土地权属管理教材.pptx

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1、土地管理学总论土地管理学总论第五章第五章 土地权属管理土地权属管理土地制度土地制度1土地产权土地产权2土地权属管理的任务和内容土地权属管理的任务和内容3国有土地使用权的确认与流转管理国有土地使用权的确认与流转管理4农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理5土地征收土地征收6土地权属纠纷的调处土地权属纠纷的调处7第一节第一节 土地制度土地制度土地制度概述土地制度概述一一重点：我国现行土地所有权和使用权制度重点：我国现行土地所有权和使用权制度难点：土地制度经济学分析；难点：土地制度经济学分析；土地制度变迁及其经济学分析土地制度变迁及其经济学分析二二我国现

2、阶段土地制度及其形成我国现阶段土地制度及其形成二二第一节第一节 土地制度概述土地制度概述土地银行土地银行（一般由政府（一般由政府来运作）来运作）农户农村土地农户农村土地承包经营权承包经营权存入存入利息利息1、农业合作社、农业合作社2、种业种植大户、种业种植大户3、农业公司等企业、农业公司等企业贷出贷出利息利息第一节第一节 土地制度概述土地制度概述土地银行土地银行（一般由政府（一般由政府来运作）来运作）农户农村土地农户农村土地承包经营权承包经营权存入存入利息利息1、农业合作社、农业合作社2、种业种植大户、种业种植大户3、农业公司等企业、农业公司等企业贷出贷出利息利息第一节第一节 土地制度概述土地

3、制度概述2.土地制度土地制度农户农村农户农村土地承包土地承包经营权经营权用地企业用地企业或农业合或农业合作社作社成立合资成立合资公司公司作价作价入股入股出资出资按股按股分红分红第一节第一节 土地制度概述土地制度概述2.土地制度土地制度农户农村农户农村土地承包土地承包经营权经营权信托公司经信托公司经营托管（产营托管（产业导入）业导入）政府集中政府集中资源资源农企或农农企或农业合作社业合作社租金租金租赁租赁租金租金监监管管流流转转第一节第一节 土地制度概述土地制度概述2.土地制度土地制度农户农村农户农村土地土地农业经营大农业经营大户或农业经户或农业经营公司营公司村委会集村委会集中土地资中土地资源源

4、出租出租使用使用权出资权出资租金租金租金租金第一节第一节 土地制度概述土地制度概述v 二、土地制度变迁及其经济学分析制度变迁的事例制度变迁的事例第二次变革第二次变革对抗损失，对抗损失，协议班车协议班车/h/h，先后有序，先后有序假设：城乡中巴公交假设：城乡中巴公交8辆，一车驾一员，争客引争议辆，一车驾一员，争客引争议发车不准发车不准车主、客人均不满意车主、客人均不满意如何监督执行如何监督执行第一次变革第一次变革前车客少前车客少借口拖延借口拖延与后车冲突与后车冲突换司机，售票换司机，售票员不变员不变提前发车售提前发车售票员不干票员不干延迟发车司延迟发车司机不干机不干第一节第一节 土地制度概述土地

5、制度概述2.土地制度土地制度农户农村农户农村土地承包土地承包经营权经营权用地企业用地企业或农业合或农业合作社作社成立合资成立合资公司公司作价作价入股入股出资出资按股按股分红分红v制度变迁的关键因素 v (一) 政府与决策者 从广义概念上讲,政府就是国家.按照韦伯(Max Weber) 的定义,国家是一种在某个给定地区内对合法使用强制性手段具有垄断权的制度安排.而这种制度安排则对经济组织制度安排构成重要的环境约束。 第一节第一节 土地制度概述土地制度概述诺斯(1981)在分析国家的作用时,将其当作一种政治组织(政府)来看待,并认为它有三个基本特征：(1)是以服务(保护,公正)换取税收(收入).它

