养老地产专题研究课件.pptx

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1、目录第一部分 我国人口老龄化概况第二部分 国外养老地产开发模式第三部分 国内养老地产发展现状第四部分 北京养老地产发展现状第五部分 北京养老地产项目介绍第六部分 养老地产发展前景分析第一部分 我国人口老龄化概况根据2010年全国人口普查数据显示，中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人口占总人口的8.87%，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。虽然世界人口均正在步入老龄化，但因我国人口基数大，且执行计划生育政策，我国人口老龄化趋势更为严峻，表现为老龄人口多，增长速度快，

2、预计到2050年，我国 60岁以上老人将达4.8亿，占到总人口的34.1%。这意味着，平均每3人当中就有一位老人。2000年2010年2020年2030年2040年2050年0123450.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%中国老龄化人口发展趋势60岁及以上老年人口数（亿人）占总人口比例（%）“421家庭”成为我国主要家庭模式，独生子女不堪重负，传统的家庭养老模式逐步向社会养老过渡。目前养老院养老等社会化养老模式已不能满足老年人日益增长的养老需求，社会化养老模式急需改善和提升。我国人口老龄化已成为日益严重的社会问题，政府陆续出台优惠政策扶持

3、养老服务机构，鼓励社会资本投入老龄产业。市场需求增加供应量不足政府政策支持第一部分 我国人口老龄化概况我国人口老龄化面临的问题第一部分 我国人口老龄化概况我国养老地产的前景随着我国人口老龄化进程的加快，市场对于老年住宅的需求将与日俱增。而我国养老地产开发尚处于初级阶段，还没有形成成熟的盈利模式。未来我国养老地产将大有可为！第二部分 国外养老地产开发模式美国日本英国国外养老模式太阳城美国较大的专供退休老人居住和疗养的城市。CCRC社区持续照料退休社区。介护保险支持下的养老模式，提供无障碍设施的老年住宅产品，具有看护性质的老年住宅，两代居等。社区照顾的居家养老模式，配套齐全的老年社区等（主要以政府

4、福利为支撑，在此不做介绍）。国外养老地产发展较好的是美国、日本，主要是政府扶持+开发商盈利的发展模式。第二部分 国外养老地产开发模式美国养老地产开发模式美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。其中太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。低密度住宅户外运动休闲配套优美的自然环境第二部分 国外养老地产开发模式美国太阳城美国太阳城项目概况：美国太阳城（SUN CITY）是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为

5、美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区，其中占地在20平方千米以上的老年社区有：SUN CITY IN ARIZONA，SUN CITY IN CALIFORNIA，以及SUN CITY IN FLORIDA。客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。（除亚利桑那州的太阳城配备有大量配套设施外，多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套）。第二部分 国外养老地产开发模式美国太阳城美国太阳城开发模式的九大特征

6、开发模式的九大特征1.属于住宅开发性质；2.依靠住宅销售回款盈利；3.限定55岁以上的老人才能入住；4.专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；5.没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施；6.一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；7.房价便宜，例如，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力；8.附近一般都配有专为社区服务的商业中心；9.兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城“太阳城”，每年居住的总人数在

7、44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人是旅游度假客户；凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。第二部分 国外养老地产开发模式美国太阳城开发模式对中国的启发和借鉴美国太阳城开发模式对中国的启发和借鉴n4点值得借鉴：住宅立项，依靠销售迅速回款；客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。n2点不值得借鉴：中国地少人多的国情，不适合大

8、量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。第二部分 国外养老地产开发模式美国美国CCRCCCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务持续照料退休社区及其精细化管理服务美国CCRC是一种复合式的老年社区，经过一百多年的发展，现已成为美国较为成熟的养老地产开发模式，它的核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老

9、服务。一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类：1.完全可以自理的健康活跃老人，一般在55-65岁之间；2.需要半护理的老人，一般在65-75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人；3.全护理老人，一般在75岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要24小时看护和照料的老人。nCCRC持续照料退休社区的概念即：在一个综合社区中，为上述三种老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生1/3的幸福旅程。独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区生命结束第二部分 国外养老地产开发模式

