社区商业专题研究课件.pptx

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1、社区商业专题研究社区商业专题研究2015年2月1日前 言社区商业的概念？社区商业的概念？对于社区商业这个概念，早在20世纪50年代就在美国出现，当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间，但由于各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异，社区购物中心并非完成一样。国内对于社区商业的定

2、义：国内对于社区商业的定义：通常我们所说的社区商业是指地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居民为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。（参商务部社区商业设施设置与功能要求）这一商业形态是城市商业的基础，他的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。从以上对社区商业的解释不难看出，社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有明显的差别，其核心的消费者还是来自周边社区居民。与社区及居民生活相关的商业形

3、式，统称为社区商业，即前述所讲的不同划分方式下的邻里商业街区、社区购物中心和邻里购物中心的统称。社区商业分级表社区商业分级表分类指标商圈半径服务人口商业设置规模KM人建筑面积邻里商业0.51-1.5万0.3万居住区商业1.53-5万2万社区商业中心38-10万5万（参商务部社区商业设施设置与功能要求）第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求第四部分第四部分 社区商业招商策略与节点控制社区商业招商策略与节点控制目 录1 1社区商业的定位

4、与要求社区商业的定位与要求定位系统的构成定位系统的构成完整的体现和代表项目的核心价值的理念。在总定位的统帅下，对项目开发的各个环节、各个功能进行框定。分目定位的具体延伸，是项目定位的最基础部分，也是直接指导项目开发的具体指令。1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求分目定位结构分目定位结构分目定位结构分目定位结构主题定位以一种概念或文化标注项目的核心价值市场定位确定占据市场的特定身份：领袖、跟随、创新、差异目标客户群定位结合项目和市场确定购买圈层产品定位确定项目的产品形态、风格、档次形象定位展示项目的整体印象价格定位以高价来凸显地位或以低价来强化竞争力1 1社区商业的定位与要求社区商业的

5、定位与要求社区商业定位要求社区商业定位要求一般来讲，我们将社区商业分为以下三种类型：内向型内向型外向型外向型区域型区域型规模0.3-5万1-4万，开放式建筑4.7-17万楼层数1-2层含有2-4层物业含有5-6层集中商业覆盖人口2000-4万4-15万大于15万业态满足人们日常生活相关商品初级百货超市、日用品超市、平价超市、专卖店等大型百货、购物中心、个性化服务商业与住宅面积配比法人均面积推算法外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5%-11%之间；中间型的商业面积和住宅面积之比在2%-5%之间；内向型商业面积与住宅面积的比在2%以下。社区配套商业规模=项目人口*人均商业面积（社区商业人均商业规

6、模控制在0.4-0.6/人）出于利益最大化考虑，社区商业配比远远超出以上指标，对后期销售、运营都造成一定困难。1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位要求社区商业定位要求项目立地条件研究项目经济环境的分析和生活结构研究区域城市结构调查与城市发展规划调查商业发展规划和政策研究辐射区域的确定和零售业结构研究竞品及典型性案例研究消费者消费行业的调查与研究1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位要求社区商业定位要求商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。

7、项目业态定位最终确定：项目业态定位最终确定：确定方案初步业态定位主力店招商反馈调整业态组合1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位要求社区商业定位要求成本定价法销售价格=开发成本+发展商目标利润市场比较法区域商铺价格平均水平+项目硬性条件特征+类比项目商铺售价租金反推法1 1、精确测算、精确测算售价=（日租金X360天-物业费-相关税收）X12年-维修基金-相关税费注：360天为国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限2 2、简易测算、简易测算售价=日租金X365天X12年1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？社区商业定位应决

8、解什么问题？大型项目商业的选址条件：交通通达性好。人流人气最易集中、地形地势不能复杂、对社区所有住户的到达要求均好、必须考虑本项目外的辐射能力。必须结合项目所在区域进行确定。既不能只盯着本社区，又不能贪大求全。（1 1）社区商业的选址）社区商业的选址（2 2）规模）规模1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？社区商业定位应决解什么问题？（3 3）建筑形式）建筑形式要与整个大社区的风格相协调，但在用色、造型、布局上更显灵活，最怕商业风格没有主题，凌乱。（4 4）商业布局）商业布局大型商业社区的商业除了主商业中心外，一个和几个组团应该还有小型的便利店，在社区商业整

