郑州2019年年终报-思源.pdf

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1、回归回归核核心心 唯唯稳稳不破不破 20202020年年01 01月月 20192019年郑州房地产年终鉴年郑州房地产年终鉴 对于全国而言，2019年房地产行业依旧稳字当头；政策层面中央“房住不炒”仍为主线，地 方落实“因城施策”政策有紧有松。全国商品房全年成交规模虽然稳中有升，但各城市市场分 化加剧，部分三四线退潮明显。另外受制于融资窗口的持续紧缩，企业拿地意愿不强，整体市 场环境较为低迷。 对于河南、郑州而言，上半年能感受到小阳春的暖意，但下半年感受到的是瑟瑟发抖的寒风； 纵观楼市动态，河南热点城市及板块去化火热，热点城市地块房企倍爱有加，整体房地产行业 回归“调节”、城市回归“价值”、消

2、费者回归“居住”、企业回归“经营”、政策回归“理 性”，目前楼市正处于回归核心，唯稳不破的态势。 郑州大都市区的逐渐形成，一体化规划逐渐落地，2020年我们何去何从 唯唯稳稳不破不破回归回归核核心心 郑州年度热点速览 2018年经济总量首破万亿 常住人口突破千万 郑州大都市区规划 “一核、四轴、三带、多点” 郑许一体化发展规划 “一轴、双核、三区” 郑新一体化发展规划 “两中心、三带、六区、多点” 郑州市 “十四五” 规划编制工作方案 河南省高速公路网规划 郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年） 郑州“市域环铁”时代 扑面而来 数据声明：数据声明： 本报告数据来源于市场调查、

3、相关信息平台以及思源地产监控数据平台，分析结果仅供参考。本报告数据来源于市场调查、相关信息平台以及思源地产监控数据平台，分析结果仅供参考。 本报告为思源地产内部研究成果，仅供内部流通和服务中客户内部查阅，版权及其最终解释权均归本公司所有，未经书面许本报告为思源地产内部研究成果，仅供内部流通和服务中客户内部查阅，版权及其最终解释权均归本公司所有，未经书面许 可不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。可不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 数据统计口径说明：数据统计口径说明： 1 1、一级市场（即土地市场）数据统计口径来自郑州

4、国土资源局、中国土地信息网、郑州市及郊县公共资源交易中心；、一级市场（即土地市场）数据统计口径来自郑州国土资源局、中国土地信息网、郑州市及郊县公共资源交易中心； 2 2、二级市场（即一手商品房、住宅、办公、商铺、公寓市场）数据统计口径来自思源监控数据库；、二级市场（即一手商品房、住宅、办公、商铺、公寓市场）数据统计口径来自思源监控数据库； 3 3、区域涵盖范围为八大行政区、区域涵盖范围为八大行政区+ +港区港区+ +七大市、县区域；七大市、县区域； 4 4、三级市场（即二手市场）数据统计口径来自思源监控数据库；、三级市场（即二手市场）数据统计口径来自思源监控数据库； 5 5、排行榜单包含八大行

5、政区、排行榜单包含八大行政区+ +港区港区+ +荥阳荥阳+ +中牟中牟+ +新郑（含龙湖镇）。新郑（含龙湖镇）。 STEP1：宏观背景 宏观背景 1 企业口碑 234 营销策略房企研究 中观市场 5 楼市排行 6 未来预判 目录丨contents 宏观背景丨全国环境 0 50000 100000 150000 200000 1978 年 1979 年 1980 年 1981 年 1982 年 1983 年 1984 年 1985 年 1986 年 1987 年 1988 年 1989 年 1990 年 1991 年 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997

6、 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 1978-2028年中国商品房成交预估走势 萌芽期腾飞十年黄金十年白银十年镀金十年 暂无成交记录 1978年改革开放， 全国各地成立住 房通建办公室 1980年