6、向社会提供这些服务存在规模经济。(2) 对它的各种成员采取区别对待的垄断者的作用,设计出不同的财产权,而目的是使国家收入最大化。(3) 由于存在着能提供同样服务的潜在竞争对手,所以它受制于其成员的机会成本,而这种机会成本决定了每个组织集团在界定产权和承受税负方面与国家(政府)具有谈判能力。第一节第一节 土地制度概述土地制度概述诺斯还分析了在制度变迁的过程中,由政府进行创新,在下列情形下最具优越性:(1) 当政府机构发展比较严密,但私人市场并未得到充分发展时;(2) 当潜在利益的获得受到私人财产权的阻碍,必须依靠政府的强制力量来进行时;(3) 当制度创新实行之后所获得的收益不归于从事创新的个别成

7、员,这样的创新只能由政府来进行时;(4)制度创新涉及收入再分配,减少了收入的居民必定反对时. 案例分析:泰国政府对制度变迁的影响 可以设想,如果决策者是一个财富最大化者,而且他的财富正比于集体(或经济组织)财富,那么他会在他权威限度内具有建立最有效制度安排的激励;反之如果他发现任何新的制度变迁并不能使决策者的收益有所改善,他会阻碍它的变迁.并且,决策若偏好效率以外的价值,那么有效率的制度创新也难以得到实施,即使实施,也会相对提高实施成本。 此外,即使决策者是一财富最大化者,并且也假设他的财富也正比于集体财富,但由于他的有限理性和识别制度不均衡以及设计,建立制度安排所需信息的复杂性,他也难以矫正

8、经济组织制度安排的供给不足。v（二）学习机制（二）学习机制 一缸鱼一缸鱼:文化与选择文化与选择在一列国际列车上在一列国际列车上,各有一位德国人各有一位德国人,日本人日本人,美国美国人和法国人在一起旅行人和法国人在一起旅行.途中上来一位端着鱼缸的途中上来一位端着鱼缸的客人客人,缸中的鱼种甚为罕见缸中的鱼种甚为罕见（三）路径依赖（三）路径依赖 路径依赖路径依赖1:一旦一种独特的轨迹建立后一旦一种独特的轨迹建立后,一系列的一系列的外在性外在性,组织学习过程组织学习过程,主观模型都会加强这一轨迹主观模型都会加强这一轨迹良性循环良性循环路径依赖路径依赖2:初始带来报酬递增的制度初始带来报酬递增的制度,会

9、诱发利益会诱发利益集团的形成集团的形成,从而形成制度刚性从而形成制度刚性恶性循环恶性循环从马屁股到现代铁路从马屁股到现代铁路 第一节第一节 土地制度概述土地制度概述第一节第一节 土地制度概述土地制度概述v 三、我国现阶段土地制度及其形成我国现阶段土地所有制及其形成我国现阶段土地所有制及其形成（一）宪法规定：我国现阶段的土地制度为社会主义土地公有制。分为：全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式（二）法律表现形式： 国家土地所有权和农民集体土地所有权城市市区的土地及 部分农村土地 农村和城市郊区的土地（除法律规定属国家所有外）第一节第一节 土地制度概述土地制度概述（三） 土地所有权关系的变化土地所

10、有权征用土地所有权整理国家为公共利益需要，依法将农民集体所有的土地转为国家所有本着协商一致、平等互利的原则对不同的土地所有权关系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）第一节第一节 土地制度概述土地制度概述我国现阶段土地使用制度及其形成（一）土地使用权来源 土地归国家和农民集体所有，但并不是直接由国家和农村集体经济组织使用，而是依法确定给单位或个人使用让渡。（二）使用权主体：国家机关、事业单位、社会团体、各种经济组织和个人（自然人）（三）类型 所有权形式只有两种，但使用权形式多样： 按所有权的不同国有与集体土地使用权 按用途不同工业、商服业、农用地、宅基地等使用权 按取得方式不同划拨与出让、承

11、包经营等土地使用权第一节第一节 土地制度概述土地制度概述（四）土地使用权制度的构成土地使用权出让土地使用权租赁和作价入股土地承包经营1.土地有偿使用制度 所有者将一定期限内的土地使用权提供给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。2.土地使用权流转制度使用权流转：经过法定程序，使得土地 使用权主体发生变更。土地使用权可以依法转让土地管理法第2条）目的：促进土地使用权在土地使用者之间合 理流动，实现土地资源的有效配置3.国有土地使用权划拨制度无偿无期限使用国有土地特点：性质：是以行政行为调控土地的行为 有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。第二节第

