“城”长焕新70年—中国城镇化发展专题报告-第一太平戴维斯-201909.pdf

《“城”长焕新70年—中国城镇化发展专题报告-第一太平戴维斯-201909.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《“城”长焕新70年—中国城镇化发展专题报告-第一太平戴维斯-201909.pdf（2页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、宏观政策事件房地产项目标杆宏观政策事件房地产项目标杆宏观政策事件房地产项目标杆宏观政策事件房地产项目标杆9.24 亿815.61 亿9.63 亿1132.26 亿9.87 亿1159.93 亿10.17 亿1212.33 亿10.44 亿1642.86 亿10.75 亿2122.01 亿11.1 亿2357.24 亿11.43 亿2937.1 亿11.72 亿3483.37 亿11.99 亿5218.1 亿12.24 亿7407.99 亿12.48 亿9875.95 亿12.67 亿13395.23 亿12.85 亿18903.64 亿13 亿26396.47 亿13.14 亿38760.2

2、亿8.3 亿662.9 亿7.25 亿473.32 亿6.62 亿572.29 亿6.15 亿249.27 亿5.52 亿62.17 亿人口财政收入人口财政收入人口财政收入人口财政收入人口财政收入房地产开发投资额房地产开发投资额房地产开发投资额房地产开发投资额197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 1

3、月-6月197519701965196019551950央行一年内10次 上调存款储备金率设立重庆直辖市分税制财政管理体制实行， 将所有税收按税种划分为中央税、 地方税和共享税， 土地收益归地方所有国有企业开始推进 建立现代企业制度物价改革闯关， 全国抢购风潮上证所， 深交所成立海湾战争； 中国加入亚太经合组织亚洲金融危机； 香港回归切实保护耕地成为基本国策实行社会主义市场经济体制开放沿海十四个港口城市改革开放决策提出第二次石油危机中美正式建交经济特区正式成立一个国家、 两种制度 建设有中国特色的社会主义控制大城市规模、 合理发展中等 城市、 积极发展小城市深圳、 珠海、 汕头、 厦门试办出口

4、 特区， 并于次年改称为经济特区七五计划实施， 建立多种所有制共同发展的所有制结构， 国有企业改革开始起步 上海浦东新区成立中华人民共和国 物权法 通过， 正式 将物权写入法律；征收二手房转让个人所得税国务院出台 关于切实稳定住房价格 的通知（ “国八条” ） ， 首次对房地产 市场进行调控降温北京第一次土地拍卖上海新天地开业， 商业结合上海历史文化风貌上海恒隆广场开业， 打造中国奢华地标上海第一个实行廉租房制度经济适用住房管理办法 正式施行央行下发 住房贷款管理办法 取消福利分房制度， 开启商品房时代 中国建设银行发放首批购房贷款城市商品房预售管理办法 ： 中华人名共和国城市房地产管理法 央

5、行 住宅担保贷款管理试行办法 ， 给按揭业务提供法律依据广州天河城开业， 是中国 最早的现代购物中心之一深圳信兴广场建成， 是中国 最早的高度超250米摩天楼上海发放第一笔住房公积金贷款第一家房地产交易所在深圳成立关于在全国城镇分期分批 推行住房制度改革实施方案 ， 全国城镇分期分批把住房制 度改革推开； 宪法规定土地使 用权可以依法转让国务院出台16条调控措施 首次整顿房地产； 海南房地产泡沫开始出现国务院发布城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例建立住房公积金制度城市土地转让制度正式实施； 经济适用房概念首次提出； 上海市住房制度改革实施方案 出台， 率先推出住房公积金制度关于加强住房公积

6、金管理的意见国家安居工程方案 ； 施行 中华人民共和国城市 房地产管理法中央决定将住宅建设作 为扩大内需、 促进经济 快速发展的重要举措央行下发关于开展个人消费信贷的 指导意见， 按揭贷款等概念逐步推广； 住房公积金管理条例 ： 住房公积金制度开始全面建立招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 颁布， 所有土地需要实行招拍挂制度关于房地产中介服务收费的通知 ， 对房地产咨询费、 房地 产价格评估费、 房地产经纪费的收取额度做了明确规定。关于促进房地产市场持续健康发展 第一次明确房地产是支柱产业上证综指以6,124.04点 创下历史最高纪录房地产开发投资额超过1万亿人民币中国加入世界贸易组织城市人口

