2018年物业服务企业资本市场前景展望.docx

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1、中国物业管理 16 OCUS 专 题 聚 焦 2018 年 物业服务企业资本市场前景展望 物业服务 公司上市之后，在信息公开 透明制度不断完善的情况下，企业 经营情况都 将一览无遗 地呈现 在投资者眼前。 文 _张藤一 刚刚过去的 2017年，是 物业 管理 行业站 在 风口上不断 突破的一年。资本市场上，浦 江中国、祈福生活服务香 港上 市，保 利物业等 众多 物业 服务企业陆续挂 牌新三板，更具 有划时代意义的是南都 物业通过 发审会审核并于 2017 年底 领取 IPO 批文。在资本逐利的年代，物业管理行业正逐渐成 为市场的新兴热点。 物业服务企业近年频频受到资本关注 自 2014年彩生

2、活登陆港交所上市以来，陆续有多家物业 服务企业登陆港股 及新三板。 2017年 12月 5日，南都物业 IPO 通过发审会并于当年 12月 29日领取发行批文，标志着南都物 业即将成为首家在国内 A股市场挂牌上市的物业服务企业。 另据统计，截至目前共有 60 家物业服务企业挂牌新三板。 从目 前已经或即将登陆资本市场的物业服务企业来 看，物业 服务企 业可以分为两大类：一类是以彩生活、绿城 服务等为代表的房地产系物业服务企业。目前，物业管理行 业的增量物业管理 规模主要由房地产开发企业每年新建和 销售的物业组 成，根据物业管理 条 例及相关法规，在 业 主及 业主大会 选聘物业 服务企 业之前

3、，先由房地产 开发企 业选 聘 物业 服务企 业，并与物业 服务企 业签署前 期物业服 务 合同。此类 物业 服务企 业依托房地产 开发企 业的支 持， 可以每年新增大量物业管理 规模。 其中代 表 性的彩 生活自 2014 年上市以来，营收 持 续高 速增长，从 上市 前 2013年的 2.33 亿 元增长至 2016 年的 13.43 亿 元，年复合增长率达到 79.3%。物业管理面积也从 上市 前 2013年的 0.91亿平方米 增长至 2016 年的 3.95亿平方米，年复 合增长率达到 63.1%。 第二类是以南 都 物业、中奥 到家为代 表的 第三方物业 PROPERTY MANA

4、GEMENT 系物业 服务企 业，此类 物业 服务企 业没有房地产 开发企 业 作为 母公司支 持，完 全依 靠自身的品牌、物业管 理能力，在 市场上寻 找 存量物业，并通 过专业化的管 理 策略与其他 开 发企业签订战略 合作协议，拓展服务对象。相对来讲，此类 企业的资金实力与房地产系相比，处于劣势，但优势在于不 依 赖房地产开发企业，独立性强，且 第三方的身份对于房地 产 开发 企 业不会产生品牌侵 蚀，和中小开发 企业比 较容易 产生合作关系，同样有利于规模扩张。 上市对于物业服务企业的改变 如一 般 上市公司一样，物业 服务企 业在改制上市过 程 中，对 于 公司的 股权结 构、规 范

5、治理 、信 息披露 、内 部控 制、财务制度建设等，是 一次全方位的有效合理 规范，另外 品牌价 值也是 一 次有 效提 升。同时，绝大部 分 物业 服务企 业将 IPO 募集资金用于信息化升级改 造项目，这有利于在全 社会 移动互联 及大 数 据的背景下，建 立统一的平台来全面 实现 各 物业管 理项目在物业管理过 程中的质量把 控，并且 建 立统一的 标准，利于后 续 端口的 拓展，也 利于 收集数据 以便为业主提供包括社区 O2O等增值服务。更为重要的是， 上市有利于扩大规模效应，提升市场占有率及市场竞争力， 除 IPO 募集资金外，利用资本市场再融资等手段扩展自身规 模，进行行业内的整

6、合并购。例如彩生活利用自身 “物业 第 一股 ”的概 念，自上市以来已经 进行了多 次收 购，包括收 购 开元国际、万达物业等，不断扩大自身管理物业规模。 物业管理行业发展现状与资本市场发展前景 目 前，物 业管理行业在发展过程中呈现 出以 下几 个 特点： 图：彩生活上市前后经营情况 场较为分散的初级阶段 。近 年，伴 随 着资本的进入 及技术与管理的更 新， 优胜劣汰 的趋 势明显，根 据 2017 中 国物业服务百强企业报 告，百 强企 业的管理面积由 2013 年的 19.7亿平方 米上 升到 2016 年的 54.5 亿平方米，且 百强企业管理面积占全国物业服务企 业管理面积 的比例