12、二节 土地产权土地产权土地产权及其基本属性土地产权及其基本属性一一 土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。 土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护，土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护，及土地产权只有在法律的认可下才能产生。及土地产权只有在法律的认可下才能产生。 土地产权的基本特性：土地产权的基本特性：（1）具有排他性）具有排他性（2）土地产权客体必须具备可占有性和价值性）土地产权客体必须具备可占有性和价值性（3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护）土地产权必须经过登记，才能得到

13、法律的承认，并受到法律的保护（4）土地产权的相对性）土地产权的相对性土地所有权属于上层建筑的范畴；土地所有制属于经济基础的范畴；根据经济基础决定上层建筑的原理，土地所有制决定土地所有权，土地所有权归根到底是土地所有制在法律上的表现：土地听有制的“所有”是通过对土地的占有使用收益和处分等所有权权能来实观的第二节第二节 土地产权土地产权我国土地所有权的主体、客体和内容我国土地所有权的主体、客体和内容二二（一）土地所有权的含义（一）土地所有权的含义 土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者在法律规定的范围内自由使

14、用和处分其土地的权利。或者是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。或者说，土地所有权是土地所有者所拥有的、收到国家法律保护盒限制的排说，土地所有权是土地所有者所拥有的、收到国家法律保护盒限制的排他性的专有权利。他性的专有权利。第二节第二节 土地产权土地产权土地占有权： 土地所有权主体对其土地的掌握和控制权利使用权： 按照土地的性能和用途进行事实上的利用的权利 收益权： 基于行使土地所有权而取得的经济收入、利息的权利 处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的权利，尤其是决定所有权的命运第二节第二节 土地产权土地产权 国有土地所有权国有土地所有权主体：国家主体：国家客体：一切属于

15、国家所有的土地客体：一切属于国家所有的土地内容：国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务内容：国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务 农民集体土地所有权农民集体土地所有权主体：农民集体主体：农民集体客体：农民集体所有的一切土地客体：农民集体所有的一切土地内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利 和义务和义务第二节第二节 土地产权土地产权1土地所有权主体的限定性：根据我国宪法和土地管理法的规定：土地所有权的主体只能是国家和集体其他任何组织或个人都不能享有土地所有权。2土地所有权客体的特殊性：土地所有权的客体是土地，属于不动产的范畴

16、，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定法律手续。3、土地所有权交易的禁止性。土地管理法的规定，土地不得买卖、出租抵押或者以其他形式非法转让，以巩固和保护上地的社会主义公有制。土地所有权的特征第二节第二节 土地产权土地产权4除了国家为公共利益的需要征用集体听有的土地外，土地所有权的权属状况不会改变。5土地所有权内容的可分离性土地所有权的内容，是指土地所有权人对上地可依法行使占有、使用、收益和处分的权利；在我国土地公有制情况下，法律规定土地所有权不可转让。为了物尽其用，充分利用土地资源，法律允许将土地占有使用收益和处分等权能的一项或多项同土地所有权相分离-如根据法律规定，土地使用权可与上地所有

17、权相分离成为一种相对独立的财产权，可以将其出让抵押等使土地的经济价值得列充分利用体现。第二节第二节 土地产权土地产权我国土地使用权的主体、客体和内容我国土地使用权的主体、客体和内容二二土地使用权,是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。 国有土地使用权国有土地使用权主体：任何依法取得国有土地使用权的单位和个人主体：任何依法取得国有土地使用权的单位和个人客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有土地客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有土地内容：国有土地使用权主体在依法行使土地使用权内容：国有土地使用权主体

18、在依法行使土地使用权 的过程中形成的权利和义务的过程中形成的权利和义务 农民集体土地使用权农民集体土地使用权主体：依法使用农民集体所有土地的单位和个人主体：依法使用农民集体所有土地的单位和个人客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、 自留山、宅基地和农村建设用地等自留山、宅基地和农村建设用地等内容：集体土地使用权主体在行使土地使用权的内容：集体土地使用权主体在行使土地使用权的 过程中形成的权利和义务过程中形成的权利和义务第三节第三节 土地权属管理的任务和内容土地权属管理的任务和内容一、土地权属管理的任务一、土地权属管理的任务p 定义 土地权属管理是国

