2018年物业服务企业资本市场前景展望.doc

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1、 OCUS 专 题 聚 焦 2018 年 物业服务企业资本市场前景展望 物业服务 公司上市之后，在信息公开 透明制度不断完善的情况下，企业经营 情况都将一览无 遗 地呈现在投资 者眼前。 文 _张藤一 刚刚过 去的 2017 年，是物业 管理行业 站在风口上不断 突破的一年。资本市场上，浦江中国、祈福 生活服 务香港上 市，保 利物业等 众多 物业服务 企业 陆续挂 牌新三板，更具 有划时代意义的是南都 物业通过发 审会审核并于 2017 年底 领取 IP O 批文。在资本逐利的年代，物业管理行业正逐渐成 为市场的新兴热点。 物业服务企业近年频频受到资本关注 自 2014 年彩生活登陆港交所上

2、市以来，陆续有多家物业 服务企业登陆港股及新三板。 2017 年 12 月 5 日，南都物业IPO 通过发审会并于当年 12 月 29 日领取发行批文，标志着 南都物 业即将成为首家在国内 A 股市场挂牌上市的物业服务企业。 另据统计，截至目前共有 60 家物业服务企业挂牌新三板。 从目前已 经或 即将 登陆 资本市 场的 物业服 务 企业 来 看，物业服务企 业可以分为两大 类：一类是以彩 生活、绿城 服务等为代表的房地产系物业服务企 业。目前，物业管理行 业的增量物业管理规模主 要由房地产开发企业每年新建和 销售的物业组 成，根据物业管理条 例及相关法 规，在业 主及业 主大会选 聘物业服

3、务 企业之前，先由房地产开发企 业选聘 物业 服务企业，并与物业 服务企业签 署前 期物业服 务合同。此类物业 服务企业依 托房地产开发企业 的支持， 可以每年新增大量物业管理规 模。 其中代 表性的彩 生活自 2014 年上市以 来，营收持 续高 速增长，从上市前 2013 年的 2.33 亿 元增长至 2016 年的13.43 亿元，年复合增长率达到 79.3%。物业管理面积也 从上市前 2013 年的 0.91 亿平方米 增长至 2016 年的 3.95 亿平方米，年复 合增长率达到 63.1%。 第二类 是以南都物 业、中奥到家为代 表的第三 方物业 系物业服务企 业，此类 物业服务企

4、 业没有房地产 开发 企业 作为 母公司支 持，完 全依靠自身的品牌、物业管理能力，在 市场上寻 找存量物业，并 通过专业化的管理 策略与其 他开 发企业签订战略 合作协议，拓展服务对 象。相对来讲，此类 企业的资金实力与房地产系相比，处于劣势，但优 势在于不 依赖房地产开发企业，独立性强，且第三方的身份对于房地 产开发企 业不 会产生品牌侵 蚀，和中小开发企业比 较容易 产生合作关系，同样有利于规 模扩张。 上市对于物业服务企业的改变 如一 般上市公司一样，物业服 务企 业在 改制上市过程 中，对于 公司的 股权 结 构、规 范治 理、信息 披 露、内部 控 制、财务制度建设等，是一次全方位

5、的有效合理规范，另外 品牌价值也是 一次 有效提 升。同时，绝大 部分 物业服 务企 业将 I PO 募集资金用于信息化升级改 造项目，这有利于在全 社会移动互联 及大数 据的背景下，建 立统一的平台来 全面 实现各 物业管理项目在物业管 理过程中的质 量把控，并且 建立统 一的标准，利于后 续端口的拓 展，也利于 收集数 据 以便为业主提 供包括社区 O2O 等增值服务。更为重要的是， 上市有利于扩大 规模效应，提升市场占有率及市场竞争力， 除 IPO 募 集资金外，利用资本市场再融资等手段扩展自身规 模，进行行业内的整合并购。例如彩生活利用自身 “物业第 一股 ”的 概念，自上市以来已经进

6、 行了多 次收购，包 括收购 开元国际、万达物业等，不断扩大自身管理物业规模。 物业管理行业发展现状与资本市场发展前景 目前，物 业管 理 行 业在 发 展 过程 中 呈现 出以下几 个 特点： 中国物业管理 16 PROPERTY MANAGEMENT 年 图：彩生活上市前后经营情况 年 年 年 年月 场较 为分 散的 初级阶 段。近 年，伴随 着资本的进入及技 术与管理的更新， 优胜 劣汰的 趋势明 显，根 据 2017 中 国物业 服 务百强 企业 报 告，百 强企 业的管 理面积由 2013 年 的 19.7 亿 平方 米上升 到 2016 年的 54.5 亿 平方米，且 百强企业管理

