郑州2019年年终报-克尔瑞.pdf

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1、克而瑞2019年房地产市场年报 易居企业集团克而瑞 郑州机构 周 期 探 底 下 的关 键 词 市 场 版权声明：本报告中内容为易居克 而瑞所有，未经许可，不得转载！ 免责声明：本报告中的内容和意见 仅供参考，并不构成对所述市场的 出价或评估。我司对使用本报告中 内容所引发的任何直接或间接损失 概不负责。 -1500 -1000 -500 0 500 1000 2009/12009/72010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018

2、/72019/12019/7 郑 州 新 房 成 交 价 格 周 期 拟 合 曲 线郑 州 新 房 成 交 价 格 周 期 拟 合 曲 线 2012/82011/62013/92017/62016/2 20132013年年9 9月月 郑州版“国五条”，限购升级，被称为史上最郑州版“国五条”，限购升级，被称为史上最 严限购，且出台时间领先核心一二线城市。严限购，且出台时间领先核心一二线城市。 郑州抢先出台严厉调控政策，上涨势头快速受抑，上行周期转向下行。 长期调控，下行周期拉长长期调控，下行周期拉长 新旧周期交替，市场混乱震荡新旧周期交替，市场混乱震荡 2019/12 “五限政策”无放松态势“五

3、限政策”无放松态势 郑州房地产市场周期预判郑州房地产市场周期预判 历史周期平均波长历史周期平均波长: :3838月月，其中上行周期平均波长，其中上行周期平均波长1616月月，下行周期平均波长，下行周期平均波长2222月月 ；20192019年下半年下降幅度放缓，下行周期拉长，郑州当前处于探底下行期。年下半年下降幅度放缓，下行周期拉长，郑州当前处于探底下行期。 郑州郑州20192019年市场：主城年市场：主城土地市场节奏放缓，房企战略布局全省，土地市场节奏放缓，房企战略布局全省，市场消化不达预期，市场消化不达预期，房企拿地趋优趋稳房企拿地趋优趋稳 市场下行周期阶段，客户观望情绪浓厚，融资困难使得

4、房企通过降价促销等手段吸引客户，去化情况仍不理想，库存去化周市场下行周期阶段，客户观望情绪浓厚，融资困难使得房企通过降价促销等手段吸引客户，去化情况仍不理想，库存去化周 期不断拉长，房企拿地趋优趋稳，期不断拉长，房企拿地趋优趋稳，谨慎下土地流拍再现，谨慎下土地流拍再现，力争稳中规模扩张，战略布局全省。力争稳中规模扩张，战略布局全省。 复盘回溯复盘回溯 下行持续下行持续 2019/12 2019年上半年房地产半年报，我们研究郑州楼市表现的八大市场特征以及特征之下存在的五大 内在逻辑，对市场变化进行分析探寻； 2019年全年市场研究报告，延续上半年的特征继续对市场进行探寻与挖掘，同时找出在市场周

5、期探底下在各个维度呈现的关键词特征并加以分析。 百强房企的持续战略进驻、全省化布局，房企合作增加，进行稳中扩张规模；从土地流拍、全 区域降价、主城与环郑发生轮动效应等，不断发生变化。 同时，在产品端：换房周期拉长促使客户对功能性考量增加，强政策调控下，客户无法避免购房 负担，一步购房意愿明显，低首付政策又赋予客户考量舒适度的机会，引导高层小三房面积段微增。 2019年市场前言 土地分化 结构优化供应端变化引导房企重心外移，主供应端变化引导房企重心外移，主 城与环郑土地分化明显。城与环郑土地分化明显。 主城商办物业去库存导向，供地结主城商办物业去库存导向，供地结 构逐步优化。构逐步优化。 01

6、市场周期探底下的关键词市场周期探底下的关键词 主城区土地供求情况主城区土地供求情况 用地用地面积：面积：85088508亩亩 建筑面积建筑面积：1741.761741.76万方万方 用地面积用地面积 ： 82108210亩亩建筑面积建筑面积：1677.491677.49万方万方 亩亩单价：单价：903.78903.78万元万元/ /亩亩楼板楼板均价：均价：4423.444423.44元元/ / 23%23% 27%27% 用地用地面积：面积：2729527295亩亩 建筑面积建筑面积：3750.773750.77万方万方 环郑州土地供求环郑州土地供求情况情况 用地用地面积：面积：2221822