19、家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理。p 任务 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 调整土地关系二、土地权属管理的内容二、土地权属管理的内容 依法确认土地权属 依法管理土地权属变更土地所有权变更土地使用权变更他项权利变更及主要用途变更等 依法调查、处理土地权属纠纷第四节 国有土地使用权的确认与流转管理一、国有土地使用权的确认一、国有土地使用权的确认（一）国有土地使用权的取得（一）国有土地使用权的取得l 有偿取得方式l 无偿取得方式 国家机关用地和军事用地 城市基础

20、设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其它用地l 依法承包经营取得l 依照法律、政策规定取得u2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，做经商场地。u上述行为是否合法？ 东方（集团）总公司出于家电行业效益东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街东街60

21、号的国有划拨土地（批准用途为仓储号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）用地）14000平方米改作经营性用地，并于平方米改作经营性用地，并于2001年年6月正式动工建设月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱金碧辉煌圆环娱乐城乐城”，该项目工程于，该项目工程于2003年年5月竣工，目月竣工，目前已投入经营。前已投入经营。（二）国有土地使用权的确认v 土地管理法土地管理法第十一条规定：单位和个人依法使用的国有土地，第十一条规定：单位和个人依法使用的国有土地，由由县级以上地方人民政府县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。确认登记造册，核发证书，确认使用权。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水

22、面、滩涂的养殖使用权，林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照分别依照森林法森林法、草原法草原法、渔业法渔业法的有关规定办理。的有关规定办理。（三）国有土地使用权的收回v 为公共利益需要使用土地的为公共利益需要使用土地的v 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的v 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的续期或者申请续期未获批准的v 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、因单位撤销、迁移等原

23、因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的铁路、机场、矿场等经核准报废的二、城镇国有土地使用权出让管理二、城镇国有土地使用权出让管理（一）概念和特征（一）概念和特征p 城镇国有土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。l 根据国家建设需要，将城市规划区内的国有土地有偿让与用地单位使用l 集体土地征收后出让v特征：特征： 受让主体广泛性 有偿性 计划性（二）基本原则（二）基本原则所有权与使用权分离原则平等、自愿、有偿、诚信原则国家主权神圣不可侵犯原则充分合理利用土地原则（三）出让年限、方式和

24、程序（三）出让年限、方式和程序1、出让期限：居住：70年工业：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地：50年2、出让方式v协议方式协议方式v招标方式招标方式邀请招标公开招标v拍卖方式拍卖方式v挂牌方式挂牌方式3、报批程序p预报预报出让地块的位置、面积、利用现状出让地块的位置、面积、利用现状出让土地使用权的出让年限、出让方式出让土地使用权的出让年限、出让方式出让土地使用权的地价评估、效益测算出让土地使用权的地价评估、效益测算方案实施进展情况方案实施进展情况p 正式批报正式批报 市、县土地管理部门根据出让计划会同有关部门拟定出让地块的征地、拆市、

25、县土地管理部门根据出让计划会同有关部门拟定出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、土地使用条件、迁补偿安置方案、土地使用条件、土地使用权出让合同土地使用权出让合同，报同级人民，报同级人民政府审核政府审核 按照出让国有土地使用权批准权限，经有批准权的人民政府土地管理部门按照出让国有土地使用权批准权限，经有批准权的人民政府土地管理部门审查后，报人民政府批准审查后，报人民政府批准 经人民政府批准后，由市、县土地管理部门与国有土地使用权受让人正式经人民政府批准后，由市、县土地管理部门与国有土地使用权受让人正式签订国有土地使用权出让合同，依法办理土地使用权登记手续，核发土地签订国有土地使用权出让合同，依法办理

26、土地使用权登记手续，核发土地使用证使用证（四）出让合同（四）出让合同合同特点：合同特点： 出让合同的一方（出让方）是特定主体，出让土地必须按照法定的出让合同的一方（出让方）是特定主体，出让土地必须按照法定的程序进行。程序进行。 国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。计划性。 土地使用权出让合同属于附意合同（亦称附从合同），即一方权利土地使用权出让合同属于附意合同（亦称附从合同），即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。 合同的订立 合同