10、美国美国CCRCCCRC社区开发模式的九大特征社区开发模式的九大特征1.至少同时满足三类老人的居住需求，并配备了相应的服务设施；2.产品类型，按三类老人的基本特征，有所区别；3.一般三类产品的配比：12:2:1；4.附近紧邻医院资源；社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）；5.设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；6.不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施；7.在经营模式上：收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。8.郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料；9.拥有较高的管理和护理服务人员比例。第二

11、部分 国外养老地产开发模式美国美国CCRCCCRC社区开发模式对中国的启发和借鉴社区开发模式对中国的启发和借鉴1.满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；2.在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；3.经营方式上的可取之处：通过会员费的收取，迅速回笼资金；开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；通过年费（或月费）获得日常经营收益；通过出租店面获得租金收益。4.由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；5.CCRC是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付

12、入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌，一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡（入门费），难度还是比较大的；6.CCRC模式的风险，将来自于会员卡的预付费性质，如遇到不法商人借机诈骗，或开发商经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。第二部分 国外养老地产开发模式日本：介护保险政策下的养老模式日本：介护保险政策下的养老模式日本老龄化发展的快速性与我国的情况类似。日本应对老龄化高峰期到来的重要措施之一就是介护保险政策。从2000年起实施，日本要求国民从40岁开始交纳介护保险金，65岁以上需要

13、护理或帮助的老人，以及40岁以上未满65岁的特定疾病需要护理者，可以享受保险。介护服务按要介护度分为7个等级，不同等级享受不同的保险金支持。日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，老年产业有了新的发展空间。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求，养老模式也逐渐从医院和机构养老向家庭养老过渡。相关居住建筑包括各种层次的老人之家、租赁式的老人住宅、以及银发住宅等，服务设施则主要围绕社区设置，如日托中心、短期入住设施、小规模多功能服务站、在宅介护支援中心、咨询中心等。其中，小规模多功能服务站作为介护保险制度的一个重要产物，也是日本政府近年来

14、着力推行的养老服务模式。它通过政府主导下的市场运营模式，实现了嵌入社区中的就近服务，使养老服务全方位进入家庭，介护保险政策得以落地。第二部分 国外养老地产开发模式日本：介护保险政策下的养老模式日本：介护保险政策下的养老模式在小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。其特点在于：小规模，以小规模功能体嵌入社区的模式，有助于维系老年人原有居住模式、人际关系、家庭氛围和地域熟悉感；近距离，以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能就近、便捷地享受各种服务；全天候，365天，24小时随时提供必要的服务；一站式，日托、上门服务、

15、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，适于应对老年人的各种身心变化；多功能，考虑设施建设的灵活性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。第二部分 国外养老地产开发模式日本：介护保险政策下的养老模式日本：介护保险政策下的养老模式日本居家养老模式启示日本在基层社区配制小规模、多功能、社区化的服务设施，是实现居家养老的有力保障，对于当前大力推进社区养老制度的我国而言，具有重要的借鉴价值。不过也需要看到，日本老年社区服务业的蓬勃发展，很大程度上是国家政策的产物。社区服务设施自费的老人之家/赡养中心部分负担的养护之家/特别照护的养老院专为老人设置的医疗中心/

16、专门医院短期照顾的日间照顾的托老所/短期留院服务银发住宅第三部分 国内养老地产发展现状目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了国外养老地产的开发模式，如北京太申祥和山庄，上海亲和源通过收取会员费及资产本身的升值进行运营；台湾的长庚养生文化村借鉴美国CCRC连续照料型老年退休社区的模式，为入住老人提供连续性医疗照顾；北京东方太阳城借鉴美国太阳城住宅销售回款以平衡投资的方式进行运营等等。但因我国养老地产项目开发尚属起步阶段，政府相关的扶持政策还未出台，运营服务体系，硬件配套，盈利模式等均在探索阶段，故开发成功的项目屈指可数。服务体系产品设计扶持政策盈利模式社区配套第三部分 国内养老地产发展现状传

17、统养老模式以子女为赡养主体的家庭养老以养老院为主的福利机构家庭居住养老与社会化上门服务相结合的新型居家养老模式新型养老模式将养老与分时度假结合的异地养老倒按揭的以房养老模式会员制养老俱乐部以持续的医疗服务为依托的社区+医院的养老模式高端老年社区养老模式转变传统养老模式正在向新型养老模式转变 模式代表案例典型特征模式点评社区+医院台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区。1.是全国首家推行可持续医疗服务的养老社区；2.完善的休闲配套和老年教育配套在国内鲜有。会员制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗

