宜宾市住宅专项维修资金管理暂行办法doc.doc

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1、 2 3 宜宾市住宅专项维修资金管理暂行办法第 1 章 总 则第一条 （目的依据）为加强住宅专项维修资金管理，维护业主合法权益，根据中华人民共和国物权法 、 中华人民共和国消防法 、 中华人民共和特种设备安全法 、 物业管理条例（国务院令第 504 号） 、 住宅专项维修资金管理办法 （建设部、财政部令第 165 号） 、 四川省物业管理条例 、 四川省住宅专项维修资金管理细则等法律法规，结合宜宾市实际，制定本办法。第二条 （适用范围）本市行政区域内国有土地上的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。第三条 （术语含义）本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金） ，是指专项用

2、于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、 4 路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。本办法所称业主，是指依法登记取得房屋的所有权人。因买卖、赠与、继承等

3、法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第四条 （监管原则）维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条 （职责划分）市建设（房地产）主管部门会同市财政部门对全市维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督，各县（区）建设（房地产）主管部门会同同级财政部门对其辖区内维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督，各县（区）建设（房地产）主管部门的维修资金管理机构（以下简称管理机构）负责维修资金的具体管理。电梯、消防等有关行政管理部门和供水、供电等有关专业经营单位按照各自职责，做好专项维修资金使

4、用过程中的相关工作。街道办事处、乡（镇）人民政府按照规定职责做好本辖区内专项维修资金的相关工作。第 2 章 交 存第六条 （交存范围）同一建筑区划内，拥有两个及以上业 5 主的住宅、非住宅应按本办法规定交存维修资金。属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。第七条 （交存标准）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首次交存维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的 5%至 8%。各县（区）建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、原则上每年公布每平方米建筑面积维修资金首次交存标准。住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开

5、发建设单位代为交存。住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。住宅的维修资金属于交存的业主所有。第八条 （拆迁安置）征收（拆迁）和征地拆迁安置实行产权调换的房屋，征收（拆迁）人在办理产权初始登记手续前，按第七条规定交存维修资金。征收（拆迁）人为被征收（拆迁）人交存的维修资金归被征收（拆迁）人所有。（售后公有住房）售后公有住房首次交存的维修资金由出售单位按以下规定提取和交存：公有住房出售单位按照配备电梯的房屋不低于售房款的 30%、未配备电梯的房屋不低于售房款的 20%的标准提取维修资金。公有住房出售单位提取的维修资金属于公有住房出售单位所有，专款专用。第九条 （交存时间）住宅业主应

6、当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，房地产开 6 发建设单位不得代收代交住宅专项维修资金。 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。第十条 （票据管理）业主、开发建设单位、公有住房售房单位在交存维修资金后，管理机构应当出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。第十一条 （续交管理）业主分户账面维修资金余额不足首次交存金额的 30%时，业主应当及时续交。续交后分户账面维修资金余额应当不少于首次应交存金额。第十二条 （资金补充）利用建筑区划内业主依法享有的共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充维修资金，并分

7、摊计入相关业主的分户账。共用设施设备报废后回收的残值、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项等资金也应当转入维修资金。第十三条 （接受监督）维修资金管理机构应当依法接受审计、监察等部门的监督。第 3 章 管 理第十四条 （专户存储）县（区）建设（房地产）主管部门和财政部门应当委托当地的商业银行作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，与专户管理银行签订专户管理协议，在专户管理银行开设维修资金专户。 7 第十五条 （账户设立）在维修资金专户中，应当建立维修资金明细账，以建筑区划为单位按幢立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况；售后公有住房维修资金应当按单位立账。第十六条 （银

8、行职责）专户管理银行负责办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。第十七条 （账目管理）专户管理银行应当每年至少一次向管理机构或业主委员会发送维修资金对账单或应要求发送维修资金对账单。已成立业主大会的，业主委员会或者其委托账目管理单位应当每月与开户银行核对维修资金账目，并将下列情况每年至少向全体业主公布一次：（一）维修资金交存、使用和结存的金额；（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况,应当按每幢建筑物公布；一幢建筑物有两个或者两个以上门号的，应当按门号公

