修改浙江省濮院工业园区高新技术区控制性详细规划.doc

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1、东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告1目目 录录一、修改背景一、修改背景.2 2二、原控规二、原控规及相关规划要求及相关规划要求.3 31、规划范围 .3 2、规划主要内容 .3 3、规划要求 .4四、修改四、修改要求及必要性分析要求及必要性分析.5 51、修改依据 .5 2、配套设施完善的需求 .5 3、基于土地利用方面的考虑 .6 4、修改的内容 .7 5、用地规划修改前后对比 .15 6、关于建设用地增加的专题说明 .16五五、修改评估及结论、修改评估及结论.1717（附表）东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告2东阳市南市街

2、道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告一、修改背景一、修改背景当前，我国经济社会进入了新的发展阶段，国内城乡居民的收入水平逐年提高，人们改善生活的同时，对度假养老的需求也越来越突出。从发展总趋势来说，我国健康养老产业具有广阔的市场发展前景，并正在成为全球最有希望和前途的朝阳行业。当然，我国的健康养老产业肯定是一种多元的养老方式，也必然会产生多种养老方式，针对不同的年龄层次、不同老年人的经济状况，可以有旅游养老、养生养老、居家养老等等形式。与同处长三角地区的其他城市相比，东阳市拥有良好的生态环境，具有较好的生态本底。凭借其资源

3、优势，完全可以打造集“休闲+度假+退休之家”一体的养老模式。为能够保持快速城市化进程中城市建设的合理性，使宅里山的开发合理、健康有序推进，实现经济转型升级，需要前瞻性地对宅里山地块用地建设做出详细而明确的规划控制，因此，在 2015 年，南市街道办事处委托编制了东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划 。但在规划的实施进程中，由于南市街道南峰村宅里山地块处于山坡地上，现状地形复杂，地块内高差大，建设用地极不规则，造成前期出让的如南湖玫瑰园等项目开发遇到建筑试排难，项目开发过程中需要根据遇到的现状地形状况不断调整建筑方案，施工难度大等问题。同时，随着高铁新城总体规划的形成，南峰村宅里山地块成

4、为高铁新城的一部分，存在小区配套设施不完善等问题。为减少对山体的影响和环境的破坏，有效利用好现状山体高低错落的自然地形地貌，保护和利用好规划区域内优美的自然生态环境，建设高铁新城开发的亮点和高点，进一步提高宅里山地块开发的品味和档次，完善小区配套设施，受南市街道办事处委托，我院再次开展本次规划的修编工作。规划范围图东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告3二、原控规及相关规划要求二、原控规及相关规划要求1 1、规划范围、规划范围原控规范围具体为：东阳市南市街道，东永线南侧、稠岭线西北面。总用地面积61.39 公顷，其中建设用地面积 38.35 公顷。2 2、规划主要

5、内容规划主要内容1）规划定位随着经济增长，对高端居住区的需求也越来越大，而且随着人口老龄化的趋势，通过对东阳市休闲旅居及养老产业发展态势的判断，以及国内外度假养老中心的经验借鉴，确定南峰村宅里山地块的总体发展定位为打造两片区：宜居住宅片区及养老中心服务片区。2）规划结构在综合考虑规划用地内自然现状、道路交通、功能布局等基础上，规划确定采用“两片、三环、三区两片、三环、三区”的环状发展结构布局。“两片”指的是该规划用地范围内的土地利用性质。其中一片区为养老中心片区，二片区为宜居住宅片区。“三环”指的是规划用地范围内的道路交通网。分别为养老中心区内道路环线，以及宜居住宅小区的道路内外环线。 “三环

6、”流线明确，互不干扰，构成了整个规划用地内的交通主干道，使其交通流线畅通便捷。“三区”指的是该规划用地范围内的功能分区，即包括一个中心公园、一个度假养老中心和一个宜居住宅小区。结合地块内的山体林地现状，围绕着环境清新优雅的自然水域，使“三区”依山傍水，景色优美。通过环环道路网，将“三区”紧紧联系确又互不干扰，构成清晰的结构和合理的布局。3）建设用地构成规划建设用地为：居住用地(R)20.54 公顷，占城市建设用地的 50.26% ；公共管理与规划结构图调整前用地规划图规划结构图东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告4公共服务设施用地(A)，占城市建设用地的 20.

