小区停车位权属法律问题研究.pdf

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1、北京化工大学学位论文原创性声明本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。作者签名： 面盥 日期： 2业：6：2关于论文使用授权的说明学位论文作者完全了解北京化工大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京化工大学。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全

2、部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。口论文暂不公开(或保密)注释：本学位论文属于暂不公开(或保密)范围，在jL年解密后适用本授权书。口非暂不公开(或保密)论文注释：本学位论文不属于暂不公开(或保密)范围，适用本授权书。作者签名：蛾导师签名：生坐逸日期： 珈l毕：6：1日期：巡：曼：!学位论文数据集中图分类号 D913 学科分类号 8203020论文编号 1001020141258 密 级 无学位授予单位代码 i0010 学位授予单位名称 北京化工火学作者姓名 禹璐 学 号 201 1201258获学位专业名称 民商法 获学位专业代码 030105课题来源 白选

3、 研究方向 民商法学论文题目 小区停车位权属法律问题研究关键词 停车位，权属，物权法论文答辩日期 2014年5月27日 半论文类型 基础研究学位论文评阅及答辩委员会情况姓名 职称 工作单位 学科专长指导教师 裴亚洲 副教授 北京化工大学 民商法评阅人1 鲁春雅 副教授 北京化工大学 商法评阅人2 姚欢庆 副教授 中国人民大学 民商法评阅人3评阅人4评阅人5答耀晁猢 薛长礼 教授 北京化工大学 民商法答辩委员i 甫玉龙 教授 北京化工大学 民商法答辩委员2 游文丽 副教授 北京化工大学 民商法答辩委员3 余俊 副教授 北京化工大学 知识产权法答辩委员4 陈传法 副教授 北京化工大学 民商法答辩委

4、员5注：一论文类型：1基础研究2应用研究3开发研究4其它二中图分类号在中国图书资料分类法查询。三学科分类号在中华人民共和国国家标准(GBT 137459)学科分类与代码中查询。四论文编号由单位代码和年份及学号的后四位组成。摘要小区停车位权属法律问题研究摘要近年来，经济的飞速发展使得人们的生活水平也产生了质的飞跃，汽车从过去的奢侈品摇身一变，成为了我们日常生活中常见的代步工具。随着汽车保有量的节节攀升，越来越多的相关问题随之而来，其中一个最突出的问题就是小区“停车难、停车贵”。与小区停车位有关的法律纠纷越来越多地出现在人们的视线中，这个问题也日益广泛地受到社会各界的关注。尽管与小区停车位相关的法

5、律问题多种多样，但其法律权属却一直是争论的核心所在。在物权法出台以前，关于小区停车位的产权始终不明晰，业主、开发商、物业公司各执一词，导致在实践中小区停车位流转的各个环节都出现了问题，尽管各地都有自行颁布的法规，但标准并不一致，呈现出一种混乱的状态。物权法颁布之后，对小区停车位的权属进行了明确，虽然现实中关于停车位权属的纠纷有所减少，但又出现了诸如天价停车位等一系列其他问题。本文以小区停车位为研究对象，结合我国实际，对不同类型停车位进行讨论。本文一共分为五个部分：第一部分将会对小区停车位进行概括性的介绍。小区停车位属于民法上的物，因此得由民事主体取得所有权和使用权。而对一个物的所有权进行讨论之

6、前，我们有必要确定该物的概念以及性质。目前在我国，有很多种类的停车位，在这一部分对每种类型进行简要阐述，以方便后文对其进行具体论述。第二部分将介绍目前我国法律关于小区停车位权属的规定。这部分首先将对物权法出台前各地方性法规进行介绍，接着对物权法第74条进行解读，论述该条款关于小区停车位权属规定的两种模式，最后，对物权法出台后的司法解释及其他地方性法规进行介绍。第三部分分类对我国小区停车位权属进行讨论。此部分将针对不同类型小区停车位分别进行分析，并结合实践中发生的案例，对各类型停车位归属进行讨论。第四部分将对其他国家和地区的立法经验进行介绍。小区停车位权属问题并没有鲜明的国别性，在本部分将对日本

