房地产经纪概论.doc

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1、. .一、 房地产经纪的含义和分类 含义：房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进展的中介效劳活动，概括而言，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进展房地产交易，提供的居间或代理等专业效劳，并收取佣金等效劳费用的经济活动。 房地产经济活动的主题特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经济机构和取得房地产经济职业资格并经注册的房地产经济人员；房地产经纪是一种市场化的有偿效劳，房地产经纪效劳的承受方必须想提供工地产经纪腐恶的机构支付房地产经纪效劳费；房地产经纪的主要方式是居间和代理。 分类：1、 房地产居间和房地产代理2、 新建商品房经纪

2、和存量房经纪3、 房地产买卖经纪和房地产租赁经纪 房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其主要内容包括房地产转让、房屋租赁、房地产抵押。目前，房地产经纪活动主要涉及到的房地产交易方式是房地产买卖和房地产租赁；其中房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型。二、 熟悉经纪的特性和房地产经纪的特性 经纪的特性：活动主体的专业性；活动地位的中介性；活动内容的效劳性 房地产经纪的特性：除以上三种外，还包括活动X围的地域性、活动后果的社会性三、 掌握房地产经纪的必要性和作

3、用 房地产经纪的必要性：房地产交易的特殊性决定房地产经纪的必不可少 房地产交易的复杂性决定房地产经纪的必不可少 房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少房地产经纪的作用：降低交易本钱，提高市场效率 规X交易行为，保障交易平安四、 房地产经纪的产生和开展 中国大陆房地产经纪业的开展11949-1978年内地房地产经纪业的开展解放初期，民间的房地产经纪活动仍较活泼，但比拟混乱。到改革开放时期，由于住房作为福利品由国家投资建立和分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，房地产经纪活动根本上消失了。21978年到现在中国内地房地产经纪业第一阶段：萌芽阶段20世纪80年代到90年代 一些城市的政

4、府房地产管理部门成立了事业单位性质的市级、区县及房产交易所及其隶属的房地产交易市场，承当市场管理与房产交易效劳两种职能。第二阶段：起步阶段1992-1996第三阶段：崛起阶段1997-19991996年12月，中国内地首个地方性房地产经纪行业组织XX市房地产经纪人协会成立，标志着中国内地房地产经纪行业管理完成的行政管理模式开场松动。第四阶段：扩X阶段2000-2004经纪企业及从业人员大量增加；2001年12月原人事部、建立部联合颁发了?房地产经纪人员职业资格制度暂行规定?；2002年7月，原人事部、建立部联合举办了首次全国房地产经纪人执业资格认定考试。第五阶段：盘整阶段20052021 房地

5、产经纪企业的规模化、品牌化优势日益显现，进入房地产经纪机构的洗牌阶段五、 熟悉房地产经纪职业道德的内涵形成和作用 内涵：是指房地产经纪业的道德规X，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的综合，就思想观念而言，从内容上讲主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念；房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等；行为习惯是最能显示职业道德状况的层面。 作用：指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员，并促使房地产经纪人员更加主动地去遵循有关法律、法规和

6、行业规那么。六、 掌握房地产经纪人员职业道德的主要内容 1、遵纪守法 2、规X执业 3、老实守信 4、尽职尽责 5、公平竞争七、掌握房地产经纪人员职业责任的内涵房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的过失或成心行为而给他人造成伤害或者损失而应承当的法律责任。义务层面：行政责任：遵守各项行政法规及规章制度，未能遵守承受相应处分的责任 道德责任：房地产经纪人的职业道德； 法律责任：民事责任和刑事责任行为触犯了刑法，要承当相应的刑事责任七、 掌握房地产经纪机构的界定及其特点界定：房地产经纪机构包括分支机构是指依法设立并到工商登记所在地的县