7、63% ；道路广场用地(S)1.21 公顷 ，占城市建设用地的 2.97% 。 3 3、规划要求、规划要求原规划根据浙江省控制性详细规划图集编制导则的编码体系要求，结合本区用地布局结构和路网形态等特点，将地块进行编号，编号形成为“NS-01-02” ，前缀 NS 代表南市街道，01 代表控规单元编码，02 表示地块编号。地块分为居住用地及社会福利用地；居住用地的容积率依据地形的利用难易程度而变化，区块内居住用地主要以低层的住宅为主，局部辅与高层，容积率控制在 1.01.5 之间；居住用地建筑密度应不大于 30%；用地的绿地率按 35%控制。社会福利设施用地容积率控制在 1.0-3.0 之间；用

8、地建筑密度按不大于 30%控制；用地的绿地率按 35%控制。地块内建筑高度均不高于 60 米控制。原控规用地编号图东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告5四、修改要求及必要性分析四、修改要求及必要性分析1 1、修改依据、修改依据1） 城乡规划法2008 年 1 月施行的中华人民共和国城乡规划法第四十八条明确规定，修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控规按原审批程序报批。2） 浙江省城乡规划条例2010 年 10 月 1 日施行的浙江省

9、城乡规划条例第二十三条规定，省域城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划的修改，依照城乡规划法的规定执行。第三十四条规定：建设用地的规划条件根据控制性详细规划、专项规划和建设项目的具体情况确定。确需变更规划条件的应当经城乡规划主管部门批准。2 2、配套设施完善的需求、配套设施完善的需求结合街道养老产业发展的需求，以及住宅开发建设的成熟，相关配套设施需进行布局完善。东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告63 3、基于土地利用方面的考虑、基于土地利用方面的考虑由于宅里山地块土地出让的先后顺序，分块开发带来的弊端越来越明显。2016 年，宜居区已取得土地，共计

10、98369。随着地块开发的不断成熟，用地分散、边界不规整、地块开发之间缺乏一定的连续性，同时，由于地块独自开发又带来路网建设的不连续性，公服设施配套不足或重叠等问题，导致玫瑰园二期建设与一期之间的矛盾愈加显著。因此于 2017 年， 已落实指标出让土地，共计21855；解决宅里山地块项目后续问题的报告。将已出让的土地，即 NS-01-01-01、NS-01-01-02、NS-01-01-03 及 NS-01-01-04 地块合并开发。同时，为了地块开发的完整性，将已取的土地指标 98369；其中 NS-01-01-01 用地面积 69959，（包括 NS-01-01-01-01 的 38900

11、与 NS-01-01-01-02 的 31059） ；NS-01-01-02 用地面积 15077，（包括 NS-01-01-02-01 的 12381与 NS-01-01-02-02 的 1392及 NS-01-01-02-03 的 1304） ，NS-01-01-04 的 13333；已落实指标 NS-01-01-03 用地面积 21855，包括 NS-01-01-03-01（7942） ，NS-01-01-03-02（3494） ，NS-01-01-03-03（2941） ，NS-01-01-03-04（6064） ，NS-01-01-03-05（1414） ；合并纳入统一调整为一期开发

12、利用土地，总用地面积 120226，用途为居住用地，容积率 1.0-1.5，建筑密度不大于 30%，绿地率 30%。本次控规修改按照将上述地块合调整合并为一期建设用地统一整合开发，同时考虑到用地兼容性以及地块开发的灵活性，本次控规修改对原控规中的确定的一类居住用地性质调整为二类居住用地，同时容积率、建筑密度、绿地率仍保持不变。NS-01-01-01-01NS-01-01-03-01NS-01-01-01-02NS-01-01-02-01NS-01-01-02-02NS-01-01-02-03NS-01-01-03-02NS-01-01-03-03NS-01-01-03-04NS-01-01-0