7、超过5亿澳门回归中国证监会推出合格境内机构投资者(QDII)制度， 允许本地投资者投资境外资本市场十五计划提出实施西部大开发战略、 加快中西部地区发展新光天地在北京开业， 成为国内最大的单体 百货上海汤臣一品以11万每平方米的单价 划定豪华公寓的标准 深圳泰格酒店公寓成为中国首获美国 绿色建筑国际认证 （LEED） 的商业项目以个体商户经营小商品为主的 武汉汉正街市场大获成功深圳友谊商厦刊登房地产广告 商品房小区： 广州东湖新村工农结合、 城乡结合、 多建设中小城镇 正式实行允许住房商品化 允许私人房屋买卖土地管理法颁布第一轮房改逐步启动西安等五个城市开展向职工出售 新建住房试点， 房改开始起

8、步武汉房地产 交易市场开业土地管理法正式实施 深圳首次以公开拍卖的方式 有偿转让国有土地使用权1949 中华人民共和国成立布雷顿森林体系崩溃大庆油田发现， 石化工业起步 中国自行研制的第一颗 原子弹爆炸成功中国自行研制 “东方红一号” 卫星发射成功 第一次石油危机恢复中国 高考制度国民经济恢复时期， 发展社会主义国营经济一五计划， 重点发展重工业二五计划， 以重工业为建设中心， 增强国防三五计划， 国防建设、 农业自给四五规划， 初步建立比较完善的 工业体系和国民经济体系 1953-19571958-19621966-19701971-1975中华人民共和国土地改革法， 废除地主阶级封建剥削的

9、土地所有制， 实行农民的土地所有制第一次城市建设座谈会快速城市规划调整市镇建制， 提高设市镇的人口规模标准工人新村： 上海曹杨新村北京、 上海等城市 开始出现高层住宅城市规划及建设停滞时期重工业优先， 住宅建设投资下降1966-19701958-19621953-195713.28 亿61330.35 亿13.41 亿83101.51 亿13.54 亿117253.52 亿13.68 亿140370.03 亿13.83 亿159604.97 亿13.95 亿183351.84 亿101 亿149.9 亿257.2 亿31203.2 亿36241.8 亿48259.4 亿61796.9 亿718

10、03.8 亿86013.4 亿95035.6 亿95978.8 亿102580.6 亿109798.5 亿120263.5 亿61610 亿272.7 亿253.3 亿336.2 亿731.2 亿1937.5 亿2554.1 亿3151.5 亿3216.4 亿3178.4 亿3614.2 亿4103.2 亿4984.1 亿6344.1 亿7790.2 亿10153.8 亿13158.3 亿15909.2 亿19422.9 亿25288.8 亿中华人民共和国 电子商务法 实行；雄安新区设立； 建设粤港澳大湾区首次调低经济增长预期海南全岛建设自由贸易试验区； 长三角一体化上升为国家战略； 全面放宽

11、城市落户条件；提出供给侧结构性改革； 二孩政策放开中国 （上海） 自由贸易 试验区设立；“一带一路”中国特色社会主义法律体系形成 海南试行离岛免税京津冀协同发展 上升为重大国家战略二线城市相继降低落户门槛； “营改增” 营业税改增值税信贷政策收紧为应对全球金融危机 中国政府出台4万亿 救市计划全球金融海啸； 北京举办第29届奥运会城镇居民超过全国总人口的50% 互联网用户超过5亿按购买力平价计算， 中国成为全球最大经济体人民币正式纳入特别提款权 (SDR)货币篮子首届中国国际进口博览会 上海举行首届 “一带一路” 国际合作高峰论坛亚洲基础设施投资银行 正式成立美国实施量化宽松政策救市公积金认房

12、又认贷鼓励租售并举的住房体系， 房地产长效机制开启； 租购同权上海与重庆开征房产税； 住房和城乡建设部发布 房地产经纪管理办法集体建设用地租赁住 房试点； 新个税增加住 房贷款利息、 住房租金专项扣除 促进住房租赁市场健康发展 “房住不炒” 定位中国房地产市场四个一线城市继续实行住房限购； 国内首单类REITs产品中 信启航获批发行国资委呼吁78家国有企业退出 房地产市场部分城市出台住房限购令国务院办公厅关于继续做好房地产 市场调控工作的通知（ “新国五条” ） ， 完善限购政策适时扩大房产税试点范围； 闲置土地处置办法 施行鼓励长租公寓 全面实施居住证制度关于促进房地产市场 健康发展的若干意