18、为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，开创了敬老院与俱乐部相结合的新模式。2.将传统文化与现代敬老事业相结合，创立中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。以房养老北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐转变新型居家养老模式东方太阳城，万科幸福汇采用住宅出售的模式来平衡自己，通过配套服务进行项目运营。通过完善社区内医疗、商业等配套，将家庭居住养老与社会化上门服务相结合，打造居家养老新模式。第三部分 国内养老地产发展

19、现状随着养老地产日益与国际接轨，我国养老模式也日新月异，归纳下来主要有以下几类：第三部分 国内养老地产发展现状成功案例：台湾台塑长庚养生文化村项目概况：台塑长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡，紧邻林口长庚医院、由台塑集团兴建，是目前台湾最大银发住宅小区。项目占地34万平方米，其中一半是绿化休闲场地，另一半包括可容纳4000户的七层楼房，体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场、宗教活动场所等。盈利模式：房屋出售-因土地为政府福利划拨，房价为平价，目前已销售一空。但项目”银发住宅”买房规定：此房不能作为遗产处理，到不住是需交回作为捐助。房屋出租-分长住和试住体验。长住服务包含健康照护、紧急救护、紧急救护

20、、公共设施维修、社团活动等服务。养生体验营-为期两天一夜的体验之旅。13岁以上人士均可参加（行动不便者除外）。场地出租-提供多功能会议场所，可供企业教育训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。地理位置自然环境蔬果种植采摘第三部分 国内养老地产发展现状医疗配套：项目内设社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划，提供养生处方和配膳建议，定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心，每户有紧急呼叫设施，确保高效率的紧急救护。此外，重大疾患则有同属台塑集团的长庚医院作为医疗后盾，提供完整的健康照护与紧急医疗服务

21、。生活配套：休闲生活-15万平方米以上的户外公园，动植物种类丰富，并可提供果树采摘和种植；提供各种户外运动场地，如体育馆、槌球场、网球场、专业休闲步道、游泳池等；开设老年大学，可学习太极拳、打麻将、唱歌或捏陶、写书法等；此外，还设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅等以完善社区功能。客群定位：年满60岁有生活自理能力的老人,此外，无自理或半自理的老人可住长庚护理之家。成功案例：台湾台塑长庚养生文化村第三部分 国内养老地产发展现状台湾台塑长庚养生文化村功能布局成功案例：台湾台塑长庚养生文化村第三部分 国内养老地产发展现状台湾台塑长庚养生文化村的成功要点1.医疗服务：依托长庚医院为社区内老人提供完善的

22、健康服务体系。2.生活配套：根据老年人的需要，提供完善的休闲娱乐配套，规划丰富多彩的活动，并开设老年大学帮助入住老人培养兴趣爱好。3.经营方式：充分利用社区内资源，拓宽经营范围，增加收入，如除住宅销售与回收外，还提供场地出租，开办养生体验营，鼓励有专长的老人为社区工作冲抵管理费等。4.自然资源：17万平方米超大面积的绿化休闲场地，为老人提供优美的自然环境，并通过吸引各年龄层的人来社区内活动来增加村内活力，避免老人产生被遗弃之感。长庚医院日常养生医疗服务社区医院个人健康资料库全天候疾病监控养生讲座运动场地餐饮配套老年大学生活配套商业配套户外公园成功案例：台湾台塑长庚养生文化村第三部分 国内养老地

23、产发展现状项目概况：亲和源位于上海浦东新区康桥镇，占地面积8.37万平方米，总建筑面积近10万平方米，共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配套中心、商业街、管理及活动中心。盈利模式：会员制+资产本身升值的运营模式。（据了解，亲和源是2003年拿的地，性质是其他住宅类用地，50年产权。且当时没有招拍挂，是协议出让，土地价格是50万/亩，约合750元/平方米）。医疗配套：设有9千余平方米的颐养院，提供300余张床位。与上海市三级甲等医院对接，由专业医疗机构派出团队进行管理，日常疾病在院内看，大病由专车送往对接医院；另设8千平方米健康会所，聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理，提供