7、级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介效劳机构；目前我国房地产经纪机构主要从事新建商品房销售代理和存量房租售居间、代理活动。特点：1、是企业性质的中介效劳机构 2、是轻资产类型企业主要依靠人力资源和信息资源进展运作，经营效益更多地取决于企业治理制度、内部管理、人员培训、企业文化等软实力 3、企业规模具有巨大的可选择X围八、 熟悉房地产经纪机构设立的条件和程序 设立条件：符合?公司法?、?合伙企业法?、?个人独资企业法?等法律法规及其实施细那么和工商登记管理的规定；由各市、县级房地产主管部门决定设立房地产经纪机构所需的房地产经纪人及协理的数量； 设立程序：应当首先向当地工商行

8、政管理部门申请办理工商登记；房地产经纪机构在领取工商营业执照后的30日内，应当持营业执照、章程、房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市县人民政府房地产行政管理部门或其委托的机构备案，领取备案证明。九、 掌握不同业务类型的房地产经纪机构1、 存量房经纪业务为主的房地产经纪机构 2、 新建商品房经纪业务为主的。3、 筹划、参谋业务为主的房地产经纪构造4、 综合性房地产经纪机构5、 其他房地产经纪机构边缘性房地产经纪机构，有其他行业渗入或与其他行业结合十、 掌握房地产经纪机构经营模式的概念和类型 概念：这里所讲的房地产经纪机构的经营模式是从非常具体的层面来讲的，指房地产经纪机构在业务X围已

9、确定的情况下，具体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式。其经营模式与房地产经纪机构自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经纪状况密切相关。分类：1、有店铺和无店铺 2、单点模式、多店模式和连锁经营模式其中连锁经营模式又根据房地产经纪机构及分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式值得注意的是，单点模式和多店模式中的店不是指门店，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单位，它可以是经纪机构下属的分支机构，也可以是独立的房地产经纪公司。类型：无店铺经营模式我国目前采用无店铺经营模式的主要是以新建商品经纪业务和存量商业房地产经纪业务为主的房地产经纪机构，他们的客户主

10、要是机构客户单店经营模式：房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营，没有下设的分支机构； 连锁经营模式：直营和特许加盟 混合经营模式直营及特许加盟的混合以及网上联盟经营模式的出现十一、掌握直营连锁与特许加盟连锁经营模式的异同十二、掌握房地产经纪机构的组织构造形式房地产经纪机构的组织构造是其内部部门设置及其相互关系的根本模式、直线参谋制：又称直线-职能制，是一种被广泛采用的企业组织构造形式；其特点是为各层管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手，分担一局部管理工作，但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权分部制组织构造形式矩阵制组织构造形式网络制组织构造形式十三、熟悉门店开设的工作

11、程序和区域选择 门店开设的工作程序：1、区域选择 2、店址选择 3、租赁谈判和签约 4、开业准备 区域选择：根据自身的目标市场定位来选择设置存量房业务门店的具体区域；具体而言就是根据各区域客户的消费形态、构造，同类型客户和业主的集中程度，以及房地产产品的存量、户型、周转率、价格等于房地产经纪机构目标市场的吻合程度来选择设置门店的区域。对于房地产经纪机构而言，目标区域的选择是否准确，将直接关系着经营的好坏。十四、熟悉售楼处设置的工作程序 1、确定售楼处的主要功能：设置售楼处的第一步就需要房地产经纪机构充分了解房地产开发商的要求和工程的特性，并与开发商充分沟通，认真研究后确定； 2、售楼处选址：房

12、地产经纪机构应根据具体工程售楼处的功能定位与工程条件，认真研究，寻找到两者的平衡点，据此选定楼处的位置。 3、售楼处布置：包括售楼处户外功能布置、内部功能区域布置、人流动线设计、装修装饰风格及档次设计，应根据售楼处的功能、工程目标客户的类型、经费预算等因素，综合考虑后决定。 4、制定售楼处管理制度：包括工作流程、关键说辞、接待时间、保洁要求等，其中工作流程是最为核心的局部，主要包括客户接待的流程、签约的流程、收款的流程、交房流程等。关键内容说辞，是对销售人员向客户讲解重要事项时具体内容，表述方式的规定。应根据工程的具体情况和工程营销方案进展制定。 5、组建售楼处工作团队：包括销售人员、管理人员

