小区停车位权属问题研究.pdf

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1、 类号： 密 级： 学号： 1076212009043 单位代码： 10762 新疆师范大学 2012 届硕士学位论文 小区停车位权属问题研究 Judicial Study on Parking Lots Ownership in Districts 研究生姓名： 叶新元 学科 、 专业：民商法学 研究 方 向：民商法基本理论研究 院系、年级：法经学院 2009级 指 导 教 师： 顾华详 教授 新疆师范大学 2012 年 5 月 30 日 新疆师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不

2、含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论 文作者签名： 日期： 年 月 日 关于论文使用授权的说明 学位论文作者完全了解新疆师范大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属新疆师范大学。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后遵守此规定） 保密论文注释：本学位论文属于保密在

3、 年解密后适用本授权书 。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 学位论文全文电子版同意提交后可在校园网上发布，供校内师生浏览。 本人签名： 日期： 导师签名： 日期： I 中文摘要 随着我国经济水平的不断发展，私有汽车的保有量不断上升。随之而来的小区停车位问题也日益凸显出来。在实际生活当中，因停车位而发生法律纠纷的状况层出不穷。论文应用案例分 析法、经济学分析法、比较分析法、历史分析法等方法，通过国内外小区停车位权属现状及立法的比较分析，针对我国物权法中存在的客观不足，提出了进一步完善的若干建议。 论文首先界定了小区停车位的含义，并对现实中的各种停车位做了详尽的分类。小区

4、停车位在法律属性上属于物，是法律关系的客体之一，属于附着在土地上与房屋相似的不动产。在我国现有法律体系下，小区停车位可以基于土地所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、典权及土地租赁权而存在。 论文以物权法的颁布为节点，对我国小区停车位权属的历史及现状做了比较分析。物权法颁布之前， 对小区停车位权属的规定只存在于地方性的立法中，在科学性、严谨性方面存在诸多不足。物权法颁布后，其 74 条规定为我们解决小区停车位权属纠纷提供了法律依据，但是规定本身还有待完善。其后出台的司法解释也有进一步修改完善的空间。 论文基于建筑物区分所有权和小区停车位的类型化前提，提出了解决小区停车位权属纠纷的理论模式，一是

5、以专有权为基础，将小区停车位产权独立化，二是以共有权为视角，区分对待。并在此基础上，具体论述了各种停车位的权属状况。小区停车位作为一种重要的财产，只有权利真正行使才能实现物尽其用。因此，论文对小区停 车位的取得、使用、流转、抵押等问题也加以探讨。 论文最后一部分重点论述了小区停车位权属的完善建议。针对物权法第 74条的立法缺陷，文章认为小区停车位在出售或出租时，应给业主一个合理的期限，在满足小区业主合理停车位的需求后，可以将剩余停车位向小区外的主体出租使用；小区业主与开发商应就停车位权属以书面合同的形式在购房时进行约定，并使用明示放弃的方法解决保留停车位的问题；建议用“符合法律规定的，支付了土

6、地出让金用于停车的建筑面积”来取代“建筑区划内”的模糊定义；采取法定共有与增量专有相结合的小区停车位权属机 制；同时完善房地产财产权利的登记制度；转变物业运作模式，充分发挥业主委员会的职能。论文通过对小区停车位权属完善建议的提出，以期更好的保护广大人民的合法权益。 关键词： 小区停车位；建筑物区分所有权；物权法； II Abstract Along with our country economic development, the private car retains the volume rises ceaselessly. The district parking problem al

7、so is highlighted increasingly come out. In actual life, because the parking lot and the status of legal disputes emerge in an endless stream. Application of case analysis, economics analysis, comparative analysis, historical analysis and other methods, through domestic and international community o

8、wnership of parking space in the current situation and legislative comparison analysis, according to the real right law of our country in existence is insufficient, put forward some suggestions. The paper firstly defines the meaning of parking lots, and the reality of the various parking made detail

9、ed classification. Residential parking spaces in its legal property belonging to the object, is the object of legal relations, belong to the attachment in the land and housing similar to the real estate. Under the current Chinese legal system, parking lots can be based on land ownership, state-owned

10、 land use right, land use right, land leasing pawning right and right to exist. Talking property law as nodes, to our country community ownership of parking space in the history and status of comparative analysis. Property law promulgated before, on the district parking lot ownership regulations exi

11、st only in the local legislation, in the scientific, rigorous lack. Real right law after promulgating, the74 rules for us to solve the parking space ownership disputes provided legal basis, but the provision itself has yet to be perfect. Subsequently the judicial interpretation issued a further revi

