中牟项目市场调查报告与分析最终版要点(共20页).doc

《中牟项目市场调查报告与分析最终版要点(共20页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中牟项目市场调查报告与分析最终版要点(共20页).doc（20页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选优质文档-倾情为你奉上雁鸣湖区域房地产市场现状调查与中牟县项目分析报告郑州森鑫置业有限公司一、雁鸣湖区域房地产市场调查报告与分析1、宏观经济环境趋于新常态，郑州仍处于“高速成长的青少年时代”就目前公布的宏观经济数据来看，在全国经济增长下行压力的驱动下，郑州市宏观经济指标增速趋缓，GDP、社会消费品零售总额、固定资产投资、房地产投资总额等增速均出现不同程度的放缓，但仍高于全国平均水平，尤其是房地产开发投资总额增速迅猛，2013年增速高达32%，远高于全国19.8%的平均增速。 2014年1-11月郑州市房地产开发总额累计完成1264亿元，同比增长23.9%，远高于同期全国11.9%的增速。2

2、、土地市场供销两旺，城市基础设施建设力度加大土地供应：2014年土地供应量2005.27公顷，较2013年增加30%，截止11月已基本完成供应计划；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于2013年商服用地供应量较大，短期内已基本满足城市商业潜量需求；但2014年基础设施用地供应量增幅较大，是去年的3.6倍，达647公顷，占比提至32 %，其中重点保障的是郑州新区的土地供应，旨在支持新城外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设，促进功能组团开发，加快新城建设。土地需求：截止到11月，累计成交土地189幅，共计664.4万，与2013年成交642.5万相比，成交面积增长同比了3.4%。上半年受楼市低

3、迷以及开发商资金链紧张等影响，开发商拿地较为谨慎，自11月“央行”发话降息之后，楼市与土地市场开始慢慢回暖。其中，商住用地土地市场供需情况良好，2014年1-11月份商住用地成交额达657公顷，已超出当年商住用地土地供应量。3、商品住宅市场均价稳步上涨，发展前景向好商品住宅市场供应：供应总体呈上升趋势，供略过于求，2014年1-11总供求比约1.3，11月新建商品住宅供应量激增，达到全年最大量，达133万平米，供求比达1.8。商品住宅市场需求：郑州市于2014年8月9日宣布取消限购政策，但对郑州楼市影响不大，这主要源于郑州市住宅市场仍以刚需市场为主，解除限购冲击不大。在人口红利及刚需结构的支撑

4、下，加之经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好，2014年郑州市一手住宅销售价格保持一路走高的趋势，9月份达到最高值8287元/平米。二手住宅市场：2014年郑州市二手房成交量起伏较大，2014年1-11月郑州市二手住宅累计成交量达286万平米，月成交量基本在25-30万平米。成交均价经历了上半年的大幅攀升后，下半年波动平缓，成交均价7000元/平米左右。4、2015年楼市的预判基于上述分析，土地市场方面，土地出让面积于2014年有30%的增加，预计2015年政府会适当放缓出让土地节奏，其中基础设施建设用地占比预计仍将维持高位。住宅市场方面，郑州房地产市场交投两旺，住宅物业领跑其他类型物业，

5、预计2015年住宅市场仍将持续升温。二、森鑫置业雁鸣湖项目概况分析1、项目介绍（1）项目概述：项目位于郑开大道与雁鸣湖景观大道交叉口东500米路北，位于新河南省政府向东9公里的位置，地处雁鸣湖组团。项目总占地1050亩，共分三期开发，规划有别墅、花园洋房、小高层以及高层，其中住宅用地970亩，商业用地80亩。其中一期项目占地面积53394（约合80.1亩），建筑面积约17.5万，规划1428户，户型面积为84.81125.95不等。由两栋26层高层、两栋30层高层组成。分别是两梯三户、两梯四户，地下车位1:1，采用Art Deco建筑风格。整体定位于满足首次置业、部分改善性需求以及投资房地产的

6、客户。（2） 项目区位 地处雁鸣湖组团，北邻雁鸣湖风景区，南倚中央万亩公园、方特欢乐园、绿博园，西接郑州未来省级行政中心白沙组团，项目周边规划有万平购物中心、中原历史博物馆，河南中医院附属医院、区域中小学、幼儿园。 （3） 项目规划本项目总建筑面积平方米，分地上11栋高层住宅、沿街商业、幼儿园等，具体见项目规划指标表。项目规划指标表序号指标名称指数单位1规划用地面积53400.182地上计容建筑面积.63住宅建筑面积.004商业建筑面积27971.65建筑占地面积13667.36建筑密度25.59%7容积率3.298总户数1428户（4）项目交通及周边配套情况城市主干道：东西横向：郑开大道、郑