13、、辅助人员三大类十五、熟悉房地产经纪机构的战略选择房地产经纪机构的经营战略选择1、 低本钱战略:以较低的总本钱提供产品和效劳，从而吸引广阔顾客的战略2、 聚焦战略：是把经营战略的重点放在一个特定的目标市场，为特定的地区或特定的购置集体提供特殊效劳；即指企业集中使用资源，以快速增长某种产品的销售额和市场占有率；3、 一体化成长战略：是房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度开展的一种战略；一体化成长战略有三种类型：一是后向一体化；而是前向一体化；三是水平一体化规模经纪4、 多样化战略：1、横向多样化：以现有市场为中心，向水平方向扩展效劳领域，又称水平多样化或专业多样化。横向多样化有三种类

14、型：一是市场开发型；二是产品开发型；三是产品、市场开发型；2、多向多样化：是指虽然与现有的产品、市场领域有关，但是通过开发完全异质的效劳和市场来使经营领域多样化；包括：一是技术关系多样化；二是市场营销关系的多样化；三是资源多样化；四是复合多样化；房地产经纪机构扩X战略选择1、 跨地域市场扩长战略2、 跨专业市场扩X战略往往具有拟进入市场中已有企业不具备的资源优势和经营模式，因而具有一定的竞争优势，有利于快速占领所进市场中的未充分开发的局部3、 跨行业扩X战略十六、熟悉房地产经纪机构的品牌管理（一） 房地产经纪机构的品牌管理的含义、内容和特点 含义：房地产经纪机构的品牌管理是指房地产经纪机构以企

15、业自身的特点及效劳特点为核心，为树立企业形象和提升顾客感知价值所进展的企业品牌建立、品牌维护等一系列活动和过程。其中，客户感知价值取决于客户对效劳过程和效劳结果的期望和实际感受之间的综合权衡。 主要内容：房地产经纪机构品牌管理的主要内容是品牌建立和品牌维护，通过制定企业的品牌战略、品牌识别系统以及积极的推广宣传，树立企业在市场中独一无二的形象和标示；通过遵循品牌维护的根本原那么、提升效劳质量、建立客户关系以及品牌的理性延伸、创新、联动等手段和方法对品牌进展有效维护。 特点：一是品牌管理的目标是提升客户价值，造就忠诚客户和终身客户；二是品牌建立以客户对企业效劳的感知价值为核心；三是品牌维护主要通

16、过影响客户价值感知的途径，利用交互过程中的良好态度、快捷灵活的效劳、合理的价格以及建立良好的客户关系来实现；（二） 房地产经纪机构品牌的建立1、 制定企业的品牌战略品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为到达这一目标的主要途径所做的筹划；品牌的战略包括：品牌远景、品牌定位、品牌构造品牌远景：即企业对自己品牌的总体期望；品牌定位：即对品牌所这几的产业或行业以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性确实定。其中品牌承诺是企业对购置该品牌产品或效劳的客户所承诺的核心内容；品牌个性即该品牌的产品或效劳在同行业、同类产品中的独特性；品牌定位就是给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比拟稳定的位置。品牌

17、构造：第一层面：企业品牌；第二层面：事业品牌即代表各业务类型的品牌；第三层面：产品品牌品牌规划是对品牌愿景、品牌定位和品牌构造的研究、筹划，它是品牌战略中的根底局部，其质量上下决定了整个品牌战略的成败；2、 建立品牌的的识别系统并进展传播品牌识别是指区别与竞争对手的，客户可以感知和产生联系的视觉要素和其他要素；品牌传播以品牌规划为根底即解决传播什么、怎么传播、向谁传播的问题（三） 房地产经纪机构品牌的维护 房地产经纪机构品牌的维护是指企业针对外部环境的变化对品牌造就的影响所进展的维护品牌形象、保持品牌的市场地位和品牌价值的一系列活动的统称； 1、通过效劳质量的全面提高，提升客户感知价值，保持和

