荣盛发展：2019年年度报告（更新后）.PDF

《荣盛发展：2019年年度报告（更新后）.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《荣盛发展：2019年年度报告（更新后）.PDF（319页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 荣盛房地产发展股份有限公司荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020-029 2020 年年 04 月月 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人(会计主管人员)景中华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议

2、本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 4,348,163,851 为基数，向全体股东每 10 股派发现金股息 4.80 元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积金转增股本。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 公司主要业务所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险；房地产开发行业属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发过程中需要大量的资金投入，开发周期长，

3、资金周转速度较为缓慢。随着公司经营规模的不断扩大，用于项目开发的资金投入将日益增加。若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响，公司可能面临因资金周转速度较慢而导致的现金流量不足风险。敬请广大投资者注意投资风险。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本公司对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务

4、概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 13 第五节第五节 重要事项重要事项 . 8 82 2 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . .104104 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 112 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 113 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 114 第十节第十节 公司治理公司治理 . 123 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 131 第十二节第十二节 财务报告财务报告 . 137 第十三节第

5、十三节 备查文件目录备查文件目录 . 323 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司/荣盛发展 指 荣盛房地产发展股份有限公司 荣盛控股 指 荣盛控股股份有限公司 荣盛建设 指 荣盛建设工程有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 荣盛康旅 指 荣盛康旅投资有限公司 荣盛兴城 指 荣盛兴城投资有限责任公司 振兴银行 指 辽宁振兴银行股份有限公司 中冀投资 指 中冀投资股份有限公司 物业公司 指 廊坊荣盛物业服务有限公司 商管公司 指 廊坊商盛商业管理有限公司 实业公司 指 香河万利通实业有限公司 设计公

6、司 指 荣盛建筑设计有限公司 四众互联 指 四众互联（北京）网络科技有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 荣盛发展 股票代码 002146 变更后的股票简称（如有） 无变更 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 荣盛房地产发展股份有限公司 公司的中文简称 荣盛发展 公司的外文名称（如有） RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有） RiseSun 公司的法定代表人 耿建明 注册地址 河北省廊坊

7、市经济技术开发区祥云道 81 号 注册地址的邮政编码 065001 办公地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 办公地址的邮政编码 065001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈金海 张星星 联系地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 电话 0316-5909688 0316-5909688 传真 0316-5908567 0316-5908567 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报 、 证券

8、时报 、 上海证券报 、 证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 911310002360777257 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 签字会计师姓名 胡志刚、颜利胜 公司聘请的报告期内

9、履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元） 70,911,900,243.97 56,367,617,007.72 25.80% 38,704,011,453.44 归属于上市公司股东的净利润（元） 9,120,373,466.99 7,564,605,515.44 20.57% 5,760,769,979.99 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 （

10、元） 9,042,513,861.10 7,336,942,684.15 23.25% 5,073,998,304.63 经营活动产生的现金流量净额（元） 2,119,738,883.80 17,511,658,542.06 -87.90% 2,273,669,394.39 基本每股收益（元/股） 2.10 1.74 20.69% 1.32 稀释每股收益（元/股） 2.10 1.74 20.69% 1.32 加权平均净资产收益率 21.88% 24.89% 下降 3.01 个百分点 22.44% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元） 254,594,

11、727,514.24 227,762,385,485.75 11.78% 191,733,148,823.86 归属于上市公司股东的净资产（元） 40,887,622,226.43 33,584,401,827.24 21.75% 27,510,228,168.78 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 报告期，公司不存在按照国际会计

12、准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 报告期，公司不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 6,658,154,644.43 17,703,264,149.85 14,477,770,263.81 32,072,711,185.88 归属于上市公司股

13、东的净利润 781,885,593.45 2,162,585,354.51 1,943,001,131.60 4,232,901,387.43 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 661,591,111.04 2,275,625,061.40 1,940,065,446.96 4,165,232,241.70 经营活动产生的现金流量净额 -1,167,274,820.91 -4,572,223,286.10 96,500,424.25 7,762,736,566.56 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金