7、由 2013 年的 13.6% 上升至 2016 年的 29.4%，仅 2015 年百强 企 业总计 收 购 200 余家同行业 企 业行 年 年 年 年 年月 营收总收入 营业利润 净利润 物业管理面积（亿平方米） 业集中度在不断提高。 基于以 上特点，预 计未来将 有大 量 物业 服务企业通过并购重组的方 属于劳动密集型行业，优势 企业的地域性与规模性特 点明显 物 业管理行业 属于典 型的劳动密集型行 业，秩 序维 护、清洁、园艺等 基础服务专业化程度不高，需要大量的劳 动工人，而物业服务的收费又相对固定，近年劳动力成本上 涨迅 速，单位劳 动力的创 造效 益有限。而行业 龙头 企 业在

8、 依靠规模 效应 及在优势区域内多年 深 耕累积的良 好口碑及 经营能力，优势明显。 行业发展空间广阔 物业管理行业伴随着房地产 开发 业 务出现，发 展的根 本驱动来自于我国城镇化 水平及 人均可支配收 入的提 升。 2003年 9月 1日，国务院 颁布物业管 理条 例，这 标志 着物 业管理行业步入 新的阶段。 2007年 -2017 年，我国每年新建 成商品 住宅平均约 6.9 亿平方米，未来 一段 时间内，还将 保 持 一定 新增规 模，这意味 着每年新增大 约同等面积的物业 管理规 模，预计 2018 年全行业管理面 积将超 过 200 亿平方 米，总市场规模将超过万亿元，行业发展空

9、间十分广阔。 发展速度快 根 据中国指数研究院 发布的 2017中国物业 服务百 强 企业报告，截止 2016年底，全国物业管理面积约为 185.1亿 平方米，较 2012年底的 145.3亿平方米 增长了约 27.4%，行业 物业管 理规 模持 续扩大。同时，物业 服务企业数量 和从 业 人 员也快 速增长。截 止 2016 年底，全国物业 服务企 业约 10 万家，从 业人 员约 1100万人，分 别比 2012 年底的 7.1 万家 和 250.1万人增加约 40.8%和 439.8%。 行业集中度较低，但整合趋势明显 尽管 经 过 30 余年的发 展，物业管理行业已逐步 形成 规 模化

10、 运作和品牌化管理，并诞生了众多行业龙头企业，但物 业管理 行业由于 进入 门槛低、地 域性强等 特点，仍 处于市 式 扩大自身 规 模，同时也 将有更多的物业 服务类 企业通过 登 陆资本市场获取资金 来进 行并购整 合，从而实现 规 模化 运营，提升市场竞争力。 物业服务企业上市关键问题及上市对行业整体影响 房地产 开发是 物业管理行业 重 要的上游产业，物业 服 务百 强企 业中绝大 多数 属于 开发商系，但 正是由于 依 赖于 房地 产 开发 行业，除了大部 分 物业管 理规模 来自于 开发商 自建物业以外，部分房地产开发企业为了营销，把物业服务 作为销售商品房的增值服务，压低了物业服

11、务的收费价格。 但 这样一来， IPO特 别是 A 股 IPO 将关联交 易作为审核关注 问题的重中之重，难以避 免 造成 房地产系的物业 服务企 业 独立性受到质 疑。即 认为 母公司建 成并 销售 物业 后，物业 服务企 业在 业主委员会成 立之前可以依 赖母公司获取客户 资源，且在 未来持 续时间内，关联交易的比例无法降低。这 也是房地产系物业服务企业难以通过 A 股 IPO 审核的硬伤， 除非关联交 易比例较低，且 未来更多通 过委托 管理 存量物 业的方式减少关联交易占比。 反 之，第三方系物业 服务企业由于独立性 强，在 当前 审核条 件下，登 陆 A 股的 机会 较大 。从行 业发展的趋势来 看，随着整个房地产市场逐步由增量向存量过渡，物业服务 企 业也 将逐步摆脱 对房地产 开发商的依 赖，更多 依 靠自身 在 业内并购整 合或是 拓展管理 规 模，也将有更多的物业 服 务企业登陆 A 股市场。上市之后资本和人 才的虹吸效 应，导 致并购整合也将更为迅猛，行业 集中度不断提高。并且在行 业管 理 逐步 规范、管 理 水平及优 势企 业收费溢价不断提高 的趋 势下，物业 服务 这个 传 统行业也将迸 发 出更 强的市场 吸引力。 作者系中信证券 投资银行基 础设施与房地产组高级副总裁 编辑：耿 春芳 廖月华 2018.01 / 17