费7070万元，万元，安装费安装费2222万元，其他费用万元，其他费用8 8万元万元。该设备到该设备到20092009年年1212月月3131日使用了日使用了5 5年，预

15、计尚可使用年，预计尚可使用5 5年。年。该设备的设计能力为年产该设备的设计能力为年产量量10001000吨，吨，从开始使用从开始使用到到20092009年底材料费用上涨指数为年底材料费用上涨指数为25%25%、20%20%、15%15%、12%12%、10%10%、11%11%；安装费和其它费用分别上涨：安装费和其它费用分别上涨：9%9%、12%12%、10%10%、14%14%、18%18%、20%20%。同时预计同时预计20092009年年1212月月3131日日自制同样设备的自制同样设备的生产能力达到生产能力达到12001200吨。吨。由于受国民经济的影响，由于受国民经济的影响，正常开工

16、率为正常开工率为80%80%，调整系数为调整系数为0.60.6。试评估该设备试评估该设备20092009年年1212月月3131日的价值。日的价值。解：分析：根据条件可知用成本法评估机器设备的价格解：分析：根据条件可知用成本法评估机器设备的价格 （1 1）确定设备）确定设备20092009年底的重置成本年底的重置成本设备材料费设备材料费= =7070（1+25%1+25%）（）（1+20%1+20%）（）（1+15%1+15%）（）（1+12%1+12%） （1+10%1+10%）（）（1+11%1+11%）=165.128 =165.128 万元万元安装费和其它费用安装费和其它费用= =30

17、30（1+9%1+9%）（）（1+12%1+12%）（）（1+10%1+10%） （1+14%1+14%）（）（1+18%1+18%）（）（1+20%1+20%）=65.03 =65.03 万元万元 所以：所以：重置成本重置成本= =165.128165.12865.0365.03=230.16 =230.16 万元万元（2 2）确定实体性贬值率）确定实体性贬值率实体性贬值率实体性贬值率= =已使用年限已使用年限/ /（已使用年限（已使用年限+ +尚可使用年限）尚可使用年限） = =5/5/（5+55+5）=50%=50%（3 3）确定功能性贬值率）确定功能性贬值率功能性贬值率功能性贬值率=

18、=生产能力差异生产能力差异/ /新设备生产能力新设备生产能力 = =（1200-10001200-1000）/1200/1200100%=16.67%100%=16.67%（4 4）确定经济性贬值率：）确定经济性贬值率：因开工不足造成设备不能充分利用因开工不足造成设备不能充分利用能力性经济贬值率能力性经济贬值率=【1（设备实际生产能力（设备实际生产能力/设备原设计生产能力）设备原设计生产能力）x】 100% = =1-1-（80%80%）0.6 100%=12.5%100%=12.5%（5 5）确定设备）确定设备20092009年底的评估价值年底的评估价值评估价值评估价值= =重置成本（重置成

19、本（1-1-实体性贬值率）（实体性贬值率）（1-1-功能性贬值率）功能性贬值率） （1-1-经济性贬值率）经济性贬值率） =230.16 =230.16（1-50%1-50%）（）（1-16.67%1-16.67%）（）（1-12.5%1-12.5%） =83.91 =83.91万元万元例题例题2 2 例题例题2 2：19931993年购入一台设备年购入一台设备, ,账面原值为账面原值为1000010000元。于元。于19951995年、年、19971997年、年、20012001年进行过三次更新改造年进行过三次更新改造, ,分别耗用分别耗用10001000元、元、20002000元、元、15

20、001500元。元。20022002年进行评估时年进行评估时, ,通过检测和鉴定通过检测和鉴定, ,该设备尚该设备尚可使用可使用1515年。年。假设从假设从19931993年到年到20022002年间的年间的年通货膨胀率为年通货膨胀率为8%8%。要要求计算该设备的有形损耗率和成新率。求计算该设备的有形损耗率和成新率。投资投资日期日期19931993199519951997199720012001合计合计原始投资原始投资额（元）额（元）10000100001000100020002000150015001450014500已投资已投资年限年限9 97 75 51 1价格变动系数价格变动系数（1+