7、中房成立， 首家房企 1987年深圳土地首 拍标志着中国住房市 场化进程的启动 海南房价在1993年 初攀升历史高点 朱隆基总理提出要将 住房建设作为支柱产 业发展 国家开始在全国范围 内推行住房分配货币 化制度 90/70政策透支户型 需求，房价上涨预 期导致的恐怖性抢 购+投资 受金融危机影响，火 热多年的楼市量价齐 跌。 四万亿入场给昏厥的房 地产打了一针兴奋剂， 商品房成家量和房价报 复性反弹 国十一条/新国十条， 加息/提利率/各地限 购 新国五条，开发商以 价换量，二手房个税 提高，刺激新房需求 5月，政府工作报告，因城 施策化解房地产库存 12月，中央经济工作会议： “房子是用来

8、住的，不是 用来炒的 限购/限售/限价/限 地 12.24住建部工作会议指出， 2019年房地产市场将以稳地 价、稳房价、稳预期为目标， 促进房地产市场平稳健康发 展 预计房地产税完成立 法 730政治局会议：不 将房地产作为短期刺 激经济的手段 中国楼市长期坚持房住不炒，继续深化因城施策 宏观背景丨全国政策 全国政策调控松紧反复，楼市“稳预期、稳房价、稳底价”下，稳字当头 中央政策全年调控主线呈“稳-紧-稳”发展；既控制楼市防止大起大落，又重申不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策， “三稳”的长效机制下，房地产政策层面明显缓和，稳定将是下一阶段调控政策主基调。 3月26日“两

9、会”基于市场呈现出明显的阶段 性底部震荡定调，政策面基本维稳，“房住不 炒”仍是主基调，防止房市大起大落。 中央点名房价、地价上涨过快城市，政治局会议进 一步重申“房住不炒”的政策主基调，落实好一城 一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制， 政策释放收紧信号。 会议上再次重申“房住不炒”定位，落实房地产 长效管理机制，首提不将房地产作为短期刺激经 济的手段，同时加强对房地产金融的管控 2019年3月2019年4月2019年7月2019年12月 年底政治局、经济会议定调经济主线，楼市方面全 面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效 管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展 两会表态“防止

10、房市大起大落” 中央政治局会议明确不将房地产作 为刺激经济的手段 中央政治局会议重申“房住不炒” 主基调 中央经济会议全面落实“三稳”长 效机制 趋紧 趋紧 趋稳 宏观背景丨全国政策 城市政策“向松调整”住房调控与城市经济发展需要的结合度更强 宽 松 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 约11个城市/地区 落户：海口、广州、常州、西安、南 京、石家庄、兰州 贷款限制：成都、天津、石家庄、河 南 税费/补贴：东莞、重庆 约15个城市/地区 落户：沈阳、广州、杭州、天津、山 西 限购：保定、珠海、南京、海南 贷款限制：海南、佛山 税费/补贴：宁波、三亚 约7个城市/地区 落户：

11、上海、珠海、宁波 限购：珠海 贷款限制：贵阳 税费/补贴：芜湖、杭州、宜昌 约18个城市/地区 落户：上海、宿州、南通、海南、广 西、海口 限购：天津、南京、三亚、江门、广 州、佛山、中山、大湾区 税费/补贴：湘潭、南通、郑州、深圳 从 紧 约3个城市/地区 贷款限制：汕头、长沙 限购：海口 约10个城市/地区 贷款限制：石家庄、合肥、西安 税费/补贴：长沙 限购+限售：丹东、赤峰、苏州 约1个城市/地区 限购：苏州 约1个城市/地区 限价：长沙 Q1Q2 Q3Q4 上半年以“放宽人才落户为主” 下半年局部放松限购城市数量明显增加 2019年楼市维稳更多体现为【分城施政】给予地方更大自主空间，

