营建业税务会计实务bsan.docx

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1、營建業稅務會計計實務一、何謂營建業？P1二、營建業之主要業業務是什麼？P1三、營建業的經營型型態有那些？P1-P2四、營建業營業流程程圖P2五、營建業帳冊之設設置（主要帳帳冊）P3六、營建業如何開立立統一發票及及報繳營業稅稅P3-P4七、營建業收入之認認列規定P4-P5八、預售房地之銷貨貨退回及折讓讓P6九、營建成本之認列列規定P7-P10十、建設公司會計分分錄釋例P11-P144十一、營造公司會計分分錄釋例P15-P166營建業稅務會計計實務簡介一、 何謂營建業？營建業所指範圍圍甚廣，舉凡凡與營造工程程及建築投資資有關之各種種行業均可包包括在內。若若以簡化方式式分類則可分分為下列二大大類：(

2、一) 營造業(營造廠廠商)(二) 建築投資業(建建設公司)二、 營建業之主要業業務是什麼？主 要 業 務營 建 業營造廠商 建設公司 主要種類承攬國內外土木、建築、水利、橋樑、港灣等工程委託營造廠商興建一般住宅、國民住宅及工商大樓出租出售與其他各項不動產投資開發等業務三、 營建業的經營型型態有那些？(一) 營造業之經營方方式：1. 包工包料2. 包工不包料(二) 建築投資業(建建設公司)之之經營方式：1. 自地自建2. 與地主合建(1) 合建分屋(2) 合建分售(3) 合建分成3. 與同業共同投資資興建4. 買賣成屋或土地地四、 營建業營業流程程圖建設公司營造廠商建設公司工程發包(工程合約)完

3、工交屋1. 自地自建2. 與地主合建3. 共同投資興建施工包工包料包工不包料待售房屋存貨購屋客戶管理、廣告、銷售房屋(預售房屋)1. 完工交屋2. 產權移轉簽約1. 出售餘屋2. 產權移轉五、 營建業帳冊之設設置：（主要要帳冊）（一） 日記簿：得視實實際需要加設設特種日記簿簿（二） 總分類帳：得視視實際需要加加設明細分類類帳（三） 在建工程明細帳帳：得視實際際需要加設材材料、物料明明細帳及待售售房地明細帳帳。（四） 施工日報表：記記載工程每日日有關進料、領領料、退料、工工時及工作紀紀錄等資料。（五） 其他必要之補助助帳簿。六、 營建業如何開立立統一發票及及報繳營業稅稅（一）營造廠商商開立統一發

4、發票時限1. 包工包料（包作作業）：應於工程合約所所載每期應收收價款（不論論已否收到）之之日期開立統統一發票。2. 包工不包料（勞勞務承攬業）：應於實際收款時時開立統一發發票。其收到到之工程款如如係以遠期支支票支付，依依規定得以支支票到期日（票票載日）作為為收款日開立立統一發票。（二） 建設公司開立統統一發票時限限1. 建屋出售：應於交付房屋時時開立發票，交交屋前預收之之價款應於收收款時開立發發票。2. 預售房屋：預收房屋價款應應於收款時開開立統一發票票。以預售方方式銷售，如如約定客戶以以銀行貸款抵抵繳尾款者，若若因故未辦妥妥或未能取得得銀行貸款撥撥充尾款，而而房屋所有權權已移轉者，至至遲應於

5、所有有權狀核發日日起三個月內內，開立尾款款部份之統一一發票。在上上述期限內已已取得銀行貸貸款時，應於於取得銀行貸貸款之日起三三日內，開立立統一發票。3. 合建分屋：（1） 應於換換出房屋或土土地時，按換換出房屋或換換入土地之當當地同時期市市價擇高認定定開立統一發發票。稽征機機關如未查得得合建分屋時時價，則應以以房屋評定價價值與土地公公告現值，兩兩者從高認定定，並按較高高之價格等額額對開發票；土地價款之之發票（地主主如為個人，可可開立收據）免免徵營業稅，房房屋價款之發發票應外加55%營業稅，向向地主收取。（775.10.1台財稅稅第75550122號函）（2） 客戶延延遲付款而加加收之利息、滯滯

