哥斯达黎加Solarium项目调研报告.doc

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1、1哥斯达黎加哥斯达黎加 Solarium 项目调研报告项目调研报告一、一、Guanacaste 省简介省简介 Guanacaste 省位于哥斯达黎加西北部，北与尼加拉 瓜接壤，西临太平洋，首府为 Liberia 市。面积 1.014 万 平方公里，为哥斯达黎加第二大省。人口 30.59 万，其 中劳动力有 12.15 万。 Guanacaste 省是哥斯达黎加经济发展较快的地区之 一。Liberia 市与首都圣何塞之间的飞行距离约半个小时， 开车约 3.5 个小时，离太平洋港口 Caldera 约 2 个小时， 距离尼加拉瓜约 1 个小时。二、二、Solarium 项目介绍项目介绍1、地理位置

2、、地理位置 Solarium 项目由 Grupo Solarium SRL（GS）开发，与 Guanacaste 省 Liberia Daniel Oduber Quiros 国际机场隔街相望，距 Liberia 市中心仅 7.5 英里。 Liberia 国际机场建于 1995 年，距首都圣何塞 217 公里，目前主要用于接待游客，有 直达美国和加拿大的多条航线，每周约有 70 趟航班至圣何塞（2 个机场） 。机场现正扩建 中，在条件成熟时拟开通至萨尔瓦多、危地马拉、墨西哥等国的航班。2、项目构成、项目构成 Solarium 是 Guanacaste 省第一个集物流、饭店、办公、住宅等于一体的

3、综合性项目， 包括物流中心、住宅区、饭店、办公区、多用途区、公园等，占地总面积为 1,112.8 万平 方英尺，拟分 14 个阶段、7 年内开发完成，目前已竣工的项目有物流中心、饭店等，住宅 区、办公区和多用途区正在建设中。1）物流中心物流中心 物流中心于 2007 年 10 月正式投入使用，总占地面积达 109.3 万平方英尺，其中 37.45 万平方英尺用于仓储及商业（如 左图所示区域） 。 物流中心有 6 种不同面积的仓库及 19 个商业空间可供选择， 可用于仓储、展示及销售，有大型运输车专用通道。大型仓库 之间已做好分区，可视需求将仓库间隔断打通使用。中小型仓 库由于前后相邻，也可视使

4、用面积灵活组合。 物流中心采用混凝土钢架结构，铝合金门。对于大中小型 仓库及商店，每个商业单元前均有 2 个停车位，每个仓库前均 有 3 个停车位，其中大型仓库还配有 3 个供集装箱装卸货的停车区，每家商店及仓库单元 均有专用通道。对于出租的自储仓库，有 48 个公用停车位可供使用，可选择日租、周租、 月租等方式。所有的商店和仓库均配有 24 小时保安服务。2上左图为物流中心与饭店俯瞰图，上中图为物流中心实地图，上右图 为物流中心放大图。 目前物流中心内已有多家企业入驻，右下角的大型仓库区域已有建材、家具、癌症研 究所等机构和公司，右上角（E 区）尚无企业入驻。E 区共有 9 个仓库，可使用面

5、积为 6,480 平方米，每个仓库可建造约 30 个展位。表一、物流中心仓库规格表一、物流中心仓库规格规 格数 量尺 寸停车位总面积（含停车位）自储仓库753m 6m48（公用）18 m2商 店197m 11m29 m2106 m2商店式仓库197m 14m29 m2127 m2小型仓库4215m 16m40 m2280 m2中型仓库1815m 28m40 m2460 m2大型仓库1815m 48m233 m2953 m2上：左图为商品中心外观，中图为仓库正门，右图为仓库后门3上左图为 E 区一个仓库的内景，照明、卫生间都已到位。上中图是一个改造成建材物 流中心的仓库，上右图是改造成癌症研究室

6、的仓库，已分隔成 2 层作为办公室使用，如须 扩建，还可再加盖第 3 层。2）多用途区多用途区 多用途区又名“Solarium 村” （如左图所示区域） ，建筑面积为 40.6 万平方米，绿化面积为 2.4 万平方米， 包括 19 个街区（包含住宅、商铺、 饭店、办公室、娱乐、休闲等多种形 态） 、2 个商业广场、1 个加油站和 2 个室内停车场，可通过步行街互相 连接。以正在建设的第五街区为例，共包括 19 个办公室（面 积从 55 平方米至 96 平方米） 、29 个商店（面积从 13 平方 米至 38 平方米） 、14 个公寓（面积从 57 平方米至 100 平方 米） ，每个单元均配备

7、有 30 平方米的停车位。（左图为建设中的第五街区，右上图为公寓内景）3）办公区办公区 办公区又名“Solarium 公司中心” （如左下图所示区域） ， 位于商业区、住宅区、休闲区之间，由 13、14、19、20 这 4 个街区组成。第 13 街区有 89 个办公室，总面积 5,500 平方米； 第 14 街区有 34 个办公室（如图右下角） ，面积 3,800 平方米； 第 19 街区有 37 个办公室，面积 3,300 平方米；第 20 街区有 34 个办公室，面积 3,100 平方米（以上面积均包括停车位） 。 办公区将配备保安服务，提供互联网和光纤入户，并有发 电机和停车位。此外，办

8、公区内还将提供医疗、法律、旅行社、 会计等基础服务项目。 以即将竣工的第 14 街区为例。该区共 3 层，每个办公室均配有 15 平方米的停车位。 第一层提供从 4696 平方米（不含车位的使用面积）6 种面积的办公室，第二层有 54110 平方米的 6 种面积的办公室可供选择，第三层则有从 54192 平方米的 8 种面积 的办公室。4）饭店饭店 Solarium 项目内目前已建成 中美洲地区第一家希尔顿集团下 属的四星级 Garden Inn 行政饭 店，并已投入使用（如左图所示4区域，右图为饭店正门实景图） 。 该饭店共有 169 间客房和 2 个会议室，提供 169 个停车位，总面积