13、见 ， 全方位刺激楼市上海中心大厦竣工， 是中国目前最高建筑平安保险收购伦敦地标劳埃德大厦， 成为中国公司海外大宗房产收购的首个案例成都远洋太古里2014年起分批开业-商业结合历史建筑； 三亚海棠湾国际购物中心开业是目前最大的单体免税店重庆来福士广场分阶段入市， 为新加坡开发商在内地最大投 资额的开发项目20%10%0%-10%20%10%0%-10%20%10%0%-10%20%10%0%-10%20%10%0%-10%社会消费品零售总额增速GDP增速土地出让面积增速住宅销售额增速土地出让面积增速住宅销售额增速土地出让面积增速住宅销售额增速80%60%40%20%0%-20%80%60%40

14、%20%0%-20%80%60%40%20%0%-20%2014 南京分公司开业2018 武汉、 长沙、 海口分公司 相继成立2019 福州分公司开业2015 全球集团创立160周年， 进驻中国20周年； 西安分公司开业2008 重庆与厦门分公司开业2010 沈阳分公司开业2011 华西区平台成立，成都分公司作为区域总部； 珠海分公司开业2006 杭州、 成都、 天津分公司相继成立2001 深圳分公司开业1998 北京及广州分公司相继成立， 拓展华北华南市场1995进驻中国， 总部于上海成立第一太平戴维斯 中国 Savills China社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速社会消费品零

15、售总额增速GDP增速 GDP增速社会消费品零售总额增速GDP增速GDP增速上海环贸广场二期25层 陕西南路288号 上海 中国SPOTLIGHTSavills Research“城” 长焕新70年 中国城镇化发展专题报告中国 - 2019 宏观政策事件房地产项目标杆Subject to contract: This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, statements or rep

16、resentations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or agents principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible

17、for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or reliance upon the whole or any part of the contents in this document Savills Property Services China Company Limited. 2019.Savills China 第一太平戴维斯 中国建国奠基改革初启大步迈进惊艳全球融新创势第一太平戴维斯 上海 Siu Wing Chu 朱兆荣 第一太平戴维斯华东区董事长 Tel: 86 21 6391 6688

18、 E-mail: 第一太平戴维斯 北京 Anthony McQuade 麦安东 第一太平戴维斯华北区董事长 Tel: 86 10 5925 2288 E-mail: 第一太平戴维斯 广州 Alvin Lau 刘蔚海 第一太平戴维斯华南区副董事长 广州及珠海董事总经理 Tel: 86 20 3665 4800 E-mail: 第一太平戴维斯 深圳 Woody Lam 林木雄 第一太平戴维斯华南区董事长 Tel: 86 755 8436 7000 E-mail: 第一太平戴维斯 成都 Eric Wo 胡裕华 第一太平戴维斯华西区董事长 Tel: 86 28 6753 3666 E-mail: 第一

19、太平戴维斯 南京 Jeremy Sun 孙维 第一太平戴维斯南京公司总经理 Tel: 86 25 5772 0903 E-mail: 第一太平戴维斯 杭州 Anson Chan 陈昆葳 第一太平戴维斯杭州公司总经理 Tel: 86 571 8102 0222 E-mail: 第一太平戴维斯 武汉 Thomas Ng 伍嘉乐 第一太平戴维斯武汉公司董事长 Tel: 86 27 5930 5566 E-mail: 第一太平戴维斯 长沙 Rebecca Hu 胡博飞 第一太平戴维斯长沙公司总经理 Tel: 86 731 8987 0177 E-mail: 第一太平戴维斯 天津 Andy Chee 岐

20、晓弟 第一太平戴维斯天津公司总经理 Tel: 86 22 5830 8877 E-mail: 第一太平戴维斯 大连 Lily Wei 魏丽萍 第一太平戴维斯大连公司 物业及资产管理部助理董事 Tel: 86 411 3966 8988 E-mail: 第一太平戴维斯 沈阳 Johnny Jiang 姜华 第一太平戴维斯沈阳公司副总经理 Tel: 86 24 8389 5066 E-mail: 第一太平戴维斯 厦门 Lucy Lui 吕晓艳 第一太平戴维斯福建地区总经理 Tel: 86 592 806 4618 E-mail: 第一太平戴维斯 珠海 Alvin Lau 刘蔚海 第一太平戴维斯华南

