2022年有关房地产策划方案8篇.docx

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1、2022年有关房地产策划方案8篇有关房地产策划方案8篇为保障事情或工作顺当开展，经常须要预先制定方案，方案是阐明行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的书面安排。方案应当怎么制定呢？下面是我整理的房地产策划方案9篇，仅供参考，欢迎大家阅读。房地产策划方案 篇1一、开盘背景1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续特性发展，受外部影响不大。但接下来预料可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市改变后形成蝴蝶效应。2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为

2、区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。3、本项目由于开发节奏缘由，一、二期中均出现项目中最佳位置的房源。即项目最佳房源已提前进入市场。从获得最佳开发效益目标来看，这是不利的。4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预料小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会削减30%左右的客户。二、推盘策略针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得最佳的开发效益。1、价位策略建议

3、后面部分二期房源，以求驾驭市场主动权和获得最佳开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求最佳效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，详细看二期首推状况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特别状况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。2、价格策略无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必需拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及实惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。

4、详细价格拉升双方已经商议确认。这样提价幅度的理由如下：a、大市趋上，影响消费心理;b、华府一期高开，已确立区域房价标杆;c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分;d、本期为园区最佳位置，物有所值3、效益目标二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求肯定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必需具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不改变。操盘须耐性，耐性即机会，机会即效益。应当看到，这种机会已经起先形成。三、开盘活动方案1、活动目的为正式上市扩大市场影响力;将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象;以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光

5、;为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。2、活动意义吸引客户，形成良好的市场口碑效应一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣扬的同时，还应在项目正式起先销售前后对针对区域客户进行推广活动。达到传播目的,虽然本项目前期形象整体推动良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。实行具有规模和特性的开盘仪式，可以快速达到向公众传播的效果。成交客户,通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可

6、物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度;加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。3、活动时间20xx年8月5日8：0012：004、活动地点现场销售部和销售门前空地房地产策划方案 篇2一、活动背景依据中冶尚园项目安排，在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。二、活动目的1、制造新年市场热度，加强市场关注度;2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等;3、通过现场活动营造热情气氛，聚集人气

7、，快速累积客户。三、活动理念1、注意人气凝合，营造“中冶”品质;2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围呈现，充分体现“看房送大礼”活动意义;3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动;4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美妙印象;四、活动地址信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场五、活动时间20xx年1月14日 8:30 17:30六、活动对象看房、购房准客户七、活动项目筹备支配：(1月9日-13日 基准筹备)策划：郭森150037606011月9日：本活动项目策划汇报达成初步合作意向 确定本活动方案1月10日：组建本活动项目小组确定本项目活动中全部执行人员活动执行小组构架：总顾问：(

8、甲方) 总 策 划：周 洋顾 问：(甲方) 活动总监：李佳文场 务：郭树森 黄金海 范德亮 陶 然 张 浩周 丽 王 华 张元林确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。1月11日：项目正式筹备和实施现场布置平面1月13日：活动现场布置(打算议程)整个场景布景以迎“新春”，凸显“中国红”，以“嘉年华”活动为主题。外场为客户供应玩与乐的场地，表现喧闹场景;内场(一楼)为准客户打造看房为主的环境，并能显现本活动的气氛氛围;二楼通过排好选房营造抢购氛围，供应热饮，主要为重要客户供应商谈清净空间，并为重要客户发放礼品。支配2架滑翔伞(或动力气球)分别在1月13日9:0011:00、14:0016:

9、00两次信阳市上空回旋营造活动前期氛围。1月14日上午活动期间9:0011:00在洋山新区上空回旋营造活动现场气氛1、外场布置(销售中心门前)：18米大跨度拱门2只：横跨路两侧(横幅标语：新春嘉年华 看房选房有礼)营销中心前左右各20米的路灯杆牵拉灯笼(灯笼上标有：中冶*尚园)因考虑天气缘由，搭建15m*10m*4m桁架，即可抵抗天气改变，有可营造现场气氛，顶部和四周(留进出口)用喷绘(设计图案)进行围挡，地上用红地毯铺设。顶部用小红灯笼依次循序整齐排列(活动结束后可赠送客户)现场安装：老鼠机、电子抓娃娃机、电子投篮机、跳舞机，棉花糖机、电子枪射击、糖葫芦、捏泥人、电子摩托车、烤瓷马克杯供到场