14、额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 629,462,002.09 38,193,686.74 200,439,067.06 - 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 76,493,028.43 42,377,887.19 23,338,157.00 - 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 - - 21,442,747.33 - 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 企业取得子

15、公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - - 11,875,456.88 - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 180,317,861.39 469,671,407.34 490,235,066.76 - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -245,819,554.39 -126,187,567.45 243,616,440.14 债务重组损

16、益 -155,684,200.00 - - - 减：所得税影响额 121,192,284.38 106,013,853.45 223,757,069.58 - 少数股东权益影响额（税后） 285,717,247.25 90,378,729.08 80,418,190.23 - 合计 77,859,605.89 227,662,831.29 686,771,675.36 - 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用

17、 不适用 报告期，公司不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是；属于房地产业。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 1 1. .报告期公司所从事的主要业务、经营模式报告期公司所从事的主要业务、经营模式 报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国

18、住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。 公司以面向刚需和改善性需求的普通住宅为主导产品，多年来一直致力于通过提供高性价比的产品， 为项目所在地客户营造 “自然的园， 健康的家” ，缔造新型生活方式。2015 年，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为 “3+X” 新型产业全面发展的战略规划并不断推进。目前，公司已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续、快速增长。 2 2. .公司在行业内发展及所处地位公司在行业内发展及所处地位 2019 年

19、，在 “房住不炒”为主基调的调控背景下，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的总体目标，以“一城一策”为特点调整调控政策力度。全年全国累计出台房地产政策 620次，刷新历史记录。2019 年下半年，随着房地产信贷政策的持续收紧，房地产行业融资成本和融资难度提高，区域市场分化加剧，行业集中度进一步提高。 面对房地产行业调控政策持续调整，融资环境持续收紧等诸多因素的叠加，公司持续跟踪、研究并响应国家相关政策和要求，深入研究宏观经济趋势和行业变革方向，以完善区域战略布局，持续提升经营质量，规避区域性政策风险为工作重点，进一步完善、调整组织架构，推进大运营体系建设，在日趋激烈的行业竞争中稳步前行。2019

20、年度，公司超额完年度各项业绩指标，全年完成签约金额 1,153.56 亿元，行业知名度、市场占有率进一步提高，先后荣获中指“中国房地产百强企业”综合实力第 16 位、运营效率第 8 位、 “沪深上市房地产公司”综合实力第 6 位等权威荣誉。 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 报告期增加对香河荣腾房地产经纪有限公司投资 100 万元,对海门市盛弘新房地产开发有限公司的投资 1.25 亿元。 固定资产 报告期公司经营业务扩大， 新增固定资

21、产 18.69 亿元， 其中酒店等自持在建工程转固 17.20亿元。 无形资产 报告期新增自持资产的土地款 2.67 亿元。 在建工程 报告期在建工程新增 13.25 亿元，转固 17.20 亿元。 2 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的具体内容 形成原因 资产规模（元） 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况（元） 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 存放在境外的款项总额 银行存款 94,336,751.32 香港 无 可信金融机构 602,068.15 0.21% 否 存放在境外的款项总额 银行存款 56,863,475.27 捷克 无

22、 可信金融机构 127,297.51 0.13% 否 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用心打造，确立了具有荣盛特色的核心竞争力。 1.公司不断完善的区域战略定位。 作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳健的发展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位。目前，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城

23、市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。 2.实现项目全国化布局，并走出国门。 公司房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省、2个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目250余个。 公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管理区、河南焦作

24、云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。此外，公司还走出国门，在捷克共和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。 公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业园、唐山玉田产业园、唐山路南产业园、衡水产业园、淮北产业园、襄阳产业园、新乡产业园等13个园区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。 3.多元创新的融资能力 作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。自上市以来，公司充分利