7、面 积占全国物业服务企 业管理 面积的比例由 2013 年 的 13.6% 上升至 2016 年的 29.4%，仅 2015 年百强 企业总计 收购 20 0 余家同行业 企业行 业集中度在不断提高。 基于以 上特点，预 计未来 将有大 营收总收入 营业利润 净利润 物业管理面积（亿平方米） 量物 业 服务 企 业通 过 并 购重 组 的方 属于劳动 密集型行业，优势 企业的地 域性与规模性特 点明显 物 业管 理 行业 属于典 型 的劳 动密 集 型行 业，秩 序维 护、清洁、园艺等基础服务 专业化程 度不高，需要大量的劳 动工人，而物业服务的收费又相对固定，近年劳动力成本上 涨 迅速，单位

8、 劳动力的创 造效 益有限。而行业龙 头企业在 依靠规 模效应 及在 优 势区域内多年深 耕累积 的良好口碑及 经营能力，优势明显。 行业发展空间广阔 物业 管理行业伴随 着房地 产开发业务出现，发展的根 本驱动 来自于我国城镇化水平及 人均可支配收入 的提升。 2003 年 9 月 1 日，国务院颁 布物业管 理条例，这 标志着物 业管理行业步入 新的阶段。 2007 年 -2017 年，我国每年新建 成商品住宅平均约 6.9 亿平方米，未 来一段时间内，还将保 持一定新增 规模，这意 味着每年新 增大约同等面积的物业 管理 规模，预计 2018 年全 行业管理 面积将超 过 200 亿平方

9、 米，总 市场规 模将超过万亿 元，行业发展 空间十分广阔。 发展速度快 根 据中国指数研究院 发布的 2017 中国物业服务百强 企业报告，截止 2016 年底，全国物业管理面积 约为 185.1亿 平方米，较 2012 年底的 145.3 亿平方米增长了约 27.4%，行业 物业管 理规 模持续 扩大。同时，物业 服务企 业数量 和从业 人员也快 速增长。截 止 2016 年底，全国物 业服务 企业约10 万家，从业 人员约 1100 万人，分别比 2012 年底的 7.1 万家和 250.1 万人增加约 40.8%和 439.8%。 行业集中度较 低，但整合趋势明显 尽管经 过 30 余

10、年的发 展，物业管 理行业已 逐步形成规 模化运作和品牌化管理，并诞 生了众多 行业 龙头企业，但物 业管 理行业由于 进入门 槛低、地域 性强等 特点，仍 处于市 式扩大自身规 模，同时也将有更多的物业 服务类企 业通过 登陆资本市 场获取资金来 进行并购整 合，从而实 现规模化 运营，提升市场竞 争力。 物业服务企业上市关键问题及上市对行业整体影响 房地 产开发是物业管 理行业重 要的上游产业，物业服 务百强企 业中 绝大多数 属于开发商系，但正 是由于 依赖于 房 地产 开发 行业，除了大部 分物业 管理 规模 来自于 开发商 自建物业以外，部 分房地产 开发企业 为了营销，把物业服务

11、作为销售商品房的增值服务，压低了物业服务的收费价格。 但这 样一来， I PO 特别 是 A 股 I PO 将 关联交易作为审核关注 问题的重中之 重，难以避免 造成房地 产系的物业 服务企业 独立性 受到质 疑。即认为 母公司建成 并销 售物业 后，物业 服务企 业在 业主委员会成立之前可以依 赖母公司获取客户 资源，且在未来持 续时间内，关联交易的比例无法 降低。这 也是房地产系物业服务企业 难以通 过 A 股 IP O 审核的硬伤， 除非关联交 易比例较低，且未来更多通 过委托管 理存量物 业的方式减少关联交易占比。 反 之，第三方系物业 服务 企业由于 独立性强，在当前 审核 条件下，登陆 A 股 的机会 较大 。从行业 发 展的趋 势来 看，随着整个房地产市场逐步由增量向存量过渡，物业服务 企业也将逐步摆脱对房地产开发商的依赖，更多依靠自身 在业内并购 整合或是 拓展管理规 模，也 将有更多的物业服 务企业登 陆 A 股市场。上市之后资本和人才的虹吸效 应，导 致并购整合也将更为迅猛，行业 集中度不断提 高。并且在行 业管 理逐步 规范、管理 水平及优势 企业收费溢价不断提高 的趋 势下，物业 服务这个传 统行业也 将迸发出更 强的市场 吸引力。 作者系中信证券 投资银行基础设施与房地产组高级副总裁 编辑：耿春芳 廖月华 2018.01 / 17