12、随5月后国内经济走弱，出台“限购政策调整”的城市数量趋多，松动范围 由三四线城市向一二线城市扩展。 但住房调控与城市经济发展需要的结合度更强，“放开限购”多需以“人才引进”为契机。 宏观背景丨全国政策 经济持续放缓，央行多次降准，稳发展、稳经济仍是当前重心 19年在内外因素影响下经济数据整体走弱，下行压力持续显现，整体GDP增速持续放缓，国常会出台多项政策缓解经济压力，多次降准以支 持实体经济发展。 6.76.7 6.8 6.7 6.5 6.6 6.4 6.3 6.2 6.0 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 2017Q3 2017Q4 2018Q1 20

13、18Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 全国 17 年 19 年 GDP增速走势 GDP增速（%）线性（GDP增速（%） 时间幅度释放资金（亿元）内容 2018年1月0.5%7000定向降准，面向普惠金融 2018年4月25日1%4000定向降准，置换MLF，支持小微金融企业融资 2018年7月25日0.5%7000定向降准，支持债转股 2018年10月15日1%7500定向降准，置换MLF，支持小微、创新企业融资 2019年1月4日1%8000全面降准，稳增长 2019年9月4日0.5%9000全面降准+额外定向降准，支持实体经济发展，降低社会融资成本

14、 表：2018 年以来央行历次降准明细 央行宣布，于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。同时，再额外对 仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和 11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元。此 轮降准，主要着眼点在于实体经济，在于基建投资，且已明确将房地产排除在外。 央行定向降准释放资金9000亿元 宏观背景丨全国政策丨金融 加强房地产金融风险防范，强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，统筹做好房地产金融调控 2019年，银保监会、央行等部门密集表态须加强房地产金融风险防

15、范；央行党委召开座谈会时进一步强调坚持“房子是用来住的、不是用来 炒的”定位，统筹做好房地产金融调控。银保监会也明确将完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为。 央 行 2019年以来中央高度关注房地产金融风险防范 央行金融市场工作会议： 加强房地产金融审慎管理 媒体吹风会： 房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变 银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会： 合理控制房地产贷 款投放，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管 和风险提示 2019年下半年工作电视会议： 持续加强房地产市场资金管控 易纲： 加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产 整体融资状况的监测，综合运

16、用多种工具对房地产融资进行逆 周期调节 央行： 统筹做好房地产金融调控 银 保 监 会 国新办坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会： 继续紧盯房地产金 融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准 银保监会官网发文： 继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增 长关于开展 “巩固治乱象成果 促进合规建设 ”工作的通知： 严 查房地产违规融资 郭树清在第十一届陆家嘴论坛上作开幕致辞： 必须正视一些地方房地 产金融化问题，房地产业过度融资，容易助长房地产的投资投机行为 “不忘初心、牢记使命 ”主题教育总结大会： 坚决打击非法金融活动， 遏制房地产金融化泡沫化倾向 郭树清： 继续拆解

17、影子银行，遏制房地产泡沫化倾向银保监会： 完善 房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为 宏观背景丨政策丨LPR 2019年10月8日起，房贷利率由 “基准利率乘以上下浮比例”改为“ LPR+加点”，将推进房贷利率市场化 央行8月25日发布关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告，2019年10月8日起，按揭贷款利率机制从过往的“基准利率乘以上下浮 比例”，改为“ LPR+加点” 日期1年期LPR5年期及以上LPR 2019-8-204.25%4.85% 2019-9-204.20%4.85% 2019-10-214.20%4.85% 2019-11-204.15%4.80% 2019

18、-12-204.15%4.80% 19年10月8日起，商贷利率以最近一个月相应期限的LPR 为定价基准加点形成，合同期限内加点固定不变 申请人可协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年 首套不得低于相应期限LPR（8/20 LPR 5年以上为4.85%）， 二套和商业地产不得低于LPR加60个基点 因城施策，各省可确定辖区内加点下限 公积金个人住房贷款利率政策暂不调整 1 2 3 4 核 心 变 化 5 加基点换算公示：LPR+60个基点=4.85%+0.01%*60=5.45% 11月20日，贷款市场报价利率（LPR）双双下调5个基点， 这也是4年以来，房贷基准利率的首次降息！ 宏观背景

