小榄镇联丰股份合作经济联合社海威南路聚宝工业园“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

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1、J榄锁眈4股%合Ge泠欧合社洛威森路聚宝3Q团”工改工”宗地发“三”改造方分根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复 的中山市小榄镇联丰海威片区城市更新片区策划（单元规 划）（中府函（2023） 119号），小榄镇人民政府拟对位 于小榄镇海威南路小榄镇联丰股份合作经济联合社（下称 “联丰股联社“）的旧厂房用地进行改造，由权利人自主改 造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于小榄镇海威南路，东至聚宝路，南起乐丰 北路，西至拱北河，北至海威南路埒西一分界处，用地面积 6. 8733公顷（68732. 98平方米,折合103.1亩）。（二）标

2、图入库情况改造地块于2012年12月纳入“三旧”标图入库，图斑 编号为，纳入图斑面积6. 8733公顷（68732. 98平方米，折合 103.1亩），改造项目涉及用地全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属集体用地，未办理土地使用权证，已 办理土地所有权证，所有权证号为中府集有（2013）第号，为土地所有权人联丰股联社自2005年5月开始使用o（四）土地现状情况改造项目地块“二调”及最新土地利用现状地类均为建 设用地6. 8733公顷（68732. 98平方米，折合103. 1亩），未 完善建设用地手续，不涉及边角地、夹心地、插花地、其他 用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的

3、“三旧”用地 或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模 或指标的非建设用地等。改造范围内现有22栋建筑物，均无合法规划报建等手 续，现有建筑面积43681. 44平方米，现状容积率0. 64,作 工业用途所用。改造前年产值为5200万元（折合50万元/ 亩），年税收为104万元（折合1万元/亩）。改造项目地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素 等情况，不属于土壤环境潜在监管地块范围。改造项目涉及违法使用土地6. 8733公顷（68732. 98平方 米，折合103.1亩），中山市自然资源局（原中山市国土资 源局）已于2012年11月30日、2023年4月17日向联丰股 联社发出行

4、政处罚决定书（中土执法决字（2012）第2173 号、2174号、2175号、2176号，中山自然资罚字（2023） 202号）,对违法用地分别处以146148元、98231元、81272 元、98640元、55289元的罚款。上述处罚范围包括本次改 造项目未完善建设用地手续的土地，联丰股联社已于2012 年12月24日、2023年4月17日缴清罚款。上述违法用地 已按规定落实处罚。（五）规划情况改造项目涉及地块符合土地利用总体规划、经批复的单 元规划，已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规 划（2020-2035）。其中，在土地利用总体规划中，属城镇 建设用地6. 8733公顷（6873

5、2. 98平方米，折合103. 1亩）。 在中山市小榄镇联丰海威片区城市更新片区策划（单元规 划）（中府函（2023） 119号）中，属一类工业用地6. 2964 公顷（62964. 05平方米，折合94. 45亩），规划容积率1. 0-3. 5, 建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,生产性建筑高度W60 米，配套设施建筑高度W100米；属道路用地0. 5769公顷 （5768. 93平方米，折合8. 65亩）。改造项目地块均位于城镇开发边界内，不涉及到永久基 本农田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况改造范围涉及联丰股联社1个权利主体，小榄镇人民政

6、 府拟按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟 改造情况等事项征询联丰股联社及农民集体意愿，并召开联 丰股联社股东代表会议进行表决，表决内容包括将涉及土地、 房屋纳入改造范围，改造涉及地块办理完善集体建设用地手 续并自愿申请集体建设用地转为国有建设用地等事项。（二）补偿安置情况改造项目由联丰股联社自愿申请将6. 8733公顷 （68732. 98平方米，折合103. 1亩）集体建设用地转为国有建 设用地，该用地不涉及征地补偿、安置补助、青苗及地上附 着物补偿、留用地安置、社会保障安置等补偿费用以及听证 等事项。（三）开展社会稳定风险评估情况改造地块涉及6. 8733公顷（68732.