21、区副董事长 广州及珠海董事总经理 Tel: 86 756 322 7710 E-mail: 第一太平戴维斯 海口 Woody Lam 林木雄 第一太平戴维斯华南区董事长 Tel: 86 898 3638 4200 E-mail: 第一太平戴维斯 福州 Lucy Lui 吕晓艳 第一太平戴维斯福建地区总经理 Tel: 86 591 8380 0995 E-mail: 第一太平戴维斯 重庆 Andy Lau 刘奕兴 第一太平戴维斯重庆公司总经理 Tel: 86 23 6370 3388 E-mail: 第一太平戴维斯 西安 Dave Law 罗元均 第一太平戴维斯西安公司总经理 Tel: 86 2

22、9 8187 2288 E-mail: URBANISA TION融 新 创 势下一个十年惊 艳 全 球自1949年新中国成立以来， 中国的经济建设取得了巨大成就。 从百废待兴到全球第二大经济体， 中国在国力增强之余，与世界的联系也更加紧密。此份报告由第一太平戴维斯中国市场研究部与中国市场传讯部联合制作， 以创新思维将市场信息面与经济数据面结合， 梳理了过去70年来中国在宏观经济和城镇化领域的种种变革与发展。 事实上， 中国的改革开放仅有40年， 商业地产市场开启发展也不过20年有余， 在城镇化、 产业升级、 消费等领域仍有巨大潜能待以挖掘。当今世界政治经济环境乃至人口结构都在发生巨大变化，不

23、确定性充斥的时代正孕育着左右未来的种种趋势。 若能把握、 善用这种不确定性， 有望抓住真正机遇， 实现飞跃。中国正处于与世界深度互动的节点， 而未来中国会以何种姿态融入全球化进程， 也为全球关注。 我们相信， 一个更加开放和自信的中国， 应能实现更加持续而稳健的增长， 成为推进世界繁荣的重要力量。前 言 /Robert McKellar第一太平戴维斯亚太区执行主席城市主义中国的城市数量在过去70年增长了约四倍。 随着建设用地规模愈发受限， 更好的节约利用土地资源， 防止城市开发无秩序的蔓延正成为城镇化纵 深发展的主要课题。由核心城市与周边中小城市融合形成的都市圈将成为未来城市型社会 发展的主要

24、动力。 大型都市圈对人才流入具有极大吸引力， 具备持续增 长潜力。 此外， 也将借由土地规划、 公共服务等体制改革推动制度创新， 盘活整体经济动能。模式重塑核心城市的房地产市场已逐步转向存量主导， 对开发商与运营商的精细 化管理能力有更高要求。 老旧项目建筑楼龄增加， 通过翻新改造提升物 业价值成为必然举措。 资产的价值提升需要不断适应数字化变革、 共享 经济等时代要求， 还需要打破常规、 不断创新的资产管理。传统物业回报率走低， 投资者对利基市场关注有增无减。 电商崛起令仓 储物流需求激增； 人口老龄化为养老项目带来长期机遇； 科技发展令大 数据中心建设倍加关键。 政府需采取切实措施提高透明

25、度、 搭建框架， 为 投资者提供更为明确的指引。居有所安新型城镇化建设以人为核心。 大量农业转移人口和新增劳动力进入城市 就业， 令城市人口结构面临更多动态变化， 对政府公共资源配置提出更 高要求。 养老、 教育、 医疗等公共服务设施在硬件设计、 服务水准等方面 均有待完善， 以实现更加公平均衡的公共服务体系。政府对保障性住房的重视前所未有， 多主体供给、 多渠道保障、 租购并举 的住房制度有望覆盖更多受益人群， 提升整体居住条件。变革时代科技发展加速时代演变， 技术对人类生活和商务活动的影响愈发深入， 对空间的感知与使用方式也带来了重要影响。 在项目开发及管理中， 节 能低碳、 绿色生态、