18、扩大企业品牌的影响力； 2、通过建立良好和持续的客户关系，强化客户的归属感和品牌忠诚。十七、熟悉房地产经纪机构的客户关系管理及客户关系管理系统的设计 房地产经纪机构客户关系管理：其核心内容是从客户的角度出发，充分运用客户的生命周期理论，对客户进展研究，努力提高客户的信任度、满意度和忠诚度，实现留住老客户，吸引新客户的目的。 一留住老客户 1、提供个性化效劳 2、正确处理投诉 3、建立长久的合作关系 4、与客户积极沟通单向沟通和双向沟通同时进展 二争取新客户 1、鼓励客户推荐 2、给客户提供附加效劳根据需求客户关系管理系统的设计：一客户关系管理系统的构成：房地产经纪机构客户关系管理系统是信息技术

19、、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案在房地产经纪机构的应用；该系统由客户联络中心、客户资料数据库、客户分析子系统、决策支持子系统等构成，其中客户资料数据库是客户关系管理的核心。 此外，房地产经纪机构可以将客户俱乐部又叫客户会作为有幸的客户资料纳入起客户关系管理系统。十八、熟悉房地产经纪机构业务流程管理流程管理的根本概念1、 企业业务流程：简单说就是为完成某一目标任务而进展的一系列逻辑相关活动的有序集合。活动与活动通过串联、并联与反应三种逻辑关系组织起来，从而实现一定的目标。企业流程具有整体性、动态性和层次性等特点，其中层次性是进展企业流程分析和再造时必须重视的一个特性；2、 企业业务流程再

20、造：是以业务为中心和改造对象，以关心和满足客户的需求为目的，对现有经营流程进展根本性的在思考和再设计，利用现有的信息技术及现代的管理手段，最大地实现功能集成和管理上的职能集成，打破传统的职能型组织构造，建立过程型组织构造，以实现企业在速度、质量、效率、本钱和客户满意度等方面经营性能的巨大提高；提出合工的思想。业务流程分析和重组1、 业务流程分析和重组的步骤：(1) 对现有流程进展调研(2) 绘制现有流程，对流程中的每个活动进展描述(3) 组织小组讨论，找出流程中每个阶段存在的问题(4) 将问题分类，确定解决问题的先后顺序(5) 寻找解决问题的方法(6) 选择最好的解决方案，安排专人负责实施(7

21、) 评估实施结果，修正解决方案，重新实施(8) 进展下一个问题解决(9) 进展新一轮的流程分析2、 业务流程改造：原那么:执行流程时，插手的人越少越好，在流程效劳顾客看来，越简单越好。（1） 将几个工序合并，由一个人完成；（2） 将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作，构造新流程。业务流程管理模式1、 建立有效的组织保障：有效的组织保障包括：建立流程管理机构，这一机构可以归入管理流程中；配备强有力的领导来负责内部的流程管理工作；2、 建立流程管理信息系统：一方面要构造公司内部的信息网络，另一方面要与公司外部的信息网络连接，充分利用外部的信息资源；3、 重塑企业文化：建立与企业流程管理相适应

22、的企业文化4、 培养复合型人才十九、房地产经纪机构办公系统组织 对办公系统的管理应以促成经纪企业运作效率为目标，同时考虑平安性和持续性；具体而言，须从办公地址选择、区域分布、办公室内部布局这三个方面着手。二十、熟悉房地产经纪机构的人力资源管理（一） 房地产经纪机构人力资源管理的特征(1) 人本性(2) 合法性(3) 双赢和互惠性(4) 战略性和全面性（二） 房地产经纪机构人力资源管理的内容 1、职务分析与设计 2、人力资源规划 3、员工招聘与选拔 4、绩效考核 5、薪酬管理 6、员工鼓励 7、培训与开发 8、职业生涯规划 9、人力资源会计 10、劳动关系管理二十一、掌握房地产经纪机构的薪酬制度

