营建业税务会计实务(DOC 20).docx

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1、營建業稅務會計實務一、何謂營建業？P1二、營建業之主要業務是什麼？P1三、營建業的經營型態有那些？P1-P2四、營建業營業流程圖P2五、營建業帳冊之設置（主要帳冊）P3六、營建業如何開立統一發票及報繳營業稅P3-P4七、營建業收入之認列規定P4-P5八、預售房地之銷貨退回及折讓P6九、營建成本之認列規定P7-P10十、建設公司會計分錄釋例P11-P14十一、營造公司會計分錄釋例P15-P16營建業稅務會計實務簡介一、 何謂營建業？營建業所指範圍甚廣，舉凡與營造工程及建築投資有關之各種行業均可包括在內。若以簡化方式分類則可分為下列二大類：(一) 營造業(營造廠商)(二) 建築投資業(建設公司)二

2、、 營建業之主要業務是什麼？主 要 業 務營 建 業營造廠商 建設公司 主要種類承攬國內外土木、建築、水利、橋樑、港灣等工程委託營造廠商興建一般住宅、國民住宅及工商大樓出租出售與其他各項不動產投資開發等業務三、 營建業的經營型態有那些？(一) 營造業之經營方式：1. 包工包料2. 包工不包料(二) 建築投資業(建設公司)之經營方式：1. 自地自建2. 與地主合建(1) 合建分屋(2) 合建分售(3) 合建分成3. 與同業共同投資興建4. 買賣成屋或土地四、 營建業營業流程圖建設公司營造廠商建設公司工程發包(工程合約)完工交屋1. 自地自建2. 與地主合建3. 共同投資興建施工包工包料包工不包料

3、待售房屋存貨購屋客戶管理、廣告、銷售房屋(預售房屋)1. 完工交屋2. 產權移轉簽約1. 出售餘屋2. 產權移轉五、 營建業帳冊之設置：（主要帳冊）（一） 日記簿：得視實際需要加設特種日記簿（二） 總分類帳：得視實際需要加設明細分類帳（三） 在建工程明細帳：得視實際需要加設材料、物料明細帳及待售房地明細帳。（四） 施工日報表：記載工程每日有關進料、領料、退料、工時及工作紀錄等資料。（五） 其他必要之補助帳簿。六、 營建業如何開立統一發票及報繳營業稅（一）營造廠商開立統一發票時限1. 包工包料（包作業）：應於工程合約所載每期應收價款（不論已否收到）之日期開立統一發票。2. 包工不包料（勞務承攬業

4、）：應於實際收款時開立統一發票。其收到之工程款如係以遠期支票支付，依規定得以支票到期日（票載日）作為收款日開立統一發票。（二） 建設公司開立統一發票時限1. 建屋出售：應於交付房屋時開立發票，交屋前預收之價款應於收款時開立發票。2. 預售房屋：預收房屋價款應於收款時開立統一發票。以預售方式銷售，如約定客戶以銀行貸款抵繳尾款者，若因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起三個月內，開立尾款部份之統一發票。在上述期限內已取得銀行貸款時，應於取得銀行貸款之日起三日內，開立統一發票。3. 合建分屋：（1） 應於換出房屋或土地時，按換出房屋或換入土地之當地同時期

5、市價擇高認定開立統一發票。稽征機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票；土地價款之發票（地主如為個人，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票應外加5%營業稅，向地主收取。（75.10.1台財稅第7550122號函）（2） 客戶延遲付款而加收之利息、滯納金，屬銷售額之一部份，仍須開立發票。另客戶違約金亦須開立發票。（列其他收入）七、營建業收入之認列規定（一）營造廠商收入之認列方式1.全部完工法：a.工期在一年以內者。b.工期在一年以上者，但工程損益無法估計者。2.完工比例法：工期在一年以上者，採完工比例法計算工程損益。完工比例法又可細分

6、為下列三類：（1）工程成本比例法（1）工程成本比例法投入成本100%估計總成本（2）工時進度比例法 (a)投入工時100%或估計總人工成本(b)投入人工成本100%估計總人工成本（3）產出單位比例法工時之產出單位100%合約總單位3.完工之認定：（1）原則：以實際完工日期為準，其認定順序如下：a. 承造工程完成交由委建人受領日期。b. 建築物之核發使用執照日期。c. 非建築物之委建人驗收日期。（二）建設公司收入之認列方式（1）原則：售屋收入之認定，應以下列二個日期之最早者認定：a.所有權移轉登記日期：即地政機關移轉登記之日期。b.實際交屋日期：交屋單上之受領日期。以上二日期不可考時，則由稅捐機