9、布；（三）维修资金使用和管理的其他有关情况。未成立业主大会的，管理机构按照前款规定应当每月与开户银行核对维修资金账目，并将情况每年至少向全体业主公布一次。 8 第十八条 （保值增值）维修资金自存入维修资金专户之日起，按照中国人民银行规定的利率计息。在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金在专户管理银行进行组合存储，但不得用于其他投资。售后公有住房维修资金按其相关规定执行。维修资金禁止用于从事国债回购、股票买卖及委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第十九条 （账户查询）管理机构、业主委员会和专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主的查询。第二十条 （

10、权属转移） 房屋所有权转让时，原业主（转让人）维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存维修资金或者业主分户账面余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额交存。第二十一条 （账户注销）因拆迁或不可抗力原因致使房屋灭失的，业主可持身份证件、房屋所有权证注销证明、提取维修资金申请资料向管理机构提出申请，经审核后，管理机构通知银行办理分户账注销。业主持管理机构同意支付通知和上述资料向专户管理银行提取其维修资金分户账的剩余款额。第 4 章 使 用第二十二条 （使用范围）专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得 9 挪作他用。住宅共用部位、共用

11、设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按本办法规定使用维修资金。第二十三条 （使用原则）专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十四条 （不得使用范围）下列情形不得使用维修资金：（一）按照有关法律法规规定应在物业服务费中列支的，不得使用维修资金。（二）依照法律法规或合同约定，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得使用维修资金。（三）住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。（四）建设单位未按照四川省物业管理条例第二十一条规定报告申请成立业主大会前，住

12、宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。（五）按照国家有关法律、法规和规章规定，不能使用专项维修资金的其它事项。第二十五条 （分摊原则）专项维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则，由相关业主按照各自拥有物业建筑面 10 积的比例分摊，并按下列规定列支:（一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支。（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。（三）售后公有住房之间使用维修资金的，由相关业主和公有住房出售单位按照所交存维修资金的比例分摊。业主承担的部分，按照各自拥有物业建筑面积的比例

13、分摊。共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第二十六条 （一般使用程序）维修资金的使用，应按以下程序进行：（一）提出使用方案物业服务企业、业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案。维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的比选方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。（二）维修施工单位的选择 11 工程造价预算编制完成后，业主委员会、相

14、关业主可自行或其委托的物业服务企业通过公开、公平、公正的竞选方式（含邀标、招投标等方式）选定维修施工单位；维修工程项目较小的（具体金额在小区管理规约中约定） ，为节约费用，业主委员会或相关业主可采取简易方式，选定维修施工单位。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。（三）业主决策维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示时间不少于七天。使用方案中工程预算超过三万元的，必须由具备相应资质的工程造价咨询机构进行评估，出具预算审价报告；在竣工

15、验收后，出具结算审价报告。审价费用由专户管理银行承担，具体办法由各县（区）建设（房地产）主管部门制定。（四）审核备案业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位，持维修资金使用方案、业主大会决议或业主书面同意、预算审价报告等必要材料到建筑区划所在地的维修资金管理机构办理维修资金使用备案。（五）工程款的预拨付维修资金管理机构根据审核通过的工程承包合同约定，书面 12 通知专户管理银行划拨预付资金。预拨付金额原则上不超过预算金额的 50%。（六）现场签证建筑区划内的共用部位、共用设施设备维修工程实行现场签证制度。相关业主代表或其委托的物业服务企业应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围

16、、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程，可由业主大会决定聘请工程造价咨询机构代为现场签证，相关费用可计入当次维修资金预算并纳入结算开支。（七）竣工验收工程竣工后，使用申请人应当根据相关规定和使用方案约定组织验收，并将工程验收资料（包括现场签证、验收报告、结算金额或结算审价报告）向业主公示不少于 5 日；公示期满无异议后，申请人凭工程结算单或结算审价报告、费用结算票据、由相关业主代表、业主委员会、施工维修单位签署的验收审核意见等资料向维修资金管理机构备案。备案后，由管理机构书面通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余结算资金。（八）质量保

17、修维修工程合同应当约定工程质量保证条款（包括质保期、质保金） 。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据审核意见等相关资料，向管理机构提出申请并备案，管理机构方可书面通知 13 专户管理银行拨付工程质量保证金。维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部房屋建筑工程质量保修办法的规定在维修工程合同中明确约定。县（区）建设（房地产）主管部门依照以上维修资金使用程序，结合本地区实际具体规定。售后公有住房住宅专项维修资金使用程序按其相关规定执行。第二十七条 （紧急使用情形）房屋建筑出现安全隐患，经房屋安全鉴定