13、3-05NS-01-01-04东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告74 4、修改的内容、修改的内容一、地块调整分块说明 NS-01-02 地块于 2016 年作为一类居住用地出让，已落实土地 13333 平方米。为保证宅里山地块开发的完整性和土地供应的可操作性，将 NS-01-02 地块用地性质调整为二类居住用地（兼容一类居住用地） ，同时，将原 NS-01-02 地块整合至 NS-01-01 地块内；调整编号更正为NS-01-01-04，地块范围及面积均未调整。东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告8 NS-01-01-02-03

14、 地块于 2017 年作为 2017-014 号地块作为二类居住用地出让，由于地块供地因素，原地块面积为 14096,现已落实用地指标为 7942。 2018 年，南湖玫瑰园对 NS-01-01-01 和 NS-01-01-02 等 5 棕地块进行合并开发，NS-01-01-02-03 正好处于南湖玫瑰园两处用地之间，作为玫瑰园的二期建设用地。为通盘考虑整个宅里山地块开发情况，本次控规将将原 NS-01-01-02-03 地块编号更正为 NS-01-01-03-01，以便更好的统筹管理区块的各地块。东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告9 NS-01-01-02-

15、04 地块于 2016 年完成报批，地块拟出让为一类居住用地，原地块面积为 1048,现已落实用地指标为 1048。 NS-01-01-02-04 的用地形状奇特，且面积较小，独立开发受到极大的限制，故本次控规修改将其纳入到 NS-01-01 地块中通盘考虑，用地性质调整为二类居住用地（兼容一类居住用地） 。在 NS-01-01 地块的细分中，该地块编号被确定为 NS-01-01-03-02，地块范围及面积均未调整。东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告10 NS-01-01-02-05 地块于 2016 年完成报批，为 2018 年宅里山合并开发的五宗地之一。原

16、控规中用地性质为一类居住用地，用地面积1281，现已落实用地指标为 1281。 NS-01-01-02-05 的用地形状奇特，且面积较小，独立开发受到极大的限制，故本次控规修改将其纳入到 NS-01-01 地块中通盘考虑，用地性质调整为二类居住用地（兼容一类居住用地） 。在 NS-01-01 地块的细分中，该地块编号被确定为 NS-01-01-02-03，地块范围及面积均未调整。东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告11东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告12 NS-01-03 地块为南湖玫瑰园二期拟增补的六宗地中的两宗地。原控规中

17、确定该地块的用地性质为二类居住用地，用地面积 24486。由于地块供地因素，原 NS-01-03 已落实指标出让用地分别为 NS-01-01-03（用地面积 2941） 、NS-01-01-04（用地面积 6064） 。同时，考虑一期用地需按出让红线进行权属及用地界线明确。故考虑将剩余 15481用地在本次控规修改中纳入到 NS-01-02 地块中，用地性质保持不变，仍作为二类居住用地。东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告13 该地块于 2017 年完成出让，原控规中未纳入建设用地。该地块用地面积 1414，指标已落实。故借助本次控规修改，将该地块予以落实，纳入

18、到 NS-01-01 地块中通盘考虑。为确保地块开发的灵活性，该地块的用地性质拟定为二类居住用地（兼兼容一类居住用地） ，用地编号确定为 NS-01-01-03-05。东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告14 由于地块处于地质灾害隐患点，其地势不利于开发利用，根据现状和实际发展要求对该地块进行优化调整。对不利用建设用地部分调整为公园绿地，同时，重新调整原 NS-01-03 部分用地范围；调整后的地块编号为 NS-01-02；8东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告15区块由于涉及生态保护林地，仅用于配套必要的绿地公园，为老年人休憩，

