农产品批发市场建设项目可行性研究报告（代商业计划书）.doc

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1、1-可行性研究报告第 一 章 总 论1.1 项 目 名 称 及 承 办 单 位1.1.1 项目名称：某地区农产品批发市场1.1.2 承办单位：某地区威宁资产经营有限责任公司1.1.3 项目拟建地点：某地区市兴宁区三塘镇1.1.4 可行性研究报告编制单位单 位 名 称 ： 某 院工 程 咨 询 资 格 证 书资 格 等 级 : 甲 级证 书 编 号 : 工 咨 甲 *发 证 机 关 : 国 家 发 展 改 革 委 员 会1.2 研 究 工 作 的 依 据 与 范 围1.2.1 研究工作的依据a. 农 产 品 批 发 市 场 建 设 与 管 理 指 南 农 市 发 200410 号b. 某 地 区

2、 农 产 品 批 发 市 场 项 目 建 议 书 c. 某 地 区 农 产 品 批 发 市 场 规 划 位 置 图d. 可 行 性 研 究 报 告 编 制 委 托 书e. 建 设 单 位 提 供 的 基 础 资 料f. 相 关 法 律 、 法 规 、 政 策 、 标 准1.2.2 研究工作范围本 报 告 的 研 究 工 作 范 围 包 括 ： 论 述 项 目 提 出 的 背 景 ， 分 析 项 目 建设 的 必 要 性 和 紧 迫 性 ， 并 对 市 场 未 来 发 展 的 需 求 进 行 分 析 ， 根 据 市 场需 求 和 建 设 条 件 拟 定 建 设 规 模 ， 根 据 政 府 规 划

3、 和 项 目 特 点 选 择 场 址 ，拟 定 工 程 技 术 方 案 、 节 能 、 环 境 保 护 、 消 防 、 劳 动 保 护 与 安 全 防 护 ，企 业 组 织 与 劳 动 定 员 等 方 案 ， 估 算 项 目 总 投 资 评 价 项 目 的 财 务 效 益 ，并 进 行 国 民 经 济 评 价 及 风 险 分 析 。1.3 研 究 工 作 概 况我 公 司 接 受 委 托 后 组 成 了 该 项 目 的 可 行 性 研 究 小 组 ， 并 组 织 有 关专 业 技 术 人 员 到 现 场 调 研 、 收 集 资 料 ， 并 与 业 主 及 当 地 政 府 有 关 部 门领 导

4、座 谈 交 流 ， 在 此 基 础 上 ， 各 专 业 人 员 全 面 展 开 了 研 究 及 编 制 工 作 。1.4 推 荐 方 案 与 研 究 结 论1.4.1 市场发展前景与服务范围广 西 某 地 区 是 中 国 与 东 盟 最 近 的 经 贸 交 往 最 活 跃 的 首 府 城 市 。 在自 由 贸 易 区 的 推 进 过 程 中 及 建 成 以 后 ， 作 为 大 西 南 的 出 海 通 道 、 物 流枢 纽 及 东 盟 商 贸 前 沿 的 广 西 某 地 区 将 面 临 巨 大 的 商 机 、 巨 大 的 人 流 、物 流 、 信 息 流 ， 成 为 东 盟 自 由 贸 易 区

5、核 心 城 市 ， 因 此 某 地 区 农 产 品 批发 市 场 的 建 设 具 有 良 好 的 发 展 前 景 。批 发 市 场 服 务 范 围 ： 拟 辐 射 整 个 广 西 乃 至 东 南 亚 ， 与 国 内 外 大 中型 农 产 品 批 发 市 场 形 成 销 售 网 络 ， 是 一 个 集 交 易 集 散 中 心 、 价 格 形成 中 心 、 信 息 传 播 中 心 为 一 体 的 场 所 ， 且 具 有 理 货 、 储 藏 、 加 工 、配 送 、 结 算 、 科 学 管 理 和 配 套 服 务 的 现 代 化 批 发 市 场 和 物 流 基 地 。1.4.2 建设规模与建设内容总