25、用多种资本场融资工具，实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券8期，中期票据3期，定向债务融资工具4期，短期融资券2期，美元债3期，并创新劳务通融资模式。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度885亿元，获境内主流评级机构AA+的主体信用评级，获境外主流评级机构BB-的主体信用评级。多元化创新融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。 4.公司土地储备结构合理、数量充足。 报告期， 公司紧紧抓住市场的有利时机， 通过招拍挂、 股权收购、 旧村改造等多种方式，按照区域发展战略，围绕深耕和新拓两种思路，

26、深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地100余宗，规划建筑面积979.34万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,726.64万平方米，土储区域结构较为合理、土储数量较为充足。 5.稳健的经营模式和管控力 公司建立和完善了从总部到城市公司的大运营管理体系，围绕横向协同、纵向贯通，以荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 投资精准、高速周转为导向，系统、科学的从拿地，到建设和销售全流程提质增效。通过建立信息化平台使得业务更加专业化、规范化、精细化，大大提升了信息获取和

27、处理的能力，提高了运营效率。 6.持续稳定地分红，积极回报股东。 公司在满足经营发展的同时，持续的为股东提供卓越的价值回报。自上市以来，公司积极秉承回报股东的理念，坚持每年向投资者派送现金股息，保持了年年分红的良好记录，累计现金分红金额达103.15亿元（含2019年度）。2015-2018年，公司连续四年派息率达到当年归母净利润的25%以上，股息率达到5%以上，在A股上市公司中名列前茅。 7.经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地产开发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。2016年以来，产业新城板块迅速崛起，成为公司第二大利润来源。荣盛康旅项目布局基本形成

28、，业务模式不断打磨，销售和运营收入不断提高。 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 （一）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述（一）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述 1.宏观经济运行回顾 2019 年，世界经济增速进一步放缓，贸易摩擦不断升级，全球化进程面临严重波折。面对外部风险挑战明显增多的复杂局面，中央政府进一步深化供给侧结构性改革、强化逆周期调节力度，国内经济总体保持平稳运行，显示出强大韧性。2019 年国内生产

29、总值增长 6%，接近 100 万亿元，人均国内生产总值首次突破 1 万美元大关，增速明显高于全球经济增速，在世界主要经济体中名列前茅。 2.房地产政策调控和市场运行回顾 2019 年，在经济下行压力较大的背景下， “房住不炒”的政策基调保持不变。7 月份中央政治局会议明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力防范房地产金融风险。5 月份之后货币政策在保持流动性合理充裕的同时，针对房地产行业的资金监管更加强调通道监管、确保资金流向，房贷利率挂钩 LPR 使其变动更加符合调控目标。土地制度改革取得阶段性突破，集体经营性建设用地即将“同价同权”入市交易、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。地方政

30、府坚持因地制宜、实行“一城一策” ，部分地区进一步加强行业监管，部分地区适时优化公积金政策、限制性政策以更好满足部分自住群体的购房需求。 2019 年， 房地产市场整体平稳运行， 房地产投资维持较高水平， 销售金额均创历史新高，房价总体平稳。 （1）商品房销售面积同比微降，市场价格较为平稳 2019 年，房地产销售面积整体出现微幅下滑，销售额再创历史新高，但增速放缓，房价总体稳定。2019 年，全国商品房销售面积 171,558 万平方米，同比下降 0.1%；商品房销售额159,725亿元， 同比增长6.5%， 增速低于去年5.7个百分点。 全国商品住宅销售面积增长1.5%，住宅销售额增长 1

31、0.3%。 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 （2）土地购置面积出现一定幅度下降，开发投资保持较高增速 2019 年， 土地市场有所降温， 土地购置面积和成交价款持续负增长。 特别是下半年以来，房企购地热情明显减弱，宅地成交楼面均价及平均溢价率均明显回落。全年房地产开发企业土地购置面积累计 2.58 亿平方米，同比下降 11.4%，全国土地成交价款 1.47 万亿元，同比下降 8.7%。 2019 年房地产开发投资显现出较强韧性。全年房地产开发投资 132,194 亿元，同比增长9.90%。其中，住宅投资 97,071 亿元，同比增长 13.90%。 （3）房地产贷款