23、与鼓励机制 明确房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系是建立腥臭制度和鼓励机制的前提条件一 房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系：1、执业关系 2、法律责任关系经纪业务中存在的法律关系首先是委托人与房地产经纪机构之间的关系，然后才是经纪机构与房地产经纪之间的管理，例如存在纠纷3、经纪关系佣金的分配二房地产经纪机构的薪酬制度1、薪酬制度制定的原那么： 底薪与奖金别离； 简明扼要，易于执行；3管理方便，符合经纪原那么 4公平合理，有鼓励作用 5在同行业中有竞争力 6适时动态调整；7在机构内部各类、各级的奖励基准上，适当的拉开差距；2、薪酬支付方式：1固定薪金制 2佣金制无底薪 3混合制三房地

24、产经纪机构的鼓励机制 1、目标鼓励设置科学合理的目标 2、情感谢励 3、尊重鼓励 4、参与鼓励让员工参与到管理中二十二、熟悉房地产经纪机构的风险管理 所谓房地产经纪机构的风险管理是指房地产经纪机构对风险进展识别、衡量、分析，并在此根底上有效地处置风险，以最低本钱实现最大平安保障的科学管理方法。（一） 房地产经纪机构风险的构成信息欠缺引起的风险因主观或者客观原因对房源的相关情况掌握不全操作不规X引起的风险承诺不当引起的风险一味迎合客户而做出的不适当承诺，主要包括房源的保管、协议的签订等引起的风险资金监管不当引起的风险依法正确有效的监管代收代付资金产权纠纷引起的风险确定产权情况经纪业务对外合作的风

25、险房地产经纪人员的道德风险客户道德风险（二） 房地产经纪机构风险的躲避 房地产经纪机构的风险管理主要通过风险识别、风险估计、风险驾驭、风险监控等一系列活动来躲避和防X风险；第一步：针对风险进一步调研 第二步：根据调研结果，草拟消除风险的方案 第三步：将该方案与相关人员讨论，并上报批准； 第四步：实施该方案具体方法：1、 加强对房地产经纪人教育与培养2、 完善企业自身的制度建立和日常管理3、 建立有效的风险识别和警示系统二十三、熟悉房地产登记信息查询 房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭

26、或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记簿登记册所记载的信息，包括房屋自然状况，房屋权利状况以及登记机关记载的其他必要信息。 通常情况下，房地产买方需要 房地产经纪机构为其查询房屋权属登记机关对其拟买房屋的权利的记载信息。 查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属登记信息查询表，明确房屋坐落室号、位置，以及需要查询的事项，并出具查询人的XX明或单位法人XX明。 查询房地产登记信息需要支付一定费用，各地要求不同。二十四、掌握房地产登记手续代办业务（一） 存量房买卖中的房地产登记1、 存量房地产买卖的转移登记 因存量发那个底层买卖申

27、请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。一般向登记机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 房地产权证原件（4） 房地产买卖合同原件（5） 地籍图原件二份（6） 房屋平面图原件二份（7） 契税完税凭证原件2、公有住房出售的转移登记：申请人应当是公房所有权人和购房人。一般向登记机关提交以下文件：1房屋登记申请书原件2当事人XX明原件及复印件3公有住房出售合同原件4购房付款凭证原件5购房人缴付费用计算表原件6公有住房价格出售计算表原件7地籍图原件二份（8） 房屋平面图原件二份（9） 契税完税凭证原件3房地产交换的转移登记：申请人应当是交换合同双方当事