18、机构鉴定为危险房屋，或者出现四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知（川建房发2014445 号）中所列的严重影响业主生活、安全的紧急情况，以及法律、法规、规章和有关技术标准规定住宅共用部位、共用设施设备必须维修的，相关责任人应当及时维修。严重影响业主生活、安全的紧急情况有：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）住宅水泵损坏导致供水中断的；（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（六）消防设施设备损坏，应当对消防设施设备进行维修的； 14 （七）其它需应急使用

19、住宅专项维修资金的。建设（房地产）主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府） 、居民（村民）委员会应当督促相关责任人、业主委员会或相关业主限期维修，物业服务企业应当予以配合。涉及公共安全的，相关责任人、业主委员会或相关业主若不及时组织维修，造成安全事故的，承担相应法定责任；同时，街道办事处（乡、镇人民政府）应当及时组织代修，消除安全隐患。第二十八条 （电梯维修）涉及电梯维修、改造的，施工单位应当在施工前将拟进行的电梯维修、改造情况书面告知市级负责电梯安全监督管理的部门，各县（区）人民政府负责电梯安全监督管理的部门对本行政区域内电梯安全实施监督管理。电梯维修、改造竣工后，维修、改造的施工单位应当在验

20、收合格后三十日内将相关技术资料和文件移交电梯使用单位，电梯使用单位应当将其存入该电梯的安全技术档案。第二十九条 （消防维修）涉及消防维修的，施工单位应当在施工前将拟进行的消防维修情况书面告知属地消防部门。属地消防部门应当按照法定的职权和程序进行检查，做到公正、严格、文明、高效。第三十条 （紧急使用程序）紧急维修资金的使用，应按以下程序进行：（一）告知。发生本通知第二十七条规定的紧急情形时，业 15 主委员会应当及时在物业管理区域内的显著位置，就住宅专项维修资金用于应急维修情况进行公告。尚未成立业主大会的，由居（村）民委员会、物业服务企业代行公告；无物业服务企业提供服务的，由街道办事处（镇、乡人

21、民政府）进行公告。（二）报告。发生本通知第二十七条规定情形时，由业主委员会和物业服务企业立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府） ；无业主委员会的，由相关业主和物业服务企业立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府） ；无物业服务企业提供物业服务的，由业主委员会或相关业主立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）。涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告特种设备安全监督管理部门或消防部门。（三）确认。物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认。涉及电梯、消防设施的，依法负责电梯安全监督管理的部门或消防

22、部门收到相关报告后，应及时到实地查勘确认，出具书面材料。（四）备案申请。业主委员会或者相关业主（或委托的物业服务企业）向县（区）维修资金管理机构提出住宅专项维修资金应急使用备案申请，并提交以下资料：1、街道办事处（镇、乡人民政府）对住宅应急维修必要性的确认证明； 16 2、承担住宅应急维修的设计及施工企业、维修单位的资质（资信）情况；3、应急使用住宅专项维修资金使用方案；4、应急维修工程预算书；5、应急维修合同或者施工（安装）承包合同；6、预算审价报告。（五）备案。县（区）维修资金管理机构受理备案申请后，应在 3 个工作日内予以备案。（六）施工单位的选择。业主委员会、物业服务企业、相关业主和单

23、位应按照公开、公平、公正的竞选方式择优选择有资质的施工维修单位。按规定符合比选、公开招标等要求的，应通过比选、公开招标等方式确定施工维修单位。（七）首次资金拨付。备案后，维修资金管理机构应在 24小时内按规定向申请人或根据申请人与承揽人的约定向施工企业、维修单位划转资金；住宅专项维修资金由业主委员会自行管理的，业主委员会在物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）的指导监督下，依合同约定向施工企业、维修单位划转资金。首次拨付的资金不得超过工程预算金额的 60%。（八）维修。住宅共用部位、共用设施设备维护改造，除街道办事处（镇、乡人民政府）直接组织代修的外，其它情形的由应急使用住宅专项维修资金的申请

24、人组织实施。（九）维修工程结算审价。应急维修工程竣工后，由申请人 17 组织业主委员会、物业服务企业、施工企业、维修单位对维修工程进行验收，并由工程造价咨询机构出具结算审价报告，审价费用可计入当次维修资金预算并纳入结算开支。（十）公告。申请人在应急维修工程完工后 15 日内在维修现场公告维修相关情况，并留存公告影像资料：1.施工维修单位编制的工程结算报告；2.工程量清单计价与工程审价报告；3.费用结算票据4.维修费用（业主）分摊明细表；5.相关业主代表、业委会、施工维修单位签署的验收审核意见。6.其它相关资料。（十一）维修资金余额拨付。维修工程竣工验收公告后，申请人持竣工验收报告、审价报告等资