7、218亩亩建筑面积建筑面积：3112.763112.76万方万方 亩亩单价：单价：227.83227.83万元万元/ /亩亩楼板楼板均价：均价：1626.191626.19元元/ / 77%77% 73%73% 供应占比供应占比 成交占比成交占比 备注：统计口径为备注：统计口径为20192019年主城八区年主城八区+ +环郑八区经营性用地环郑八区经营性用地 主城区土地稀缺，一级市场向城市外围主城区土地稀缺，一级市场向城市外围 扩散，环郑州成主力供应扩散，环郑州成主力供应/ /成交区域。成交区域。 量价方面，主量价方面，主城各区与城各区与环环郑各区域郑各区域分化明显，大郑州房地产市场框架逐步拉开

8、。分化明显，大郑州房地产市场框架逐步拉开。 备注：区域包含主城八区备注：区域包含主城八区+ +环郑八区环郑八区 20182018年环郑州经营性用地成交量占大郑州年环郑州经营性用地成交量占大郑州68%68%。 土地分化土地分化 16801680 717717 803803 714714 754754 884884 992992 776776 373373 232232 273273 249249 239239 167167 125125 130130 0 500 1000 1500 2000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 郑东新区郑东新区二七区二七区高新区高新区

9、管城区管城区惠济区惠济区金水区金水区经开区经开区中原区中原区航空港区航空港区上街区上街区新郑市新郑市荥阳市荥阳市中牟县中牟县登封市登封市巩义市巩义市新密市新密市 20192019年大郑州经营性用地供求走势年大郑州经营性用地供求走势 供应（亩）供应（亩）成交（亩）成交（亩）亩单价（万元亩单价（万元/ /亩）亩） 区域区域供应（亩）供应（亩）成交（亩）成交（亩） 主城区主城区8508850882108210 环郑州环郑州 航空港区航空港区3772377227632763 上街区上街区283283324324 新郑市新郑市4262426244454445 荥阳市荥阳市3829382930703070

10、 中牟县中牟县4470447042314231 登封登封21232123891891 巩义巩义5455545549414941 新密新密3101310115531553 合计合计35803358033042830428 主城区 23% 航空港区 11% 上街区 1% 新郑市 12% 荥阳市 11% 中牟县 12% 登封 6% 巩义 15% 新密 9% 20192019年郑州主城区各区域土地供应占比（年郑州主城区各区域土地供应占比（%） 主城区, 27% 航空港区, 9% 上街区, 1% 新郑市, 15% 荥阳市, 10% 中牟县, 14% 登封, 3% 巩义, 16% 新密, 5% 20192

11、019年郑州主城区各区域年郑州主城区各区域土地土地成交成交占占比（比（%） 数据来源：克而数据来源：克而瑞瑞CRICCRIC系统系统 结构结构优化优化 主城区土地供求量同比下滑明显，整体保持供求平衡状态，商办类型土地在占比上逐年走低，供地结主城区土地供求量同比下滑明显，整体保持供求平衡状态，商办类型土地在占比上逐年走低，供地结 构逐步构逐步优化。优化。 8547 8547 13475 13475 7650 7650 11093 11093 8508 8508 7804 7804 9358 9358 9430 9430 11033 11033 8210 8210 0 5000 10000 150

12、00 20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 20152015年年- -20192019年郑州市主城区经营性用地供求走势年郑州市主城区经营性用地供求走势 供应（亩）供应（亩）成交（亩）成交（亩） 72%72% 81%81% 65%65% 81%81% 75%75% 28%28% 19%19% 35%35% 19%19% 25%25% 0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100% 20192019年年 20182018年年 20172017年年 20162016年年 20152015年年 20152015-

13、 -20192019年郑州主城区供地结构分析年郑州主城区供地结构分析 城改地城改地非城改地非城改地 89%89% 86%86% 80%80% 87%87% 73%73% 11%11% 14%14% 20%20% 13%13% 27%27% 0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100% 20192019年年 20182018年年 20172017年年 20162016年年 20152015年年 20152015- -20192019年郑州主城区供地结构分析年郑州主城区供地结构分析 住宅用地住宅用地商办用地商办用地 数据来源：克而数据来源：克而瑞瑞CRICCRIC系统系