21、8%1+8%）9 9=1.999=1.999（1+8%1+8%）7 7=1.714=1.714（1+8%1+8%）5 5=1.469=1.469（1+8%1+8%）1 1=1.08=1.08原始投资的更原始投资的更新成本（元）新成本（元）19990199901714171429382938162016202626226262 解：解：由资料可知由资料可知, ,该设备在使用期内经过了三次更新改造该设备在使用期内经过了三次更新改造, ,故故需使用综合年限法。需使用综合年限法。调整计算现时成本调整计算现时成本 计算加权投资年限。计算加权投资年限。 加权投资年限加权投资年限=【已投资年限（原始投资的【

22、已投资年限（原始投资的 更新成本更新成本更新成本）】更新成本）】 =9 =9（19990/2626219990/26262）+7+7（1714/262621714/26262） +5 +5（2938/262622938/26262）+1+1（1620/262601620/26260） =7.9285 =7.9285（年）（年） 计算实体性贬值率计算实体性贬值率 有形损耗率有形损耗率= =加权投资年限（加权投资年限加权投资年限（加权投资年限+ +剩余使用剩余使用 年限）年限）100%100% =7.9285 =7.9285（7.9285+157.9285+15）100%=34.58%100%=3

23、4.58% 计算实体性成新率计算实体性成新率设备的成新率设备的成新率=1=1设备有形损耗率设备有形损耗率=1=134.58%34.58% =65.42% =65.42%例题例题3 3 例题例题3 3：评估对象为某企业评估对象为某企业20032003年购进年购进的一条生产线，账面原值为的一条生产线，账面原值为200200万元，万元，20062006年进行评估。年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格经调查分析确定，该生产线的价格每年比每年比上一年增长上一年增长10%10%。据估计，据估计，该资产还可使用该资产还可使用5 5年，年，又知道目前市场上已又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被

24、普遍应用，经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，新设备与评估对象相比，可节省可节省5 5人，每人的月工资为人，每人的月工资为10001000元。元。此外，此外，由于市场竞争加剧，致使由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为1010万。万。现假定折现率为现假定折现率为12%12%，企业所得税税率为企业所得税税率为33%33%。要求根据上述资料，采用成本法对该资要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。产进行评估。解：解：评估值评估值= =重置成本重置成本- -实体性贬值实体性贬值- -功能性贬值功能性贬值-

25、-经济性贬值经济性贬值 重置成本重置成本=200=200(1+10%)(1+10%)3 3=266.2=266.2万元万元 实体性损耗率实体性损耗率= =3 3(3+5)(3+5)=37.50%=37.50% 实体性贬值实体性贬值=266.2=266.237.5%=99.8337.5%=99.83万元万元 功能性贬值功能性贬值= =5 5121210001000(1-33%)(1-33%)(P/A,12%,5)=(P/A,12%,5)=14.4914.49万元万元 经济性贬值经济性贬值= =1010(1-33%)(1-33%)(P/A,12%,5)=(P/A,12%,5)=24.1524.15

26、万元万元 评估值评估值=266.2=266.299.8399.8314.4914.4924.15=127.7324.15=127.73万元万元 第四章第四章 房地产评估房地产评估一、房地产的概念、特征、评估程序一、房地产的概念、特征、评估程序 二、房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法）二、房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法） （一）市场法的计算与应用（一）市场法的计算与应用 （有计算考题）（有计算考题） 1 1、市场法及其适用条件、市场法及其适用条件 2 2、市场法应用的步骤及计算过程、市场法应用的步骤及计算过程 （二）收益法的计算与应用（二）收益法的计算与应用 （有计算考题）（有计

27、算考题） 1 1、收益法及其适用条件、收益法及其适用条件 2 2、收益法各参数指标的确定、收益法各参数指标的确定（题目中会给定）（题目中会给定） 3 3、收益法的计算步骤及过程、收益法的计算步骤及过程（三）房地产价格的假设开发法（三）房地产价格的假设开发法1 1、假设开发法的基本思路和计算公式、假设开发法的基本思路和计算公式地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润2 2、假设开发法的估价步骤、假设开发法的估价步骤（四）成本法的计算与应用（四）成本法的计算与应用 （略）（略）案例分析案例分析三、在建工程评估（略）三、在建工程评估（略）四、案例分析四、案