9、1.9 万平方米，其 中建筑面积为 9,541 平方米。5）住宅区住宅区 住宅区位于 Solarium 项目的后方（如左图所示区域） ，邻近 河流，与商业区和工业区相隔，以保证其私密性。 房型包括套间、跃层公寓、联排别墅、私宅等，户型有 1 居、 2 居和 3 居可供选择。 住宅区总占地面积为 33.6 万平方米，其中绿化面积 14.7 万 平方米，建筑面积 18.9 万平方米，分 A、B、C 三个区，面积分 别为 9.4 万平方米、2.5 万平方米和 7 万平方米。6）公园公园 Solarium公园又称“丛林公园” ，占地面积 10 英亩（如左图 所示区域） ，绕经办公区、饭店、多用途区和住

10、宅区，由著名的 景观公司 Martha Schwartz 设计并建造。 公园分为入口区、都市区、自然区和活力区 4 个部分，占地 面积分别为 1.04 万平方米、1.36 万平方米、1.05 万平方米和 1.04 万平方米。 整个 Solarium 项目的绿化率达 60%，同时项目在园区外还 建造了 Guanacaste 省最大的污水处理厂，目前已投入使用。3、基础设施、基础设施1）交通交通 物流中心位于 Guanacaste 省 Liberia 国际机场对面。机场与首都圣何塞之间的飞行距 离约 30 分钟，开车约 3.5 个小时，离太平洋港口 Caldera 约 2 个小时，离尼加拉瓜约 1

11、 个小时。 空运：Liberia 国际机场目前主要用于接待游客，每周处理来自美国迈阿密、达拉斯、 休斯顿、洛杉矶、亚特兰大、夏洛特及加拿大的 26 架国际航班。中美洲最主要的航空公 司 TACA 也准备开通 Liberia 至萨尔瓦多的航班（约 1 个半小时航程） ，通过萨尔瓦多可中 转至危地马拉、洪都拉斯、墨西哥等国。此外，Liberia 与首都圣何塞的胡安国际机场间每 周有 42 架次航班，与 Tobias 机场间有 28 架次航班，每周可运送旅客 1,008 人次，通过 胡安国际机场每周 267 架次的国际航班可中转至尼加拉瓜、萨尔瓦多、危地马拉、洪都拉 斯、巴拿马、委内瑞拉、古巴等国。

12、Liberia 机场正计划进行扩建，提高旅客处理能力，并 将业务拓展至货运领域。 海运：由于 Liberia 市不靠海，Guanacaste 省也没有货运港，因此物流中心的进出口 货物均需通过 Puntarenas 的 Caldera 港进行装卸，再从陆路运输。 陆运：泛美公路从尼加拉瓜进入哥斯达黎加境内，经过 Liberia 市，向南至首都圣何塞， 再向南即可抵达巴拿马。从物流中心至泛美公路约 15 分钟的车程。此外，Liberia 与太平 洋港口 Caldera、加勒比港口 Limon 之间均有公路连接。Liberia 与圣何塞的距离约 200 公5里，开车约 3 个半小时。据了解，哥国政

13、府拟利用国际贷款扩建该公路，双向各增加一条 车道，行车时间将缩短一个小时，但工程的开工和完工时间未定。此外，从圣何塞至 Liberia 的租车费视车型为每天 40 至 75 美元，公交车为 6 美元单程，打车费为每天 140 美元。2）住房住房 除 Solarium 项目自带的住宅区外，离项目 15 公里的范围内也有足够的房屋可供租用。这些房屋不仅有大型住宅项目，也有 1-5 居的独立住房。对于公寓来说，1 居的月租金为 500-650 美元，2-3 居的租金为 800-1,100 美元。乘坐公交车至这些住宅区的单程车费约 为 60 美分。3）雇员雇员 对于普通雇员，Liberia 当地有足够

14、的双语（英语西语）人员可供选择。对于技术人 员和专业人员，建议从圣何塞寻找。当地员工的平均月工资约为 600-1,000 美元，技术人 员的工资视工种和技术水平而定，如现场经理、媒体关系经理、业务开拓经理的月工资约 为 2,500-3,000 美元，双语接待员、经理助理、普通双语人员的月工资约为 600-800 美元， 清洁工和保安的工资约 400-500 美元。4）税收税收 Solarium 物流中心目前并非自贸区，不享受哥斯达黎加自贸区的各项优惠措施。但 Solarium 可将物流中心 E 区单独向哥斯达黎加外贸协会申请成为自贸区，申请成功后可享 受以下优惠： 免交 12 年的所得税，从第

15、 13 年开始缴纳的所得税减半（目前税率为 30%） ； 中心可享有 10 年免交物业税（目前每年为 0.25%） 、土地转让税（物业总值的 1.5%） 和其他市政费的优惠； 中心在当地采购或进口的建材和办公设备可免交销售税和/或进口税； 出口产品免交所得税、销售税和出口税； 资本可免税汇出。5）其他其他 Liberia 市内有哥斯达黎加各银行的分支机构，以及诸如 Facio Canas，Arias Munos 等哥国律师事务所的分所。Liberia 目前还没有大的会计公司，但有些公司已有在当地设点 的考虑。 Liberia 有一所综合性公立医院，设施齐备，还有一家私立医院正在筹建中。 在生活方面，当地的餐馆、超市、商场、电影院、娱乐场所等一应俱全。