10、客户免费游玩。每台机器支配一名工作人员。现场派送嬉戏币(每个到场客户5个)现场气氛烘托卡通人：米奇、财神爷、加菲猫、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造现场气氛与客人拍照留念，现场制作烤瓷数码杯免费赠送客户。桁架外侧靠南侧设置儿童游乐蹦蹦床，供来来宾户小孩游玩。2、内场布置(营销中心一楼)：内场顶部用小灯笼或拉画连接，以及大中国结营造新春气氛。玻璃大门和玻璃窗用大小灯笼和窗花等造型图案。以“发财红包”布置现场装饰树。18:00前全部场景布置完毕，安装设施检测完毕。1月14日：活动现场7:00 筹备组人员到现场7:10 起先检查各种设施和设备8:00 全部人员现场打算完毕，迎接到场客户。8:30

11、 活动起先，按方案执行。活动期间有工作人员指导客户游玩项目;室内支配萨克斯现场真人演奏;17:30 活动接连结束。18:00 各种设施进行撤场房地产策划方案 篇3一、 前言就该项目推广思路细则及实施方案作一详细描述推广思路及实施方案遵循“精确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。二、市场分析1.1写字楼宏观市场分析在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买(或租用)写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片

12、热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为凄惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20xx年，随着中国即将加入世贸步伐的接近，部分省市写字楼租售市场起先升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40%。20xx年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构

13、和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。1.2武汉写字楼现状分析要分析武汉写字楼市场，首先得相识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场著名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/ M2之间，租价基本在40-70元/ M2月之间，管理费基本在1

14、0-15元/ M2月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下。武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充溢着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年确定会机会不少。2、主要竞争对手分析2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。

15、2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广阔厦，中商广场目前出租率仅为25%，而亚贸广场B座入住率达100%，江天大厦入住率为80%，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。亚贸广场经济指标名称：亚洲贸易广场地点：武昌区武珞路628号开发商：亚洲贸易广场股份有限公司总占地面积：12000 M2总建筑面积：120000 M2，其中A座建面36000 M2规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体

16、而成层高：A座28层 B座32层功能：底楼美食城、肯德基、停车场一楼五楼为商场A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼A座18-28层为高档写字楼B座为高档写字楼租售方式：出售、出租、以租代售三种形式售价：均价4800元/M2，整体购买还有实惠，并有肯定的投资实惠政策租价：均价70元/M2，大面积出租可实惠(以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采纳的策略)以租代售：120元/ M2月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采纳按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期

17、的70%)管理费：5.5元/ M2月入住率：B座100% A座尚未入住配套：具备购物、休闲、餐饮、消遣等各项设施，详细为裙楼大型商场(全市第四)，200泊位停车场、新加坡美食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄球馆、美发美容中心等。好用率：69%外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅 蓝色玻璃内部设施：中心空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A座共6部电梯内部装修：写字楼无天花、水泥地面实惠政策：三、 项目分析1、项目理解项目名称：中商广场地点：武昌区中南路占地面积：6700M2建筑面积：规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成楼高：180米楼层：A座49层 B座38

18、层(均含地下二层)功能：地下一、二层为停车场地上1-6层为购物中心地上7-9层为饮食消遣、休闲、健身中心地上10-49层为写字楼好用率：62%室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统(BAS)、自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)空调设施：美国特灵牌制冷机组及中心空调系统，另有新风增氧系统消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过

19、道设有手动报警阀，多层次消防平安爱护，主楼第10、23、36层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部直升全程消防专用电梯供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑限制，全天候服务外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采纳高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套装修。写字间均装天花，地面铺地毯租售方式：可售、可租售价：均价7000元/M2月租价：35元/M2起，

20、上升一层加1元/M2，均价约为55元/M2开发商：中商集团中江房地产开发有限公司物业管理：中江物业管理有限公司物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司建筑商：武汉建工集团2、过往推广策划2.1过往市场定位：5A智能大厦2.2过往目标客户群定位：IT行业2.3过往销售价格：7000元/M23、项目机会及优势分析3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。3.2 国家起先西部大开发，武汉是通往全部西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深化，武汉的写字楼市道会有所好转。3.3 中商广场为武昌第一高楼，作为武昌