6、用地面积 983262m2(1474.88 亩)建筑总面积 732082.5m2建筑密度 39.82%容积率 0.75绿地率 25.17%绿地面积 247582 m2建 设 规 模 为 ： 占 地 983261m2， 建 筑 总 面 积 732089.5 m2。 年 交 易量 495 万 吨 ， 交 易 额 预 计 达 到 80 亿 元 。主 要 建 设 内 容 为 ： 交 易 服 务 大 楼 、 交 易 行 、 交 易 大 棚 、 加 工 车 间 、冷 库 、 仓 库 、 宾 馆 餐 厅 楼 、 停 车 场 、 地 磅 房 、 垃 圾 回 收 站 、 污 水 处 理设 施 、 变 电 站 以

7、 及 信 息 网 络 系 统 等 。1.4.3 场址建 设 用 地 位 于 兴 宁 区 东 北 面 三 塘 镇 ， 距 离 某 地 区 市 中 心 约 15 千米 ， 距 市 区 快 速 环 道 5 千 米 ， 距 某 地 区 市 城 市 外 环 高 速 公 路 出 入 口2 千 米 。 总 用 地 面 积 983261m2(1474 亩 )。 旧 邕 宾 公 路 直 达 此 处 ， 南梧 二 级 公 路 在 用 地 的 南 侧 经 过 ， 用 地 位 置 同 时 也 是 整 个 某 地 区 市 东 北方 向 重 要 出 入 口 。 而 向 北 有 公 路 达 高 峰 林 场 ， 向 南 有

8、公 路 直 达 屯 里 火车 站 ， 同 时 三 塘 镇 规 划 范 围 内 还 有 通 达 各 村 镇 的 村 镇 道 路 ， 构 成 了 现状 道 路 交 通 网 络 。1.4.4 水、电供应1.供 水本 项 目 日 用 水 量 为 6129.7 m3/d， 最 大 小 时 用 水 量 为 463 m3/h， 本 项 目 拟 从 三 塘 镇 城 市 给 水 管 网 不 同 方 位 接 驳 DN300 的 给 水管 ， 供 本 项 目 生 产 、 生 活 及 消 防 用 水 。 给 水 管 网 给 水 压 力 约 为0.30MPa， 能 满 足 本 项 目 用 水 水 量 、 水 质 、 水

9、 压 要 求 。2.供 电项 目 拟 建 地 位 于 某 地 区 市 兴 宁 区 三 塘 镇 ， 根 据 某 地 区 市 三 塘 镇 城镇 规 划 新 区 总 体 规 划 ， 本 工 程 10kV 中 压 网 络 纳 入 新 区 建 设 ， 即 有10kV 高 压 电 缆 线 路 至 农 产 品 批 发 市 场 各 主 干 道 附 近 ， 而 且 根 据 规 划各 线 路 导 线 的 供 电 能 力 能 满 足 本 项 目 的 用 电 需 要 ， 因 此 ， 本 项 目 的 用电 是 有 保 证 的 。1.4.5 环境保护本 项 目 投 入 运 营 后 ， 批 发 市 场 内 主 要 有 生

10、活 污 水 及 生 活 垃 圾 等 ，根 据 国 家 环 境 保 护 的 有 关 规 定 和 排 放 标 准 进 行 治 理 ， 使 之 达 到 国 家 的排 放 要 求 。 详 见 第 七 章 。1.4.6 劳动定员本 项 目 劳 动 定 员 1200 人 ， 其 中 管 理 人 员 71 人 ， 技 术 人 员 106人 ， 工 人 973 人 ， 服 务 人 员 50 人 。 详 见 第 九 章 。1.4.7 总投资项 目 总 投 资 为 122963.98 万 元 ， 其 中 固 定 资 产 投 资 121954.67万 元 (含 建 设 期 利 息 6030.00 万 元 )， 铺

11、底 流 动 资 金 1009.31 万 元 。详 见 第 十 二 章 。1.4.8 项目实施进度计划根 据 建 设 规 模 和 资 金 筹 措 方 案 ， 本 项 目 计 划 在 5 年 内 建 成 。 详见 第 十 章 。1.4.9 主要技术经济指标序号 指 标 单位 数 量 备 注1 年交易量 亿元 802 总建筑面积 m2 732089.53 总资金 万元 125319.023.1 固定资产投资 万元 121954.67其中: 建设期利息 万元 6030.003.2 流动资金 万元 3364.354 总投资 万元 122963.984.1 固定资产投资 万元 121954.674.2 铺