19、丨政策丨河南 河南实行“一城一策”方针、全面保障房地产市场平稳健康发展 定基调：抓好调控坚决遏制投机炒房重监管：进一步治理乱象实行联合 2019年2月10日左右，省住建厅相关负责人表示，2019年仍要坚 持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，完善住房市场体系 和住房保障体系，努力实现 稳地价稳房价稳预期目标。这是河南 省房地产主管部门对2019年调控政策的明确表态。 关于2019年河南房地产市场调控的方向与路线，“重点是抓好房 地产市场调控，落实城市政府主体责任，坚持因地制宜、综合施 策、长短结合、标本兼治， 实行一城一策。同时，各地要加 快编制房地产市场调控长效机制工作方案，“明确房地产市

20、场中 长期发展目标和年度工作目标，保持调控政策的连续性和稳定性， 加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房”。遏制投机炒房的 同时，要建立房地产市场监测体系和调控工作考评机制，对工作 不力、市场波动大、未能完成调控目标的市县进行约谈问责 。 该负责人还强调，2019年全省要营造良好政策环境，鼓励支持首 套刚需和改善型住房需求，拉动消费增长。 在2018年，我省房地产市场除了坚持限购、限贷、限 价等调控政策外，也从房地产市场监管层面发力，开展 一系列专项行动，出台关于进一步规范商品房销售行 为的通知，强化楼市监管，严查投机炒房、房地产 “黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广 告。2019

21、 年，房地产市场监管方面的工作仍会继续大 力开展。省住建厅相关负责人表示，河南省将继续强化 房地产市场监管，进一步加强对房地产开发企业、租赁 企业、中介机构的管理，强化房地产交易监管，继续开 展治理房地产乱象专项行动。将建立完善信用体系和信 息管理平台，强化信用信息公开共享，将严重失信企业 及其法定代表人纳入黑名单，实行联合惩戒。 宏观背景丨政策丨郑州 郑州在2017年户籍制度改革的基础上，放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件。 郑州落户政策 区域范围 中心城区：包括中原区、二七区、管城区、金水区、 惠济区、郑东新区、高新区、航空港区。 县（市）、上街区：包括上街区、中牟县、巩义市、 荥阳

22、市、新密市、新郑市、登封市。 四种入户方式自愿选择入户地址 一是单位集体户口；二是户口迁入租房户的地址； 三是户口迁入亲友处；四是就近选择社区公共集体 户口入户。 放宽参加城镇社会保险的落户条件 在郑州市中心城区由参加城镇社会保险满2年降低至满6个月； 县（市）、上街区参加城镇社会保险不要求时限。 增加租赁住房落户条件 在郑州市中心城区租赁住房满1年的外地市人员，可到中心城区租 赁住房所在地派出所户籍室（户籍服务站）申请本人及其共同居 住的配偶、子女和父母的户口迁入；在县（市）、上街区政府驻 地镇和其他建制镇的租赁住房入户的，不要求租赁时限。 放宽农业转移人口落户条件 在郑州市中心城区持有居住

23、证满5年降低至满1年；县（市）、上街区 降低至持有居住证即可。 稳稳 全国政策调控松紧反复，楼市“稳预期、稳房价、稳底价”下，稳字当头 城市政策“向松调整”住房调控与城市经济发展需要的结合度更强 河南实行“一城一策”方针、全面保障房地产市场平稳健康发展 郑州放宽落户条件，租房可落户 宏观背景丨政策丨小结 宏观背景丨经济丨全国 备注：1、数据来源于国家统计局、郑州统计局。 2. 95以下为较低景气水平，100点为最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，105以上为偏高景气水平. 3、E表示1-11月. 全国房地产开发投资增加，但增速减缓；房地产开发景气指数处于最合适的景气水平，房地产