9、体布局中，这是最容易被忽视的一块。1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？社区商业定位应决解什么问题？（5 5）业态分布）业态分布给项目配置怎样的业态？各类业态选择哪一种档次？各类业态所占有的规模。（6 6）功能作用）功能作用按照商业所辐射的区域可分为：按照商业所辐射的区域可分为：外向型社区商业（服务半径在1.52公里范围内，常住人口不少于10万人）中间型社区商业（服务半径在1.5公里范围内）内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？社区商业定位应决解什么问题？（7 7）租售

10、比例）租售比例租、售的规模，各是多少？哪些位置是租，哪些位置来售？（8 8）招商）招商招商是商业项目是否成功的先决条件，招商虽有程序化的流程，但招商的核心是商业策划。1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位原则社区商业定位原则社区商业定位必须尊重整体项目的大定位必须以消费者的需求为主要依据必须按照社区商业的特征定位必须平衡区域商业布局的需要必须考虑周边竞争项目的商业特点1 1社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求社区商业定位方法社区商业定位方法消费者、地块、市场组成一个大的立体平台。每一个平台所标注的内容、作用、功能不同，但同时他们又必然产生交叉联系，并形成一个交叉圆点。在

11、很难确立最佳定位时，对几种难以排除的定位进行假设论证，分析各自优劣势，再将分析结果进行对比，据此确立最终定位。这个方法就是如何找矛盾，然后如何让矛盾不断转化。而最关键是能否找准第一个最核心的矛盾。第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求第四部分第四部分 社区商业招商策略与节点控制社区商业招商策略与节点控制目 录2 2社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求业态组合设计的原则业态组合设计的原则1、以人为本原则不同年龄层次

12、的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合必须在准确把握消费群体的出行方式、出行路线和生活需求之后才能进行有针对性的规划设计，以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局及业态组合设计的最基本的原则。2、商住分离、动静分区原则社区商业的规划布局既要利用交通集散之利，又要避免互相干扰之弊，因此也要遵循商住分离、动静分区的原则。应降低在居住组团内部开设底商的可能性，从而可以有效的减少对居住区的干扰，保证各组团的居住品质，使社区商业真正起到塑造社区形象及品质的作用。3、同业互补、错位经营原则各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前

13、期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补。2 2社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求业态规划分类业态规划分类按照潜在业主对不同商业配套设施的需求强度差异，我们将其分为按照潜在业主对不同商业配套设施的需求强度差异，我们将其分为3 3个层次，即：个层次，即：强度需求商业设施，需求的比重超过强度需求商业设施，需求的比重超过50%50%：此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；中度需求商业设施，需求比重在中度需求商业设施，需求比重在10-50%10-50%之间：之间：此类商业设施主

14、要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便利店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；弱需求商业设施，需求比重在弱需求商业设施，需求比重在10%10%以下：以下：此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗点、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场等。2 2社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求社区商业功能业态组合社区商业功能业态组合社区商业功能业态组合社区商业功能业态组合分类业态组合功能定位必备型业种及业态选择型业种及业态邻里商业保障基本生活需求，提供必须生活服务菜店、食杂店、报刊亭、餐饮店、理发店、维修、再生资源回收超市、便利店、图书音响店、

15、美容店、洗衣店、家庭服务等居住区商业满足日常生活必要的商品及便利服务菜市场、超市、报刊亭、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务、冲印店便利店、药店、图书音像店、家庭服务、照相馆、洗浴、休闲、文化娱乐、医疗保健、房屋租赁等中介服务社区商业中心满足日常生活综合需求，提供个性化消费和多元化服务百货店、大型综合超市、便利店、药店、图书音像店、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、洗浴、再生资源回收、家庭服务、照相馆专卖店、专业店、旅馆、医疗保健、房屋租赁等中介服务、宠物服务、文化娱乐等2 2社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求社区商业功能业态组合社区商业功能业态组合