12、底流动资金 万元 1009.315 资金筹措 万元 125319.025.1 自有资金 万元 82963.98其中：用于流动资金 万元 1009.31用于固定资产投资 万元81954.675.2 贷款 万元 42355.055.2.1 长期贷款 万元40000.005.2.2 流动资金贷款 万元 2355.056 劳动定员 人 12007 全年经营天数 天 3658 动力年需用量8.1 电 kwh 88361156.408.2 水 m3 2237340.5011 年均总成本 万元 26001.4612 年经营收入 万元 46809.1713 年均利润总额 万元 18804.1014 年均税后利

13、润 万元 12598.7415 投资利税率 % 16.6016 投资利润率 % 15.0017 全部投资回收期（税后） 年 10.16 含建设期 5 年全部投资回收期（税前） 年 8.60含建设期 5 年18 全部投资财务内部收益率（税后） % 12.25全部投资财务内部收益率（税前） % 16.8119 经济内部收益率 % 22.59经济净现值 % 69158.9220 银行长期贷款偿还期 年 7.53 含建设期 5 年21 盈亏平衡点 % 52.79营业能力利用率1.4.10 研究结论本 项 目 是 以 农 产 品 交 易 为 主 的 批 发 市 场 ， 经 过 多 次 现 场 考 察 ，

14、 认真 收 集 有 关 资 料 ， 仔 细 分 析 和 研 究 后 ， 我 们 认 为 ：a. 某 地 区 市 地 理 位 置 优 越 ， 处 于 我 国 华 南 、 西 南 和 东 南 亚 经 济圈 的 结 合 部 ， 是 环 北 部 湾 沿 岸 的 重 要 经 济 中 心 ， 面 向 东 南 亚 、 背 靠 大西 南 、 东 邻 粤 港 澳 、 西 接 印 度 半 岛 ， 具 有 得 天 独 厚 的 区 位 优 势 和 地 缘优 势 ， 是 华 南 沿 海 和 西 南 腹 地 两 大 经 济 区 的 结 合 部 以 及 东 南 亚 经 济 圈的 连 接 点 ， 是 新 崛 起 的 大 西

15、南 出 海 通 道 枢 纽 城 市 。 作 为 周 边 县 市 农产 品 流 通 的 集 散 地 ， 具 有 良 好 的 农 产 品 流 通 条 件 和 较 大 的 产 品 市 场 份额 ， 交 通 便 利 ， 区 位 优 势 明 显 。 商 品 经 济 的 日 趋 繁 荣 和 发 达 ， 使 大 市场 大 流 通 成 为 了 必 然 的 发 展 趋 势 ， 某 地 区 威 宁 资 产 经 营 有 限 责 任 公 司抓 住 这 一 发 展 机 遇 ， 结 合 城 镇 发 展 和 配 套 设 施 建 设 的 需 要 ， 建 设 具 有一 定 规 模 的 现 代 化 批 发 市 场 ， 完 全 适

16、 应 某 地 区 经 济 发 展 的 需 要 ， 也 符合 国 家 的 产 业 政 策 和 某 地 区 市 总 体 规 划 。 项 目 的 实 施 将 有 力 地 推 动 广西 农 业 及 经 济 的 发 展 ， 其 建 设 是 必 要 的 ， 对 加 快 某 地 区 市 “农 改 超 ”的 步 伐 起 到 促 进 作 用 。b. 项 目 选 址 恰 当 ， 外 部 建 设 协 作 条 件 良 好 ， 交 通 条 件 优 越 ， 水 、电 供 应 方 便 ， 项 目 的 建 设 是 具 备 较 好 条 件 的 。c. 本 项 目 是 一 个 规 模 大 、 档 次 高 、 交 易 量 大 、

17、服 务 功 能 强 、 服务 范 围 广 的 大 型 批 发 市 场 ， 包 括 交 易 服 务 大 楼 、 交 易 场 、 交 易 大 棚 、加 工 车 间 、 冷 库 、 信 息 网 络 系 统 等 ， 配 备 供 电 、 供 水 、 排 水 、 大 型 显示 屏 、 消 防 等 系 统 ， 其 中 交 易 服 务 大 厦 内 设 有 交 易 大 厅 、 动 植 物 检 疫检 测 中 心 、 配 送 中 心 、 电 子 结 算 中 心 及 农 产 品 信 息 中 心 等 ； 满 足 粮 油 、瓜 果 、 蔬 菜 、 副 食 、 干 鲜 调 料 、 海 鲜 水 产 、 兽 药 饲 料 、 肉