7、關依買賣契約或查得資料認定。（2）特殊情形：建設公司建屋預售若符合下列條件，得以完工比例法認列售屋利益：a. 以包工包料方式興建。b. 符合下列六條件：（1） 工程之設計、規劃、承包、整地均已完成，工程之建造可隨時進行。（2） 預售契約總額已達估計工程總成本。（3） 買方支付之價款已達契約總價款百分之十五。（4） 應收契約款之收現性可合理估計。（5） 履行合約所須投入工程總成本與期末完工程度均可合理估計。（6） 歸屬於售屋契約之成本可合理辨認。八、預售房地之銷貨退回及折讓（一）換屋：1. 在所有權尚未移轉前訂戶要求換屋，宜按統一發票使用辦法第20條規定，有關掉換貨物者應收回原開立統一發票之收執

8、聯並取得買受人出具之銷貨退回證明單辦理銷貨退回。並另行重新開立發票交付買受人。帳務仍以預收房地款科目沖轉處理。2. 在所有權移轉訂戶後要求換屋，退回房屋以銷貨退回科目列帳，新賣出房屋以銷貨收入科目列帳。統一發票之處理及申報同前項。但退回房地之產權必需同時移轉登記在公司名下方可。（二）私自轉讓（換名）：在所有權尚未移轉給訂戶前欲變更買受人名義為其親人或私下轉售予他人時，目前實務上多按下列方式之一處理：（1） 原買受人按銷貨退回處理，再重新開立發票予新名義人或新購屋者。（2） 建設公司取得原買受人讓與（售）新名義人（新買受人）之有關文件後，以新訂購者為抬頭繼續開立發票：在此情況下係假設原訂戶並未退

9、屋，新訂戶係向原訂戶洽購，並繼續承受原訂戶之購屋權利及義務，則原訂戶因讓售而發生之所得，應申報財產交易所得（綜合所得稅）。（三）折讓建設公司若因某些因素而給予訂戶之銷貨金額折讓，則雙方應於原合約中以附註條款加以說明作為折讓之證明，直接自售價中予以減除。若發票已開足且已申報完畢，則應取具銷貨折讓證明書並以銷貨折讓處理。九、營建成本之認列規定（一）各工程（工地）成本應分別計算。如混淆不清無法查帳核定其所得額時則依同業利潤標準核定工程毛利。（二）營造公司或建設公司成本會制度健全，符合查核準則第58條第一項規定者，其材料耗用數量可根據有關帳證紀錄予以核實認定。否則，其耗用材料應根據承包合約或建築師依施

10、工圖樣計算應耗材料數量。超過應耗耗量或同業通常水準者，超過部分不予認定。1.工程成本分別按工地別列帳（1）在建工程明細帳（2）施工日報表2.會計制度健全未超耗核實認定3.會計制度不健全超耗有理由無理由核實認定核實認定核實認定（三） 建設公司之建屋出售類似製造商品出售，應於銷貨（完工交屋）時認列收入；完工後尚未出售或已轉供自用之房地，則分屬存貨及固定資產，並應以成本評價。（四） 建設公司已興建完成但尚未出售或已轉供自用之房地，得就下列三種方法擇一適用，分攤其房地成本，但同一工程既經擇定後，不得變更：1.收入法：銷貨成本總成本 已售房屋售價已售房屋售價+待售房屋之預計合理售價待售房屋（存貨）成本總

11、成本 待售房屋之預計合理售價已售房屋售價+待售房屋之預計合理售價2.建坪比例法：銷貨成本總成本 已售房屋建坪已售房屋建坪+待售房屋建坪待售房屋（存貨）成本總成本 待售房屋建坪已售房屋建坪待售房屋建坪3. 評定現值法銷貨成本總成本 已售房屋評定現值待售房屋評定現值已售房屋評定現值待售房屋（存貨）成本總成本 待售房屋評定現值已售房屋評定現值待售房屋評定現值（五） 建設公司與地主合建分屋，其換入土地之成本，應以換出房屋所分攤之建造成本為準。房地互易而開立之統一發票不必列為售屋收入及計算交換損益。（78.12.14台財稅第781147710號函）（六） 合建分屋約定由建主因合建而換入土地之土地增值稅，

12、不得列為建主之費用或建屋成本。（75.11.19台財稅第7568163號函）（七） 以合建分成或合建分售方式建屋出售，建主依契約代地主負擔地價稅、工程受益費或土地增值稅等，均不得列為其營建成本。（72.09.15台財稅第 36558號函）（八） 建設公司支付個人之拆遷房屋之補償費，個人應以扣除其成本費用後之餘額為所得額申報繳納綜合所得稅。若無法提出成本費用憑證者，則以補償費收入之半數為所得額。（75.05.06 台財稅第 15543 號函）（九） 營建業因施工損壞鄰房而支付之損害補償費，經取具確實證明文據，核實認定為建屋成本。暫免扣繳所得稅款，但應依所得稅法規定，填報免扣繳憑單。（十） 營建業