24、市场仍被看好 121265 10.2 0 5 10 15 20 25 30 35 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年E 2008-2019年E全国房地产投资额及增速 房地产投资累计值(亿元)房地产投资累计增长(%) 101.16 88 90 92 94 96 98 100 102 104 2014年2015年2016年2017年2018年2019年E 全国房地产开发景气指数（2014 至 201

25、9E） 宏观背景丨经济丨全国 备注：1、数据来源于国家统计局、郑州统计局。 2、E表示1-11月。 土地购置面积及成交价都有所降低，房企拿地更加谨慎，热度不及去年同期 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年E 2008年-2019年E全国房地产开发企业土地购置面积、成交款走势 土地购置面积(万)土地成交价款(亿元)土地购置面积增

26、速（%）土地成交价款增速（%） 备注：1、数据来源于中指数；2、仅包含招拍挂居住+商服用地。3、E表示1-11月。 全国商品房销量小幅下降，且增速放缓，客户处于观望状态 宏观背景丨经济丨全国 130550.59 120648.54 128495 157349 169408 171654 14890517.3% -7.6% 6.5% 22.5% 7.7% 1.3% 0.2% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 2000

27、00 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年E 2013年-2019年E全国商品房销售面积走势 商品房销售面积(万)商品房销售面积增长值（%） 160531 7.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年E 2012-2019年E开发企业到位资金及其增速 开发企业到位资金（亿元）同比增长（%） 备注：1、数据

28、来源于国家统计局、郑州统计局。 2、E表示1-11月。 经济增长依靠消费、投资、出口协调拉动的转变逐步明显 宏观背景丨经济丨消费、投资、出口 2019年，固定资产投资增速、社会消费品零售总额累计增速持续降低，但出口增速持续增加，经济发展有所回升； 2019年消费、投资、出口增速分别为5.2%、8.0%和9.9%，经济增长依靠消费、投资、出口协调拉动的转变逐步明显。 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 E 固定资产

29、投资累计增速（%） 固定资产投资累计增速（%） 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 E 社会消费品零售总额累计值增速（%） 社会消费品零售总额累计值增速（%） -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年

30、 2017 年 2018 年 2019 年 E 累计出口增速（%） 累计出口增速（%） 备注：1、PMI为采购经理指数，PMI大于50%，表示经济上升，PMI小于50%，表示趋向下降 2、CPI是消费者物价指数，PPI是生产者物价指数，两者的上升意味着通货膨胀、经济扩张 3、数据来源于国家统计局、郑州统计局。 4、E表示1-11月。 CPI具体如右图（紫色线）。 宏观背景丨规划丨十四五规划 城市功能布局：东强、南动、西美、北静、中优、外联 郑州 港区 中牟县 荥阳市 上街区 新郑市 新密市 登封市 巩义市 东区 经开 区 金水 区 惠济 区 高新 区 中原 区 二七 区 管城 区 打造文旅融合

31、主体功能区 探索信息产业的发展路径 打造中国智能传感谷 将大数据产业打造成核心产业 以智能制造推动产业转型升级 打造时尚消费中心 打造都市休闲体育中心 打造老工业区产业转型升级示范区 建设枢纽经济集聚区 创造全市高端装备制造示范点 打造都市田园新城 加速制造业迭代升级实现高质量发展 打造现代临空产业新城 打造城乡融合发展的美丽新密 打造美丽经济发展 建设国家级军民融合产业基地 (试点)带动先 进制造业向 “高精尖”方向发展 宏观背景丨规划丨郑州大都市区 郑州大都市区将打造“一核、四轴、三带、多点”空间格局 2019年8月9日，省委办公厅、省政府办公厅联合印发了 郑州大都市区空间规划（20182