6、納金，屬銷銷售額之一部部份，仍須開開立發票。另另客戶違約金金亦須開立發發票。（列其其他收入）七、營建業收入入之認列規定定（一）營造廠商商收入之認列列方式1.全部完工法法：a.工期在一年年以內者。b.工期在一年年以上者，但但工程損益無無法估計者。2.完工比例法法：工期在一年以上上者，採完工工比例法計算算工程損益。完完工比例法又又可細分為下下列三類：（1）工程成本比例法（1）工程成本本比例法投入成本100%估計總成本（2）工時進度比例法 (a)投入工時100%或估計總人工成本(b)投入人工成本100%估計總人工成本（3）產出單位比例法工時之產出單位100%合約總單位3.完工之認定定：（1）原則：以

7、以實際完工日日期為準，其其認定順序如如下：a. 承造工程完成交交由委建人受受領日期。b. 建築物之核發使使用執照日期期。c. 非建築物之委建建人驗收日期期。（二）建設公司司收入之認列列方式（1）原則：售售屋收入之認認定，應以下下列二個日期期之最早者認認定：a.所有權移轉轉登記日期：即地政機關關移轉登記之之日期。b.實際交屋日日期：交屋單單上之受領日日期。以上二日期不不可考時，則則由稅捐機關關依買賣契約約或查得資料料認定。（2）特殊情形形：建設公司建屋預預售若符合下下列條件，得得以完工比例例法認列售屋屋利益：a. 以包工包料方式式興建。b. 符合下列六條件件：（1） 工程之設計、規規劃、承包、整

8、整地均已完成成，工程之建建造可隨時進進行。（2） 預售契約總額已已達估計工程程總成本。（3） 買方支付之價款款已達契約總總價款百分之之十五。（4） 應收契約款之收收現性可合理理估計。（5） 履行合約所須投投入工程總成成本與期末完完工程度均可可合理估計。（6） 歸屬於售屋契約約之成本可合合理辨認。八、預售房地之之銷貨退回及及折讓（一）換屋：1. 在所有權尚未移移轉前訂戶要要求換屋，宜宜按統一發票票使用辦法第第20條規定定，有關掉換換貨物者應收收回原開立統統一發票之收收執聯並取得得買受人出具具之銷貨退回回證明單辦理理銷貨退回。並並另行重新開開立發票交付付買受人。帳帳務仍以預收收房地款科目目沖轉處理

9、。2. 在所有權移轉訂訂戶後要求換換屋，退回房房屋以銷貨退退回科目列帳帳，新賣出房房屋以銷貨收收入科目列帳帳。統一發票票之處理及申申報同前項。但但退回房地之之產權必需同同時移轉登記記在公司名下下方可。（二）私自轉讓讓（換名）：在所有權尚未移移轉給訂戶前前欲變更買受受人名義為其其親人或私下下轉售予他人人時，目前實實務上多按下下列方式之一一處理：（1） 原買受人按銷貨貨退回處理，再再重新開立發發票予新名義義人或新購屋屋者。（2） 建設公司取得原原買受人讓與與（售）新名名義人（新買買受人）之有有關文件後，以以新訂購者為為抬頭繼續開開立發票：在此情況下係假假設原訂戶並並未退屋，新新訂戶係向原原訂戶洽購

10、，並並繼續承受原原訂戶之購屋屋權利及義務務，則原訂戶戶因讓售而發發生之所得，應應申報財產交交易所得（綜綜合所得稅）。（三）折讓建設公司若因某某些因素而給給予訂戶之銷銷貨金額折讓讓，則雙方應應於原合約中中以附註條款款加以說明作作為折讓之證證明，直接自自售價中予以以減除。若發發票已開足且且已申報完畢畢，則應取具具銷貨折讓證證明書並以銷銷貨折讓處理理。九、營建成本之之認列規定（一）各工程（工工地）成本應應分別計算。如如混淆不清無無法查帳核定定其所得額時時則依同業利利潤標準核定定工程毛利。（二）營造公司司或建設公司司成本會制度度健全，符合合查核準則第第58條第一一項規定者，其其材料耗用數數量可根據有有