12、sion and improvement of space. Based on the distinction between ownership of the buildings and parking lots of the type of the premise, put forward to solve the parking space ownership dispute, theoretical models, one is an exclusive right for the foundation, the district parking independent propert

13、y rights, two is a common right angle, distinguish and treat. And on this basis, discussed all kinds of the ownership of parking spaces in. Village parking space, as an important property rights, only real exercise to turn material resources to good account. Therefore, study on parking lots to obtai

14、n, use, transfer, mortgage and other issues are also discussed. The last part of this paper focuses on the residential parking lot ownership perfect suggestion. According to the law article seventy-fourth legislation defects, the article thinks that the parking lots in the sale or rental, should giv

15、e the owner a reasonable limit, to meet the reasonable needs of owners of residential parking spaces, can the remaining parking area outside the main rental use orientation; owners and developers should have the ownership of parking space in a written contract in the form of the purchase agreement,

16、and use the express waiver method to solve the reserved parking III problem; suggested using conform to the legal provisions, pay the leasing of land used for parking building area to replace the construction division vague definition; statutory total and incremental proper combination of parking lo

17、ts right mechanism; at the same time to improve the real estate property rights registration system; property operation mode change, give full play to the function of the owners of the committee. Thesis on small parking lot ownership suggestions put forward, with a view to better protect the legitim

18、ate rights and interests of the broad masses of the people. Keywords: Residential parking spaces; condominium ownership; Property Law IV 目录 1 导言 . 1 1.1 研究背景和意义 . 1 1.2 国内外研究现状 . 2 1.3 本文采取的研究方法 . 9 1.4 本文的创新点与不足 . 10 2 小区停车位权属概述 . 11 2.1 小区停车位的含义与类型 .11 2.2 小区停车位的法律属性 . 12 2.3 小区停车位的基础权利类型 . 13 3 小

19、区停车位权属历史及现状研究 . 17 3.1 我国物权法颁布之前的规定 . 17 3.2 我国物权法的规定及相关司法解释的理论解读 . 18 3.3物权法颁行之后有关停车位权属的规定 . 20 4 小区停车位权属的具体研究 . 21 4.1 建筑物区分所有权基本理论 . 21 4.2 小区停车位权属理论思路分析 . 24 4.3 小区停车位权属的具体分析 . 26 5 小区停车位流转问题研究 . 30 5.1 小 区停车位的取得 . 30 5.2 小区停车位的使用 . 31 5.3 小区停车位的抵押与转让 . 32 6 解决小区停车位权属问题的对策建议 . 34 6.1物权法第 74 条的立法

20、取向与主要缺陷 . 34 6.2 完善物权法第 74 条的若干建议 . 36 6.3 完善房地产财产相关权 利的登记制度 . 39 6.4 采取法定共有与增量专有相结合的小区停车位权属机制 . 39 6.5 转变物业运营模式，发挥业主委员会职能 . 41 结语 . 42 参考文献 . 43 V 在读期间发表的论文 . 46 致谢 . 47 1 导言 第 1 页 共 57 页 1 导言 1.1 研究背景和意义 现代社会，人们的生活水平由于经济的不断发展而日益提高，汽车作为一种代步工具 被越来越多的 城市 家庭购买使用。然而， 小区 停车位的增长速度远不及汽车的增长速度，导致停车位变成了稀缺资源，

21、于是在现代城市生活中就出现了“ 停车难 ” 的问题。 从汽车的销量看，各厂商的汽车销售数量增幅相当大。 我们 以各厂商在 2011年 3月份的销售量为例来统计它们的销量涨幅情况：上海大众斯柯达汽车销量达到 8800余辆，环比增幅近 50%，创下 近 两年来的销量纪录新高；一汽大众奥迪销量达到 11730 余辆，打破历 史最高单月的销售纪录；通用汽车中国公司在华汽车销量达 137000 余辆，同比增幅近 25%，成为在华单月销量的新纪录；奇瑞汽车2009年 1月份历史性地达到了 3.5万辆的销售纪录， 3月份再度取得 3.5万辆的销售成绩。国家统计局曾做过统计， 2012 年前，国内私人汽车达到

22、 7872 万，比上年末增长近 20%。 可以预见，停车只会越来越难，地方政府在建设服务型政府中，不能不考虑这日益庞大的汽车大军，解决停车难问题。 以乌鲁木齐为例，仅在 2002 年到 2010 年间，机动车保有量 达 到 30 万辆，截止到 2012 年，机动车保有量更 是达到 46万之多。 其中 私家车约有 14 9万辆，而乌鲁木齐市目前的停车场仅可以提供大概 4.2 万个车位。 平均计算下来， 7辆车分一个车位，加上汽车销量的不断增加，小区停车位的价格一路攀升。目前乌鲁木齐中心城区 小区停车位价格已基本 接近 或相当于一辆中级轿车的价格。如何解决日益增加的汽车保有量与小区停车位紧缺之间的