32、035年），提出要构 建“一核、四轴、三带、多点”空间格局。 明确提出，支持郑州建设国家中心城市，推动郑州与开 封、新乡、焦作、许昌四市深度融合，建设现代化大都 市区，形成带动周边、辐射全国、联通国际的核心区域。 空间格局：“一核、四轴、三带、多点” 一核：即郑汴港核心引擎区，是郑州大都市区发展的核 心增长极。 四轴：即完善主要干线和综合交通运输网络，提升南北 向沿京广、东西向陇海等区域发展主轴辐射带动能力， 建设郑焦、开港登功能联系廊道，打造特别鲜明、布局 合理的现代产业城镇密集带。 三带：即黄河文化生态带、嵩山-太行山区文化生态带和 农区田园文化生态带，共同构成郑州大都市区外围绿环。 多点

33、：即次级中心城市、新兴增长中心、重点镇和特色 小镇等构成的郑州大都市区多层次发展空间。 宏观背景丨规划丨郑新一体化 郑新一体化聚焦探索大都市区跨河发展新模式，构建“两中心三带六区多点”的空间格局 郑新一体化发展规划（20192035年）聚焦探索大都市区跨河发展新模式， 从规划背景、总体要求、空间布局、综合交通网络、一体化产业体系、中西部创 新融合发展示范高地、优质生态圈、一体化社会服务体系以及保障措施等9个方 面描绘了郑新一体化发展蓝图。 规划范围包括郑州市、新乡市全域，国土面积15695平方公里，2018年末总人 口1602万人，地区生产总值12726亿元，其中郑州市域、新乡市中心城区、新

34、乡县、原阳县、平原城乡一体化示范区为一体化重点发展区域。 郑新一体化的发展定位为大都市区北部综合交通枢纽和商贸物流中枢、中部地 区先进制造业基地、中部地区创新创业新高地、生态宜居的文旅康养休闲区。 规划提出坚持规划引领、交通先行、产业协同、功能互补、节点突破、统 筹推进的策略，构建“两中心三带六区多点”的空间格局 “两中心”：即郑州市中心城区和新乡市中心城区； “三带”：即依托郑新综合交通网络，加快郑新高新技术产业带、沿黄生态带、 南太行文旅康养带三条轴带建设； “六区”：即重点打造郑新一体化发展产业承接区、共同发展区、创新引领区、 物流枢纽区、生态涵养区等六类功能区； “多点”：主要包括平原

35、示范区、原阳县城、新乡县城、获嘉县亢村及山水林 田湖草一体化生态城、延津县主题森林城、特色小镇等。 郑新融合轨道网协调方案示意图 宏观背景丨规划丨郑许一体化 郑许一体化形成1+12的协同发展效应，打造全省经济发展的新增长极，形成”一轴双核三区”的空间格局 2019年10月23日郑许一体化发展规划（20192035）获得省中 原城市群建设工作领导小组正式批复。“一轴双核三区”的空间格局、 郑汴许的“黄金三角区域”等，成为其中亮点。 郑州与许昌两地将“手牵手”，加快形成“一轴双核三区”的发展格 局。 “一轴”，即郑许纵向发展轴； “双核”，即郑州中心城区和许昌中心城区； “三区”，即依托郑许一体化

36、主轴，突出周边区域特色，构建生态养 生功能区、产业转型和都市体验功能区、生态物流融合功能区3个特色 功能协同区。 规划明确了郑许一体化区域的战略定位：参与“一带一路”建设 的重要战略支点、中原城市群核心增长区、改革开放创新先导区、先进 制造业引领区、枢纽经济发展集中区、生态文明和健康养生示范区。 宏观背景丨规划丨新密市曲梁镇总体规划 新密市曲梁镇将打造“一河五区、双核引领、三轴驱动、多点并进”的功能结构 10月12日，新密市自然资源和规划局对新密市曲梁镇（新密 新区）总体规划（2019-2035）进行公示 1、城镇性质 郑州大都市区重要组团、品牌服装时尚创意之都、先进制造业 转型升级引领区、节