13、於施工時不慎損及鄰屋，經協商後所為概括性賠償屬所得稅法第十四條第一項第九類其他所得，應依所得稅法第八十九條第二項規定填報免扣繳憑單，交付納稅義務人合併申報綜合所得稅。另受償人得於綜合所得稅結算申報時依建築師公會之損害鑑定書所載之修復費或依實際損失檢具相關之修繕費用支出憑證等證明文件，列為費用減除。（83.02.07 台省北區國稅二第83068611號函）（十一） 營建業樣品屋之成本。其有處分價值者應於處分年度列作收益處理。（查核準則第78條）（十二） 營建業合建分售（或分成）之廣告費，應由地主與建主按其售價比例分攤。（查核準則第78條）（十三） 非營業所必需之借款利息，不予認定。（查核準則第9

14、7條）（十四） 因購買土地以外固定資產而借款之利息，自付款至取得資產期間應付之利息費用，應列入該項資產之成本。（查核準則97條）（十五） 因增建設備而借款之利息，在建造期間應付之利息費用，應作為該項資產之成本以資本支出列帳。但建築完成後，應行支付之付息，可作費用列支。（查核準則97條）（十六） 購買土地之借款利息，應列為資本支出，經辦妥過戶手續後之借款利息，可作費用列支。但非屬固定資產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，作為其收入之減項。（查核準則97條）（十七） 因土地以外進貨借款所支付之利息，應以財務費用列支，不得列入進貨成本計算。（查核準則97條）（十八） 分期付款購買設備

15、之利息支出，或分期付款價格與現購價格之差額，應併入該項資產之實際成本。但因購買設備向金融事業貸款於取得該項資產後所支付之利息，得以費用列支。（查核準則97條）（十九） 經核定補稅及延期辦理結算申報依規定加計之利息，得以費用列支。（查核準則97條）十、建設公司會計分錄釋例建設公司會計分錄釋例分錄備註1.購買土地（1）尚未辦妥產權登記取得所有權前之付款：貸方之銀行存款可能為應付票據或其他適當科目，為簡化均以銀行存款代表。借：預付土地款XXX 貸：銀行存款XXX（2）取得所有權時：借：營建土地XXX土地成本除地價外，尚包括佣金、代書費、規費等使土地達到可使用狀態所發生之一切必要支出。 貸：預付土地款

16、XXX 貸：銀行存款XXX（3）土地開始興建時：借：在建土地XX工地XXX 貸：營建土地XXX2.支付各項工程成本（1）購進並領用材料時：借：在建工程材料（XX工地）XXX應按各工程（工地）分別設帳（以下同）。此外，就不同之材料應分設明細帳。 貸：進項稅額（以下省略）XXX 銀行存款XXX（2）發生工程工資時：借：在建工程人工（XX工地）XXX 貸：銀行存款XXX（3）外包工程款時：借：在建工程外包工程（XX工地）XXX 貸：銀行存款XXX建設公司（續）分錄備註（4）發生工程（建造）費用時：借：在建工程費用（XX工地）XXX各工程（工地）之工程（建造）費用，應就不同性質之費用別分別設帳，如水電

17、費、修膳費等。 貸：銀行存款XXX3.發生管銷費用（1）發生管理費用：借：營業費用XX費用XXX 貸：銀行存款XXX（2）建設公司發生銷售費用時：（預售屋時）借：遞延銷售費用XX工地XXX 貸：銀行存款XXX4.建設公司預售房地收到款項時：借：銀行存款XXX收取土地款時免納營業稅。收取房屋款則應納5%之營業稅，惟應視客戶為營業人或非營業人而分別採外加或內含方式開立統一發票。 貸：預收房屋款XX工地XXX 預收土地款XX工地XXX 銷項稅額XXX5.建設公司工地完工年度借：待售土地工地XXX 待售房屋工地XXX 貸：在建土地 在建工程材料（XX工地）XXX 在建工程人工（XX工地）XXX 在建工