21、区地标性建筑，具备较强的吸客实力3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，中商品牌可供挖掘和利用3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，尊贵之气、儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。3.6中商广场原有的宣扬推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，又无敏捷实惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定敏捷实惠的租售政策，通过阅历丰富、训练有素的销售人员推介，软件方面可塑性相当大。3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高

22、档写字楼的必备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功能。3.8 中商广场租售价格能依据市场作适当调整，从高于竞争对手30%的率下降到20%左右，即从7000元/M2调整为5600元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能敬重市场、敏捷应变。3.9 中商广场内外装饰装修在区域范围内数一数二，写字间装有天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信念的投资客及急于租场办公的企业来说，有信念和时间上的优势。4、项目问题及劣势分析4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越接近，但尚未正式加入，因此

23、，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻依据点尚需时日4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区终归是文教科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一面，“是骡子是马”已清清晰楚，缺乏进一步炒作和想象的空间，对爱

24、炒期楼的投资客已无空间。4.6中商广场好用率仅为62%，为同区域最低，且配套设施不完善。4.7中商广场已作过宣扬推广，尽管缘由许多，但从业绩来讲，应视为不胜利，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出双倍的努力。四、项目介入市场身份设定依据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：1、市场形象定位中商广场从营销的角度看，处于从零起先的状况，由于之前并未作大规模且有安排的宣扬推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目具体分析得出的思索：项目形象定位为：武汉市内环线商务区标记性智能大厦缘由：该项目有足够的质素支持上

25、述定位支持点：1. 1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化位于武汉政治中心区，这是其成为标记性建筑物业地段上的独性。1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商广场成为标记性建筑最大的支持点，即唯一性。1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统，是其与其它项目别出心裁之处，即权威性。2、项目市场推广定位依据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位

26、要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主中商广场办公而骄傲。3、目标客户群定位3.1从企业性质定位境外跨国企业，尤其是知名国际企业国内中大型国有企

27、业国内有实力的私营企业3.2从企业类型定位房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。3.3从目标客户的来源定位对现有办公环境不满足和企业发展壮大了，须要换一间更能体现身份和档次的企业;现有租户15%，即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即须要有一套比较实惠的措施。(实惠方案在推广策略里面详述);投资客50%，要吸引投资客须要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(详细方案在促销策略里面详述);自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。(详细方案在促销策略里面详述)4、项目价格定位4.1 售

28、价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，此价位应当是中商广场的价格突破点4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，另管理费12.5元/M2(含空调费)五、项目包装1、 售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)原则：体现中商广场的档次与风格体现一种大气、豪气2、 中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)3、 中商广场大门前升旗设计(见附图)4、 更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标记性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎全部甲级写字楼均未用

29、公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商好像给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不冲突;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念，包涵性更大。六、推广策略1、 本项目推广四大障碍点1. 1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，好像与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。1. 2价格劣势上的障碍

30、。对于投资客来讲，最关切的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。1. 3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。1. 4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的状况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不胜利的主因。1.5 目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有肯定道理，面太狭窄。2、 本项目推广五大突破口2. 1区位突破，变更人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内

31、环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高供应了有力证据。2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基本定型。因此，只有从软件方面强调其别出心裁，如知名物管公司管理，星级服务，可为买家免费供应实行企业和产品展示会的场所等。2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做胜利必须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，实行五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以此增加投资客

32、的信念和减轻付款上的负担。2.5 目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。3、 设计logo、统一标识4、 项目包装(前面已述，略)5、 宣扬主题5.1中心上的中心(强调区位)5.2东方之颠 世纪基业(强调气概)5.3上流品尝 领袖风范(强调地位)5.4商贵云集 商贾首选(强调客户群层次)5.5口首付、口风险、五年返租 震撼江城(强调付款轻松及高回报率)5.6首付一万几，月供一千几，租不如买(强调购买的轻松和价值)6、 媒体广告(见附页)7、 媒体安排