23、矛盾，此即本文选题的现实意义。 很多开发商为自身利益考虑，通常会使用不平等合同在商品房的开发以及销售过程中私自处置小区 停车位，结果发生许多停车位权属 纠纷问题。实际上， 关于停车位的使用、买卖 及租赁等矛盾的 核心就是小区停车位的权属。 物权法第 74条这样规定： “ 建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ” 此项规定对解决小区停车位的问题提供了法律依据。 但是 ， 通用汽车重组断臂求生企业信息 . http:/www.

24、stockstar.cc/catalog.asp?cate=73EB/OL.2012-2-8. 乌鲁木齐机动车保有量连年增长 . htmhttp:/www.stockstar.cc/catalog.asp?cate=73 EB/OL. 2012-2-8. 1 导言 第 2 页 共 47 页 此规定还不完善 。从实质上来看，长久以来停车位权属并没有出现明显的变化，对于物业小区的相关问题 ， 物权法的规定是很笼统的，特别是对停车位的规定，在具体的理解和实施的时候还存在着较多的问题，很 多细节和配套的解释还没有到位。 从民法的角度看，小区的停车位是一项基本财产，是新出现的一种物 的形式，要有一定的法

25、律 对新物进行规制。 大体看来，小区中有两种停车位 ，地上 停车位和地下 停车位。地上停车位 的空间 常 被有效的隔离开来， 具有独立性，在所有者进行支配的时候，可以有效 排他支配， 具有物的形式和实质条件。 但是地下停车位 由于处于建筑物的地下，它的范围空间 虽然 是明确的 ,但它却只 具有 一个或两个共用的 出入口 ,因此从物理特征上 似乎很难说它是 一种独立的物。法律在对停车位相关问题做出规制的时候，更需要注意这 种 性质的停车位。从更高 的层面上来说，人们生活的秩序 受到了一定的影响，就是由于规范和事实之间所存在 的不协调关系，这个时候就需要新的解释来协调这种关系。此即本论文 选题的理

26、论意义所在。 1.2 国内 外 研究现状 1.2.1 国内 研究现状 实践中引发的 关于小区停车位的各种 纠纷大部分是由于停车位权属不明而产生 的 ，大量学 者也关注到此现象，做出各种理论层面的阐述与论证。主要有投资成本论，从物论，空间权论， 约定论，地权基础论 等等。 现 将以上理论 分述如下： 1） 投资成本论 站在房 地 产开发商 的 角度，停车位不论是建在地上还是地下，它们所用的成本其实差别不大，在 市场经济条件下，“谁投资，谁受益”是一条最基础的法则，如果投资的停车位能够为其带来利益，那么这个收益理应归投资人所有。开放商也经常以此作为对抗业主或政府有关部门的理由。 但是，停车位具有很

27、多种存在形式，地上停车位的归属问题较为简单，一般来讲直接 归属于该停车位的土地使用权人，除此之外的停车位的归属问题就比较复杂。 首先 我们 既要 考虑房产投资商的投资问题，还要对地权的状态进行考虑，其次 还要考虑社会利益尤其是 地下人防工程的需要，尤其是在当今国际局势有很多不确定的因素下 ，我们更需要考虑周全，以应对可能发生的紧急状况。所 以以投资成本论 进而要求产权 的要求在进行认可的时候 要慎重，不 能无条件的接受。这些年来，小区业主的观念也发生了变化，他们认为所 付出的对价使其实际上成为小区的投资者，开发商所付出的小区建设方面的成本已经在小区业主的对价中1 导言 第 3 页 共 57 页

28、 得到弥补，所以，小区业主认为他们对 小区停车位具有所有权 。 小区业主的 理解有一定道理，但是忽略了两 方面的问题：一是理论假设的误区，该观点假设在完整的小区中， 停车位 仅仅是一个从物，对小区停车位的各种形态却没有进行考虑，尤其是 地下停车位、 独立停车位，它具有独立的地位，这一点假设中没有进行考虑； 二是 开发商 在小区建设中所付出的成本 是否包含了修建小区的全部费用？ 如果开发修建小区的全部费用并没有完全包含在房价当中，那么 小区业主 便没有权利 对小区的全面产权提出诉求。我们 知道，商品的价格通常是由商品本身的价值和它的供需大小来决定的。作为市场经济的重要主体之一，大多数的房地产企业