7、、法国、德国、美国和我国台湾地区在这个问题上的立法进行介绍，从而力图为解决我国问题提供思路。通过比较不同国家立法可以发现，在小区停车位问题上的权利归属并不一定采取单一的模式，在很多情况下采取开放的思路也许反而能够更好地规范这个问题。本文的最后一部分将对如何完善我国小区停车位的权属提出立法以及实践构想。这部分将在首先明确确定小区停车位权属的原则的基础上，讨论我国目前法律规定存在的问题，在明确了问题后，探索如何对法律进行完善，以及如何形成可行的实践模式，从而提高法律的可操作性，平衡各方当事人利益。关键词：停车位，权属，物权法A8涨CTResearch of Ownership of Communi

8、ty Parking LotABSTRACTWith the economic development of our country in recent years，peopleS living standard has rapidly increasedPrivate cars have becomenecessities from luxury in the pastHowever,with the increasing numberof private cars，some relevant problems also come along，of which themost promine

9、nt one is difficult to park CarS and expensive to park carsMore and more legal disputes about parking lot in community appear,which draws a lot of attention from all sectors from societyAlthough the legal issues about parking lot are various，theownership of parking lot is always the central oneBefor

10、e the PropertyLaw,the ownership of parking 10t in community is unclear,andproprietors，developers and property management companies all holdtheir different opinions，which result in various problems appearing inevery step ofparking lotS circulationAlthough there are localregulations，they stipulate dif

11、ferently,SO the overall condition is in a massAfter Property Law,the ownership of parking lot in community is clearDisputes about the owner apparently reduce，but other relevant problemsappear again,whopping price parking lot for exampleThis issueS objectof study is parking lot in community,and we wi

12、ll discuss different typesof parking lot with combination of our countryS current stateThe issueincludes five pans：Part I is the general idea of the parking lotBefore discussing theownership of parking lot in community,we have to clarify its concept andnatureParking lot is the object in Civil Law,th

13、erefore civil subjectscould have its ownership and right to useIn our country,there areparking lots on ground，parking lot underground，independent multi-layerparking lot，first floor overhead parking lot in our countryThe author北京化工大学硕士学位论文will give a brief state of each type in this part，and will dis

14、cuss in detail infollowing partPart II is about the current situation of legislation in our countryThis part will first introduce some local regulations before Property Law,and then analyze Article 74 of Property Law,discuss the two modes ofownership of parking lot in community regulated by this art

15、icleAt theend of this part，the author will introduce some judicial interpretation andlocal regulations after Property LawPart III analyses the ownership of parking lot in community of each哆peThis part will discuss each type in combination of cases in practicePart IV will introduce legislation experi

16、ences from other countriesand dislricts，includes Japan，France，Germany,America and TaiwanThispart tries to provide legislative method for our countryAfter comparingdifferent types of legislative modes we could find that there is no onlyway on this issue，we may adopt an open mind on itThe last part is

17、 about legislative and practical imagination on theissue of the ownership of parking lot in community in our countryThispart will clarify the rules first，and then discuss the current problemsexisting in practiceAt last，this part will try to explore the legislative andpractical modes which are suitab

18、le for ChinaOnly by balancing theinterests of different parties could we hope to explore a reasonable modeon this issueKeywords：parking lot；ownership；property lawV目录目录第一章绪论111研究背景和研究意义1111研究背景1112研究意义212研究目标和研究方法3121研究目标3122研究方法313研究创新之处3第二章小区停车位概述421小区停车位的概念422小区停车位的性质423小区停车位的分类624小区停车位的基础权利类型6第三章

19、小区停车位权属的立法现状831物权法颁布前的地方性规定832物权法第74条的规定及存在的问题9321物权法之规定10322对物权法所规定之权属的点评1l33物权法颁布之后的规定12第四章小区停车位权利归属分类分析1341地面停车位1342地下停车位1443地面独立多层停车位1544楼房首层架空停车位16第五章其他国家和地区立法经验1 651其他国家和地区的立法17511日本17512法国17513德国18514美国18515我国台湾地区19V北京化工大学硕士学位论文52其他国家和地区的立法比较及分析20第六章完善我国小区停车位权属的立法及实践构想2061确立小区停车位权属的基本原则2062我国