37、能环保产业示范区、生态宜居新区。 2、产业空间布局 镇域产业通过现代服务业分级共享、集群发展，工业协作、技 术共享和文旅联动，构建一、二、三产联动发展的“两带、三 区两园、多点”的空间布局。 3、空间结构布局 突出生态文明时代的特点，尊重城镇发展规律、彰显园区自身 特色，构建网络化、组团式、集约型的强中心、重联系的空间 格局，形成“一河五区、双核引领、三轴驱动、多点并进”的 用地空间结构，简称“（1+2+3+N）”。 4、功能布局 核心功能主要为三项：产业功能区、生活功能区和生态游憩区， 形成“产城融合、生态宜居、园城共筑”的复合功能区。 5、绿地系统 形成“一带三心、一核四廊、多轴交织、散点

38、均布”的绿色生 态体系。 宏观背景丨规划丨郑州金水科教园区 以“金轴为心，多片共融”的空间发展格局为产业发展骨架，打造“两心、两轴、三廊、多组团”空间结构 2019年12月10日金水区人民政府发布郑州金水科教园区总体规划 （2019-2035年），至2030年，金水科教园区规划总人口约45万人。 1、产业发展定位 本次总体规划按产业发展基础将规划区分为沿黄生态区域和城市功能区。 2、产业布局结构 以“金轴为心，多片共融”的空间发展格局为产业发展骨架，“金轴”： 即由郑州市中心城区，经郑东新区CBD和龙湖副CBD延续至本次规划区 内的商务金轴，沿轴线两侧布置产业商务服务设施，形成多维服务业态 共

39、生的区域产业中心服务轴。“多片”：结合上位规划、现状产业布局 和资源条件，在沿黄片区规划都市生态农业区和循环农业区；在城市功 能区规划信息技术产业园、共享生态科技产业园、信息安全产业园和科 技创业孵化功能区共5个不同类型的园区。 3、规划区空间结构为：“两心、两轴、三廊、多组团”的空间发展格局 “两心”公共服务核心；“两轴”空间发展轴；“三廊” 生态廊道；“多组团”功能组团。 4、道路规划形成“一横四纵”快速路网格局： 其中：“一横”为S312； “四纵”为中州大道、东三环、大河路东延伸 线、京港澳高速辅道。 道路规划形成“一横四纵” 快速路网格局 空间结构为：“两心、两 轴、三廊、多组团”

40、宏观背景丨规划丨地铁三期规划 郑州地铁第三期7条地铁批复，推动东、西、南新城的发展 郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）获国家发改委正式批复，同意郑州市城市 轨道交通第三期建设规划，建设3号线二期、6号线一期、7号线一期、8号线一期、10号线一期、 12号线一期、14号线一期等7个项目，规划期为2019-2024年，项目金额约为1139亿元。 3 号线二期工程： 自航海东路站至经南十五路站，线路长6.1公里，设车站4座，投资37.46亿元，项目建设工期为3 年。 6 号线一期工程： 自贾峪镇站至姚砦站，线路长36.5公里，设车站24座，投资293.04亿元，项目建设工期为6

41、年。 7 号线一期工程： 自东赵站至侯寨站，线路长26.9公里，设车站20座，投资211.58亿元，项目建设工期为5年。 8 号线一期工程： 自银屏路站至绿博园站，线路长43.3公里，设车站23座，投资271.93亿元，项目建设工期为5年。 10 号线一期工程： 自郑州西站至郑州火车站，线路长21.3公里，设车站12座，投资138.23亿元，项目建设工期为4 年。 12 号线一期工程： 自郎庄站至龙子湖东站，线路长17.2公里，设车站12座，投资119.85亿元，项目建设工期为4年。 14 号线一期工程： 自元通大道站至星空路站，线路长8.3公里，设车站6座，投资66.84亿元，项目建设工期为