11、關帳證紀錄錄予以核實認認定。否則，其其耗用材料應應根據承包合合約或建築師師依施工圖樣樣計算應耗材材料數量。超超過應耗耗量量或同業通常常水準者，超超過部分不予予認定。1.工程成本分別按工地別列帳（1）在建工程明細帳（2）施工日報表2.會計制度健全未超耗核實認定3.會計制度不健全超耗有理由無理由核實認定核實認定核實認定（三） 建設公司之建屋屋出售類似製製造商品出售售，應於銷貨貨（完工交屋屋）時認列收收入；完工後後尚未出售或或已轉供自用用之房地，則則分屬存貨及及固定資產，並並應以成本評評價。（四） 建設公司已興建建完成但尚未未出售或已轉轉供自用之房房地，得就下下列三種方法法擇一適用，分分攤其房地成成

12、本，但同一一工程既經擇擇定後，不得得變更：1.收入法：銷貨成本總成本 已售房屋售價已售房屋售價+待售房屋之預計合理售價待售房屋（存貨）成本總成本 待售房屋之預計合理售價已售房屋售價+待售房屋之預計合理售價2.建坪比例法法：銷貨成本總成本 已售房屋建坪已售房屋建坪+待售房屋建坪待售房屋（存貨）成本總成本 待售房屋建坪已售房屋建坪待售房屋建坪3. 評定現值法銷貨成本總成本 已售房屋評定現值待售房屋評定現值已售房屋評定現值待售房屋（存貨）成本總成本 待售房屋評定現值已售房屋評定現值待售房屋評定現值（五） 建設公司與地主主合建分屋，其其換入土地之之成本，應以以換出房屋所所分攤之建造造成本為準。房房地互

13、易而開開立之統一發發票不必列為為售屋收入及及計算交換損損益。（788.12.114台財稅稅第78111477110號函）（六） 合建分屋約定由由建主因合建建而換入土地地之土地增值值稅，不得列列為建主之費費用或建屋成成本。（755.11.119台財稅稅第75688163號號函）（七） 以合建分成或合合建分售方式式建屋出售，建建主依契約代代地主負擔地地價稅、工程程受益費或土土地增值稅等等，均不得列列為其營建成成本。（722.09.115台財稅稅第 366558號號函）（八） 建設公司支付個個人之拆遷房房屋之補償費費，個人應以以扣除其成本本費用後之餘餘額為所得額額申報繳納綜綜合所得稅。若若無法提出成

14、成本費用憑證證者，則以補補償費收入之之半數為所得得額。（755.05.006 台財財稅第 115543 號函）（九） 營建業因施工損損壞鄰房而支支付之損害補補償費，經取取具確實證明明文據，核實實認定為建屋屋成本。暫免免扣繳所得稅稅款，但應依依所得稅法規規定，填報免免扣繳憑單。（十） 營建業於施工時時不慎損及鄰鄰屋，經協商商後所為概括括性賠償屬所所得稅法第十十四條第一項項第九類其他他所得，應依依所得稅法第第八十九條第第二項規定填填報免扣繳憑憑單，交付納納稅義務人合合併申報綜合合所得稅。另另受償人得於於綜合所得稅稅結算申報時時依建築師公公會之損害鑑鑑定書所載之之修復費或依依實際損失檢檢具相關之修修

15、繕費用支出出憑證等證明明文件，列為為費用減除。（883.02.07 台台省北區國稅稅二第8300686111號函）（十一） 營建業樣品屋之之成本。其有有處分價值者者應於處分年年度列作收益益處理。（查查核準則第778條）（十二） 營建業合建分售售（或分成）之之廣告費，應應由地主與建建主按其售價價比例分攤。（查查核準則第778條）（十三） 非營業所必需之之借款利息，不不予認定。（查查核準則第997條）（十四） 因購買土地以外外固定資產而而借款之利息息，自付款至至取得資產期期間應付之利利息費用，應應列入該項資資產之成本。（查查核準則977條）（十五） 因增建設備而借借款之利息，在在建造期間應應付之利

16、息費費用，應作為為該項資產之之成本以資本本支出列帳。但但建築完成後後，應行支付付之付息，可可作費用列支支。（查核準準則97條）（十六） 購買土地之借款款利息，應列列為資本支出出，經辦妥過過戶手續後之之借款利息，可可作費用列支支。但非屬固固定資產之土土地，其借款款利息應以遞遞延費用列帳帳，於土地出出售時，作為為其收入之減減項。（查核核準則97條條）（十七） 因土地以外進貨貨借款所支付付之利息，應應以財務費用用列支，不得得列入進貨成成本計算。（查查核準則977條）（十八） 分期付款購買設設備之利息支支出，或分期期付款價格與與現購價格之之差額，應併併入該項資產產之實際成本本。但因購買買設備向金融融事