32、增幅平稳回落，房企融资成本上升 2019 年，在严控金融风险的要求下，监管层加强对房地产金融的审慎管理，企业融资环境明显恶化。特别是二季度以来，房地产金融监管持续强化，在对信托贷款、境外发债、开发贷等融资途径持续严格控制的同时， 加大对资金违规流入楼市的监察处罚力度。 2019年末，房地产贷款余额 44.41 万亿元，同比增长 14.8%，增速比上年末低 5.2 个百分点，连续 17 个月回落； 全年增加 5.71 万亿元， 占同期人民币各项贷款增量的 34.0%， 比上年全年水平低 5.9个百分点。受此影响，房企融资成本显著上升，2019 年，房企新增综合融资成本为 7.07%，较 2018

33、 年的 6.53%上升了 0.54 个百分点。 附表： 图图 1 1：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 图图 2 2：7070 个大中城市二手住宅价格指数分类环比走势个大中城市二手住宅价格指数分类环比走势 图图 3 3：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 20

34、18-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 一线城市 （%） 二线城市 （%） 三线城市 （%） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 -40 -20 0 20 40 60 80 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 购置土地面积（万平方米）（右轴） 购置土地面积同比（%） 土地成交价款同比（%） 荣盛房地产发展股份有限

35、公司 2019 年年度报告全文 16 图图 4 4：全国房地产开发投资及主要构成同比增速：全国房地产开发投资及主要构成同比增速 图图 5 5：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化 （4）2019年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”在100.58-101.15区间小幅波动，处于非常合适的适度景气水平。 2019年度“年度“国房景气指数国房景气指数”月度走势月度走势 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 房地产开发资金来源

36、（%) 自筹资金 （%) 定金及预收款 （%) 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 （二）（二）2019年度公司主要经营计划完成情况年度公司主要经营计划完成情况 1、报告期总体经营情况总结、报告期总体经营情况总结 2019 年，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，公司紧盯年度计划目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作取得了扎实进步，综合实力再上新台阶。 （1 1）经营业绩稳健提升。经营业绩稳健提升。报告期，公司实现营业收入 709.12 亿元，同比增长 25.80%；营业利润 132.97 亿元，同比增长 20.13%；实现归属于母公司

37、所有者净利润 91.20 亿元，同比增长 20.57%。截至 2019 年 12 月 31 日，公司总资产 2,545.95 亿元，同比增长 11.78；归属于上市公司股东的所有者权益 408.88 亿元，同比增长 21.75。 （2 2）签约任务签约任务超额超额完成。完成。报告期，公司签订商品房销售合同面积 1,098.07 万平方米，同比增长11.66%； 签订合同金额1,153.56亿元， 完成年初签约计划的103%， 同比增长13.58%；公司商品房销售合同面积、合同金额增速分别跑赢了全国房地产行业商品房销售面积、销售额增速的 11.76 个百分点、7.08 个百分点。 （3 3）工工

38、程管理水平进一步提升程管理水平进一步提升，质量和进度共同支撑质量和进度共同支撑结转面积同比增加。结转面积同比增加。报告期，公司实现开工面积 944.34 万平方米，完成年度计划的 98.96%；竣工 632.34 万平方米，完成年度计划的 73.48%。报告期，公司结转项目面积 660.07 万平方米，同比增长 10.89%；结算收入620.38 亿元，同比增长 24.17%。 （4 4）土地储备结构更加合理。土地储备结构更加合理。报告期，公司坚持“两横、两纵、三组团”战略，进一步优化市场布局， 先后在京津冀、 长三角、 珠三角、 中西部区域的 36 个城市获得土地 100 余宗，规划建筑面积

39、 979.34 万平方米，储备货值超千亿元。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,726.64 万平方米。 （5 5） 财务结构持续优化， 经营性现金流持续为正财务结构持续优化， 经营性现金流持续为正。 报告期， 公司实现销售回款 860 亿元，完成年度计划的 93.48%，占签约额的 74.55%，新增融资额 478.03 亿元。良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善。经营活动产生的现金流量净额 21.20 亿元，继 2017年、2018 年后连续第三年为正。公司资产负债率 82.45%、净负债率 79.70%，同比分别下降1.59 个百分点、8.16 个百分点。 （6 6）公司