16、零售及生活服务零售及生活服务餐饮餐饮休闲娱乐及教育培训休闲娱乐及教育培训女装男装家居/软装主题餐饮特色创意菜影院儿童游乐场运动服饰/内衣数码产品大型中餐风味小吃烧烤海鲜量贩KTV儿童乐园童装及玩具家电品牌馆美食广场艺术餐厅酒吧早教中心化妆品/香水银行金融中西快餐港式茶餐厅桌球钢琴舞蹈书法艺术培训鞋类皮具箱包通信邮局地方菜系中型餐馆自助餐厅动漫电玩体育会所体育户外用品大型超市日韩料理休闲火锅迪厅舞厅养生水疗会所休闲食品卤味店水果超市西式简餐牛排匹萨特色餐馆私房菜网吧足疗道馆面包房烟酒茶专卖标准西餐概念厨房剧场夜总会花店/药店/洗衣店精品超市东南亚餐厅南北火锅溜冰场棋牌茶社眼镜店/饰品店母婴店咖啡

17、厅甜品站果吧美容spa跆拳道婚纱儿童摄影口腔齿科中医理疗茶艺馆时尚餐厅美发美甲健身中心第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求第四部分第四部分 社区商业招商策略与节点控制社区商业招商策略与节点控制目 录3 3社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求社区商业规划的内容社区商业规划的内容1、社区商业的规模设定 2、社区商业的建筑风格3、社区商业的休闲配套设置4、社区商业的整体氛围营造5、人流动线的规划6、铺位面积配比7、合

18、适铺位开间/进深比例3 3社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求社区商业规划的原则与方向社区商业规划的原则与方向市场的视角市场的视角 目标客户的视角目标客户的视角 当前和未来需要什么项目核心竞争力的需要 项目地块的实际情况 显性需求和隐性需求市场空白点已经存在但需升级换代项目的视角项目的视角 3 3社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求环境设计的几个重点环境设计的几个重点购物环境各个节点的呼应中心广场的聚流效应主入口的视觉冲击力度休闲小品的搭配层次感中心广场与主入口的导流效应室内、外停车场的比例分配环境设计环境设计的重点的重点第一部分第一部分 社区商业的定位

19、与要求社区商业的定位与要求第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求第四部分第四部分 社区商业招商策略与节点控制社区商业招商策略与节点控制目 录4 4社区商业的招商策略与节点控制社区商业的招商策略与节点控制社区商业招商步骤社区商业招商步骤组建团队1制定招商计划2 制定招商宣传资料3 制定招商工作进度表4 制定招商工作流程5选定招商目标6设定招商条件7 制定招商优惠和扶持措施8招商谈判和签约9组织商户的商装104 4社区商业的招商策略与节点控制社区商业的招商策略与节点控制社区商业招商步骤社区商业

20、招商步骤组建团队1招聘专业人员：招聘专业人员：即从事商业的人员，忌讳售楼员业余招商； 进行商业培训：进行商业培训：商业知识、谈判技巧、商品知识、管理知识、服务态度和法律法规；按照品类和功能及区域进行分工：按照品类和功能及区域进行分工：A男：化妆品，B鞋帽，C男装 A女：一楼， B二楼，C三楼制定招商计划24 4社区商业的招商策略与节点控制社区商业的招商策略与节点控制社区商业招商步骤社区商业招商步骤招商对象招商区域招商形式合同条件租金和费用标准优惠政策其它条件4 4社区商业的招商策略与节点控制社区商业的招商策略与节点控制社区商业招商步骤社区商业招商步骤制定招商宣传材料3 项目地理位置 项目概况

21、项目定位 项目商业环境分析 项目人口密度分析 区域消费特征分析 项目商业业态规划 招商条件 项目经营模式 项目推广主题制定招商工作进度表44 4社区商业的招商策略与节点控制社区商业的招商策略与节点控制社区商业招商步骤社区商业招商步骤根据开业时间采用倒推方法做好进度表一般开业前预留三个月装修时间。一般开业前半年作为品牌商户集中招商时间，可以集中开展相关招商活动。4 4社区商业的招商策略与节点控制社区商业的招商策略与节点控制社区商业招商步骤社区商业招商步骤招商策略5I.租金或折扣率：II.让利、优惠办法：如免租三个月，前三个月不收物管费等III. 收费类别：如电费、保洁费、物业管理费、员工的工装费、培训费、午餐费IV. 税证：是否提供办理营业执照、工商执照；是否提供税票 V. 结算方式：月、季、年结算；VI. 付租方式：月、季、年收取；VII. 合同期限；VIII.物业条件：提供的是毛坯还是其它，水、电，装修负责方IX. 促销：广告点、促销费用。X.管理：是统一管理，还是独自经营。end