27、的变更：改变合同规定土地用途或因规划建设要求引起变更 合同的终止 土地使用权出让合同规定的年限期满 土地灭失致使土地使用权出让合同无法继续履行 土地使用者死亡而又无合法的继承人 人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效 国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权 应土地使用者的要求，土地管理部门同意提前终止土地使用权出让合同 法律、法规规定的其他情况2 2、合同内容（基本内容）、合同内容（基本内容） 出让方及受让人的姓名或者名称、地址出让方及受让人的姓名或者名称、地址 出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途出让土地使用权的坐落位置、宗地号

28、、面积、界址及用途 土地使用年期及起止时间土地使用年期及起止时间 交付土地出让金的数额、期限及付款方式交付土地出让金的数额、期限及付款方式 交付土地的时间交付土地的时间 规划设计要点规划设计要点 项目开工、竣工时间项目开工、竣工时间 项目投资总额、单位用地面积投资强度项目投资总额、单位用地面积投资强度 容积率、建筑系数容积率、建筑系数 市政设施配套建设义务市政设施配套建设义务 使用相邻土地和道路的限制使用相邻土地和道路的限制 转让、出租和抵押土地使用权的条件转让、出租和抵押土地使用权的条件 不可抗力对合同履行造成影响的处理方式不可抗力对合同履行造成影响的处理方式 违约责任违约责任 合同使用的法

29、律及合同争议的解决方式合同使用的法律及合同争议的解决方式 土地使用条件等土地使用条件等2 2、合同内容、合同内容 宗地出让合同包括出让土地的建设项目及其建设进度等方面的规宗地出让合同包括出让土地的建设项目及其建设进度等方面的规定定 工业建设项目受让宗地中，用于企业内部行政办公及生活服务设工业建设项目受让宗地中，用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地占受让宗地面积比例的规定施的用地占受让宗地面积比例的规定 成片开发土地出让项目包括总体规划、成片开发规划、公共设施成片开发土地出让项目包括总体规划、成片开发规划、公共设施等方面的规定等方面的规定 划拨土地使用权补办出让合同包括原划拨土地的位置、面积

30、、四划拨土地使用权补办出让合同包括原划拨土地的位置、面积、四至、界址，现补办出让的面积、应补交地价款及评估等方面的规至、界址，现补办出让的面积、应补交地价款及评估等方面的规定定3、合同当事人的权利和义务出让方的权利：要求受让方按合同规定按时上缴出让价款，否则有权解除合同并请求违约赔偿在合同履行过程中对受让方利用土地的情况行使监督检查权对受让方不按合同规定使用土地或者连续两年不投资建设的，或受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3，或已投资额占总投资额不足25，且未经批准中止开发建设连续满一年的，行使警告、罚款直到无偿收回土地使用权的处罚权合同规定的出让年限届满

31、，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利p 出让方的义务出让方的义务 按合同规定提供土地使用权 执行有关仲裁机构或人民法院对合同争议所作的仲裁决定或判决、裁定 遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情况，应及时将理由及情况通报对方当事人p 受让方的权利受让方的权利要求出让方按合同规定提供土地使用权，否则有权解除合同并请求违约赔偿对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或者人民法院起诉的权利在不违反合同的情况下，享有独立行使土地使用权并排除不法干扰的权利p 受让方的义务受让方的义务 按合同规定缴纳出让价

32、款，并办理土地登记手续 按合同规定对土地进行开发、利用、经营，如需改变合同规定的土地用途，须经出让方同意并经有关部门批准 必须达到合同规定的条件，方可转让、出租、抵押土地使用权 遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行时，应采取必要的补救措施尽力减少损失，并及时将有关情况及其理由通报出让方 出让合同届满，及时交还土地使用证和办理土地使用权注销手续，并无偿交付地上建筑物及其他附着物 接受出让方对合同履行情况的监督、检查三、城镇国有土地使用权转让管理（一）概念和特征（一）概念和特征1 1、概念、概念土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在土地使用权转让是以出让方式取得的