19、运动提供活动场地；为小区住户提供放松身心的场所是极为必要的，因此从区块的实际开发需求出发，将原控规东北侧的二类居住用地调整至范围边缘，在两处二类居住用地间规划公园绿地一处，可同时满足居住在区块内的小区人群的放松需要，也能照顾福利设施用地中老年人的活动距离。因此，借助本次控规修改，在明确用地开发范围的同时，布置公园绿地一处，满足区块内各方群体的使用需求。从服务半径及使用便利性角度出发，在度假小镇及老年人养老用地中间建设公园绿地最为便利。故将原控规中 NS-01-04 地块（二类居住用地）调整为公园绿地，调整后用地编号为 NS-01-02。 东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题

20、报告专题报告16 为充分发挥公园绿地的公共效益，最大化周边土地价值，同时考虑 NS-01-02 地块的整体开发，提高利用率,扩增此开发区域；东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告175 5、用地规划修改前后对比用地规划修改前后对比6 6、关于建设用地增加的专题说明、关于建设用地增加的专题说明原控规建设用地面积为 29.44 公顷，本次控规修改建设用地面积为 41.88 公顷，本次控规修改建设用地较原控规增加 12.44 公顷。新增建设用地主要为公园绿地和二类居住用地。其中公园绿地用地面积 8.43 公顷，二类居住用地面积 4.01 公顷。区块作为宜居住宅小区以及养

21、老服务开发，配套必要的绿地公园，为老年人休憩，运动提供活动场地；为小区住户提供放松身心的场所是极为必要的，因此从区块的实际开发需求出发，将原控规东北侧的二类居住用地调整至范围边缘，在两处二类居住用地间规划公园绿地一处，可同时满足居住在区块内的小区人群的放松需要，也能照顾福利设施用地中老年人的活动距离。因此，借助本次控规修改，在明确用地开发范围的同时，布置公园绿地一处，满足区块内各方群体的使用需求。明确地块开发的实际需求，同时开发公园绿地，使得本次控规修改建设用地面积增加，但从区域的功能来讲，增设公园绿地是必要及可行地块调整前后对比图东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专

22、题报告18的。五、修改五、修改评估及结论评估及结论1）修改评估 功能布局：规划主要结合地块开发需求，对用地布局进行优化调整，调整后更加符合区块发展诉求。 公服设施根据调整意见，将地块西北侧（中部）原二类居住用地调整至西北角（范围边界） ，原地块调整为公园绿地，介于东西两处宜居住宅小区和度假养老中心之间，在使用便捷性及服务半径上均有考虑。故调整后区域的功能设施更加完善。 交通本次控规调整依据地块的开发，对路网进行重新布置，满足各地块的开发建设要求，故无影响。2）结论控规调整主要结合地块开发实际需求以及落实新的技术规定和相关规划要求等对区块进行动态调整。总体来说，调整后的规划方案更加符合区块的发展

23、需求，更具可操作性。故控规修改是必要和可行的。故控规修改是必要和可行的。附表一附表一 调整前规划城市建设用地构成表调整前规划城市建设用地构成表 规划用地序号用地编号用地名称用地面积（hm2)占建设用地（%）居住用地 18.2662.02%一类居住用地(R1)11.3938.69%1R二类居住用地(R2)6.8723.34%公共管理与公共 服务用地9.9733.87% 2A社会福利设施用地(A6)9.9733.87%交通设施用地 1.214.11%3S城市道路用地(S1)1.214.11%总建设用地29.44100.00%专题说明示意图东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告

24、专题报告194E非建设用地 附表二附表二 调整后规划城市建设用地构成表调整后规划城市建设用地构成表用地代码大类中类小类用地名称用地面积（ha）占城市建设用地比例 （%）R居住用地21.4951.31R2二类居住用地21.49A公共管理与公共服务设施用地10.7525.67A6社会福利用地10.75S道路与交通设施用地1.212.89S1城市道路用地1.21G绿地与广场用地8.4320.13G1公园绿地8.43H11城市建设用地41.88100 附表三附表三 调整前地块控制指标一览表调整前地块控制指标一览表序号地块编码用地性质用地名称用地面积（m2)容积率建筑密度（%）建筑限高（m）绿地率（%）