24、日常健身、康复护理等服务。生活配套：户外和室内活动场地，商业街，配餐中心，方便探亲和短期居住的度假酒店等。客户定位：主要以高端客群为主，平均年龄70岁。成功案例：上海亲和源会员制养老社区上海亲和源总结和经验n 特点总结：1.配套医院、健康会所等均聘请专业的运营团队。2.协议出让地块，土地成本低，投资风险较招拍挂地块小。3.面对资金压力，风投挚信资本。4.亲和源更倾向于做服务输出商，凭借服务配套吸引会员。n优秀经验：1.定位清晰，高端养老社区，美国CCRC理念贯穿设计、建造、销售、运营。2.优异的软硬件品质实现了清晰的高端定位。3.在上海养老高端市场的垄断地位带来巨大的利益。4.优秀的运营服务（

25、现已签订万科幸福汇，成为幸福汇运营服务商）。5.良好的政府关系保证项目的顺利开发（董事长奚志勇曾是当地政府官员）。第三部分 国内养老地产发展现状成功案例：上海亲和源会员制养老社区第四部分 北京养老地产发展现状至2010 年底，北京市户籍总人口1257.8 万，其中，60 岁及以上老年人口235 万，占总人口的18.7%；65 岁及以上老年人口170.5 万，占总人口的13.6%。数据显示，北京老年人口比重与全国13.26%的平均值相比，高出了5个百分点，说明北京人口老龄化速度更快，占比更高，市场需求更大。根据预测，到2020年北京市老年人口数量将达到350万；到2050年，这一数据将达到650

26、万的峰值，每3个人中就有一个60岁以上的老年人。2010年 235万2020年 350万2050年 650万现有的养老服务设施已不能满足日益增长的老年人口需要，急需新型养老模式介入。北京市场养老地产的主流分类：持有经营出售+出租太申祥和山庄出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城寿山福海将府庄园曜阳国际爱暮家第四部分 北京养老地产发展现状第五部分 北京养老地产项目介绍一、持有经营案例爱暮家香山脚下海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号太申祥和爱暮家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中

27、式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格

28、，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%经营要点经营要点太申祥和爱暮家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员

29、可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。经营要点经营要点将府庄园朝阳区东北五环环铁绿化带内曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河二、

30、出售出租结合案例将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目 全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-900

31、0元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄

32、经营要点经营要点将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整

33、合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的盈利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等核心销售收回投资，运营获取长期资产以及稳定收益反按揭是指在征得老人同意后，开发商将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城。置换是将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。经营要点经营要点东方太阳城顺义区仁和镇潮白河板块万科幸福汇房山窦店镇镇政府北侧200

34、米三、全部出售案例东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓515层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1

35、229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。经营特点经营特点东方太阳城万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和

36、活动中心“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结 环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品经营特点经营特点位置都较偏远，注重项目内部环境营造建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形式提高价值均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计，提供医用电梯的较少出售和出租方式结合或以出售为主

37、，快速收回投资，实现现金流平衡针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，老年公寓特征不明显出租多采用会员制或缴纳押金的形式均有餐饮服务具有家政保洁服务组织多种社团活动开发建设配套服务运营模式四、特点总结第六部分 养老地产发展前景分析从标杆房企和保险机构大力追捧养老地产项目来看，我国养老地产的前景无疑是大有作为的。但现实情况是我国养老地产发展尚属初级阶段，无论从养老项目的产品设计、服务水平、医疗配套，还是消费群体的养老观念、收入水平，还是国家的养老服务补贴制度，都在前期的探索阶段，需要进一步与我国的实际相结合。通过对典型养老项目的研究，我部认为养老项目的开发需要考虑以下关键点：1

38、.主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少。2.土地获取：可与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍。3.理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全。4.优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等。5.经营方式：出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见。第六部分 养老地产发展前景分析6.运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，服务责任更重，建议实际操作中整合一些医疗和运营资源，将开发和运营分离。7.市场反应：虽然人口规模有，但有效需求有限，可考虑与健康地产相结合8.规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方

39、面要符合老年人的特点和需求。9.投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键。附1：养老地产的税收优惠1.营业税：l养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例 2.所得税：l对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。l对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征

40、收企业所得税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 3.地方税：l对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 4.财政补贴l社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）l每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设l在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶

41、持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见附2：享受优惠政策案例 由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。1.上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。2.广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。3.杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。