33、国有土地使用权在民民事主体之间再转移事主体之间再转移的行为，是的行为，是平等平等民事主体之间发生的民事主体之间发生的民民事法律关系事法律关系。基本形式：基本形式：出售出售交换交换赠与赠与2、特征v是发生在是发生在平等民事主体间的民事法律行为平等民事主体间的民事法律行为，是当事人之间进，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害公共利益等民事活动基本原则不损害公共利益等民事活动基本原则v只是只是转让转让一定年限的国有一定年限的国有土地使用权土地使用权，所有权仍属于国家，所有权仍属于国家v转让时，原受让人同时转让了该

34、土地使用权出让合同中规定转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的的权利和义务权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者的新的承受者v土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离不可分离（二）条件、内容和程序（二）条件、内容和程序1 1、条件、条件p直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25以上属于成片开发

35、土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书p 以划拨方式取得的土地使用权转让的条件以划拨方式取得的土地使用权转让的条件 首先应当报经有批准权的人民政府审批 由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权 有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理2 2、内容、内容 权利、义务转移权利、义务转移 建筑物、附着物转让建筑物、附着物转让 使用期限：出让合同规定的使用年限减去原使用者已使使用期限：出让合同规定的使用年

36、限减去原使用者已使用年限的剩余年限用年限的剩余年限 转让价格：如明显低于市场价格，市、县人民政府有优转让价格：如明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权；市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可先购买权；市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施，平稳价格以采取必要的措施，平稳价格3 3、程序、程序( (必经程序必经程序) )v 转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同v 转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记，及转让方办理注销登记转让的过户登记

37、，及转让方办理注销登记v 分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权的，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请土地使用权的，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准批准v 经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴国家国家（三）合同v标的：土地使用权（地上建筑物、附着物）标的：土地使用权（地上建

38、筑物、附着物）v价款：出售价款：出售v合同的期限：签订期、有效期合同的期限：签订期、有效期v合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行v违约责任违约责任 1993年年11月月23日，原告山西泰丰大酒店有限公司日，原告山西泰丰大酒店有限公司(以下简以下简称泰丰公司合同乙方，与被告山西大同市土地管理局称泰丰公司合同乙方，与被告山西大同市土地管理局(以下简以下简称土地局合同甲方，依照称土地局合同甲方，依照中华人民共和国城镇国有土地使用中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例权出让和转让暂行条例的规定，经协商一致自愿签订了国有土的规定，经协商

39、一致自愿签订了国有土地使用权出让合同；地使用权出让合同； 合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用建设使用40年，土地出让金为年，土地出让金为8045793元合同签订后元合同签订后30日日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%（计（计1206868.05元元)作为合同定金，作为合同定金，60日内付清全部土地使用权日内付清全部土地使用权出让金；乙方如逾期出让金；乙方如逾期30日仍未

40、付清全部土地使用权出让金，甲日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿；乙方付清全部土地使用权出让方有权解除合同，并可请求赔偿；乙方付清全部土地使用权出让金后的金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取国有土日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。地使用证，取得土地使用权。出让案例出让案例 合同签订后，原告泰丰公司于合同签订后，原告泰丰公司于19931993年年1212月月2727日给付被告土地局日给付被告土地局400400万元万元- -其中，含合同定金其中，含合同定金1206868.051206868.05元土地使用权出让金元土地

41、使用权出让金279313127931310505元；泰丰公元；泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至付的土地使用权出让金延缓至19941994年年4 4月月1 1日付清日付清- -土地局同意了泰丰公司的申土地局同意了泰丰公司的申请，并于请，并于19931993年年1212月月2828日给泰丰公司核发了加盖日给泰丰公司核发了加盖- -大同市人民政府大同市人民政府”和和”大同大同市土地管理局市土地管理局”印章的印章的893989397777平方米国有土地使用证。但是，泰丰公

42、司并平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于未于19941994年年4 4月月1 1日付清尚欠的土地使用权出让金日付清尚欠的土地使用权出让金- -后经土地局多次催促，泰丰后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。公司仍未履行。 1994 1994年年9 9月月2222日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9 9月月3030日付日付清。到期仍未履行。土地局遂依照清。到期仍未履行。土地局遂依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让和转让暂行条例第第1414条关于条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让