7、汴物流大道、新龙路、农业路东沿线、祭城路东沿线；南北纵向：东五环、雁鸣湖景观大道（现S223）通达全城；高速公路：京港澳高速、连霍高速、郑民高速公路快速纵横省内各个城市；高铁：沿郑开大道10分钟即可到达郑州东站，形成北京、上海、广州、西安等主要国内城市3小时生活圈；地铁：规划建设中14号线、17号线，快速切换城区；郑汴轻轨：项目北侧即为郑汴轻轨大孟镇站、可实现郑州、开封城区双向20分钟切换；机场：由京港澳高速及雁鸣湖景观大道可快速抵达新郑国际机场，轻松实现国内、国际城市的便捷出行。教育配套：园区内配备幼儿园、小学、初中，雁鸣湖引入牛顿国际学校、伊顿国际学校等景观配套：紧邻万亩中央公园、北靠雁鸣

8、湖风景区及国家农业公园、贾鲁河景观带、3000亩绿博园、方特欢乐世界等集生态、休闲和旅游于一体；医疗配套：河南省中医院附属医院三、项目公司介绍郑州市森鑫置业有限公司成立于2014年4月 ，是根据中牟县人民政府与河南顺泰达置业有限公司签订的合村并城协议，专为雁鸣湖项目设立的房地产开发公司，注册资金人民币5000万元。公司倡导“品质铸造关怀，科技愉悦生活”的居住理念，以“开拓、创新、节能、环保”为建造标准，博采众长，引进国际先进的建材、设施与技术，匠心独具，力求打造高效、节能、环保的建筑方式与新型建筑。公司现有郑开大道23万的安置区域已全面启动，楼体工程已经完成30%，位于雁鸣湖组团高端住宅区域的

9、1050亩大盘即将启动，是公司进军高端住宅的标志性项目，精工细制，打造完美宅邸，筑造幸福生活。项目公司基本信息目标公司郑州市森鑫置业有限公司住所郑州市中牟县官渡镇党庄村法定代表人张松锋企业类型有限责任公司注册资本3,000万元实收资本3,000万元经营范围房地产开发与经营专心-专注-专业三、中牟县内在售楼盘调查与统计报告项目名称位置均价规模建筑类别目标客户定位主打特色与我项目距离星城国际西苑中牟县白沙镇商都大道与万三路交汇处东南角5000元/平米平米高层（34层）中高端收入人群打折优惠、生态宜居16.4km恒通国际广场郑开大道与郑信路交汇处向东500m路南（财专对面）待售估6500元/平米76

10、000平米高层高端收入人群投资地产16.4km郑东春和景明中牟县商都大道与雁鸣街交汇处南200米均价5900元/平米平米小高层高端收入人群不限购、刚需房9.4km雁鸣湖壹号中牟县中国雁鸣湖国家级生态文明示范区待定平米低层、板楼中高端收入人群不限购,生态宜居、豪华社区,水景地产11.7km星城国际东苑中牟县白沙镇万三路与商都大街交汇处东150米均价4800元/平米平米超高层、高层、板楼中高端收入人群不限购、生态宜居16.3km东方润景中牟县商都路万三路交叉口向东2公里路南均价5300元/平米63000平米高层、塔楼高端收入人群刚需房、打折优惠16.4km壹号公园中牟县商都大道与新圃街交叉口路南均

11、价5700元/平米平米板塔结合、板楼、塔楼高端收入人群不限购、打折优惠、生态宜居12.2km帝华宏府中牟县商都路小学对面、人民医院东侧均价4800元/平米平米高层、板楼中高端收入人群打折优惠、水景地产14.9km上东城郑东新区郑信路与郑开大道交叉口（郑州幼师对面均价8750元/平米平米高层、塔楼高端收入人群不限购、刚需房、打折优惠17.1km格林上东中牟县商都大道与通惠路交汇处北200米均价7200元/平米平米高层、小高层、多层、板塔结合、板楼高端收入人群不限购、刚需房、打折优惠、花园洋房18.9km绿都褐石街区中牟县中牟新区文博路与占杨路交汇处（中牟县人民医院南800米均价5500元/平米7

12、3333平米小高层、板楼高端收入人群品牌开发商14.9km天怡佳苑中牟县白沙镇商都大道与光阳路交汇处向北400米路西均价6700元/平米平米高层、小高层、多层、板塔结合高端收入人群不限购、刚需房、低总价19km世纪城中牟县青年路与建设路交叉口向东50米均价5300元/平米平米高层、板楼高端收入人群不限购、刚需房8.4km龙泽嘉园中牟县白沙镇通惠路与青年路交汇处东北角均价6800元/平米平米高层、多层、板楼高端收入人群不限购、刚需房、打折17.8km郑东鑫城美墅中牟县商都大街与万三路交叉口向东200米路北均价6000元/平米平米小高层、多层、板塔结合高端收入人群打折优惠16.8km东润朗郡中牟县

13、商都大道与寿圣街交汇处（易斯顿美术学院西侧）均价6250元/平米平米高层、板楼、塔楼高端收入人群打折优惠、花园洋房13.1km绿博半岛中牟县商都大道与万三路交叉口东1000米南均价6000元/平米平米高层、小高层、多层,板楼高端收入人群不限购、改善住宅、花园洋房,生态宜居18.1km东工企业家苑中牟县东风路与西环路交汇处西150米路南均价5200元/平米平米高层、小高层、板楼高端收入人群不限购10.2km森林里中牟县商都大道与林东路交叉口均价6300元/平米77677平米小高层、板楼高端收入人群打折优惠、生态宜居14.3km东岸曦城中牟县郑汴路与通惠路交汇处均价6850元/平米平米高层、小高层