17、業貸款於於取得該項資資產後所支付付之利息，得得以費用列支支。（查核準準則97條）（十九） 經核定補稅及延延期辦理結算算申報依規定定加計之利息息，得以費用用列支。（查查核準則977條）十、建設公司會會計分錄釋例例建設公司會計分分錄釋例分錄備註1.購買土地（1）尚未辦妥妥產權登記取取得所有權前前之付款：貸方之銀行存存款可能為為應付票據據或其他適適當科目，為為簡化均以銀行存款代表。借：預付土地款款XXX 貸：銀銀行存款XXX（2）取得所有有權時：借：營建土地XXX土地成本除地價價外，尚包括括佣金、代書書費、規費等使土地達達到可使用狀狀態所發生之之一切必要支支出。 貸：預預付土地款XXX 貸：銀銀行存

18、款XXX（3）土地開始始興建時：借：在建土地XX工地XXX 貸：營營建土地XXX2.支付各項工工程成本（1）購進並領領用材料時：借：在建工程材料（XXX工地）XXX應按各工程（工工地）分別設設帳（以下同同）。此外，就就不同之材料料應分設明細細帳。 貸：進進項稅額（以以下省略）XXX 銀行存款款XXX（2）發生工程程工資時：借：在建工程人工（XXX工地）XXX 貸：銀銀行存款XXX（3）外包工程程款時：借：在建工程外包工程（XXX工地）XXX 貸：銀銀行存款XXX建設公司（續）分錄備註（4）發生工程程（建造）費費用時：借：在建工程費用（XXX工地）XXX各工程（工地）之之工程（建造造）費用，應應

19、就不同性質質之費用別分分別設帳，如如水電費、修修膳費等。 貸：銀銀行存款XXX3.發生管銷費費用（1）發生管理理費用：借：營業費用XX費用XXX 貸：銀銀行存款XXX（2）建設公司司發生銷售費費用時：（預預售屋時）借：遞延銷售費費用XX工地地XXX 貸：銀銀行存款XXX4.建設公司預預售房地收到到款項時：借：銀行存款XXX收取土地款時免免納營業稅。收收取房屋款則則應納5%之之營業稅，惟惟應視客戶為為營業人或非非營業人而分分別採外加或或內含方式開開立統一發票票。 貸：預預收房屋款XX工地XXX 預收土地地款XX工地地XXX 銷項稅額額XXX5.建設公司工工地完工年度度借：待售土地工地XXX 待售

20、房房屋工地XXX 貸：在在建土地 在建工程程材料（XXX工地）XXX 在建工程程人工（XXX工地）XXX 在建工程程外包工程程（XX工地地）XXX 在建工程程費用（XXX工地）XXX6.建設公司交交屋認列收入入之年度（1）預售方式式交屋：a.借：預預收土地款XX工地XXX營業收入及及營業成本本實務上亦亦常分開為銷貨收入土地與銷貨收入房屋二個個科目。 預收收房屋款XXX工地XXX 應收房房屋款XXX工地XXX 應收土土地款XXX工地XXX 貸：銷銷貨收入XXX土地（XXX工地）XXX 銷貨收入XX房屋（XXX工地）XXX 銷銷項稅額XXX建設公司（續）分錄備註b.借：銷銷售費用XXX貸：遞延銷售

21、費費用XX工工地XXX c.借借：銷貨成本本土地XXX工地XXX 銷貨貨成本房屋屋XX工地地XXX 貸：待售土地XX工地XXX待售房屋XX工地XXX（2）成屋出售售交屋時： a.借借：銀行存款款應收房地地款XXX貸：銷貨收入土地（XXX工地）XXX 銷貨收入房屋（XXX工地）XXX 銷項稅額XXXb、c.同（11）（3）預售屋採採完工比例法法時：參見P14營造造公司採完工工比例法計算算損益方式處處理，惟非1100%預售售時，未預售售部份仍應按按上方式處理理，另遞延銷銷售費用應按按當年度承認認收入之比例例（即完工比比例）轉列銷銷售費用。建設公司（續）分錄備註7.建設公司發發生退貨及折折讓（1）發

