11.项目资金去哪儿了.pdf

《11.项目资金去哪儿了.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《11.项目资金去哪儿了.pdf（37页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、项目如何做好资金管理 王多亮 区域财务资金部 关注：地产学院，更多干货分享 问题思考： 假如我们自己就是所在项目的老板？ 回顾现有项目，你会不会投？ 将怎样买地、开发、销售？ 关注：地产学院，更多干货分享 前言 项目总经理上任后一定要算项目每天的利息、费 用、效益，认真研究评估所管辖项目若提前推进一天所 增加的费用与将产生的效益的计算对比，所有工作在守 法情况下要按最佳经济效益去做；区域总裁及项目所有 管理人员都要知道。 主席指示 边际投入与边际产出的关系房地产经营的时间与空间论 + 关注：地产学院，更多干货分享 老板、总裁对经营的指示 实现最快时间达到最佳效益的去化率 主席 “三最”指示 一

2、 切 以 最 佳 资 金 运 作 为 目 标 营销策划以项目利润和现金流为中心 总裁指示 确保项目利益最大化，从而实现公司利益最大化 老板、总裁关于经营的最高指示，如何解读？ 关注：地产学院，更多干货分享 一图说经营 利润率总资产周转率杠杆乘数 前提 合 理 定 价 控 制 成 本 增 加 附 加 值 提 高 去 化 快 速 开 发 提 前 预 售 资 金 回 笼 综 合 实 力 占 用 上 下 游 融 资 杠 杆 效益最大化资金链安全 经 营 目标保障 质量与风险 关注：地产学院，更多干货分享 本课题研究和解决的问题 1、房地产企业资金的特征 2、资金管理管什么？怎么管？ 3、最终实现怎样的

3、目标？ 关注：地产学院，更多干货分享 一、打开资金之门 从原始投入角度叫资本或资本金， 从流通角度叫资金； 在老百姓手中它是钱， 在企业被称之为资金或资本； 流通中是财产的货币表现形式或媒介 关注：地产学院，更多干货分享 资金管理的要求 收益性 重点：保障资金的安全性、流动性和收益性，并三者平衡。 关注：地产学院，更多干货分享 企业可以连续的亏损，但无法持续的负现金 资金的重要性 关注：地产学院，更多干货分享 房地产资金运动的三个阶段 购置土地 供应阶段 开发建设 生产阶段 销售房屋 销售阶段 不同阶段，依靠不同的资金来源 关注：地产学院，更多干货分享 房地产资金循环 拿地 开盘 认购 签约

4、资金 回笼 资金 可用 阶段性杠杆性 周期性 保障集团 资金安全 加快项 目资金 周转 增加再投 资收益 力求前三 者平衡 关注：地产学院，更多干货分享 企业三大现金流 现 金 流 经营性活动产生的现金流 筹资性活动产生的现金流 投资性活动产生的现金流 关注：地产学院，更多干货分享 现金流量表 此投资指对固定资产或对外企业股权投资，房 地产土地投资属购买原材料，属于经营性支出 生命周期不同阶段现金流量表现特征 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 创业期成长期成熟期衰退期 经营活动产生的现金流量 企业各时期现金流特征 筹资活动产生的现金流量 关注：地产学院，更多干货分享 经营性

5、现金流 =楼款-工程款-费用 土地 + 利润 在常态下，集团、区域的经营现金流应为25% 经营性现金流 关注：地产学院，更多干货分享 集团7-8月资金情况 7-8月经营性现金流情况 经营收入161 经营支出-183 其中：工程款、材料款-110 地款-23 税费、销管费、利息、其他-50 经营性现金流 -22 现金流量简表 关注：地产学院，更多干货分享 筹资性现金流 竞价 贷入 优化 结构 节约融资 成本 永续债 地产基金 施工方融资 应收账款买断供应链融资 融资产品 开发贷款 房地产企业融资渠道及方式 关注：地产学院，更多干货分享 筹资性现金流 举债过高 偿债风险 负债过低 降低收益 一般情

6、况下，企业应该靠经营性现金流维持日常的运营 融资是把双刃剑 利润率总资产周转率杠杆乘数 关注：地产学院，更多干货分享 二、资金流动 现金 有钱支付款项 赚钱回笼集团 楼款 贷款 工程款 还贷还息 期间费用 税费 集团 投入 回笼 集团 存货 快速去化 催收回笼 利用债务杠杆 投资优质资产以 销定产 三收三支政策 减少浪费 钱从哪来 钱去哪了 如何减少 年化自有资 金投入 关注：地产学院，更多干货分享 二、资金管理钱去哪儿啦？ 开源 节流 存货 固定资产 应收账款 销售费用 管理费用 财务费用 税费 优质存货，去化会带来资金增值 资金沉降 资金蒸发 流走了，就回不来了 关注：地产学院，更多干货分