14、、多层、板楼高端收入人群不限购、刚需房、婚房、打折优惠20.1km水岸鑫城六期揽湖商都大道与泰安街交汇处（天鹅湖畔）待定平米高层、小高层中高端收入人群生态宜居10.8km亿弘锦园中牟县商都大道与牟州路交汇处南100米路西均价6000元/平米62000平米小高层、板楼、塔楼高端收入人群教育地产、地铁沿线、打折优惠13.7km晨胧华庭中牟县商都大道与文通路交汇处均价5500元/平米12万平米高层,小高层、高端收入打折优惠,生态宜居7.9km绿城百合花园中牟县清阳街与牟山路交叉口县政府东北角均价10000元/平米平米建筑综合体、小高层高端收入人群不限购、花园洋房 11.8km绿城雁鸣湖玫瑰园中牟县雁

15、鸣湖生态风景区（郑东新区农业东路与地德街交汇处）均价1100万元/套平米多层、低层、板楼高端收入人群打折优惠11.6km东方观天下中牟县商都大道和广惠街交叉口西50米均价5300元/平米30000平米高层、板塔结合高端收入人群现房13.4km恒泰华府中牟县新县城青阳街与迅达路交叉口（行政服务大厅南500米）均价5260元/平米46000平米高层、小高层、多层高端收入人群不限购、打折优惠、教育地产8km大一新生活中牟县商都大道与广惠街交汇处路南100米均价6300元/平米平米高层、小高层、多层,板楼高端收入人群不限购、刚需房,打折优惠，教育地产11.9km森大郑东1号中牟县郑开大道与雁鸣路交叉口

16、向南50米路西均价19500元/平米61673平米类独栋别墅、多层高端收入人群养老地产、不限购、改善住宅、旅游地产、豪华社区12.6km总结：以上数据显示，目前中牟县在售楼盘大多在5000元/平-7000元/平之间，根据项目具体的主打特色不同，价格略有起伏。大部分为刚需房，面对的主要客户群体也都是中牟县当地的中低端收入群体为主，对我项目造成的影响不大，仅供参考。项目周边重点竞争区域楼盘调查与统计报告项目名称位置均价总建筑面积建筑类别主客户群体与郑州市距离与我项目距离利海*LOHAS中牟县郑开大道雁鸣湖国际假日公园暂不销售，估11000元/平左右平米小高层、低层、板楼郑州市内高端收入人群51.3

17、km10.5km普罗旺世中城中牟县郑开大道与223省道交汇处暂不销售，估13000元/平350万平方米多层、小高层、高层郑州市内高端收入人群30km1.2km建业春天里中牟县白沙镇郑开大道与万三公路交叉口北500米路西两房均价7500/平三房均价8500/平别墅2.2万-2.8万/平平方米联排别墅4层，高层26-27层郑州市内高端收入人群20.1km10.3km名门紫园郑开大道与人文路交叉口向南1000米（绿博园东临）平层10000元/平米左右别墅22000元/平左右平方米平方米郑州市内高端收入人群25.8km11.5km正商双湖湾中牟县雁鸣湖景观大道国家农业公园西北500米高层均价4780元

18、/平洋房均价5300元/平平米高层、小高层、多层郑州市中牟县内中高端收入人群49km11.7km雅居乐国际花园郑东新区郑开大道与康庄路交汇处南（新联学院对面）均价8600元/平，具体一房一价平方米板楼多层 小高层 高层郑州市内中高端收入人群14.2km16.5km以上为区域内重点竞争楼盘信息，客户群体大部分都是郑州市内，高层均价大都在8000元/平10000元/平，别墅均价大都在20000元/平28000元/平不等；价格低高的楼盘，除高档别墅外，大多以生态宜居为主要特点，地理位置优越，具备较好的医疗、教育等生活设施。综上所述，人们在满足基本居住环境的同时，更注重的是医疗、教育等生活设施的完备情

19、况。在我项目周边的几个重点竞争对象中，大多以生态宜居、养老地产为主，而这些特点为共有资源，不具备绝对的竞争力。四、项目价格定位分析五、项目盈利分析房地产开发成本一般包括土地成本、前期费用、建安费用、工程管理费用、销售费用、财务费用及相关税费等，成本构成比例因地域不同、企业管理水平而差异较大根据以上数据，本公司项目周边楼盘在售价格在8500元/平左右，属中牟县中高水平，且能够满足人们所期望的较好的教育环境。目前来看，市场开发程度和市场竞争性质还是很可观的。郑州市的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。尤其是郑东新区郑开大道两侧的楼盘通过该条交通枢纽网络得到规模发展，楼盘建设无论

20、从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境，为市民创造了优美的居住条件、便捷的出入交通。同时各楼盘在大市场的影响下及自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、交通方便捷，附近居住小区布点疏密适中的特点，本项目建筑符合中牟县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必要的。目前有意向团购的已覆盖教育、司法、国企、央企等多个行业机构单位，故本公司项目具有较大的盈利空间。