40、成长性获得投资者高度认可。公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持沪深 300 成分股、深港通荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 标的股和 MSCI 明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，成为资本市场的优质指标股。公司全年股价走势跑赢房地产开发指数（同花顺 881153）12.57 个百分点，获得市场各类机构投资者高度认可，给投资者带来较好的投资回报。 2 2、报告期公司各板块的经营情况、报告期公司各板块的经营情况 （1 1）城市地产板块城市地产板块 报告期，公司城市地产板块保签约、重拓展、优管控，报告期，公司城市地产板块保签约、重拓展、优管控，经营形势经营形

41、势稳中向好。稳中向好。2019 年，面对严格的政策调控、严峻的融资环境，城市地产板块坚持以市场为导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决策、奋力拼搏，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了贡献。聚焦产品力提升，严格执行营销标准化，落实营销前置的要求，府邸系列产品获得轻奢产品行业排名 TOP3；坚持“两横、两纵、三组团”战略，进一步优化市场布局，全年实现新增土地储备面积 863 万平方米，储备货值 900 多亿元，储备利润 160 多亿元；生产管理上，严格落实公司“14579+”目标，着力缩短周转工期，4 个月样板示范区亮相、5 个月开盘的新项目同比分别增加 8

42、 个、5 个，山西忻州锦绣学府项目从拿地到总规获批用时 19 天，刷新了规划报批记录；持续推动质量提升，四星项目达成率 54.4%，同比提升 7.5 个百分点。 （2 2）康旅板块康旅板块 报告期， 荣盛康旅坚持提品质、 提速度、 塑特色。报告期， 荣盛康旅坚持提品质、 提速度、 塑特色。 2019 年全年实现营业收入 59.07 亿元，新增土地储备面积 116 万平方米。强化计划管理，及时调整开发次序，促进业绩提升，全年重要节点完成率比去年提高 13%；开展筑星行动，不断提升建筑质量，共完成 43 个阶段性星级评定，其中三星项目达标率 100%，四星项目达标率 33%，超额完成年初筑星目标任

43、务。荣盛康旅国际会议中心、温泉中心、Risesun 体育世界、伢莱吖牧场、童话小镇、西沙岛屿飞行等业态落位并实现运营，呈现出餐饮、健康、航空及生活服务等共计 20 种运营业态， “盛行天下”步入实践阶段，成功创建康旅独有的“六个一键”线上操作功能，一定程度解决了旅居地产长住难、收房难、装修难、旅游难等问题，大大提升了顾客的入住体验，推动“盛行天下”计划不断向前。 （3 3）产业园板块产业园板块 报告期，产业新城尽显强劲势头。报告期，产业新城尽显强劲势头。面对重重压力，产业新城公司坚持“活、快、稳”三荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 19 字方针，优化经营路径，抢抓发展机会，

44、快速反应、果断出击，圆满完成了年度任务，提前实现“五五规划”主要目标。实现净利润 9.47 亿元，完成年计划的 194%；回款 65.37 亿元，完成年计划的 107%。园区基础设施条件逐步完善，承载能力明显增强，兴隆、蔚县、淮北、固安等园区实现招商落地，固安中国智能骨干网、香河韵达电商产业中心、唐山网营物联智能供应链、淮北敬业达新型建筑材料产业园等一批龙头项目、品牌项目落户园区，签订土地招商协议 21 家，总投资 59.3 亿元。产业新城公司荣获 “2019 中国产业新城运营商综合实力 TOP10” 、“2019 年全国产城发展运营商 30 强” 第十位、“2019 中国产业园区运营十强企业