26、集约高效的建筑用能体系将大大增加绿色建筑和建 材比例。科技也在推动传统城市向智慧城市转变， 随着人工智能、 云计算、 大数 据等技术成熟， 智慧城市发展将逐步形成新的生态体系， 令人居环境不 断改善。中国在过去70年的发展中经历了巨 变。 从住房商品化到限购， 从单位福 利分房到住房保障体系建立， 从酒 店办公到甲级写字楼， 从超市到购 物中心城镇化的发展一路充满 了诸多探索和试验， 从一个侧面见 证了中国的渐进式改革历程。城市带动经济和社会发展， 在新的 数字时代依然如故。 城镇化发展带 动都市圈的扩容升级， 从而使都市 圈的空间结构更加合理、 更加宜居 宜业。在中国由爆发式增长向稳健的成熟

27、 市场转型过程中， 政府及市民不仅 关注城市经济发展、 城乡协调水平， 更日益注重城镇化推进中的环境保 护、 社会福利以及文化建设。 新型城 镇化与人的发展和谐统一， 方可实 现真正可持续发展。结语建国之初的基建设施百废待兴， 因此全面兴建成为首要任务。 在此时期公共建设的兴建十分积极， 除了在市 郊大量新建之外， 不少在旧城区中已建成的建筑如寺庙、 教堂、 名人故居、 官邸等建筑也成为单位或学校用 地， 从现今不少历史保护建筑中也看得到这样的痕迹。从新中国成立后第一个工人新村 “曹杨新村” 的诞生， 到工人新村在各地建成开花， 正是政府以工业化带动 全国发展之战略的实践探索。 此外， 工业化

28、发展成就在20世纪50年代的第一与第二产业产值比例的变化中也 得以反映。在接下来的近20年中， 政府主要以发展工业为主要方针， 从重工业到国防， 初步建立较为完善的工业体系， 第 一颗原子弹试爆成功及东方红一号卫星发射成功， 均彰显了当时国家对自主研发的重视。 虽然期间曾遭遇发 展阻碍， 但中国也成功酝酿了后续的发展潜力。 从出生率来看， 在20世纪70年代前出生率平均达到3.5%， 带 来了往后发展的人口红利。在建国初期， 迅速恢复国民经济体系， 为后续经济建设创造条件， 是开国之初的首要任务。 颁布的 中华人民 共和国土地改革法 是新中国成立后第一部针对土地所制定的法律。 旨在释放农村生产

29、力， 以第一产业的稳 定发展为后盾， 为国家的工业化发展作铺垫。在1949到1977年的近30年间， 中国一路经历了四个五年计划。 这四个五年计划是综合考虑国家重大建设、 国 民经济生产力及国际形势所制定的未来发展规划， 且都以工业发展作为基本方针。第一个五年计划简称 “一五” 计划。 在当时国际情势及国内建设百废待兴的情况下， 快速发展经济以巩固社会 主义的稳健发展成为首要课题。 其主要内容即是大力推进工业化基础建设， 藉由基础设施的建立与工业技术 的改良， 为工业化奠定初步基础。在第一个五年计划的成功铺垫下， 后续的 “二五” 、“三五” 、“四五” 计划主要都以国防工业及重工业为发展主轴

30、。虽然期间经历多个国际事件如冷战、 越战、 中苏关系降温以及国内事件， 工业技术发展及基础建设依然取得 显著成就。在这近30年的发展历程中， 五年计划的施行为中国贡献了难以取代的发展利基。 以 “一五” 计划中的交通建设 为例， 在五年期间全国公路的通车里程达到25万公里， 是计划前的两倍； 铁路也在五年内新建33条， 通车里程 增加了22%， 成就斐然。政策走向在建国初始阶段， 国家的发展中心从乡村转往城市， 因此在城市的边缘兴建了学校及工厂等建筑， 并且延 伸现代道路的范围。 而旧城内也因为解放后居民的增加不断地改造危楼， 增强基础建设的设立。随后60年代的重点建设时期， 中国各地城市跟着

31、工业的发展需求为建设依据， 在城市的周围大量建造小型 炼钢工厂， 而在旧城区内如胡同、 弄堂中也出现了小型工厂。 此时中国各地的城市数量以及城市内的人口也 正快速增长， 城镇化的加速由此可见。解放后的城镇化市场传讯部Olivia Shao 邵轶菁董事 - 中国区+8621 6391 Vincent Yu 于文睿 助理经理 - 中国区+8621 6391 市场研究部James Macdonald 简可 高级董事 - 中国区+8621 6391 Chester Zhang 张琳 董事 - 中国区+8621 6391 中央管理部Robert McKellar 亚太区首席执行官+8621 6391 6