18、 禽 蛋 、 农 资 、日 杂 ， 种 子 、 桑 蚕 茧 、 东 南 亚 果 蔬 等 的 交 易 。 本 项 目 还 配 套 设 有 工 商 、税 务 、 金 融 、 保 安 、 餐 饮 、 旅 业 、 停 车 场 等 服 务 机 构 ， 可 适 应 现 代 工农 业 产 品 交 易 业 务 活 动 的 需 要 ； 批 发 市 场 建 成 后 可 入 驻 商 户 千 多 户 ，商 品 交 易 幅 射 整 个 广 西 乃 至 东 南 亚 ， 加 工 配 送 覆 盖 整 个 某 地 区 市 ， 使245 万 市 民 直 接 受 益 。d 本 项 目 是 一 个 规 模 齐 全 的 农 产 品 批

19、 发 及 加 工 配 送 市 场 ， 根 据投 资 估 算 和 经 济 分 析 结 果 ， 项 目 固 定 资 产 投 资 为 121954.67 万 元 。年 平 均 营 业 收 入 46809.17 万 元 ； 年 平 均 利 润 总 额 18804.10 万 元 ；年 平 均 税 后 利 润 12598.74 万 元 ； 全 投 资 财 务 内 部 收 益 率 （ 税 前 ）16.81%； 项 目 全 部 投 资 静 态 回 收 期 （ 含 建 设 期 ） ： 所 得 税 前 8.60 年 。项 目 的 抗 风 险 能 力 较 强 ， 经 济 效 益 良 好 。综 上 所 述 ， 本 可

20、 行 性 研 究 报 告 认 为 项 目 的 建 设 条 件 具 备 、 技 术 成熟 先 进 、 具 有 良 好 的 社 会 效 益 ， 与 传 统 的 交 易 批 发 市 场 相 比 ， 本 批 发市 场 配 备 先 进 的 电 子 交 易 、 结 帐 系 统 ， 使 交 易 更 快 捷 、 安 全 ； 汇 集 大量 、 及 时 的 交 易 信 息 及 行 情 反 馈 系 统 ， 采 用 优 越 的 竞 价 拍 卖 方 式 ， 使交 易 更 合 理 ； 完 善 的 农 药 残 余 检 测 手 段 ， 保 证 产 品 的 安 全 ； 快 捷 的 配送 服 务 ， 统 一 、 具 有 品 牌

21、效 应 的 包 装 风 格 ， 高 素 质 的 人 才 资 源 ， 保 证交 易 服 务 周 到 、 快 捷 、 独 特 ； 采 用 保 鲜 、 冷 藏 技 术 保 证 了 产 品 质 量 ；良 好 的 服 务 态 度 与 安 全 保 卫 工 作 ， 使 交 易 在 舒 适 安 全 的 环 境 下 进 行 等等 优 点 ， 是 一 个 集 交 易 集 散 中 心 、 价 格 形 成 中 心 、 信 息 传 播 中 心 为 一体 的 场 所 ， 且 具 有 理 货 、 储 藏 、 加 工 、 运 输 、 结 算 、 科 学 管 理 和 配 套服 务 的 现 代 化 批 发 市 场 和 物 流 基

22、 地 。 筹 建 单 位 某 地 区 威 宁 资 产 经 营 有限 责 任 公 司 公 司 是 一 个 具 有 管 理 经 验 的 公 司 ， 有 能 力 与 实 力 搞 好 批 发市 场 的 建 设 与 经 营 ， 建 议 各 级 主 管 部 门 及 有 关 各 方 给 予 支 持 协 作 ， 促使 项 目 顺 利 实 施 。 1.4.11 建议市 场 的 经 营 有 一 个 培 育 和 发 展 的 过 程 ， 建 设 单 位 及 有 关 部 门 要 努力 创 造 良 好 的 经 营 环 境 条 件 ， 积 极 引 导 和 吸 纳 各 地 商 客 、 产 品 进 入 市场 交 易 ， 尽 快 形 成 规 模 经 营 ， 发 挥 项 目 的 作 用 和 效 益 。