28、人。一般向登记机关提交以下文件： 1房屋登记申请书原件2当事人XX明原件及复印件3房地产权证原件4房地产交换合同原件5地籍图原件二份6房屋平面图原件二份7契税完税凭证原件二新建商品房销售中的房地产登记 1、新建商品房买卖的转移登记：申请人应当是买卖合同双方当事人；一般向登记机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 商品房出售合同或者商品房预售合同及房屋交接书原件（4） 购房业主商品住宅维修基金交款凭证5 地籍图原件二份6房屋平面图原件二份7契税完税凭证原件2、预购商品房转移登记：在房屋所有权初始登记后申请转移登记的，申请人为预告登记的预购人。一般向登记

29、机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 预购商品房预告登记的登记证明原件（4） 预购商品房转让合同原件（5） 契税完税凭证原件3、预购商品房预告登记：申请人应当是商品房预售合同双方当事人，当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。一般向登记机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 商品房预售合同原件4、预购商品房转让的预告登记：申请人应当是预购商品房转让合同双方当事人。一般向登记机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 预告登记证明原件

30、（4） 预购商品房权益转让书或预购商品房转让，抵债合同原件（5） 契税凭证原件5、注销预购商品房预购登记：申请人应当是商品房销售合同的双方当事人；一般向登记机关提交以下文件：房屋登记申请书原件当事人XX明原件及复印件预购商品房预告登记的登记证明原件商品房预售合同终止的证明文件原件人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解、裁决证明预售合同撤销或其他原因终止的，预售合同的一方当事人凭人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，可以单方申请注销预告登记。三个人住房抵押贷款所设计的房地产登记1、以房地产设定抵押的登记：申请人是抵押合同当事人。一般向登记机关提交以下文件：1房屋登记申请书原件2当事人X

31、X明原件及复印件3房地产权证原件4抵押担保的主债权合同原件5抵押合同 2、房地产抵押权的转移登记：申请人应当是抵押权转让合同的当事人。一般向登记机关提交以下文件：房屋登记申请书原件当事人XX明原件及复印件房地产登记证明原件证明房地产抵押权的转让文件原件 3、房地产抵押权的变更登记 房屋登记申请书原件当事人XX明原件及复印件房地产登记证明原件证明房地产抵押权变更的文件原件 4、以预购商品房设定抵押的预告登记：申请人应当是预购商品房抵押合同双方当事人。一般向登记机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 预购商品房预告登记证明原件（4） 抵押担保的主债权合同

32、原件（5） 抵押合同原件5、预购商品房抵押权转让的预告登记：申请人应当是预购商品房抵押权转让合同双方当事人。一般向登记机关提交以下文件：房屋登记申请书原件当事人XX明原件及复印件预购商品房抵押权预告登记证明原件主债权转让合同原件抵押权转让合同原件6、注销预购商品房抵押权的预告登记：申请人应当是房地产登记册记载的预购商品房抵押权人或者预购人。一般向登记机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 预购商品房抵押权预告登记证明原件（4） 预购商品房抵押合同终止的证明文件原件四房屋租赁所设计的房地产登记 房屋租赁登记指房屋租赁合同登记备案。申请人是房屋租赁合同双

33、方当事人；一般向登记机关提交以下文件：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 房地产权证、其他权属证明或者租用公房凭证原件（4） 房屋租赁合同，包括房屋出租、转租、承租权转让或交换、预租合同等原件向外来人出租房屋的，当事人还应提交房屋租赁治安许可证。五有关预告登记的重要事项 1、单方预告登记：（1） 房屋登记申请书原件（2） 当事人XX明原件及复印件（3） 证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件原件2、注销当房预告登记房屋登记申请书原件当事人XX明原件及复印件单方预告登记证明原件3、预告登记的审核时限应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起7日内完成审核。符合规定

34、提交的，应当将预告登记种类、权利人以及抵押担保的主债权、债务数额和设定期限记载与房地产登记册，并书面同志当事人；不符合规定的，不予登记，并书面告知申请人。4、物权法管理预告登记的规定2007年10月1日开场实施?物权法?第二十条对预告登记做了相应规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来去的物权，可以向登记机构申请预告登记，债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进展预购登记。预购登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进展不动产等级之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失