32、688rmckellarsavills.asiaSiu Wing Chu 朱兆荣 董事长 - 华东区+8621 6391 Anthony McQuade 麦安东 董事长 - 华北区+8610 5925 Woody Lam 林木雄董事长 - 华南区+8620 3665 Eric Wo 胡裕华 董事长 - 华西区+8628 6753 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。 公司于1855年创立， 具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。 第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者， 在全球设有650多家分公司与联营机构， 广泛分布于美洲、 欧洲、 亚太、 非洲和中东地区。

33、 本报告仅作一般信息用途。 未经事先许可， 任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、 复制或引用。 同时本报告亦不构成任何合同、 计划书、 协议或其他文档的依据。 第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性， 但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。 本报告版权所有， 未经第一太平戴维斯研究部书面许可， 不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。成都远洋太古里2014年起分批开业-商业结合历史建筑； 三亚海棠湾国际购物中心开业是目前最大的单体免税店重庆来福士广场分阶段入市， 为新加坡开发商在内地最大投 资额的开发项目1978年是中国经济发展历程中的重要时间节点之一，

34、 改革开放大大释放了社会生产力， 激发了体制活力， 推 动经济飞速发展。 房地产市场也由于经济特区的成立以及商品房的开发， 正式拉起发展大幕， 全国各地的城 镇化进程在此迈入新阶段。在改革开放初期， 各地城镇着眼于居民基本居住条件的保证和改善， 主要开发企事业单位福利房， 即企事业 单位通过自行建造房屋并配与其内部职工。 随着沿海经济特区的建立， 深圳、 广州成为商品房开发试点， 随后 此模式试点扩大到其他城市， 房地产市场化运行已经从理论突破进入实践。土地及住房制度改革对城市规划 及城镇化推进影响深远， 意味着 城市土地和空间真正以市场为基 础而进行配置。 多数城市住房体 系和市场在这十年发

35、生根本性变 化。 例如， 企事业单位、 政府及公 共机构的单位大院开始出现更多 配套和景观， 企业福利分房令城 镇人群居住条件不断改善的同时 ， 商品房也在一线城市逐步出现。 城市居民生活的居住方式逐步由 熟人院落转向住宅楼群， 住宅小 区的设计逐渐成为主流形态。住房与消费消费市场经历产品定额配给向全 面市场化转变， 消费需求激活， 推 动外资和民营经济在后期迅速发 展崛起。 传统的小商品市场、 粮油 食品商店、 国营百货商场仍是城 市居民主要的消费场所， 但已逐 渐无法满足消费提升的需求。 开 架式自选超市初现一线城市， 深 受消费者欢迎， 也开始影响商品 的供应链体系。自80年代起， 城市

36、的样貌也开始 转变， 城市边缘的基础设施开始 改造， 城镇间的道路建设使得城 镇间的距离缩短， 农贸市场在城 市的出现提供外地农民更完善的 交易场域， 专业开发商此时也在 城镇中开始规划并建设项目。旧城区内的主干道开始拓宽， 周 边建筑则开始改建， 写字楼开始 伫立于核心城市主干道的交会处， 小型商业也沿着主干道伸。 主干 道旁的历史文物建筑保留了标志 性的部分结构， 其余大部分则改 建成更符合当时使用习惯的居住 或商业空间， 开始了一轮去芜存 菁的改造。城市升级在改革开放的第一个十年， 沿海区域的开放为经济发展带来巨大活力。 从经济特区的建立到14个沿海港口城 市的开放， 再到后来的沿海经济

37、开放区， 吸引了大量产业及投资， 国民的财富水平开始快速累积。从1980年正式实行允许住房商品化到1984年允许私人房屋买卖， 再到1987年土地管理法的正式实施， 现代 房地产交易市场雏形已大致形成。城市土地制度改革在20世纪80年代取得突破性进展， 土地有偿使用、 土地使用权有偿转让等概念深刻影响到 后续房地产市场发展。 继全国首宗国有土地使用权有偿出让在深圳登场之后， 现代的土地资源开发模式逐步 确定。 在此基础上， 区域开放加之土地开发与其他因素的多重作用， 使得国家的财政收入十年间增加近一倍 之多， 进而使国家有更多资源施行更大力的投入， 形成发展的良性循环。政策走向改革开放带来的利