14、统 战略郑州 省域布局郑州郑州大都市圈大都市圈已然已然形成形成，高铁效应，高铁效应 为都市圈发展注入活力为都市圈发展注入活力，随着郑州，随着郑州 用地资源逐渐稀缺，催生品牌开发用地资源逐渐稀缺，催生品牌开发 商下沉布局，实现省域各市区县持商下沉布局，实现省域各市区县持 续关注布局。续关注布局。 02 市场周期探底下的关键词市场周期探底下的关键词 成渝城市群成渝城市群 京津冀城市群京津冀城市群 珠三角城市群珠三角城市群 长三角城市群长三角城市群 至广州至广州 1458KM1458KM 至重庆至重庆 1166KM1166KM 至上海至上海 938938KMKM 至成都至成都 1256KM1256K

15、M 至北京至北京 688KM688KM 郑州郑州、开封开封、许昌许昌、新乡新乡、焦作焦作 省委省委、省政府印发实施省政府印发实施郑州大都市区空间规划郑州大都市区空间规划( (2018201820352035年年) )，郑州大都市区郑州大都市区 “1 1+ +4 4”(”(郑州郑州+ +开封开封、新乡新乡、焦作焦作、许昌许昌) )规划落位规划落位 20202020年年，区域集聚人口区域集聚人口20002000万人万人，常住人口城镇化率达到常住人口城镇化率达到7070% 20352035年年，常住总人口常住总人口23002300万万28002800万万 实现区域功能中心与门户枢纽实现区域功能中心与

16、门户枢纽、外围组团外围组团、相邻城市中心区间的相邻城市中心区间的“三个三个1515分钟分钟”高效高效 衔接衔接 郑州郑州 郑州郑州 焦作焦作 新乡新乡 许昌许昌 开封开封 “1+4”1+4”都市圈都市圈 在建在建( (郑济郑济) ) 在建（郑太）在建（郑太） 通车占比通车占比 已通：已通： 1616城城 未通：未通： 2 2城城 济源、濮阳济源、濮阳 18 18 地市地市 已通：已通： 1414县（市）县（市） 规划：规划： 18 18县（市）县（市） 区县区县 （市）（市） 20192019年年12 12月月1 1号，郑合、郑万通车，沿线河南号，郑合、郑万通车，沿线河南 段站点段站点10 1

17、0座，与郑州通勤时间缩短一半以上座，与郑州通勤时间缩短一半以上 郑州都市圈效应增强郑州都市圈效应增强 增加与城市的连接增加与城市的连接 已通（郑万）已通（郑万） 已通（郑合）已通（郑合） 已通（郑徐）已通（郑徐） 已通（郑西）已通（郑西） 已通（京广）已通（京广） 已通（京广）已通（京广） 高铁效应高铁效应 战略郑州战略郑州 图：图：郑州郑州各各区域百强区域百强房企（外来）进驻情况房企（外来）进驻情况 基于基于郑州在省内单核属性，在市场郑州在省内单核属性，在市场下行周期下行周期中，郑州中，郑州仍为战略优先级城市，郑州外来百强房企仍为战略优先级城市，郑州外来百强房企入驻达入驻达 5757家家，其

18、中主城区房企进驻以郑东，其中主城区房企进驻以郑东新区新区为主为主，环郑州以荥阳市为主。环郑州以荥阳市为主。 主城区主城区 区域区域进驻房企进驻房企外来房企明细外来房企明细 郑东新区郑东新区1414 保利、恒大、金茂、荣盛、融创、雅居乐、中海、宝龙、北大资源、碧桂园、招商、保利、恒大、金茂、荣盛、融创、雅居乐、中海、宝龙、北大资源、碧桂园、招商、 华润、宝华润、宝能、绿城能、绿城 高新区高新区1414 万科、华润、金辉、美的、荣盛、中海、保利、恒大、东原、福晟、金科、万科、华润、金辉、美的、荣盛、中海、保利、恒大、东原、福晟、金科、富力、富力、 碧桂园、龙湖碧桂园、龙湖 二七区二七区13 13