33、(略)七、营销策略二、 营销节奏及分区销售建议A座为1050层为写字楼(其中第10、23、36层为平安层)，即共38层写字楼，面积约40000M2。B座1038层为写字楼，(其中第10、23、36层为平安层)，即共26层，面积约26000M2。分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。2、 价格策略2.1 价格均价建议不高于5600元/M22.2 价格依据楼层、方向、景观、间隔制定价差2.3 拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。2

34、.4 价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再依据销售状况调整价格。如销售状况好，则微升。3、 付款方式策略3.1 付款原则上要求尽量削减首期款，增大免息分期成数和年限，供应尽可能长的贷款年限。营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期(主要针对现租户)公开销售期，强销期和续销期。3.2投资秘笈主体内容3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有赐予客户敏捷轻松的付款方式和在投资回报上赐予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采纳五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10%的返租方案，针对详细客户实施如下。3.2.2针对

35、中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外实惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在全部营销工作的前面，因为假如把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想假如说某幢大厦全部租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的.状况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大高兴而且极其重要的一步。详细实施举例如下：例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”， 售价为5600元/M2，同时

36、赐予赠送两年物业管理费的实惠政策，则计算如下：该写字楼原销售总价为：100 M237000元/M2=700000元该写字楼现销售总价为：100 M235600元/M2=560000元免该客户物管费金额为：100 M2312.5元/ M231232=30000元该客户照实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10%，即56800元该客户贷款额为：56000350%=28000元该客户每月供款额为：(280000y10000)3129S383623元(以住房贷款利率计算)该客户租写字楼每月所交租金为：5500元每月供款额与每月所交租

37、金比为：5500-3623=1877元从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10%即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，详细为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金渐渐返给购楼者，年回报率为10%，五年回报率为50%。同样，该客户可实行五成八年银行按贷方式付款。例：现有一客户实行五年返租和五成八年按贷方式购买中商广

38、场写字楼100M2，售价为5600元/M2详细计算为：100M2*5600元/ M2=560000元该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元(第一个月交清)该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元每年逐月返还客户金额为：5600012=4667元五年还返该客户金额为：56000*5=280000元该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元该客户贷款金额为：5600002=280000元该客户月供金额为：(28000010000)*129.38=3623元还返该客户的金额与该客

39、户月供比为：4667-3623=1044元五年内还返该客户的月平均租金为：(56000012)10047元/ M2该写字楼正常出租价格为：55元/M2发展商每年除还返外尚可额外赢利：(55-47)*100*12=9600元发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种八、促销策略1、直销1.1在营销活动中，有两种状况适合采纳直销，一种是目标客户为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门探望，此类直销层次相对较低;一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直

40、销人员的要求也高些。1.2直销方式：电话探望，登门探望，单张派发。1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。1.4直销人员：敝司销售人员、高校生、礼仪(形象)小姐。2、 DM邮寄2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM邮寄，探望。2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。3、 实惠政策3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境

41、比较优雅的地方举 行企业形象和产品展示会，是许多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场实行企业产品展示会。3.2租或买写字楼获x人x日游限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。二人三日游金额限制在5000之内，三人五日游限制在10000之内。3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商购物中心和选购书目;可优先进入中商购物中心设点经营;进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。房地产策划方案 篇4一、

42、房地产开盘主题：对外传达*房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大*房产的社会知名度和美誉度，体现*房产的五大优势：公司的雄厚实力、“*第一拍”的资格、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美妙发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立*房产主动良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。二、开盘时间：年月日（暂预定）三、活动地点：*房产有限公司四、剪彩嘉宾：贵公司确定五、拟邀媒体：*电视台、*广告公司六、活动方案（一）前期打算1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者2、购买或制作一批有意义的礼品。做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我

43、公司提前供应样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。一是可以表达对领导的敬重和谢意；二是可以起到宣扬作用和品牌效应。3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的打算提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）5、其他打算工作提前3天向市气象局获得当日的天气状况资料。落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。提前6天落实指挥和负责秩序工作。（二）开盘前广告发布在*广告发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站协作文字图片报导。（三）开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突

44、出宣扬*房产的开盘庆典。七、开盘现场活动1、现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体状况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼询问服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣扬画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后）会场布置：会场布置以实际效果为准，根据不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，协作媒体广告宣扬，营造良好的接待环境和现场氛围。主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。签 到 处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。贵宾休息区：可设在*房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精致插花。来宾休息区：可