7、98平方米，折合 103.1亩）自愿申请集体建设用地转国有建设用地，已开展社 会稳定风险评估，评估结果为低风险。主要存在决策程序、 土地使用流程、信息公开、经济效益、环境破坏、社会负面 舆论、社会冲突风险靠等问题。由中山市小榄镇人民政府、 联丰股联社负责落实风险防范及化解措施。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规 划、经批复单元规划管控要求实施建设。（一）改造主体该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造 方式，由联丰股联社作为改造主体，实施全面改造。（二）需办理的用地手续1 .用地报批根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤 府令第279号）、广

8、东省“三旧”改造标图入库和用地 报批工作指引（2021年版）（粤自然资函（2021）935号）， 改造地块符合办理集体土地完善转用手续、集体建设用地转 为国有建设用地手续的要求。改造项目范围内6. 8733公顷（68732. 98平方米，折合 103.1亩）用地需办理集体土地完善转用手续，并由联丰股联 社自愿申请将6. 8733公顷（68732. 98平方米，折合103. 1亩） 集体建设用地转为国有建设用地。2 . 土地供应根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤 府令第279号）规定，“三旧”用地、“三地”和其他用 地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可 以以协议方式出让

9、给符合条件的改造主体。改造地块符合上 述协议出让和划拨的条件。根据中山市小榄镇联丰海威片区城市更新片区策划（单 元规划）（中府函（2023） 119号），6. 2964公顷（62964. 05 平方米，折合94. 45亩）一类工业用地分三宗用地供地，具 体情况如下：地块一面积为1.9729公顷（19729. 29平方米， 折合29.59亩），按容积率2.9-3. 5采用协议出让方式供地 给改造主体；地块二面积为3. 5626公顷（35625. 63平方米， 折合53. 44亩），按容积率2.9-3. 5采用协议出让方式供地 给改造主体；地块三面积为0.7609公顷（7609. 13平方米, 折

10、合11.41亩），按容积率2. 49-3. 5采用协议出让方式供 地给改造主体。0. 5769公顷（5768. 93平方米，折合8. 65亩） 道路用地拟采用划拨方式供地给小榄镇人民政府。（三）拟改造情况项目改造后将用于工业用途，拟引入以智能照明、智能 锁具、脚轮、五金塑料、机械装备产业为主的智能家居等产 业。在符合单元规划的基础上，改造后项目的容积率不小于 2.85,总建筑面积不小于191577.04平方米（含不计容建筑 面积12129.5万平方米），不保留原有建筑。改造项目符合 工业用地配套设施集中布局实施细则，拟将地块一、地 块二建设为工业厂房，地块三用作集中建设行政办公及生活 服务设施

11、等配套设施用房。其中地块一容积率不小于2.9, 拟建建筑面积不小于61454. 44平方米（含不计容建筑面积 4239. 5平方米）；地块二容积率不小于2.9,拟建建筑面积 不小于111204. 33平方米（含不计容建筑面积7890平方米）； 地块三容积率不小于2.49,拟建建筑面积不小于18918. 27 平方米（无不计容建筑面积）。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录中 山市“三线一单”生态环境分区管控方案中山市涉挥发 性有机物项目环保管理规定。改造项目总年产值将达到 47225万元（500万/亩），年税收将达到2362万元（25万/亩）, 其中地块一年产值达14800万元（约500万

12、元/亩），年税 收达740万元（约25万元/亩）；地块二年产值达26720万 元（约500万元/亩），年税收达1336万元（约25万元/亩）； 地块三年产值达5705万元（约500万元/亩），年税收达286 万元（约25万元/亩）。五、资金筹措改造项目拟由改造主体投入资金31000万元，其中自有 资金11000万元，银行借贷20000万元。六、开发时序项目开发周期为三年，拟分三期开发：1 . 一期（地块一）自出让合同签订之日起273日内动工， 项目自动工之日起730日内竣工，拟投入资金9500万元， 拟建建筑面积不小于61454.44平方米（含不计容建筑面积 4239. 5平方米），主要实施建设工业厂房。2 .二期（地块二）自出让合同签订之日起273日内动工， 项目自动工之日起730日内竣工，拟投入资金17000万元, 拟建建筑面积不小于111204.33平方米（含不计容建筑面积 7890平方米），主要实施建设工业厂房。3 .三期（地块三）自出让合同签订之日起273日内动工， 项目自动工之日起730日内竣工，拟投入资金4500万元， 拟建建筑面积不小于18918. 27平方米（无不计容建筑面积）， 主要实施建设行政办公及生活服务设施等配套设施用房。七、实施监管详见项目实施监管协议。