19、万科、东原、绿地、华润、融侨、鑫苑、旭辉、招商、华侨城、正万科、东原、绿地、华润、融侨、鑫苑、旭辉、招商、华侨城、正荣、万达、荣、万达、金地、金地、 金茂金茂 中原区中原区13 13 万科、保利万科、保利、阳光、阳光城、碧桂园、恒大、融信、世茂、融城、碧桂园、恒大、融信、世茂、融创、融侨、金科、电建、万创、融侨、金科、电建、万 达、华侨城达、华侨城 惠济区惠济区9 9万科、富力万科、富力、融、融创、碧桂园创、碧桂园、福、福晟、晟、绿地、中海、万达、绿地、中海、万达、当代当代 金水区金水区12 12万科、碧万科、碧桂园桂园、融、融创、鑫苑、奥园、保利、万达、绿地、中海、福创、鑫苑、奥园、保利、万

20、达、绿地、中海、福晟、泰禾、蓝城晟、泰禾、蓝城 经开区经开区11 11万科、绿万科、绿城、金地、金辉、融侨、中海、碧桂园、华润、阳光城、金地、金辉、融侨、中海、碧桂园、华润、阳光城、华发、电建城、华发、电建 管城区管城区6 6融创、世茂、鑫苑、绿地、碧桂园、融创、世茂、鑫苑、绿地、碧桂园、金地金地 新郑新郑1515 碧桂园、华夏碧桂园、华夏幸福、幸福、龙湖、融侨、雅居乐龙湖、融侨、雅居乐 阳光城、远洋、正荣、恒大、佳兆业、金科、招商、越秀、阳光城、远洋、正荣、恒大、佳兆业、金科、招商、越秀、平安、奥园平安、奥园 中牟中牟11 11 碧桂园、万科、金科、绿地、融信、雅居乐、远洋、融创碧桂园、万科

21、、金科、绿地、融信、雅居乐、远洋、融创 鑫苑、路劲、绿城鑫苑、路劲、绿城 荥阳荥阳1616 绿城、碧桂园、恒大、金地、新城、福晟、恒大、鑫苑、绿城、碧桂园、恒大、金地、新城、福晟、恒大、鑫苑、 融信、东原、融信、东原、融创、融创、禹洲、禹洲、金科、远洋、金科、远洋、万科、万科、领地领地 航空港区航空港区6 6万科、绿地、招商、恒大、融万科、绿地、招商、恒大、融创、远洋创、远洋 新密新密4 4绿地、蓝城、碧桂园、宝业绿地、蓝城、碧桂园、宝业 登封登封2 2恒大、绿地恒大、绿地 巩义巩义5 5碧桂园、融创、雅居乐、新城、旭辉碧桂园、融创、雅居乐、新城、旭辉 上街上街5 5万科、泰禾、中梁、碧桂园万

22、科、泰禾、中梁、碧桂园 、中昂、中昂 环郑州环郑州 数据来源：克而数据来源：克而瑞市场监控数据瑞市场监控数据 0 5 10 15 郑东新区郑东新区 高新区高新区 二七区二七区 中原区中原区 惠济区惠济区 金水区金水区 经开区经开区 管城区管城区 0 5 10 15 20 新郑市新郑市 中牟县中牟县 荥阳市荥阳市 航空港区航空港区 新密市新密市 登封市登封市 巩义市巩义市 上街区上街区 0 1-2 3-5 6-10 11-20 20-50 50以上 备注：百强房企口径为克而瑞2019年1-12月房地产企业操盘榜TOP200中的前100名，大郑州未拆分区域。 图例： 百百强强房房企持续下沉，以区县

23、级为单企持续下沉，以区县级为单 位，河南省全域范围内百强房企区位，河南省全域范围内百强房企区 县进驻率达县进驻率达91%91% 图：河南省各县级百强房企项目数热力图图：河南省各县级百强房企项目数热力图 省域布局省域布局 流拍再现 合作开发主城区公开市场地块再现流拍，房主城区公开市场地块再现流拍，房 企市场预期谨慎，拿地趋优趋稳，企市场预期谨慎，拿地趋优趋稳， 同时在规模的述求之下，企业合作同时在规模的述求之下，企业合作 开发占比攀升，共同承担风险以及开发占比攀升，共同承担风险以及 分摊利益。分摊利益。 03 市场周期探底下的关键词市场周期探底下的关键词 涉宅用地成交溢价率持续走低，曾经房企蜂拥

24、的主城区公开市场土地，时隔涉宅用地成交溢价率持续走低，曾经房企蜂拥的主城区公开市场土地，时隔三年再现三年再现流拍，房企拿地流拍，房企拿地 愈发理智谨慎。愈发理智谨慎。 1 000 2 0 1 2 3 20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 郑政东出201512 号（网） 郑政东出201912号（网） 郑政经开出2019017号（网） 22%22% 38%38% 21%21% 7%7%7%7% 0% 10% 20% 30% 40% 20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 备