38、好正逐步显现。 在1988年到1997年的十年间， 国内生产总值以双位数的平均增速增长， 国 民生活质量不断提升， 社会消费品零售总额的平均增速达到18.7%， 创下历史新高。房地产市场投资增速在此十年间也大幅提升， 其中房地产开发投资总额增长超过十倍之多。 由于整体市场属 于实验阶段， 处于开放初期的房地产业呈现较大波动。 在市场迎来前所未见的荣景时， 遇到了发展中必然衍 生的阻碍， 部分城市的房地产泡沫逐渐形成。 而房地产市场在内的整体经济过热， 带来的负面效应也促使政 府出手稳定市场。改革开放的推进不断为整体市场注入动力， 城市的样貌在这个时代里因为产业结构的发展而出现了现代城 市的雏形

39、， 造就出一个繁荣与挑战共存的活跃时代。办公日趋商品化的住宅市场开始吸引 社会关注， 但住房仍主要被视为 满足基本自用需求。 受居民整体 收入水平所限， 针对高收入群体 的高价楼盘非常少见。 市场高端 楼盘为主要面向华侨、 外籍人士 和港澳台人士的外销房。住宅开发形态多以区域市场小规 模开发和多层住宅为主， 高层公 寓主要集中于一线城市， 新型住 宅小区开始从旧城区往城市边缘 扩展。 具有全国规模影响力的开 发商和开发活动非常有限。居住香港开发商开始踏足内地市场， 重点开发一线城市的商办项目， 一线城市甲级写字楼市场已现 雏形。 高品质办公楼成为外资公 司聚集地， 其中部分楼宇时至今 日虽不具

40、备硬件优势， 但在维护 管理及租户品质仍具极高水准。1995年末， 上海甲级写字楼存量 尚不足20万平方米。 由于需求突 增， 空置面积极为有限， 租金较三 年前增长了近两倍。 由于注册地 址必须为商用物业， 部分外商独 资企业只能在酒店客房办公。办公由于第三产业的发展， 旧城区内 的硬件不断升级， 一线城市地铁 的建设也开始加速， 而旧城区中 心的复兴也带动了零售的发展。街边店铺与地方性国有百货公司 依然主导中国零售市场， 国际零售 品牌则开始陆续进入中国市场。 北 京和深圳分别依靠首都地位和开 放前沿的优势成为品牌进入中国 内地市场的首选。 二线及内陆城 市仍以本地品牌主导。商业五个经济特

41、区成为中国经济增长最快的地区， 示范带动作用明显； 上海浦东新区发展模式更成为全国城市城 镇化发展的样本。 沿海地区中心城市的发展也带动周边地带加速城镇化。伴随房改启动， 中国正式开启商品房时代， 房地产市场也在这一时期正式起步。 海外资本也在此时开始进入 中国房地产市场。整体而言， 这一时期的政策走向主要集中于此前基础政策之上的补充和完善， 诸如住房公积金制度、 按揭贷 款、 经济适用房的概念陆续推出， 为此后发展奠定了基础。 而房地产市场在此期间的蓬勃发展也使得政府意 识到快速发展下的挑战， 进而出台多项房地产市场管理办法以及首次调控措施。政策走向亚洲金融危机的发生令国际货币市场陷入巨大波

42、动。 在此次危机中， 中国坚持不贬值的汇率方针， 因此并未 受到正面冲击。 但在华外资企业的经营活动或多或少受到了国际经济市场波动的影响。包括房地产在内的固定资产投资逐渐成为政府经济工作重点， 也成为中国经济的新增长点与支柱产业。 房地 产对国民经济的重要性日渐提升。 北上广深四座一线城市的房地产市场率先激活， 开发商开始大量拿地并往 周边城镇扩张， 全国房地产开发投资额在2003年突破1万亿人民币大关， 一些耳熟能详的经典标杆商业地产 项目也在2000年后相继落成。中国主要城市核心区域的现代结构样貌因为交通建设的发展在此时大致确定， 城市的主干道升级为平面或 高架高速路， 地铁密度的加大造就