45、”第八位及“2019 年全国产城发展运营商创新企业” ；兴隆园区荣获“2019 年全国 TOP10 优秀产业园区” ，霸州园区荣获“2019 中国产业新城项目优秀品牌” ，固安、蔚县园区荣获“2019中经联盟产业园区标杆项目奖” 。 （4 4）金融板块金融板块 报告期，振兴银行以科技型银行战略为指引，带领全体干部员工，克服种种困难，全面达成了各项经营目标和各项监管指标。实现了资产规模和客户数量快速增长、线上存款持续迭代、自营产品加速落地、科技五大平台支撑能力日趋显现、大数据风控水平逐步提升、金融科技人才持续涌入，科技型银行的雏形已出现。截至 2019 年底，振兴银行资产规模达 262亿元，线上

46、资负合作渠道持续拓宽，累计为超过 500 万客户提供金融服务。 中冀投资以“稳”字为总基调，把握投资节奏，严控风险，同时积极作为，完善业务布局，稳中求进。全年共投资 35 个债权及股权项目，完成对五维康、四通新材、亚通集团、燧原科技等知名企业投资，目前多个投资项目正处上市通道；不良资产、高收益债、保理业务稳步拓展；财富业务规模增长超 200%；新增 3 只管理基金；荣获“投中年度中国最具成长潜力私募股权机构 TOP10”奖、 “金貔貅年度最具影响力私募股权投资机构”奖。 （5 5）其他板块其他板块 报告期，实业公司紧盯“定成本标尺” 、 “守交房节点”两个关键环节，服务主业、提升品质、 树立品

47、牌， 完成产值 30.09 亿元， 实现营业收入 30.52 亿元， 分别达到年度目标的 107%和 106%。 报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步提升，完成产值 5.5 亿元，实现营业收入 2.20 亿元，超额完成年度计划。 荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 20 报告期，商管公司品牌建设和品质管理稳步提升，全年实现营业总收入 7,069.89 万元，商户综合满意度达到 95.5%。综合面积运营率为 80.29%，完成年初既定指标。 报告期，物业公司从“重品质、提客满、拓疆土、促社商”四个方面稳步提升服务水平，营业收入、净利润分别完成计划的

48、104%和 185%；外部拓展面积 2,141.26 万平方米，完成计划的 268%；客户满意度大幅提高，行业排名升至第 20 位。 报告期，四众互联加强自主研发力量，联动康旅、物业两大业务板块共同打造线上线下统一精细服务体系，盛行天下、米饭公社注册用户增长均超 50%。 3 3、报告期公司的经营与发展情况、报告期公司的经营与发展情况 （1）新增土地储备项目）新增土地储备项目 报告期，公司新增土地 102 宗，计容建筑面积 979.34 万平方米，购地金额 302 亿元，权益购地金额 266.04 亿元。新增项目土地储备具体情况如下：荣盛房地产发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 21

49、省份省份 序号序号 宗地或项目名称宗地或项目名称 所在位置所在位置 土地规划用途土地规划用途 土地面积（）土地面积（） 计容建筑面积（）计容建筑面积（） 土地取土地取得方式得方式 权益比权益比例例 土地总价款土地总价款（万元）（万元） 权益对价（万权益对价（万元）元） 山东 1 聊城市 2019-23 号地块 山东省聊城市 商住用地 87,534.00 62,499.28 挂牌 34.00% 61,553.00 20,928.02 2 邹平市 2018-35 号地块 山东省邹平市 城镇住宅用地 53,333.00 122,665.90 股权收购 100.00% 39,743.75 39,743

50、.75 3 邹平市 2018-45 号地块 山东省邹平市 城镇住宅用地 53,361.00 133,402.50 股权收购 100.00% 38,000.00 38,000.00 4 邹平市 2018-46 号地块 山东省邹平市 城镇住宅用地 32,994.00 82,485.00 股权收购 100.00% 26,720.42 26,720.42 合计合计 227,222.00 401,052.68 - - - - 166,017.17 125,392.19 河北 5 廊坊市廊开 2019-1 号地 块 河北省廊坊市 住宅（含配建商服） 79,341.85 158,683.70 拍卖 100.