25、注：2016年郑政东出15、16号地已成交，因竞价异常宣布竞拍无效，不计入流拍 图：图：20152015- -20192019年郑州市主城区公开市场涉年郑州市主城区公开市场涉宅用宅用地流拍宗数地流拍宗数 图：图：20152015- -20192019年郑州市主城区成交涉宅用地溢价率走势年郑州市主城区成交涉宅用地溢价率走势 提取码：2V1d 郑政东出郑政东出2019201912 12号（网）号（网） 扫码提取地块 评估报告 郑政经开出郑政经开出20190172019017号（网）号（网） 提取码：duuc 土地栅格评估系统土地栅格评估系统土地栅格评估系统土地栅格评估系统 流拍再现流拍再现 数据来

26、源：克而数据来源：克而瑞瑞CRICCRIC系统系统& &土地土地栅格评估栅格评估系统系统 物流园区地块流拍原因：主城边缘、配套缺乏、 区域不成熟、周边项目去化缓慢、溢价困难 郑政经开出郑政经开出20190172019017号（网）号（网） 郑政东出郑政东出2019201912 12号（网）号（网） 北龙湖板块流拍原因：成交价格未达预期 地块指标地块指标不佳及区域市场不成熟不佳及区域市场不成熟 成成流拍直接原因流拍直接原因 择优而取择优而取 数据来源：克而瑞土地栅格评估数据来源：克而瑞土地栅格评估系统系统 合作开发合作开发 郑州土地机会较少，外来房企多与郑州土地机会较少，外来房企多与本土房企合作

27、本土房企合作开发，优势互补，市场下行周期中，地市及县城抗跌开发，优势互补，市场下行周期中，地市及县城抗跌 能力弱，开发风险大，采用合作开发以减少风险。能力弱，开发风险大，采用合作开发以减少风险。 13%13% 24%24% 21%21%21%21% 26%26% 10%10% 20%20% 30%30% 20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 88%88% 75%75% 50%50% 12%12% 25%25% 50%50% 0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100% 万科万科 融创融创 碧桂园碧桂园

28、合作开发 项目数非合作开发 图图:2019:2019年典型外来房企年典型外来房企在售在售项目合作开发情况项目合作开发情况 35%35% 37%37% 41%41% 43%43% 44%44% 30%30% 40%40% 50%50% 20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 图图: :河南地市河南地市& &县城（市）（县城（市）（除郑州）合作项目占比走势除郑州）合作项目占比走势 60%60% 28%28% 42%42% 40%40% 72%72% 58%58% 0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%

29、金科金科 碧桂园碧桂园 建业建业 合作开发 项目数非合作开发 图图:2019:2019年典型地市年典型地市新入市新入市项目合作开发情况项目合作开发情况 图图: :郑州主城区合作项目占比走势郑州主城区合作项目占比走势 数据来源：克而数据来源：克而瑞市场监控数据瑞市场监控数据 市场市场持续下持续下探，降价周期拉长，同探，降价周期拉长，同 时形式降价转为实质降价。时形式降价转为实质降价。 市场变化下，分销凭借自身优势，市场变化下，分销凭借自身优势， 迅速占领市场。迅速占领市场。 04 市场周期探底下的关键词市场周期探底下的关键词 降价蔓延 分销盛行 航空港区航空港区 - -0.5k0.5k 中牟县中

30、牟县 - -1.5k1.5k 高新区高新区 - -1.5k1.5k 中原区中原区 - -1k 1k 二七区二七区 - -1k 1k 管城区管城区 - -0.5k0.5k 经开区经开区 - -0.5k0.5k 金水区金水区 - -1.5k1.5k 惠济区惠济区 - -2k+2k+ 荥阳荥阳市市 - -1k 1k 郑东新区郑东新区 坚挺坚挺 新郑市南龙湖新郑市南龙湖 - -0.5k0.5k 降价周期拉长降价周期拉长 20192019年郑州价格调整周期全线拉长，年郑州价格调整周期全线拉长，3 3月部分房月部分房 企始发调整动作，企始发调整动作，7 7月之后参与调整项目增月之后参与调整项目增 加，区域