43、了城市商业的发展， 小商品批发市场或大卖场在核心区周边的主干道出现。高净值财富人群数量迅速增加， 对更高生活品质的追求催生高端 住宅项目。 北京中央别墅区等低 密度别墅受到市场认可， 而外资 开发商通过精装修交付、 高品质 物业服务等大幅提升了高端公寓 水准。 此后， 星河湾、 绿城等内资 开发商也逐步在高端公寓市场建 立口碑。整体而言， 这一时期的高端住宅 产品多集中于一线城市， 尤其是 传统认可的核心区位， 此外设计 理念也较为单一。 买家则以高净 值人群及投资客为主。居住在90年代末期开始， 办公楼建筑 形象、 设计结构、 物业管理水准较 之前有大幅提升。 绿色环保设计、 智能化系统等以

44、逐渐开始出现， 其中在一线城市表现尤为明显， 二线城市写字楼则仍以散售项目 及本地企业主导。一线城市办公市场受亚洲金融危 机影响大幅波动， 但此后伴随中 国 “入世” ， 大量外企进入中国市 场， 甲级写字楼面积供不应求， 空 置率持续走低而租金攀升。 外企 及民间资本迅速发展， 上海、 广州 等外向型城市的表现尤为突出， 同期办公租金累计涨幅逾60%。办公核心城市的商业步行街及传统文 化商圈开始激活旅游市场潜力， 也成为最早的购物中心集聚地。 一、 二线城市市中心的购物中心 项目逐步建成， 与传统百货竞争， 并逐渐取代后者成为主要的商业 类型。截至2007年末， 购物中心在一线 城市的比重已

45、近90%， 在二线城 市则占比50%至60%。 大型购物 中心通过现代开阔的设计， 引入 多种零售业态及商户， 为消费者 带来全新体验。大量国际品牌进入中国市场， 对 传统中国品牌形成冲击， 但其带 来的经验和理念为中国品牌的后 继崛起埋下伏笔。 商业随着西部大开发战略提出， 区域间、 大中小城市间的协调发展日益受到重视，“西部大开发、 东北部振兴、 中部 崛起、 东部新跨越” 为全国经济平稳发展做出积极贡献。1998年 关于进一步深化城镇住房制度改革， 加快住房建设的通知 文件出台， 正式宣告中国房地产全面转入 市场化运营。 福利分房被取消， 中国正式进入商品房时代。 随后央行印发 个人住房

46、贷款管理办 法 ， 房地产贷款投资的观念也开始普及。在住房改革制度不断深化与国民收入水平逐步提高的条件下， 商品房的购买成为消费焦点， 房价持续成长， 直到2005年后政府出台一系列密集的调控政策， 旨在为稳定过热的房地产市场。 纵观这十年的前半段， 政策 旨在为完善体制， 为房地产市场交易及投资打下健全基础； 后半段则针对房地产市场的交易热度降温做出调 整。 市场在发展中逐渐迈入全新阶段。政策走向以2008全球金融海啸为起点， 最近十年中国经济的发展与变化规模远超以往。 按购买力平价计算， 中国在 2014年即已成为全球最大经济体。 而随着经济总量扩大、 增速放缓， 传统制造业升级及经济结构

47、转型成为新 的发展方向。中国房地产市场从飞速发展进入成熟阶段。 核心城市凭借日趋成熟的市场环境， 成为国际投资者不可忽略的 重要市场， 城市发展重点也逐步转向。 但房价连续攀升带来的社会及经济问题， 也使政府愈发重视保障人居 的重要性。此时核心城市由于土地资源的有限性， 发展方针也从增量开发转为存量升级， 荒废的工厂改造成文创园区， 旧城区内的建筑搭配本地文化街区改造为零售或酒店， 城市的融合了不同时代的文化风貌。建筑技术与标准的显著进步使得 新建住房质量大为改善， 住房整 体标准得以提升。 购房者不再满 足于基本的居住需求， 不仅考虑 项目本身的硬件设施， 也关注项 目所能带来的附加价值， 进而延 伸出对于社区配套以及物业服务 的追求。 而近年对健康生活方式 的追求也使得主打绿色科技、 环 保材料的健康住宅在中国住宅市 场崭露头角。新建住宅特征更加多元化， 除地 段、 景观等传统因素之外， 人文资 源、 个性化建筑及室内设计