25、1NS-01-01R1一类居住用地1005361.0-1.53060352NS-01-01-01R1一类居住用地706581.0-1.53060353NS-01-01-01-01R1一类居住用地396000.6-1.03024354其中NS-01-01-01-02R1一类居住用地310581.0-1.63060355NS-01-01-02R1一类居住用地298781.0-1.53060356NS-01-01-02-01R1一类居住用地120610.6-1.03024357NS-01-01-02-02R1一类居住用地13921.0-1.54024358NS-01-01-02-03R1一类居住用地

26、140960.5-1.03060359NS-01-01-02-04R1一类居住用地10481.0-8.048603510其中其中NS-01-01-02-05R1一类居住用地12811.0-6.535603511NS-01-02R1一类居住用地133331.0-1.530243512NS-01-03R2二类居住用地244861.0-1.530243513NS-01-04R2二类居住用地441671.0-1.530243514NS-01-05A6社会福利设施用地683341.0-1.525-353530-4015NS-01-06A6社会福利设施用地167911.0-3.030603516NS-01

27、-07A6社会福利设施用地83021.0-2.840353517NS-01-07-01A6社会福利设施用地45841.0-1.530223518NS-01-07-02A6社会福利设施用地1170.6-1.030223519NS-01-07-03A6社会福利设施用地1631.0-2.530353520NS-01-07-04A6社会福利设施用地19221.0-5.855353521其中NS-01-07-05A6社会福利设施用地15161.0-3.7732220东阳市南市街道南峰村宅里山地块控制性详细规划（修改）专题报告专题报告2022NS-01-08A6社会福利设施用地62711.0-2.6306

28、03523NS-01-08-01A6社会福利设施用地24961.0-3.130603524NS-01-08-02A6社会福利设施用地15311.0-2.830603525其中 NS-01-08-03A6社会福利设施用地22441.0-2.0306035附表四附表四 调整后地块控制指标一览表调整后地块控制指标一览表规定性指标指导性指标地块编号用地性质用地面积 （平方米）建筑密度 （%） 建筑高度 （M）容 积 率绿地率 （%）机动车位 （个）配套设施NS-01-01R2120224.0030601.0-1.530备注 3NS-01-01-01-01R238900.0030600.6-1.030备

29、注 3NS-01-01-01-02R231059.0030601.0-1.630备注 3NS-01-01-02-01R212381.0030600.6-1.030备注 3NS-01-01-02-02R21392.0030601.0-1.530备注 3NS-01-01-02-03R21304.0030600.5-1.030备注 3NS-01-01-03-01R27942.0030601.0-1.530备注 3NS-01-01-03-02R23494.0030601.0-1.530备注 3NS-01-01-03-03R22941.0030601.0-1.530备注 3NS-01-01-03-04R

30、26064.0030601.0-1.530备注 3NS-01-01-03-05R21414.0030601.0-1.530备注 3其中NS-01-01-04R213333.0030601.0-1.530备注 3社区服务中心、文化活动室、消防专用房、社区卫生室、停车场（库） 、居家养老服务用房、社区警务室、公共厕所NS-01-02R276872.0030601.0-1.530备注 3社区体育设施NS-01-03A6107465.0030601.5-2.030备注 3NS-01-03-01A699693.0030601.5-2.030备注 3NS-01-03-02A61660.0030601.5-2.030备注 3其中 NS-01-03-03A66112.0030601.5-2.030备注 3文化活动室、社区体育设施、停车场（库） 、公共厕所NS-01-04G184293.00-95备注 3停车场（库） 、公共厕所注：1、已建（已出让）地块以实际用地红线为准；2、容积率下限由国土部门根据省控规指标确定。 3、建设项目停车位配建按浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准 （2013）设置。