31、范围扩张。加，区域范围扩张。 郑东郑东新区价格依旧坚挺新区价格依旧坚挺 政策导向，产业支撑，规划利好，区域价值支政策导向，产业支撑，规划利好，区域价值支 撑区域房价。撑区域房价。 降价蔓延降价蔓延 大郑州全域降价大郑州全域降价最高降价幅度达最高降价幅度达2k2k以上以上 市场下行周期下，房企回款压力增大，各房企争相推出特价房，以期达到以市场下行周期下，房企回款压力增大，各房企争相推出特价房，以期达到以 价换量目的，房企集体降价情况下，改善客户观望情绪愈发浓厚，以价换量价换量目的，房企集体降价情况下，改善客户观望情绪愈发浓厚，以价换量 效果一般，致使降价幅度同比上涨。效果一般，致使降价幅度同比上

32、涨。 图图：20192019年郑州各区域价格变化（降价）图年郑州各区域价格变化（降价）图 数据来源：克而数据来源：克而瑞市场监控数据瑞市场监控数据 20192019年市场持续变化，房企信心不足，年度目标压力下，形式降价转为实质降价，降价幅度加大、范年市场持续变化，房企信心不足，年度目标压力下，形式降价转为实质降价，降价幅度加大、范 围扩大，以期提高年度目标完成率。围扩大，以期提高年度目标完成率。 市场环境下，房企年度销售目标压力增大市场环境下，房企年度销售目标压力增大 20192019年典型房企大郑州销售目标综合完成率仅为年典型房企大郑州销售目标综合完成率仅为75%75% 形式降价转为实质降价

33、形式降价转为实质降价 房企目标压力房企目标压力+ +市场综合下，市场综合下， 顶层、次顶层、首层、大户型等滞销房源顶层、次顶层、首层、大户型等滞销房源 特价房增多；特价房增多； 市场信心不足，项目低价开盘；市场信心不足，项目低价开盘； 部分楼盘直接降价，直接降价项目同比上部分楼盘直接降价，直接降价项目同比上 涨涨25%25%； 项目带动区域价格松动，房价上项目带动区域价格松动，房价上 涨幅度骤减涨幅度骤减 单项目价格调整扩散至整体区域价格松动，单项目价格调整扩散至整体区域价格松动， 20192019年环郑年环郑& &市区房价增长动力不足市区房价增长动力不足 75%75% 以价换量幅度加大以价换

34、量幅度加大 特价房、低价开盘、降价等价格驱动特价房、低价开盘、降价等价格驱动 下，促进项目成交，提高年度目标完下，促进项目成交，提高年度目标完 成率和缩短去化周期，同时在调整不成率和缩短去化周期，同时在调整不 达预期的情形下，价格调整幅度加大达预期的情形下，价格调整幅度加大 降价蔓延降价蔓延 数据来源：克而数据来源：克而瑞市场监控数据瑞市场监控数据 分销盛行分销盛行 分销凭借自身优势，带访量、成交占比、信息传播等效果明显，各楼盘纷纷引入分销带客，分销楼盘分销凭借自身优势，带访量、成交占比、信息传播等效果明显，各楼盘纷纷引入分销带客，分销楼盘 占比一路攀升至占比一路攀升至95%95% 分销占比分

35、销占比 52%52% 无分销无分销 48%48% 无分销无分销19%19% 分销占分销占比比 81%81% 无分销无分销 5%5% 分销分销占比占比 9595% 20182018年年12 12月郑州月郑州 分销楼盘占比分销楼盘占比 20192019年年6 6月郑州月郑州 分销楼盘占比分销楼盘占比 20192019年年12 12月月郑州郑州 分销楼盘占比分销楼盘占比 数据来源：克而数据来源：克而瑞市场监控数据瑞市场监控数据 市场变化下，分销凭借庞大的经纪人数量、区域覆盖率广、一二手房联动、合作项目房源共享等凸出市场变化下，分销凭借庞大的经纪人数量、区域覆盖率广、一二手房联动、合作项目房源共享等凸

