介绍工程居间合同范本.docx

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1、 介绍工程居间合同范本 摘要：媒介居间可包含两个居间合同法律关系。居间合同是一种特别的托付合同，适用托付合同随意解除权的规定。“跳单”是法律允许的行为，但分为可归责与不行归责的两种。利用居间人的独家信息而“跳单”属于可归责的“跳单”。可归责的“跳单”，应当以损害赔偿作为代价。对独家托付也可以“跳单”。违反独家托付条款不能认为支付酬劳的“条件成就”。关键词：居间合同；随意解除权；独家托付；“跳单”；赔偿责任中图分类号：D923.6 文献标记码： 文章编号：1011-862X（2022）040110007一、指导案例1号材料及笔者基本观点（一）指导案例1号材料最高人民法院2022年12月20日发布

2、了指导案例1号：“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案。”（1）基本案情是：“原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司供应的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，有意跳过中介，私自与卖方干脆签订购房合同，违反了房地产求购确认书的约定，属于恶意跳单行为，恳求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某托付多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家驾驭该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司供应的信息，不存在跳单违约行为。法院经审理查明：2022年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

3、2022年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了房地产求购确认书。该确认书第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其托付人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司供应的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应根据与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并主动与卖方

4、协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。”上海市虹口区人民法院于2022年6月23日作出（2022）虹民三（民）初字第912号民事判决：“被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。”宣判后，陶德华提出上诉。上海市其次中级人民法院于2022年9月4日作出（2022）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：“一、撤销上海市虹口区人民法院（2022）虹民三（民）初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼恳

5、求，不予支持。”法院生效裁判认为：“中原公司与陶德华签订的房地产求购确认书属于居间合同性质，其中第24条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止跳单格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司供应的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、解除对方主要权利的情形，应认定有效。依据该条约定，衡量买方是否跳单违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司供应的房源信息、机会等条件。假如买方并未利用该中介公司供应的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正值途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而

6、不构成跳单违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼恳求不予支持。”（二）笔者的基本观点笔者认为，终审法院判决陶德华不担当违约金责任是正确的，但在法理上的说明却有可商榷之处。第一，陶德华不履行与中原公司的居间合同，而改由某房地产顾问公司报价进行媒介居间，事实上已经存在“跳单”行为，这是一个基本领实。其次，法律是否允许托付人“跳单”？从性质上看，居间合同是一种特别的托付合同。托付合同的当事人有随意解除权。我国合同

7、法第条规定：“托付人或者受托人可以随时解除托付合同。因解除合同给对方造成损失的，除不行归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”居间合同的托付人得参照适用托付合同关于随意解除权的规定。“跳单”就必定导致对在先居间合同的解除。第三，“跳单”分为可归责的与不行归责的两种。本案托付人陶德华在与中原公司签订居间合同之前，已经通过其他居间人了解到了出售房屋的信息。中原公司并不是垄断信息的供应者。陶德华另找居间公司，对中原公司事实上已经行使了居间合同的随意解除权。第四，即使居间人最先获得信息，托付人“跳单”也不肯定构成赔偿责任，关键是“不行归责于该当事人的事由”的推断。“跳单”包括两种状况：其一是“双方跳

8、单”，即托付人“甩开”居间人而自行与该居间人的另一托付人签订合同（两个托付人均“跳单”），这通常是为了避开居间酬劳。双方跳单，假如该双方存在真实的买卖，一般不构成恶意串通。其二是“另择居间人”，即托付人“甩开”居间人而通过另一居间人与另一托付人签订合同，这通常是为了削减居间酬劳。为避开酬劳而“跳单”可构成赔偿责任，托付人为削减酬劳而“跳单”一般不构成责任，因为托付人有选择最优服务的权利。本案陶德华“甩开”居间人中原公司，通过另一居间人某房地产顾问公司签订房屋买卖合同，由于没有利用独家信息，且作为消费者有权寻求最佳服务，（2）虽有“跳单”行为，但不应认为有归责事由，其不构成赔偿责任。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页