7、享 内部资料 严禁外传 21 二、资金管理钱都去哪了？ 存货 未售 已售 钱都去哪了？ 区域存货沉降情况分析 已售交楼类： 货值40.亿、面积69万， 投入13.5亿，9-12月预计投5.3亿； 存货完工类： 货值 60亿、面积90万 ， 投入7.8亿， 9-12月预计投2.6亿； 新开未预售： 货值43亿、面积87万， 投入3.6亿， 9-12月预计投2.9亿； 面积支出占比 每平每年 已售交楼6954%2720 存货完工类9031%1150 新开未预售8715%740 合计246100%1010 关注：地产学院，更多干货分享 一、资金管理钱从哪里来？ 存货是沉淀的资金 存货去化过程即 资金

8、的增值过程 去化 资金 为什么强调旧货不去化，新货不开 工？ 开源之门去库存 关注：地产学院，更多干货分享 一、钱从哪里来？ 降不降？ 在哪降？ 去化时间？是否浪费资金成本 有限的市场空间，有限的客户资源； 1、积存时间长，滞销23年 2、客户抗性大，包装空间有限 怎么降？ 继续持有，不能再下一年升价8%卖出 快速去化方案 好产品合理定价，滞销品果断降价 关注：地产学院，更多干货分享 二、钱从哪里来？ 选择适合付款方式 快速回笼与 快速去化 短期自付 银行按揭 中长期自付 加速资金回笼 对客户要求高 不利于去化 延长收款时间 减慢回笼速度 客户接受度大 利于去化 回笼速度受制于 政策、银企关系

9、 客户接受度大 利于去化 关注：地产学院，更多干货分享 关系户 定期清理 缩短流程 应签未签 钱从哪儿来抓好回笼 发税收函 发律师函 果断起诉 应收未收 部门联动 维护银行关系 定期清理 应贷未贷 及时结算 定期清理 责任到人 应收往来 定期召开资金专题会议，财务、营销、开发、法务联动 关注：地产学院，更多干货分享 集团为何执行三收三支 关注：地产学院，更多干货分享 三收三支 预算管理 过程监控 结果导向 关注：地产学院，更多干货分享 如何控制好节奏合理开工是关键 经 验 昨天的行为导致今天的结果 今天的行为决定明天的结果 结论如果一项投入注定不能取得预期的回报，宁愿不投 关注：地产学院，更多

10、干货分享 如何控制付款节奏 有序的付：对工程款根据紧急程度排序 不是审批了 就必须支付 适当的拖：发起流程中技术处理 假如我们自己是老板，会怎么处理？ 妥善的要：给总部以充分的理由 分笔支付：确保农民工部分 远期兑付：开商业承兑汇票 3个月或6个月 关注：地产学院，更多干货分享 通辽现金流近2年对比 2013年2014年 经营性收入6.844.75 经营性支出3.775 支出占收入比55%105% 6.84 4.75 3.77 5 55% 105% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 通辽现金流2013年VS2014年 2013年 支出

11、占收入比 55% 2014年 支出占收入比 105% 两年合计 支出占收入比 75% 2013年 为正贡献 2014年 为负贡献 两年合计 属于正常水平 兴安盟现金流近2年对比 2013年2014年 经营性收入3.962.64 经营性支出2.673.06 支出占收入比68%116% 3.96 2.64 2.67 3.06 68% 116% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 兴安盟现金流2013年VS2014年 2013年 支出占收入比 68% 2014年 支出占

12、收入比 116% 两年合计 支出占收入比 86% 2013年 为正贡献 2014年 为负贡献 两年合计 属于偏低水平 满洲里现金流近2年对比 2013年2014年 经营性收入0.790.68 经营性支出1.151.39 支出占收入比147%204% 0.79 0.68 1.15 1.39 147% 204% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 满洲里现金流2013年VS2014年 2013年 支出占收入比 147% 2014年 支出占收入比 204% 两年合计 支出占收入比 172% 2

13、013年 为负贡献 2014年 为负贡献 两年合计 属于入不敷出，越开越亏 学会占用别人的钱 关注：地产学院，更多干货分享 总结 1、资金的价值在于超强的流动性，所以始终追求这一准则； 2、亏损不至于要命，所以利润和现金流矛盾时，首选现金流 3、资产通过交易，方能创造价值；所以要缩短持有时间； 4、如果不能再预定的时间内收入投入，宁可不做投资； 5、自己的钱快收，别人的前慢付，努力降低资金投入峰值; 关注：地产学院，更多干货分享 资金与利润 经营 财务基础核算 服务与支持 结束语低头做事，抬头看路 关注：地产学院，更多干货分享 欢迎聆听 共 勉 人言我谨慎，且看我所务， 心系生死符，岂是简单数； 横析收支，纵比盈浮， 谱经营韵律，拨决策云雾； 指点投融，研判前路， 运筹千里外，决胜心深处。