25、料申请拨付维修资金余额。维修资金紧急使用的具体办法，各县（区）住建（房地产）主管部门可结合实际制定。第三十一条 （工程质量）施工企业、维修单位对实施的工程依法承担质量保证责任，保修期内出现质量问题的，应依法免费及时修复。第三十二条 （机构名录）各县（区）建设(房地产)主管部门应当根据建筑区划内共用部位、共用设施设备维修、更新、改造工程的要求，建立具有相关资质的工程造价咨询机构和施工单位 18 的推荐名录，供业主、业主委员会或其委托的物业服务企业选择。工程造价咨询机构和施工单位的推荐名录由各县（区）建设(房地产)主管部门定期公布。第三十三条 （一般规定）使用申请人在申请专项维修资金使用过程中，不

26、得将已拨付的专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。使用申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。业主对维修资金使用情况有异议的，可以要求使用申请人提供有关的费用清单、发票和按户分摊费用清单等进行核对。第三十四条 （第三方监督）专项维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度，提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理

27、人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。第三十五条 （资料保存）维修资金申请人（业主委员会、物业服务企业或相关业主）应当妥善保存维修资金使用过程中所有相关资料，同时在资料移交时，应当做好有关交接工作，完善交接手续；维修资金管理机构应当妥善保存维修资金使用备案资 19 料，以备查阅。第 5 章 法律责任第三十六条 开发建设单位违反本办法第九条规定将房屋交付买受人的，由县（区）建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以 3 万元以下的罚款。第三十七条 开发建设单位未按本办法第二十三条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县（区）建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以 1 万元以

28、下的罚款。第三十八条 物业服务企业或其他管理人违反本办法第三十三条规定，虚列维修工程项目或虚增维修工程量，由县（区）建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处虚列或虚增金额 2 倍以下罚款。业主委员会或相关业主有前款行为，由县（区）建设（房地产）主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，对业主委员会成员或相关业主给予警告，并责令退回资金。物业服务企业或其他管理人、业主委员会或相关业主未将已拨付的专项维修资金专项用于使用方案所列维修项目的，由县（区）建设（房地产）主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业或其他管理人、业主委

29、员会成员或相关业主予以警告，并责令退回资金。 20 第三十九条 市、县（区）建设（房地产）主管部门、财政部门挪用住宅专项维修资金的，由市、 县（区）建设（房地产）主管部门、财政部门分别追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条 市、县（区）建设（房地产）主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十一条 提供第三方监督服务的专业机构、施工单位违反本办法第三十四条规定弄虚作假的，由县（区）建设（房地产）行政管理

30、部门将违法行为抄送相应主管部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第 6 章 附 则第四十二条 住宅建筑区划外，拥有两个及两个以上房屋所有权人的非住宅物业维修资金的交存、使用、管理，参照本办法执行。第四十三条 本办法实施前，住宅、非住宅已经出售但未建立维修资金的，应当补建。（一）已办理房屋入住手续的住宅及相关联的非住宅业主，按申请年度所在县（区）建设（房地产）主管部门依据四川省 21 住宅专项维修资金管理细则规定并公布执行的交存标准，将首期专项维修资金足额存入管理机构委托的专户管理银行维修资金专户。（二）应当建立而未建立，或未完全建立专项维修资金的住宅或住宅区，业主应当依法成立业主大会并召

31、开业主大会会议，就补建本区域维修资金及维修资金管理制度作出决定，并向所在县（区）建设（房地产）主管部门申请补建，业主应当将首期维修资金足额交存专户管理银行维修资金专户。第四十四条 因专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。第四十五条 本办法具体适用中的问题，由宜宾市住房和城乡建设局、宜宾市财政局、宜宾市市场监督管理局、宜宾市消防救援支队负责解释。第四十六条 本办法自 2019 年 9 月 1 日起施行，有效期暂定2 年。本办法实施前已办理商品房预售许可证的，其维修资金按照当地原政策规定建立。 22 宜宾市住房和城乡建设局办公室2019 年 7 月 22 日印发