18、程外包工程（XX工地）XXX 在建工程費用（XX工地）XXX6.建設公司交屋認列收入之年度（1）預售方式交屋：a.借：預收土地款XX工地XXX營業收入及營業成本實務上亦常分開為銷貨收入土地與銷貨收入房屋二個科目。 預收房屋款XX工地XXX 應收房屋款XX工地XXX 應收土地款XX工地XXX 貸：銷貨收入XX土地（XX工地）XXX 銷貨收入XX房屋（XX工地）XXX 銷項稅額XXX建設公司（續）分錄備註b.借：銷售費用XXX貸：遞延銷售費用XX工地XXX c.借：銷貨成本土地XX工地XXX 銷貨成本房屋XX工地XXX 貸：待售土地XX工地XXX待售房屋XX工地XXX（2）成屋出售交屋時： a.借

19、：銀行存款應收房地款XXX貸：銷貨收入土地（XX工地）XXX 銷貨收入房屋（XX工地）XXX 銷項稅額XXXb、c.同（1）（3）預售屋採完工比例法時：參見P14營造公司採完工比例法計算損益方式處理，惟非100%預售時，未預售部份仍應按上方式處理，另遞延銷售費用應按當年度承認收入之比例（即完工比例）轉列銷售費用。建設公司（續）分錄備註7.建設公司發生退貨及折讓（1）發生於預售階段上未完工交屋前：借：預收房屋款XX工地XXX預收土地款XX工地XXX銷售稅額XXX貸：銀行存款XXX（2）發生於已完工交屋階段者：借：銷貨退回及折讓房屋（XX工地）XXX銷貨退回時必需同時將產權登記回建設公司名下。（不

20、動產登記） 銷貨退回及折讓土地（XX工地）XXX 銷項稅額XXX貸：銀行存款XXX應收房屋款XXX應收土地款XXX8.建設公司合建分屋房地互易時（1）於房屋完工時互易：借：待售工地XXX依房屋建造成本轉列，但統一發票依時價開立。其他應收款XXX貸：待售房屋XXX銷項稅額XXX（2）於房屋未完工前先換入土地：借：在建土地XX工地XXX貸：應付房屋XX工地XXX（3）於房屋完工換出房屋予地主a.借：應付房屋XX工地XXX 其他應收款XXX 貸：待售房屋XXX 銷項稅額XXXb.借：待售土地XX工地XXX 貸：在建土地XX工地XXX十一、營造公司會計分錄釋例分錄備註1.支付各項工程成本（1）購進並領

21、用材料時：借：在建工程材料（XX工地）XXX應按各工程（工地）分別設帳（以下同）。此外，就不同之材料應分設明細帳。進項稅額（以下省略）XXX貸：銀行存款XXX（2）發生工程工資時：借：在建工程人工（XX工地）XXX貸：銀行存款XXX（3）發生外包工程款時：借：在建工程外包工程（XX工地）XXX貸：銀行存款XXX（4）發生工程（建造）費用時：借：在建工程費用（XX工地）XXX各工程（工地）之工程（建造）費用，應就不同性質之費用別分別設帳，如水電費、修膳費等。貸：銀行存款XXX2.發生管銷費用（1）發生管理費用：借：營業費用XX費用XXX進項稅額XXX貸：銀行存款XXX（2）營造公司發生銷售費用時

22、：借：遞延銷售費用XX工地XXX貸：銀行存款XXX3.營造公司收取工程期款（1）工程合約所載之應收期款到期時：借：應收工程款XXX如以包工包料承包工程者屬包作業，應於合約約定應收款時開立發票，此時貸方有5%之銷項稅額。貸：預收工程款XX工程XXX銷項稅額XXX（2）收到工程期款時：借：銀行存款XXX如以包工不包料承包工程者，屬勞務承攬業，應於收款時開立統一發票，此時貸方另有5%之銷項稅額。貸：預收工程款XX工程XXX銷項稅額XXX 營造公司（續）分錄備註4.營造公司採完工比例法計算損益（1）各年度依該年度完工比例認列工程收入及成本時借：工程成本XX工程XXX在建工程已實現利益XXX貸：工程收入XX工程XXX（2）完工年度沖轉在建工程及預收工程款：借：預收工程款XXX貸：在建工程XX材料XXX在建工程XX人工XXX在建工程外包工程XXX在建工程費用XXX在建工程已實現利益XXX5.營造公司採全部完工法計算損益（1）未完工年度發生之非屬管理費用具遞移性質之營業費用：借：遞延銷售費用XX工地XXX貸：營業費用XXX（2）完工年度認列工程損益：a.借：預收工程款XX工程XXX應收工程款XXX貸：工程收入XX工程XXXb.借：工程成本XX工程XXX貸：在建工程材料XXX在建工程人工XXX在建工程外包工程XXX在建工程費用XXXc.借：營業費用XXX貸：遞延營業費用XXX