20、法律目前存在的问题2163完善我国立法的建议和实践模式构想23631完善我国立法的建议23632实践模式构想24结语28参考文献30致谢32作者和导师简介3400NTENTSContentsChapter 1 Introduction一l11 The backgroud and significance”1111 The background1112 The significance212 The aim and method3121 The aim3122 The metllod313 The innovation3Chapter 2 Outline of eummunity parking

21、 lot421 The concept-422 rnle nature423 The classification624 Types ofbasic rights-6Chapter 3 Current status of legislation of ownership of enmmunityparking lot831 Local regulations before property law832 Article 74 ofproperty law and existing problems9321 Article 74 ofproperty law10322 Comments ofAr

22、ticle 74 ofproperty law一1033 Regulations affer property law“12Chapter 4 Classification analysis of ownership of community parkinglot1341 Ground parking space1342 Underground parking space1443 Parking structure1 544 First floor overhead parking space16Chapter 5 Legislative experience from other count

23、ries and regions1651 Legislative experience from other countries and regions17511 Japan17512 Fn珊lce17513 Germany18、，U北京化大学硕士学位论文514Ihe USA1 8515 Taiwan1952 Comparison and analysis oflegislation from other countries and regions20Chapter 6 Legislative and practical idea of ownership of communityparkin

24、g lot in our country：!(161 Basic rules2062 Existing problems ofour current law2163 Suggestions to perfect our current law and ideas ofpractical mode23631 Suggestions to perfect our current law23632 Ideas ofpractical mode24Conclusion28References30Acknowledgement32Author and instructor introduction34第

25、一章绪论11研究背景和研究意义111研究背景第一章绪论在20世纪七八十年代，毫不夸张地说汽车属于一种奢侈品，甚至是一种身份和地位的象征。但随着改革开放以来经济的持续发展，特别是近几年来，人们的物质需要显示出大幅增长，汽车这种代步工具几乎成为了日常生活所必需。可是小区停车位的建设显然不及汽车保有量增长的节奏，在一些小区，甚至停车位比汽车显得更加稀缺和珍贵，因此直接导致小区“停车难”现象的产生。对我们来说，对汽车数量增长的切身感受是身边越来越多的人买车了，出门找停车位越来越困难了，堵车越来越严重了，空气质量越来越差了，但是从汽车销量的数据上我们也许能够更加直观地看到在我国汽车保有量的大幅增长。我们

26、以2013年lo月各汽车生产商的销售额为例：马自达在中国的销量达17904辆，同比大幅攀升达到了88。2；本田10月在华销量同比大幅增长近212，达到75000辆，增幅较实现翻倍的9月份仍然提高了近1倍；丰田汽车10月在华销量达到了824万辆，同比增长超过了80；大众汽车势头更为猛烈，2013年前3个季度在中国市场销售额达235万辆，同比攀升18，成为在华销量最高的车企。根据国家统计局统计数据，从2002年到2011年的9年阆，我国私人汽车拥有量从96898万辆增长到732679万辆，且增长速度逐年增加。圆从这些数据当中我们可以预测到，在未来，我国汽车保有量仍然会呈持续快速增加的态势，而如果不

27、采取合理措施，小区“停车难”的问题非但得不到解决，反而会越来越严重。在汽车数量不断增加的背景下，不仅小区出现“停车难”的问题，而且出现了“停车贵”的问题。以北京市为例，尽管车辆限购政策在一定程度上遏制了北京市车辆的快速增长，但并没有遏制停车位价格的节节攀升。在目前，北京市区国以上数据来源于汽车销量网：http：wwwqichexlcom国以上数据来源于国家统计局：http：datastatsgovcnworkspaceindex?m=hgnd1北京化工大学硕士学位论文的小区停车位标价20万是非常普遍的，而对于一些地理位置更好的小区这个价格还要更高，比如四环内一些小区的停车位价格甚至已经高达50