22、生於預預售階段上未未完工交屋前前：借：預收房屋款款XX工地地XXX預收土地款款XX工地地XXX銷售稅額XXX貸：銀行存存款XXX（2）發生於已已完工交屋階階段者：借：銷貨退回及及折讓房屋屋（XX工地地）XXX銷貨退回時必需需同時將產權權登記回建設設公司名下。（不不動產登記） 銷貨退退回及折讓土地（XXX工地）XXX 銷項稅稅額XXX貸：銀行存存款XXX應收房房屋款XXX應收土土地款XXX8.建設公司合合建分屋房地地互易時（1）於房屋完完工時互易：借：待售工地XXX依房屋建造成本本轉列，但統統一發票依時時價開立。其他應收款款XXX貸：待售房房屋XXX銷項稅稅額XXX（2）於房屋未未完工前先換換入

23、土地：借：在建土地XX工地XXX貸：應付房房屋XX工工地XXX（3）於房屋完完工換出房屋屋予地主a.借：應付房房屋XX工工地XXX 其他應收收款XXX 貸：待售房屋XXX 銷項項稅額XXXb.借：待售土土地XX工工地XXX 貸：在建建土地XXX工地XXX十一、營造公司司會計分錄釋釋例分錄備註1.支付各項工工程成本（1）購進並領領用材料時：借：在建工程材料（XXX工地）XXX應按各工程（工工地）分別設設帳（以下同同）。此外，就就不同之材料料應分設明細細帳。進項稅額（以以下省略）XXX貸：銀行存存款XXX（2）發生工程程工資時：借：在建工程人工（XXX工地）XXX貸：銀行存存款XXX（3）發生外包

24、包工程款時：借：在建工程外包工程（XXX工地）XXX貸：銀行存存款XXX（4）發生工程程（建造）費費用時：借：在建工程費用（XXX工地）XXX各工程（工地）之之工程（建造造）費用，應應就不同性質質之費用別分分別設帳，如如水電費、修修膳費等。貸：銀行存存款XXX2.發生管銷費費用（1）發生管理理費用：借：營業費用XX費用XXX進項稅額XXX貸：銀行存存款XXX（2）營造公司司發生銷售費費用時：借：遞延銷售費費用XX工工地XXX貸：銀行存存款XXX3.營造公司收收取工程期款款（1）工程合約約所載之應收收期款到期時時：借：應收工程款款XXX如以包工包料承承包工程者屬屬包作業，應應於合約約定定應收款時

25、開開立發票，此此時貸方有55%之銷項稅稅額。貸：預收工工程款XXX工程XXX銷項稅稅額XXX（2）收到工程程期款時：借：銀行存款XXX如以包工不包料料承包工程者者，屬勞務承承攬業，應於於收款時開立立統一發票，此此時貸方另有有5%之銷項項稅額。貸：預收工工程款XXX工程XXX銷項稅稅額XXX 營造公司（續續）分錄備註4.營造公司採採完工比例法法計算損益（1）各年度依依該年度完工工比例認列工工程收入及成成本時借：工程成本XX工程XXX在建工程已實現利益益XXX貸：工程收收入XX工工程XXX（2）完工年度度沖轉在建工工程及預收工工程款：借：預收工程款款XXX貸：在建工工程XX材材料XXX在建工工程XX人人工XXX在建工工程外包工工程XXX在建工工程費用XXX在建工工程已實現現利益XXX5.營造公司採採全部完工法法計算損益（1）未完工年年度發生之非非屬管理費用用具遞移性質質之營業費用用：借：遞延銷售費費用XX工工地XXX貸：營業費費用XXX（2）完工年度度認列工程損損益：a.借：預收工工程款XXX工程XXX應收工程程款XXX貸：工程程收入XXX工程XXXb.借：工程成成本XX工工程XXX貸：在建建工程材料料XXX在建建工程人工工XXX在建建工程外包包工程XXX在建建工程費用用XXXc.借：營業費費用XXX貸：遞延延營業費用XXX