36、出 优势，对项目成交贡献较大，使得分销快速占领郑州市场优势，对项目成交贡献较大，使得分销快速占领郑州市场 庞大的经纪人数量庞大的经纪人数量 客户带访数量高，带动成交 二手房门店优势二手房门店优势 二手房客户可向新房客户转化 区域覆盖广区域覆盖广 带动郑州地市客户成交 合作项目房源共合作项目房源共 享，客户选择性大享，客户选择性大 部分项目分销额外部分项目分销额外 优惠，优惠，刺激分销客户成交 爆炸性传播爆炸性传播 凭借庞大的经纪人数量，特价房、优 惠信息快速扩散 分销分销, , 65%65% 其他其他, , 35%35% 20192019年郑州分年郑州分 销楼盘销楼盘成交成交占比占比 分销盛行

37、分销盛行 数据来源：克而数据来源：克而瑞市场监控数据瑞市场监控数据 环郑集中推售量、去化率走低；主环郑集中推售量、去化率走低；主 城区成交量比重趋高，环郑价格增城区成交量比重趋高，环郑价格增 长动力不足，低首付驱动下，客户长动力不足，低首付驱动下，客户 回归主城意愿强烈回归主城意愿强烈 05 市场周期探底下的关键词市场周期探底下的关键词 区域轮动 回归主城 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 19.0119.0119.0219.0219.0319.0319.0419.0419.0519.0519.0619.0619.0

38、719.0719.0819.0819.0919.0919.119.119.1119.1119.1219.12 20192019年环郑开盘月度分析年环郑开盘月度分析 推出套数推出套数去化套数去化套数去化率（去化率（%） 区域轮动区域轮动 开盘市场：从推量看，开盘市场：从推量看，20192019年市区月度开盘整体均衡，环郑项目集中开盘量下滑严重；从去化看，主年市区月度开盘整体均衡，环郑项目集中开盘量下滑严重；从去化看，主 城区去化在年均去化率上下震荡，环郑去化一路走低；客户对环郑市场信心不足，回归主城趋势明显城区去化在年均去化率上下震荡，环郑去化一路走低；客户对环郑市场信心不足，回归主城趋势明显

39、郑州主城区开盘去化率虽有震荡， 但整体市场推售活跃度较高 环郑州区域开盘去化率、推量 一路走低，逐步由集中开盘转 向小量加推 数据来源：克而瑞市场监控数据数据来源：克而瑞市场监控数据 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 19.0119.0119.0219.0219.0319.0319.0419.0419.0519.0519.0619.0619.0719.0719.0819.0819.0919.0919.119.119.1119.1119.1219.12 20192019年年市区市区开盘月度分析开盘月度分析 推出套数推出

40、套数去化套数去化套数去化率（去化率（%） 供销量：从供销量：从供应看，近三年市区供应量占比逐年走低；从成交看，近两年市区成交量占比逐年增长，供应看，近三年市区供应量占比逐年走低；从成交看，近两年市区成交量占比逐年增长， 且增幅较大；当前市场下，市区对客户吸引力越来越强且增幅较大；当前市场下，市区对客户吸引力越来越强 100%100% 115%115% 91%91% 89%89% 82%82% 0% 50% 100% 150% 0 500 1000 1500 20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 20152015- -2019201

41、9年市区、环郑商品住宅供应分析年市区、环郑商品住宅供应分析 市区市区环郑环郑市区市区/ /环郑（环郑（%） 102%102% 89%89% 71%71% 80%80% 110%110% 0% 50% 100% 150% 0 500 1000 1500 2000 20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 20152015- -20192019年市区、环郑商品住宅成交分析年市区、环郑商品住宅成交分析 市区市区环郑环郑市区市区/ /环郑（环郑（%） 自2016年后，供应端逐步 由主城区向环郑州区域转 移，低首付政策赋予刚需客 户考虑主城区机

42、会，客户开 始回流主城区，2019年成交 端主城区反超环郑州区域 区域轮动区域轮动 数据来源：克而数据来源：克而瑞瑞CRICCRIC系统系统 87408740 94659465 1058610586 1262812628 1466114661 1484314843 66246624 7359735975077507 80058005 85328532 89128912 76%76% 78%78% 71%71% 63%63% 58%58% 60%60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