35、效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。二十五、掌握房地产抵押贷款手续代办业务一房地产抵押贷款的种类 房地产开发贷款和个人住房贷款经纪机构更多情况为消费者代办个人住房贷款 购房抵押贷款的贷款金额上线一般为所购房价的70%，一般采用分期归还的方式，贷款期限一般为5-30年 分为固定利率贷款和浮动利率贷款 公积金贷款和商业贷款以及二者的组合贷款二制定合理的贷款方案贷款成数贷款金额贷款期限归还比率借款人月归还额占借款人家庭月收入的比率，大多数银行规定最高归还比率为50%贷款归还方式：等额本金还款和等额本金还款三办理抵押贷款手续1、贷款申请1申请个人住房贷款的条件主要有：1具有完全民事

36、行为能力的自然人；2、具有城镇常住户口或有效居留身份；3、有稳定职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；4、具有合法有效的购置住房的合同或者协议；5、以不低于所有买住房全部价款的一定比率作为所购置住房的首期付款；6、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为担保人；7、贷款人规定的其他条件。(2)提供贷款申请的文件：1、申请人、共有人及配偶的XX明原件及原件，户口本原件及复印件，不满16岁的可提供出生证明，军人提供军官证，权利人、共有人及配偶的私章； 2、所购房地产或预定抵押的房地产产权证及复印件；3、预购合同或买卖合同； 4、收入证明及财产证明； 5、婚姻证明结婚

37、证、离婚证或单身证明；6、首付房款的发票； 7、银行认为需要提供的相关文件。 3但凡设计公积金贷款的，需进展公积金查询，依据所确定的房价、房龄，家庭已缴金额，贷款人年龄、余额等要素确定最高贷款额；1、凡纯公积金贷款的一般由住房执业担保公司或住房公积金管理中心受理申请，需支付保险费、评估非等，贷款利率为公积金贷款利率；2、组合贷款的，商业贷款由商业银行受理申请，需支付保险费、评估费等；组合贷款的公积金局部任需支付担保金；商业贷款利率一般为基准利率。2、贷款审批1个人信用 (2) 抵押物的价值按评估价格或实际交易价两者中较低值的70%或80%3贷款的条件3、签订贷款合同贷款合同包括贷款种类、币种、

38、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款，合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份；合同副本一是一份，报送有关单位备案；4、房地产产权专业登记或抵押登记办理完一般需20天，买房取得房地产产权证，银行取得房地产抵押权利证明5、贷款发放 2种方式：1、当贷款银行获得房地产交易中心出具的抵押登记申请的收件收据后又由有资质的担保公司担保，即可放款；2是在贷款银行获得抵押证后发放贷款存量房市场处于卖方市场是，后者不能被承受，前者存在不能办理抵押登记的风险，但放款快，客户青睐6、还贷银行提供还款专户，首次还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按实际发放贷款的时间确定，因此守约还贷的数额

39、和时间以银行的通知单为准7、结清贷款最后一期还款需到银行办理，结清贷款后，取回房地产其他权利证明，并持银行结算清单、产权证、房地产其他权利证明和银行出具的注销抵押文件，到物业所在地房地产管理部门办理注销抵押二十六、熟悉房地产筹资咨询业务 一房地产投资咨询业务的根本类型 目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询效劳主要有2种：1、 房地产开发投资咨询：最常见的投资咨询效劳就是提供房地产开发工程的可行性研究报告即是在投资决策之前对拟开发工程进展全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该工程是否可行的综合研究分为5个步骤：1、承受委托 2、市场调查分析分别