43、合土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿权解除合同，并可请求违约赔偿”和山西省和山西省城镇国有土地使用权出让和转城镇国有土地使用权出让和转让实施办法让实施办法第第1111条关于条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同。所支付的定金及出让金不予退还。所支付的定金及出让金不予退还”的规定。的规定。 解除解除1993年年11月月23日与泰丰公司签订的国有土地使用权出让日与泰丰公司签订的国有土地

44、使用权出让合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金销登记，泰丰公司已经支付的定金1206868.95元和土地使用元和土地使用权出让金权出让金2793131.05元不予退还。元不予退还。10月月24日，泰丰公司收日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于1996年年34月间向大同市人民政府报告，请求给予解决但均无结月间向大同市人民政府报告，请求给予解决但均无结果，遂于果，遂于1997年年8月月20日向山西省大同市中级人民法院

45、提起诉日向山西省大同市中级人民法院提起诉讼。讼。 原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的国有土地使国有土地使用权出让合同用权出让合同后，不仅不退还原告给付的定金，还将原告给付后，不仅不退还原告给付的定金，还将原告给付的土地使用权出让金也一并没收虽经原告多次交涉，被告拒不退的土地使用权出让金也一并没收虽经原告多次交涉，被告拒不退还，故诉请依法判令被告退还原告给的土地使用权出让金还，故诉请依法判令被告退还原告给的土地使用权出让金2793131.05元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法判令被告继续履行土地使用权

46、出让合同判令被告继续履行土地使用权出让合同v 被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余款项虽经被告多次催促一直未按约定履行，至今欠下违约金款项虽经被告多次催促一直未按约定履行，至今欠下违约金790余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定解除合同，并决定根据解除合同，并决定根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出中华人民共和国城镇国有土地使用权出止和止和 转让暂行条例转让暂行条例第第14条和山西省城镇国有土地使用权出让条和山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

47、第和转让实施办法第11条的规定，对原告已经支付的定金及土地条的规定，对原告已经支付的定金及土地使用权出让金不予退还。以弥补原告给被告造成的损失使用权出让金不予退还。以弥补原告给被告造成的损失v 原告现在提起诉讼，已经超过诉由时效，人民法院应当依法驳回原告现在提起诉讼，已经超过诉由时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求，其诉讼请求， 因为因为1994年年10月月24日泰丰公司接到上诉人的解日泰丰公司接到上诉人的解除合同通知后，在近三年的时间里，始终只要求重新受让土地，除合同通知后，在近三年的时间里，始终只要求重新受让土地，并未主张过退还土地使用权出让金、这一主张是并未主张过退还土地使用权出让金、这

48、一主张是1997年年8月起月起诉时才提出来的，已经远远超出诉时才提出来的，已经远远超出民法通则民法通则规定的诉讼时效规定的诉讼时效v 况且土地局在签订土地使用权出让合同一事上，与泰丰公司是平况且土地局在签订土地使用权出让合同一事上，与泰丰公司是平等的民事主体。泰丰公司应当向土地局或者人民法院主张自己的等的民事主体。泰丰公司应当向土地局或者人民法院主张自己的权利，其向别人去主张自己的权利，不能发生时效中断的效力。权利，其向别人去主张自己的权利，不能发生时效中断的效力。v 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第11条规定：土条规定：土地使用权出让合同应当按照平

49、等，自愿，有偿的原则，由市地使用权出让合同应当按照平等，自愿，有偿的原则，由市县人民政府土地管理部门县人民政府土地管理部门以下简称出让方以下简称出让方与土地使用者签与土地使用者签订订”由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系，被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使是平等的民事关系，被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使用权出让合同。符合平等，自愿，等价有偿的原则，是有效的用权出让合同。符合平等，自愿，等价有偿的原则，是有效的。v 民法通则民法通则第第89条规定，依照法律的规定或者按照当事人的条规定，依照法律的规定或者按照当

50、事人的约定，当事人可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合约定，当事人可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行土地局与泰丰公司在土地使用权出让合同中约定，同的履行土地局与泰丰公司在土地使用权出让合同中约定，以土地使用权出让金总额的以土地使用权出让金总额的15作为合同定金该条款成立，作为合同定金该条款成立，应当对双方当事人发生法律效力，应当对双方当事人发生法律效力，民法通则民法通则第第89条第条第3项项规定：规定：” 当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金，债务人履行债务后，定