28、万，这样惊人的价格即使购买一辆豪华型轿车也绰绰有余了，因此有不少业主抱怨道“买得起车，却买不起停车位”。结合这样的现实情况，已经有越来越多的城市开始采取摇号、限购等一系列措施，目的是限制本城市车辆的快速增长。且不论这样的措施是否合理，即使车辆增长速度减慢，是否就意味着与停车位之间的冲突不再存在呢?是否意味着天价停车位等问题不再出现呢?笔者并不这样认为。因为对一个问题的解决方法应该是疏导而非抑制，我们只有清楚了解停车位权属的现状，明白问题根本原因，才能找到合理的解决措施。本文正是从这样的现实背景出发，对小区停车位权属问题进行研究，通过借鉴其他国家和地区相关立法经验，并结合我国地方性法规，思考我国

29、物权法所规定的权属规则是否符合我国国情、是否满足现实需求，从而试图对法律进行丰富和完善，探索出一条真正满足我国实践需要的权属道路。112研究意义(1)理论意义在住宅小区停车位权属问题上，世界各国虽没有一个统一的规定，但多数有适合自己国情的解决措施。通过借鉴国外经验，再结合我国具体情况，对我国小区停车位问题进行深入研究，探索出适合我国的立法模式，对于不断完善我国物权法，提高物权法在停车位权属问题上的可操作性，同时丰富其他相关法律规定，具有非常积极的理论意义。(2)实践意义住宅小区停车位权属问题具有很大的现实意义，由于我国物权法将小区停车位权属主要还是界定给了开发商，与开发商相较处于弱势地位的业主

30、的合法权益往往得不到合理有效的保障。因此，研究小区停车位权属问题，思考现存权属规则是否合理，不仅有利于解决现存争议，为业主权益提供法律保障，为将来小区停车位建设提供参考，更加有利于我国物权法和房地产相关法律法规的完善，健全我国法律体系，更好的为司法提供法律保障。2第一章绪论12研究目标和研究方法121研究目标本文以我国小区停车位权属为研究目标，将要探讨以下几个问题：第一，我国小区停车位权属的现状是什么，存在哪些问题；第二，我国法律规定是什么，应用到实践中有哪些不足；第三，结合其他国家和地区相关经验，我们可以探索出的出路是什么。122研究方法(1)归纳总结研究法本文将采用归纳、总结的研究方法，通

31、过对不同理论学说进行整理，为全文论述提供理论基础。(2)比较法本文将采用比较法学研究方法，通过对其他国家和地区在住宅小区停车位权属问题上的立法进行比较，归纳出可能适合我国的立法模式。1。3研究创新之处本文在对小区停车位权属进行分析时，并没有一概而论，因为各地区情况不同，各种停车位性质也不同，如果一概而论难免有失偏颇。本文针对不同类型停车位的专有部分、共有部分进行了分析，更有针对性地探讨了小区停车位的权属。但是，在实践中停车位类型多种多样，在未来也可能出现更多类型的停车位，如果仅就各类型进行探讨又难免不够全面，因此本文力图得出类型化的结论，既针对不同类型停车位进行区分，又能够使各种停车位对号入座

32、，即使在将来面对新型停车位，也能得出其权利归属。3北京化工大学硕士学位论文第二章小区停车位概述21小区停车位的概念随着经济的发展，人们对于自己的居住环境也有着越来越高的要求，现如今的城市小区，早已不是几十年前简单的由几栋楼房所构成的住宅场所。开发商为了吸引顾客，越来越重视小区配套设施的建设，如小区绿地、健身场所、监控系统等，而停车位更是其中最受业主关心的一个。伴随着生活质量的大幅提升，汽车也已经开入了越来越多的家庭，而一个拥有数量充足、价格合理的停车位的小区，无疑在房产市场中具有强大的竞争力和吸引力。停车位，顾名思义，指的是可以容纳且仅能容纳一辆汽车停放的单元。我们常说的停车库、停车场等也是与