40、从市场调查和资源调查2方面进展 3、方案选择和优化优选方案 4、财务评价 包括敏感性分析和不确定性分析，进一步提出资金筹措建议和工程实施总进度方案5、编制可行性研究报告推荐一个以上方案，得出结论供决策者选择可行性研究报告是可行性研究的成果性文件，一般来说一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表、附图六个局部。工程可行性研究报告如用于理想报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、国民经济评价等方面的内容。市场分析和预测局部在可行性研究报告中很重要，直接影响分析结果的可靠性；区位选择很重要；2、 房地产执业投资咨询房地产置业投资是投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产

41、，通过出租经营，持续地获取周期性投资手艺，当然一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。 对于这种投资，房地产经纪人关键要更具房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要长在获取长远收益和增值的角度对租赁市场进展分析，特别是对影响供应曲线和需求曲线移动的因素进展分析和预测。影响未来产租能力的影响因素对这种投资的分析也有帮助；影响物业产租能力的因素主要有：房产成效房产能在多大程度上符合预计功能的需要区位优势城市开展的同时创造和破坏着区位优势（二） 房地产细分市场供求分析 根本步骤：1、投资标的房地产的产品分析主要从房地产物质特征、权属特征、区位和市场吸引力四个方面进展分析2、 确定细分

42、市场首先是一个空间概念，虽然不同类型房地产其实市场区域内涵有一定区别，但界定市场区域的方法都涉及时间距离和地理分界两个重要概念确定标的房地产最可能的使用者。3、 预测需求量4、 预测供应量=标的房地产所属房地产类型的现有存量面积+潜在竞争房地产的面积指正在施工的同类房地产以及在标的房地产入市时可能新增的房地产，受土地取得的可能性、本钱、利率、建材和劳动力本钱、房地产开发商的期望利润率的影响5、 分析需求和攻击的相对关系供求平衡、供大于求、供小于求（三） 房地产细分市场需求预测？二十七、熟悉房地产价格咨询业务一房地产估价的根本原那么 1、合法原那么 2、最高最正确使用原那么 3、均衡原那么 4、

43、适合原那么 5、替代原那么 6、供求原那么动态考虑房地产市场的供求状况和开展趋势 7、时点原那么二房地产价格咨询业务的操作程序 1、明确价格咨询根本领项。明确价格咨询的目的、所需价格类型、对象房地产的产权状态和尸体特征、估价时点，以次作为价格咨询业务的根本效劳要求； 2、拟定作业方案：包括设计价格评估的技术路线、拟定调查搜集的资料种类及来源渠道、安排本次业务需要的人员和经费、拟定作业步骤和进度。3、搜集、整理根本资料：资料的类型和像是程度主要取决于咨询目的和采用的估价方法；4、实地查看：主要是通过实地调查对对象房地产的产权状态、实体特征及环境条件等进展确认和评估。5、选定价格评估的技术方法、确

44、定估价结果6、编写价格咨询报告书：在完成咨询业务的技术作业后，把价格评估过程及其结果以及房地产经纪机构所提出的价格决策建议编制成价格咨询报告，送达委托方，并收取咨询费用；房地产经纪人从事房地产价格咨询应注意几点：1、房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调哦给你公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原那么下，以满足委托人的要求，实现其最大的利益为目标。2、房地产经纪人员提供应委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切的值，可以是一个价格区间；3、房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的参考意见，比方改善交易条件、把握交易时机等；房地产最高最正确使用分析 最高最正确使用的分析过程实质上是一个不断过滤的过程，它通过对法律允许、物质条件可能、经济上可行和能产生最高价值这四个标准的逐项检验来确定标的房地产的最高最正确用途，其操作过程包括以下三个根本步骤：1、 确定标的房地产的土地假设其为空地的最高最正确使用用途(1) 确定法律所允许的用途类型(2) 选出物质条件可能的用途(3) 选出经济上可行的用途(4) 确定能产生最大价值的用途2、 确定标的房地产的土地假设其为空地上理想的建筑物根据已经确定的土地用途，考察目前标的房地产市场区域内同类土地上的建筑物情况3、 确定