28、例分析 例题例题1 1：有一待估宗地，现收集有一待估宗地，现收集4 4个比较参照物案例，具体情况见表个比较参照物案例，具体情况见表资料。假定折现率为资料。假定折现率为8%8%。 交易实例交易实例比较交易比较交易待估地待估地参照物参照物1参照物参照物2参照物参照物3参照物参照物4成交价格成交价格待估价待估价1200130014001100交易时间交易时间2004年年10月月2003年年10月月2003年年12月月2004年年4月月2002年年8月月交易情况交易情况01%-1%20容积率容积率23341剩余使用年限剩余使用年限4035354540区域因素区域因素0-1%1%2%-1%个别因素个别因

29、素00-1%1%-2% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市（定基）地价指数见下表：该城市（定基）地价指数见下表：年份年份200020002001200120022002200320032004200420052005指数指数% %10010010310310610

30、6108108112112118118容积率修正系数见下表：容积率修正系数见下表：容积率容积率1 12 23 34 45 5修正系数修正系数1 11.81.82.12.12.32.32.42.4试根据以上条件评估待估宗地试根据以上条件评估待估宗地20042004年年1010月月2020日的价格。日的价格。解：第一步选择评估方法解：第一步选择评估方法采用市场比较法。采用市场比较法。 第二步确定修正系数（第二步确定修正系数（见下表见下表） n nr r1 11 11 1r r1 11 11 1y ym剩余使用年限修正系数：剩余使用年限修正系数： 1.020.067610.04601P/F,8%,3

31、51P/F,8%,401 如如A A和和B B的剩余使用年限修正系数的剩余使用年限修正系数= = 0.99 0.031310.04601P/F,8%,451P/F,8%,401 C C的剩余使用年限修正系数的剩余使用年限修正系数= = 1 0.046010.04601P/F,8%,401P/F,8%,401D D的剩余使用年限修正系数的剩余使用年限修正系数= = 交易实例交易实例比较交易比较交易待估地待估地参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物C C参照物参照物D D成交价格成交价格待估价待估价12001200130013001400140011001100交易时间交易时间20042

32、004年年1010月月20032003年年1010月月20032003年年1010月月20042004年年1010月月20022002年年1010月月交易时间修正系数交易时间修正系数112/108112/108112/108112/108112/112112/112112/106112/106交易情况交易情况100%100%1%1%-1%-1%2%2%0 0交易情况修正系数交易情况修正系数100/101100/101100/99100/99100/102100/102100/100100/100容积率容积率2 23 33 34 41 1容积率容积率修正系数修正系数1.81.81.8/2.11.

33、8/2.11.8/2.11.8/2.11.8/2.31.8/2.31.8/11.8/1剩余使用年限剩余使用年限40403535353545454040使用年限使用年限修正系数修正系数1.021.021.021.020.990.991 1区域因素区域因素100%100%-1%-1%1%1%2%2%-1%-1%区域因素区域因素修正系数修正系数100/99100/99100/101100/101100/102100/102100/99100/99个别因素个别因素100%100%0 0-1%-1%1%1%-2%-2%个别因素个别因素修正系数修正系数100/100100/100100/99100/991

34、00/101100/101100/98100/98第三步计算待估土地的比准价格第三步计算待估土地的比准价格 修正后的房地产单价交易实例单价交易时间修正系数交易情况修正后的房地产单价交易实例单价交易时间修正系数交易情况 修正系数容积率修正系数剩余时间修正系修正系数容积率修正系数剩余时间修正系 数区域因素修正系数个别因素修正系数数区域因素修正系数个别因素修正系数实例实例A A修正后的价格修正后的价格=1200=1200112/108112/108100/101100/1011.8/2.11.8/2.11.02 1.02 100/99100/99100/100=100/100=1088.111088

35、.11（元）（元）实例实例B B修正后的价格修正后的价格=1300=1300112/108112/108100/99100/991.8/2.11.8/2.11.021.02 100/101100/101100/99=100/99=1190.691190.69（元）（元）实例实例C C修正后的价格修正后的价格=1400=1400112/112112/112100/102100/1021.8/2.31.8/2.30.990.99 100/102100/102100/101=100/101=1032.251032.25（元）（元）实例实例D D修正后的价格修正后的价格=1100=1100112/10