33、停车位有着紧密联系的概念。国内通说对此的定义是：“所谓车库，指的是隶属于整个小区的附属建筑物，车库以存放车辆为目的，具有独立的空间。”“所谓车位，指的是在住宅小区内设置的停车场所，车位以停放机动车辆为目的，一般为开放式空间。”车库与停车位不同，一般来说，车库具有一个密闭的空间，符合建筑物的一般特征，而停车位则多数采用开放式，并不具有建筑物的一般特征。建造车库的成本一般比较高，而建造停车位的成本则相对来说比较低。我国物权法并没有将二者区分对待，而二者的区别也仅存在于上述两点，因此本文将对停车位和车库一并分析，若有不同之处再分别加以讨论。但无论是车库还是停车场，亦或其他类型如停车楼等，都是一种停车

34、场所。停车位与停车场所的关系是：停车场所由停车位构成，如果没有一定的停车场所，停车位也就无从存在。瞳3随着经济的发展和社会的进步，未来一定会有更多种类的停车场所出现，如果仅就某一种停车场所进行研究不免有失偏颇，因此本文将以停车位为主题，只要研究清楚小区停车位权属的法律问题，那么也就不必担心其他停车场所的相关问题了。22小区停车位的性质在对小区停车位的法律权属进行探讨之前，首先应该明确它的法律性质。笔者认为，我们可以从三个方面来进行分析：4第二章小区停车位概述(1)小区停车位是否是“物”民法上的物，是民事法律关系客体之一，有其专属的概念和特征。首先，它必须存在于人身之外，其次，人能够对其进行实际

35、的控制或者支配，最后，它应当能够满足人的某些需要。口1作为小区的配套设旋，停车位无疑是存在于人身之外的，是客观存在的；停车位设置的目的就是配合汽车保有量的增长，满足业主停车的社会需要，能够为权利主体所实际控制和支配。因此，小区停车位满足民法上“物”的基本条件，属于民法上的“物”。(2)小区停车位是否为从物小区停车位与小区的主体，即区分所有建筑物是密不可分的，具有紧密的联系。那么这种联系是何种性质的呢?梁慧星教授认为，一般来说房屋属于主建筑物，而车位属于从建筑物。陈华彬教授也认为相对于小区主体来说车位是附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系。1这样我们是否可以得出结论，小区停车位为区分所有建筑

36、物的从物昵?笔者认为，这样是不科学的。传统的民法理论认为，主物与从物在物理上是相互独立的，而在经济用途上二者又相互联系。从物与主物必须属于同一人，同时从物必须常助主物的效用。口29反观小区停车位，离开区分所有建筑物并不会影响其停车的功能。而且根据主物转移，从物随之转移的规则，假如小区停车位是区分所有建筑物的从物，那么停车位的法律权利就应当依附于区分所有建筑物，因为它是主物。但在实践中，小区停车位能够独立于区分所有建筑物，单独进行交易。因此，一般不把小区停车位认定为区分所有建筑物的从物。虽然小区停车位并不是从物，但不可否认的是它依附于区分所有建筑物而存在，是为建筑物区分所有权人来提供服务的，所以

37、建筑物区分所有权制度中的其他权利都会对小区停车位的相关权利行使产生一定的影响。因此，在实践中对小区停车位进行处分时，不应当把它当成能够自由处分的民法上纯粹的物，应当充分考虑到其与区分所有建筑物的关系。(3)小区停车位是否为添附物同意小区停车位为添附物的学说认为，目前在我国，房地产权归属一致，为一元模式，随着业主与开发商之间相关登记手续的完成，建设用地使用权和房屋所有权也就由开发商所有移转至业主所有，小区车位、车库依附于小区建设用地以及其上的建筑物而存在，此时就得适用添附理论，归属于业主所有，而业主只需适当补偿开发商先期建造投入即可。畸”但是根据我国通说，添附理论一般适用于动产和动产之间，以及动

38、产和不动产之间，虽然不动产之间的添附被法国民法所认可，但在我国法律中尚没有明确的规定。此外，只有依法取得建设用地使用权，开发商才能在其上建设停车位，这一点不符合不同人所有之物须发生结合5北京化工大学硕士学位论文的条件，因此我们一般不把小区停车位认定为添附物。23小区停车位的分类(1)地面停车位地面停车位是在小区的地面上所直接设置的停车设施，它经过政府发出的建设工程规划许可证批准而建。地面停车是一种最经济、最直接的停车方式，在现阶段被我国大部分住宅小区所采用，因地面停车具有较大的适应性，我们可以预测在未来的小区停车方式中，它仍会非常受欢迎。对大部分住宅小区来说，采用地面停放的方式，机动灵活，不需