29、都是以盈利为目的的，它不会主动披露其会计报表。实际的投资与收益状况，作为公司的内部信息或商业秘密，也只局限在公司的高层，公众根本无法查阅得知。商品房最终的销售价格中是否包括了修建停车位所需要的全部费用，作为企业的内部事务，业主又怎么可能知悉。投资 多少、收益多少、成本如何核算在以追求利润最大化为原则的房地产企业来说，当然是赚到越多越好。这根本无法排除业主在支付了已包含全部费用的房价后再花巨额费用购买停车位的风险。在以市场为主导的经济条件下，势必不会将投资兴建的各种停车位赠送给业主。当然，在经济不景气或金融危机的情况下，房地产企业采取赠送、有期限使用销售策略，则另当别论了。 另外， 投资成本是经

30、济学的一个概念。在我国的市场经济体系中，房地产企业具有重要的地位，随着房地产市场的不断变化和竞争的加剧，房地产企业必须要处理好投资收益率的问题。 但是， 从根本上来说 ， 这种解释同物权法的基本精神是相悖的。经济上的解释 是不能 轻易 作为物权，特别是不动产的依据，必须 从法律的层面进行规范和确定。 2） 从物论 从物 具体是指 在经济利用关系上，从物与主物不可分离， 并为其提供相应的服务。 以从物论 为根据，物业小区是主物而停车位 是从物，由两者之间的关系可以推 出，停车位既然是建筑物的从物，那么在建筑物的所有权发生转移的时 ， 停车位作为建筑物的 从物 其 所有权也应该发生相应的转移。 然

31、而，从物论 也同样忽视了 地下停车位的问题。地下停车位同建筑物之间的关系 能否简单的理解为从物和主物呢？ 从具体的功能来说，地下 停车位也是 为 建筑物 提供服务 ， 帮助其实现 建筑物的功能， 从物理空间上看， 地下 停车位和建筑物也是无法分离的，但是这还 不能简单的说他们就是主物和从物的关系。 无论是在成文法条件还是在 判例法条件 ，地下停车位 和建筑物的这种关系 都 不能被认为是主物和从物。 在成文法的 思路中，确定主从物关系的时候，仅仅是对他们的功能联系进行考察，而不会考察其他形式的联系。在一些国家和地区的法律实践中，他们将停车位单独出售给外部人员， 在法律上停车位和建筑物是可以进行分

32、离1 导言 第 4 页 共 47 页 的。 这 也就是说，停车位和建筑物之间的关系不能用主物和从物进行合理的解释，停车位 也可 能够成为 一种单独的主物。 从物是否限于动产是主物与从物说的另一种弊端 。 我国的台湾地区和日本都认为从物是可以包括不动产的，而德国和法国则认为从物不包括不动产。 我国民法 没有对停车位是否可以成为从物做出相应的规定。 3） 空间权论 空间权包括两个方面的内容，地上空间权 （空中权）和地下空间权（地中权）。随着建筑技术的不断提高， 土地和大城市 发展 之间的矛盾也更加突出，因此就出现了空间权的概念 。 德国民法典中， 空间权分为普通地上权以和 空间地上权，也就是说空间

33、权 最初 是地上权的一种特殊 形式。 随着社会的发展，人们对空间权的 认识不断加深， 已经逐渐的突破传统民法的约束，其范围和内容不断的扩大，越来越多的人认为空间权应该具有其独立的地位，成为新型物权的一种。 就我国的情况来看，越来越多的人们开始重视空 间权的相关问题，相关的地下空间权问题特别是地下停车位的问题也 受到重视。 我国 物权法中对空间权做出了如下的说明：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。 不难看出， 在 物权法 当中是把 它 附设在建设用地使用权 里 ， 而未 把它看作是 独立的新型物权 。 4） 约定权属 论 还

34、有 学者认为， 从 我国的 历史和现状来看，为了对当前已经形成了的各种产权关系进行保护和维持，选择当事人进行约定的方式确认停车位的权属 ，这种模式对现状 冲击是最小的。 我国物权法部分的采纳了约定权属理论，主要基于以下考虑。一是 我国幅员辽阔，各地经济发展水平很不均衡。 长期以来，中西部地区发展相对较为缓慢，而一线城市如上海，深圳，广州等地区的发展迅速，不同的区域或 同一区域的不同地方之间在停车位方面的供需差距也是有很大差异的。 这种多层次、多区域的不均衡状态是由我国的总体客观经济环境所决定的，在短期内它是不会消失的。这也制约了物业小区停车位权属 问题的相关立法，某种程度上说， 这 是一个根本