42、3年。 宏观背景丨规划丨郑州南站 高铁南站区域交通系统规划：对外交通组织规划“三快一主+地面”系统 3月29日，郑州高铁南站区域交通系统规划公示，统 筹考虑枢纽内地铁、公交、社会车辆等各类交通接驳 设施的布局及交通流线组织，可实现枢纽内交通与城 市交通系统的有机衔接，保障枢纽区域交通的高效可 达 对外交通组织规划“三快一主+地面”系统： 三快：迎宾大道快速路承担西北向交通，豫州大道 快速路承担东北向与东南向交通，进出站车辆通过快 速路系统直接出入枢纽 一主：冀州路主要承担西南向交通，进出站车辆可 经金陵大道快速路接地匝道、冀州路出入枢纽 地面：枢纽周边区域交通可经地面道路系统直接出 入枢纽，同

43、时可利用南站高架进出站系统接地匝道出 入枢纽 另外，站房西侧地下设置地铁9号线与13号线换乘站， 便于地铁、城铁及高铁客流高效换乘。 融融 郑州大都市战略不断提速，”1+4”一体化融合发展 “十四五”规划，城市功能布局新定义：东强、南动、西美、北静、中优、外联 高铁南站区域交通系统规划 郑州地铁三期7条地铁批复，推动东、西、南新城的发展 宏观背景丨规划丨小结 STEP2：中观市场 宏观背景 1 企业口碑 234 营销策略房企研究 中观市场 5 楼市排行 6 未来预判 目录丨contents 中观市场丨一级市场丨全国市场 图：2009-2019年全国土地成交面积及楼面价图：2009-2019年全

44、国土地成交平均溢价率 备注：1、数据来源于中指数；2、仅包含招拍挂居住+商服用地。 一线城市土地稀缺，受相关政策影响，房企发展战略转向二、三四线城市 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2

45、009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 一线城市二线城市三、四线城市 面积（万方）楼面价（元/平方米） 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年

46、2016年 2017年 2018年 2019年 一线城市二线城市三、四线城市 平均溢价率（%） 中观市场丨一级市场丨全国市场 备注：1、数据来源于中指数；2、仅包含招拍挂居住+商服用地；3、E=1-11月。 图：2010-2019年E全国土地购置面积图：2010-2019年E全国土地成交价款 受宏观调控与市场因素影响，2019年1-11月全国土地成交面积与出让金均有所下降，房企拿地较为谨慎 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2010年2011年2012年201

47、3年2014年2015年2016年2017年2018年2019年E 土地购置面积（万方）同比增长（%） -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年E 土地成交价款（亿元）同比增长（%） 中观市场丨一级市场丨河南市场 图：河南省十八地市土地成交楼面价热力图图：河南省十八地市土地成交量热力图 区域楼面价（元/）区域楼面价（元/） 郑州4409.0安阳1470.5

48、开封市3275.7信阳1355.4 鹤壁2294.6焦作1315.3 洛阳2242.8驻马店1289.9 南阳2163.2漯河1210.4 济源2136.2商丘1184.4 许昌1839.0平顶山1125.1 濮阳1729.8三门峡977.8 新乡1582.9周口698.2 区域成交量（万方）区域成交量（万方） 郑州1683.0平顶山285.5 洛阳704.4开封市255.6 周口576.2信阳199.6 商丘497.1新乡179.3 许昌401.0安阳165.1 漯河394.4濮阳124.1 驻马店333.6鹤壁47.5 南阳326.1三门峡37.8 焦作301.6济源35.1 备注：1、数

49、据来源于中指数；2、仅包含招拍挂居住+商服用地；3、仅包含各地市市区数据。 2019年洛阳、开封、南阳等规划核心地市表现突出 郑州 三门峡 洛阳 信阳 许昌 焦作 新乡 商丘 安阳 濮阳 周口 驻马店 南阳 平顶山 漯河 鹤壁 开封 济源 3000元/以上 1000元/以下 1000-1500元/ 1500-2000元/ 2000-3000元/ 郑州 三门峡 洛阳 信阳 许昌 焦作 新乡 商丘 安阳 濮阳 周口 驻马店 南阳 平顶山 漯河 鹤壁 开封 济源 700万以上 100万以下 100-300万 300-500万 500-700万 中观市场丨一级市场丨大郑州市场 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 100 200 300 400 500 600 700 800