43、 14000 16000 2014年2015年2016年2017年2018年2019年 图：图：20142014- -20192019年市区年市区& &环郑价格分析环郑价格分析 市区均价（元市区均价（元/ /）环郑均价（元环郑均价（元/ /）环郑价格环郑价格/ /市区价格市区价格 价格：主城区与环郑外溢区房价虽然均上涨，但主城区价格涨幅更为明显，价差逐渐拉大，环郑价格增价格：主城区与环郑外溢区房价虽然均上涨，但主城区价格涨幅更为明显，价差逐渐拉大，环郑价格增 长动力略显不足长动力略显不足 市区市区5 5年复合年复合增长率增长率 11%11% 6%6% 环郑环郑5 5年复合年复合增长率增长率 区

44、域轮动区域轮动 数据来源：克而数据来源：克而瑞瑞CRICCRIC系统系统 回归主回归主城城 区域区域 单价单价 （元（元/ /） 总价总价 （万元）（万元） 市区市区1250012500111111 中牟绿博中牟绿博10500105009393 龙湖镇龙湖镇950095008585 荥阳市荥阳市750075006767 8989不同不同区域区域 单价单价、总价差异、总价差异 11.111.1 9.39.3 8.58.5 6.76.7 0.0 0.0 1.8 1.8 2.7 2.7 4.5 4.5 0 2 4 6 0 5 10 15 市区市区中牟绿博中牟绿博龙湖镇龙湖镇荥阳市荥阳市 10%10%

45、首付各区域首付分析首付各区域首付分析 10%10%首付首付与市区首付差与市区首付差 5.65.6 4.74.7 4.24.2 3.33.3 0 0 0.90.9 1.31.3 2.22.2 0 1 2 3 0 2 4 6 市区市区中牟绿博中牟绿博龙湖镇龙湖镇荥阳市荥阳市 5%5%首付各区域首付分析首付各区域首付分析 5%5%首付首付与市区首付差与市区首付差 首付分期驱动首付分期驱动 市区市区与外溢区总价、正常首付虽有差异，但首付分期下缩小市区与环郑首付款差与外溢区总价、正常首付虽有差异，但首付分期下缩小市区与环郑首付款差 距，降低刚需客户购房门槛，为刚需客户距，降低刚需客户购房门槛，为刚需客户

46、置业主置业主城提供可能城提供可能 数据来源：克而数据来源：克而瑞市场监控数据瑞市场监控数据 千万夯实 周期拉长主城区千万量级夯实，环郑客户回主城区千万量级夯实，环郑客户回 归主城。归主城。 二手房量价齐跌，动力不足，变现二手房量价齐跌，动力不足，变现 周期和新房去化周期同时拉长。周期和新房去化周期同时拉长。 06 市场周期探底下的关键词市场周期探底下的关键词 1 1 7517511048104812001200122212221175117510481048 589589 912912 14611461 854854 921921 10271027 87408740 94659465 1058

47、610586 1262812628 1466114661 1484314843 0 4000 8000 12000 16000 0 500 1000 1500 2000 20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 供应面积供应面积( (万万）成交面积（万成交面积（万）成交均价（元成交均价（元/ /） 108210821046104610431043133813381314131412781278 782782 892892 16511651 12001200 11481148 935935 66246624 7359

48、7359 75077507 80058005 85328532 89128912 0 2500 5000 7500 10000 0 500 1000 1500 2000 20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年 供应面积供应面积( (万万）成交面积（万成交面积（万）成交均价（元成交均价（元/ /） 图：环郑州图：环郑州20142014- -20192019年商品住宅供求价走势年商品住宅供求价走势 图：主城区图：主城区20142014- -20192019年商品住宅供求价走势年商品住宅供求价走势 主城区千万量级夯实主

49、城区千万量级夯实 主城区2016年受到市场因素影响，成交量达到峰值， 通过近几年成交数据来看，主城区住宅千万量级夯实 环郑州市场热度下滑环郑州市场热度下滑 环郑州商品住宅成交量下跌，近三年首次低于主城 区，环郑区域市场热度下滑，客户回归主城 大郑州大郑州年度商品住宅市场容量年度商品住宅市场容量2 2千万千万 自自20162016年以来，大郑州整体商品住宅供求量均超年以来，大郑州整体商品住宅供求量均超20002000万方，房地产市场万方，房地产市场 容量呈现不断容量呈现不断增长趋势。增长趋势。 备注：主城区（主城八区）；环郑州（环郑八区）备注：主城区（主城八区）；环郑州（环郑八区） 2 2 千万夯实千万夯实 数据来源：克而数据来源：克而瑞瑞CRICCRIC系统系统 4154154454454224224394394434435075075375374924925465465