36、6112/106100/100100/1001.8/11.8/11 1 100/99100/99100/98=100/98=2156.332156.33（元）（元）第四步采用简单算术平均法求取评估结果第四步采用简单算术平均法求取评估结果 P= P=（1088.11+1190.69+1032.25+2156.331088.11+1190.69+1032.25+2156.33） 4 4 =1366.85 =1366.85（元（元/ /平方米）平方米）例题例题2 2 例题例题2 2：某房地产公司于某房地产公司于19991999年年5 5月月以出让方式取得一块以出让方式取得一块土地土地5050年年使用

37、权，使用权，并于并于20012001年年5 5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米造价为每平方米3,8003,800元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为6060年。目前，年。目前，该类型建筑的该类型建筑的重置价格为每平方米重置价格为每平方米4,8004,800元。元。该大楼该大楼总建筑面积为总建筑面积为12,00012,000平方米平方米，全，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米每天每平方米2.52.5元，元，空置率在空置率在10%10%左右左右，每年需支付的

38、每年需支付的管理费管理费用一般为年租金的用一般为年租金的3.5%3.5%，维修费维修费为建筑物重置价的为建筑物重置价的1.5%1.5%，房产税房产税为租金收入的为租金收入的12%12%，其他其他税税为租金收入的为租金收入的6%6%，保险费保险费为建筑物重置价的为建筑物重置价的0.2%0.2%，资本化率确定为资本化率确定为6%6%。试根据以上资料。试根据以上资料评估该写字楼在评估该写字楼在20042004年年5 5月的价格。月的价格。解：解：1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）9,855,000

39、9,855,000元元 2 2、估算年营运费用、估算年营运费用 （1 1）管理费）管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元 （2 2）维修费）维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元 （3 3）保险费）保险费4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元 （4 4）房产税及其他税金）房产税及其他税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元 （5 5）年营运费用）年营运费用344,92

40、5344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元3 3、估算净收益、估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,0256,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年年，则：，则： 房地产价格房地产价格6,756,9756,756,975（P/AP/A，6%6%，4545） 6,756,9756,756,97515.4

41、558=104,434,45415.4558=104,434,454元元 房地产单价房地产单价104,434,454104,434,45412,00012,0008,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在20042004年年5 5月的价格月的价格104,434,45104,434,45元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。 第五章第五章 无形资产评估无形资产评估一、无形资产评估的概念、特点与分类一、无形资产评估的概念、特点与分类 二、无形资产评估的程序和方法二、无形资产评估的程序和方法 （一）无形资产评估的程序

42、（一般掌握）（一）无形资产评估的程序（一般掌握）（二）无形资产评估的方法（二）无形资产评估的方法 1 1、收益法、收益法 （2 2）无形资产收益额的确定）无形资产收益额的确定 （掌握：边际分析法、约当投资分成法）（掌握：边际分析法、约当投资分成法）（有计算考题）（有计算考题）收益额收益额= =销售收入销售收入分成率（销售收入销售收入分成率（1-1-所得税率）所得税率）收益额收益额= =销售利润销售利润分成率（销售利润销售利润分成率（1-1-所得税率）所得税率）销售收入分成率销售收入分成率= =销售利润分成率销售利润率销售利润分成率销售利润率（1 1）最低收费额（入门费）的确定）最低收费额（入门

43、费）的确定（有计算考题）（有计算考题）3 3、市场法（略）、市场法（略） 2 2、成本法（略）、成本法（略） 三、专利权的评估三、专利权的评估 （一）专利权的概念、特点、转让方式、评估程序（一）专利权的概念、特点、转让方式、评估程序（二）专利权评估的方法：（二）专利权评估的方法：主要有主要有收益法收益法和和成本法。成本法。1 1、收益法、收益法（关键是计算超额收益）（关键是计算超额收益） （有计算考题）（有计算考题）TQCPQCPR1111222TfQPTfQCPRir11222222 2、成本法（略）、成本法（略）四、专有技术四、专有技术（非专利技术）（非专利技术）的评的评估估（一）专有技术