39、大量资金投入即可在一定程度上满足业主需要。61(2)地下停车位地下停车场的发展是随着土地越来越稀缺而产生的必然趋势，具体来说，地下停车位还可以被细分为两类：一类是最常见的以普通地下停车场中的停车位，另外一类是利用地下防空设施改建的停车位。胫1(3)地面独立多层停车位也就是我们平时所说的立体车库，或停车楼，这是种成套的的机械设备系统，专门用来储放车辆。目前所知最早的立体车库建于1918年，设计师是Holabird和Roche，位于美国芝加哥市华盛顿的一家宾馆。(4)楼房首层架空停车位在我国南方的福建、广东等地区，由于空气湿度大，以往人们通常将房屋的首层架空，用来堆放杂物。近几年来，随着越来越多的

40、汽车进入家庭，房屋首层架空的部分得到了很好的利用，新的公寓大楼现在一般都将首层设置为专门的停车位，以实现物尽其用盱1在后文中，笔者还将针对不同类型小区停车位权属具体展开论述。24小区停车位的基础权利类型对于土地与土地上存在的建筑物或者其他构筑物的关系，有两种不同的看法，一种观点认为二者应为一体，另一种观点则认为二者相互独立。但通说认为，。http：JbaikebaiducomviewE71837htm6第二章小区停车位概述从我国现行法的规定以及不动产登记制度来看，土地归国家集体所有，而房屋等地上建筑物以及其他的定着物则大多归属于法人和个人所有，这显然是把土地与其他的房产作为独立的不动产分别对待

41、了。呻1在土地与其上建筑物的关系问题上，各个国家立法也不尽相同。如德国民法典认为土地与土地上的建筑物不能，这是继承了罗马法中“建筑物从属于土地”的原则，土地与其上的建筑物不能分别成为权利客体。但是日本学术界则认为土地与建筑物是互相独立的两个不动产，日本立法也对这种观点给予了肯定，在日本民法典第86条明确地规定：“土地及其定着物为不动产”。但是，不管持何种观点，我们都不能割裂土地与土地上的建筑物二者之间的关系，因为无论如何，建筑物都无法脱离土地而单独存在。我国实行的是土地公有制，土地所有权只能归国家和集体所有，而建筑物则多为自然人、法人和其他经济组织所有，建筑物的所有人只有取得一定的土地使用权，

42、其拥有的建筑物才不为非法建筑。所以，小区停车位的权利人显然也应当取得一定的土地使用权。第一，土地所有权。毫无疑问，土地所有权是一种完全物权，所以权利人可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，自然也可以在其土地之上设立停车位。但是在我国，土地的这种所有权只能由国务院代表国家行使，因为在我国只有国家和集体才能够对土地有所有权，而显然，国务院不会作为小区业主，因此，停车位的基础权利不是国家土地所有权。对于集体经济组织来说，情况则有所不同，集体经济组织拥有集体土地所有权，其成员则拥有宅基地使用权，二者可以此为基础，共同建造一个区分所有建筑物，同时共同拥有停车位。一，第二，国有土地使用权。正如上文

43、所说，在我国，只有国家和集体才能够拥有土地，但是自然人、法人和其他经济组织也会不可避免地利用土地，而其又不对土地享有所有权，因此最为常见的解决途径就是通过出让或者划拨，使其他主体也能够取得国有土地使用权，从而可以在其上开发建筑物，设置停车位等。第三，宅基地使用权。宅基地使用权的主体是农村集体经济组织的成员，指的是在农民集体所有的土地上，成员依法享有的建造个人住宅及其附属设施的权利。n”宅基地使用权实行的是严格的“一户一宅”制，在过去大多是由集体经济组织的成员对属于自己的宅基地分别使用，如建造房屋等，在这种情况下并不会发生区分所有权的问题。但是近年来，对宅基地的使用出现了一些新的形式，比如一些集体经济组织的成员自行组织起来，在几家拥有的宅基地上建造共同