35、的制约因素。 出于对我国基本国情的考虑， 如果采用一刀切或是统一立法的方式，势必难以平衡经济社会中纷繁 复杂的社会现实，也势必会影响到目前社会民事领域的稳定与发展。 二是 从国家立法的角度， 体现了对民事领域自治原则的 尊重。我国目前的机动车人均保有量与发达国家还有很大差距。如果规定停车位为 全体业主共有的话，势必会导致操作层面的混乱，并且严重打击房地产开发企业建设停车位的积极性。更严重的是，这无疑 使 城市用地本来就紧张的现状雪上加霜，势必会严重浪费原本就稀缺的土地资源。如果规定停车 位归房地产开发企业所1 导言 第 5 页 共 57 页 有，对于追求商业利润最大化的企业来说，有可能造成变更

36、土地用途的不良做法，从而影响业主的其他权益。 三是 在现实操作层面来说，采纳约定论 ，一方面可以激发房地产开发企业积极开发更多的小区停车位，使开发商获得更多利益；另一方面能够使停车位的需求压力得以有效缓解。 不过，约定论 的做法同样受制于现实经济社会的 各种 因素 。笔者认为，当事人约定，在一个完整而充分的竞争市场当中，的确是最 适宜的处理私权的方式。但是，也应该看到，就目前我国经济状况而言，还不能说我们已经确立了充分的竞争市场 经济体制，虽然目前总体经 济运行较为平稳，但是在各个方面还有很多不确定、不稳定因素。不可忽视的是，以我国目前的经济运行环境来看，房地产市场在今后 很长的一个时期内还是

37、由卖方来主导的。这一趋势将会随着人口的增加与 城镇化建设的加快而变得 愈加 明显。可以预想到的是，房地产市场的客观需求和潜在需要还是非常巨大的。再者，多数的房地产企业资金雄厚，实力较强，具有较强的抗冲击能力，即使面对较大 的经济波动或突发事态，也能够较为从容的应对和抗击。小区停车位本就稀缺，这种天然的稀缺性更 决定了在一个由卖方主导的市场下，其价格势必是随行就市，水涨船高，严重的还 可能导致垄断的市场价格。在这种条件下，业主和房地 产开发企业无论采取何种约定方式，相对实力强大的企业来说，业主都 处在较为不利的局面。 进一步 说， 约定归属理论从根本上违背了小区停车位是作为物业小区的配套设施的服

38、务功能定位。 长期来看，对业主的利益必然不利。 部分类型的 小区停车位虽然在理论上可以作为独立的物，实现其应有的价值。不过，小区停车位另外还有其本身所承担的服务功能和公益功能。尽管 有些类型的 小区停车位可以成为独立的财产，甚至是 成立单独所有权 ，但是，我们应该坚持其原始的服务功能理念。对于政府的规划部门来说，这也是 其基 本责任或更高的价值追求。在今后的社会发展中，停车位的服务功能不能 消弱，而 应 得到强化，体现并符合业主的共同利益。 另一方面 ，我们还不能完全排除一种可能性，这就是如果经济运行情况持续低迷，房地产开发企业也有可能采取一些方式进行促销，比如保留小区停车位的所有权，而在一定

39、期限内供业主免费使用。在经济运行复苏时，再抬高价格出售。然后，给全体业主一定期限，限期购买。这样就很难保证所有业主的公平。此类事件的不断见诸报端，也在提醒我们，通过市场本身来解决小区停车位纠纷在我国目前的经济情况下，也还有很多商榷的地方。 5） 地权基 础论 有学者认为，在物权法、担保法和城市房地产管理法当中，都遵循“地随房走，房随地转，房地合一”的原则，因此小区业主购房后，与其房屋对应的停车位也应该转到业主名下。 这种观点看到了房地关系的意义。但是， 实践中，停车位的表现形式多种多1 导言 第 6 页 共 47 页 样，以地下停车位来说，其权利全完具备了可以通过公示来表彰的条件，已经具备了“物 ” 的形式和实质要件。为建设地下 停车位， 房地产开发商 投入了不少的费用。就开发商来说，如果因为房地之间的关系就将地下停车位的产权归为业主，那么开发商建设停车位的动力不足，只会按照相关规划法完成任 务，敷衍了事。在完成预计的停车位数量后，开发商就会停止投资建设停车位。这样 必将 产生土地资源浪费的情况。而业主也最终不得不承受因地上停车位日益紧张而带来的车无处可停放的不利后果。 法律应当 保护开发商和业主的合法权利，以及合法投资获得相应收益的权利。 此外 ，土地使用权的分析思路是非常精细的，从容积率，公摊