44、的概念、特点（一）专有技术的概念、特点（二）专有技术评估的方法：（二）专有技术评估的方法：主要有主要有收益法收益法和和成本法。成本法。 重点掌握重点掌握收益法收益法，计算原理与专利权的方法一样，计算原理与专利权的方法一样五、商标权的评估五、商标权的评估（一）商标权的概念、特点（一）商标权的概念、特点（二）商标权的评估方法（二）商标权的评估方法 收益法。收益法。 1 1、商标权转让价值的评估、商标权转让价值的评估 2 2、商标权许可使用费的评估、商标权许可使用费的评估六、其他无形资产的评估六、其他无形资产的评估1 1、特许权的概念与评估、特许权的概念与评估 以特许权带来的以特许权带来的超额收益超

45、额收益为基础为基础2 2、著作权的概念与评估、著作权的概念与评估 以以版税收入版税收入为基础为基础3 3、租赁权的概念与评估、租赁权的概念与评估 以租赁权带来的以租赁权带来的超额收益超额收益为基础为基础4 4、采矿权的评估、采矿权的评估 以租赁权带来的以租赁权带来的超额收益超额收益为基为基5 5、商誉的评估、商誉的评估 超额收益法超额收益法和和割差法割差法案例分析案例分析 例题例题1:1: 企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的术的生产能力分别为生产能力分别为800800万件和万件和400400万件产品万件产品。该专利技术的。该

46、专利技术的开发成本为开发成本为400400万元万元，已经使用已经使用5 5年，剩余经济使用年限为年，剩余经济使用年限为3 3年，年，该专利技术转让后该专利技术转让后对出让方的生产经营影响较大，由于市场竞争使得产品销售额下降对出让方的生产经营影响较大，由于市场竞争使得产品销售额下降, ,减减少净收入的现值为少净收入的现值为6060万万元，转让后为受让方提供技术指导等元，转让后为受让方提供技术指导等转让成本为转让成本为2020万元万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。 解：（解：（1 1）计算无形资产开发成本净值：）计算无形资产开发成本净值： 开发成本净

47、值开发成本净值= =再开发成本成新率再开发成本成新率 =400 =4003 3（3+53+5）=150=150万元万元 （2 2）计算开发成本分摊率：）计算开发成本分摊率：100力运用无形资产的总计能设计能力购买方运用无形资产的分摊率开发成本=400（400+800）=33.33%（3 3）计算无形资产转让的最低收费额：）计算无形资产转让的最低收费额：转让成本出的净减收益无形资产转分摊率开发成本本净值开发成最低收费额无形资产=15033.33%60+20=130万元例题例题2 2 例题例题2 2：甲企业将一项专利使用权转让给乙公司甲企业将一项专利使用权转让给乙公司5 5年，拟采用利润分年，拟采

48、用利润分成的方式收取转让费。该专利的成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为开发研制成本为100100万元，万元，专利专利成本利成本利润率为润率为500%500%，乙公司的资产的乙公司的资产的重置成本为重置成本为30003000万元，成本利润率为万元，成本利润率为15%,15%,乙公司的实际年生产能力为乙公司的实际年生产能力为2020万件，每件生产成本为万件，每件生产成本为5050元，预计未来元，预计未来5 5年的市场出售价格分别为年的市场出售价格分别为9090元、元、9090元、元、8585元、元、7575元、元、7575元。元。折现率为折现率为10%10%，所得税率为，所得税率为33%3

49、3%。试确定该专利的使用权转让费（即评估值）。试确定该专利的使用权转让费（即评估值）。 解解: :（1 1）计算该专利资产的约当投资量为（卖方的）计算该专利资产的约当投资量为（卖方的）: :万元利润率适用成本1重置成本无形资产的约当投资量无形资产的6 60 00 05 50 00 0% %) )( (1 11 10 00 0（2 2）计算该专利资产的约当投资量为（买方的）计算该专利资产的约当投资量为（买方的）: :万元利润率适用成本1资产的重置成本购买方投入的总约当投资量买方资产的4503 31 15 5% %) )( (1 13 30 00 00 0（3 3）计算无形资产利润分成率）计算无形

50、资产利润分成率: :100约当投资量无形资产的约当投资量买方资产的无形资产的约当投资量利润分成率无形资产%82.14%1006003450600（4 4）计算该专利使用权转让费）计算该专利使用权转让费( (即评估值即评估值) ): : (万元）82.254%3311482. 0%1015075%1015075%1015085%1015090%1015090205432例题例题3 3 例题例题3 3：甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本为账面成本为10010