清远B48区产品定位报告(2).pdf

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1、清远项目定位报告11月26日CONTENTS目录02本体分析本体分析|土地四至1.风险：南侧高压塔不可拆移，西侧、南侧有水渠，客户有抗性2.规划路：北侧隔规划路与春江湖畔相邻，中间隔规划道路，南侧为规划道路，规划路均未通车（预计2021年底前完工）；展示效果较差地块西侧清晖路地块南侧和西侧2m水渠地块北侧春江湖畔地块南侧110kv高压塔地块基本情况四至南至燕湖大道，北至田地，东至村庄，西至清晖路出让面积（万）41334.65（62亩）用地性质住宅建筑密度22%综合容积率2.5商住比例无绿化率35%计容建面（万）103337限高（m）80米本体分析|区位价值1.燕湖新城：城市主中心是以燕湖新城为

2、核心，城市发展南融北拓，重心向南融入广佛大都市区；2.规划：燕湖新城沿江向南设四大功能区，本地块及碧桂园项目同属滨江生活区，可享受未来配套利好B48地块图：清远城市发展方向图：燕湖新城功能分区碧桂园山湖城碧桂园燕湖里碧桂园未来城本体分析|交通条件图：广清城际与武广高铁站点线路银盏站B48地块碧桂园山湖城碧桂园燕湖里碧桂园未来城去往广州北站5.8km900m2.5km图：广清城际站点线路图：三连一阳及英德县分布1.轨道交通：碧桂园山湖城距广清城际清远站（20年底前开通）700米，截流广东外溢客户；距离地块较近的燕湖新城站预计24年开通，目前无明显利好2.公路交通：“三连一阳”连州+连南+连山+阳

3、山及英德县进城客户，“三连一阳”距地块130公里，英德距地块66公里，对下县进城客户而言，本地块与碧桂园项目位置差异不大连州阳山连南连山清远城区英德B48地块“三连一阳”碧桂园燕湖里碧桂园山湖城燕湖新城站龙塘站清远高铁站清远站0.7km本体分析|配套环境1.商圈及医院：本地块与碧桂园项目距离人民医院、顺盈时代广场商圈，都在3km内2.学校：板块竞品比较，碧桂园山湖城学区最好，本地块学区最差。学区配套图：地块周边在售项目及配套本项目顺盈时代广场2.9km碧桂园山湖城碧桂园燕湖里碧桂园未来城3.2km3.6km3.4km市人民医院4.2km4.4km2.7km3.1km小学碧桂园山湖城：凤翔小学分

4、校碧桂园燕湖里：燕湖小学碧桂园未来城：燕湖小学本地块：洲心小学小学排名：凤翔小学燕湖小学洲心小学初中碧桂园山湖城：田家炳中学碧桂园燕湖里：洲心中学碧桂园未来城：洲心中学本地块：洲心中学中学排名：田家炳中学洲心中学本体分析|地块价值小结区位交通、学区配套均无优势，碧桂园三项目对本项目呈“合围包夹态势”优势 Strength劣势 Weak 位于燕湖新城滨江生活区，清远市政府重点打造，未来板块有预期；大交通环境利好，轻轨清远站（2020年）可直达广州北站 山湖城截流轻轨站广州外溢客户，未来城与燕湖里对下县进城客户再次截流；学区在整个板块认可度最差机会 Opportunity威胁 Threaten 世

5、茂品牌首进，品牌助力 轻轨延伸线燕湖中心站2024年建成后，地块交通提升 板块已有碧桂园项目建设较早，成熟度、实现度，逐年提高03市场分析市场分析|城市政策 土拍政策：价高者得 限价政策：无限价 限购政策：无限购 限贷政策：无限贷，首套按揭2.5-3成，二套按揭4成，三套必须全款 预售条件：工程形象进度达到“7层以下封顶，7层以上2/3”资金监管：综合造价乘以监管项目的施工许可面积核定实现“5612”难度大形象进度2/3不可提前开工资金监管力度高“5612”政策环境市场分析|土地市场1、区域：20年清远清城区共成交8宗宅地，平均楼面价2800元/，我司土地价格为区域低位2、板块：B48在板块今

6、年成交的三宗土地中实际楼面价最低（春江湖畔、燕湖郡均需配建小学）2018年-2020年清远B48项目周边成交地块详情及分布一览1、碧桂园未来城燕湖里建筑面积：20.7万容积率：2.28竞得方：碧桂园成交楼面价：2550元/成交日期：2019/12/301、碧桂园燕湖郡（待售）建筑面积：15.7万容积率：1.84成交楼面价：2327元/（不含小学配建）竞得方：碧桂园成交日期：2020/6/14溢价率：5.7%2019年成交土地2020年成交土地2、石榴春江湖畔地块建筑面积：10.7万容积率：2.14成交楼面价：2683元/竞得方：石榴成交日期：2020/4/16溢价率：12.6%本项目燕湖新城2

7、9402683232729482561327436472609050010001500200025003000350040002020-01-16华以泰2020-04-16石榴2020-06-14碧桂园2020-06-15实地2020-06-16龙泰2020-09-07扬宣2020-09-16万里2020-09-30世茂&石榴2020年1-10月清城区成交地块楼面价对比（元/）2、碧桂园未来城建筑面积：52万容积率：2.28竞得方：碧桂园成交楼面价：1214元/成交日期：20162018年及以前成交土地1、碧桂园山湖城建筑面积：260万容积率：1.9竞得方：新亚成交楼面价：337元/成交日期：

8、20103、本项目建筑面积：10.3万容积率：2.5成交楼面价：2609元/（不含小学配建）成交日期：2020/9/30溢价率：0.37%市场分析|住宅市场337 342 687 742 547 409 480 463 618 555 5332746585738523820501000200030004000500060007000800090001000001002003004005006007008002016年2017年2018年2019年2020年10月2020年清远量价走势供应面积(万)成交面积(万)销售价格(元/)266 17 56 50 56 73 81 65 80 49 69

9、80 51 2 24 57 43 40 53 78 102 97 362453566554516062517036321146511256364556839816183408996857888918934832687068039860481658348800680378481827981259065803481067873 787972007400760078008000820084008600880090009200020406080100120近一年清远住宅供销价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)1、市场容量：20年整体清远市场容量稳定，全年预计650万2、量价走势：20年7

10、月后供应激增导致库存上升，三季度成交面积同比上升8%，价格下降5%，10月成交均价7879元/数据口径：克而瑞市场分析|竞争格局清远城区分为三大板块：东城板块、新城板块、广清板块；东城板块：以老城地缘客户为主，同时吸纳“三连一阳”客户新城板块：“城市中心”市政府所在地，配套成熟、完善，广清城轨开通后将满足外溢客户的交通需求广清板块：“广清一体化”是该片区的最大利好，距离广州花都最近板块，性价比高，具有投资价值，但目前板块配套相对落后，入住率低东城板块 19年供应：80万 19年销量：90万 2020年10月份价格：8100元/客户特征：70%地缘、30%下县新城板块 19年供应：160万 19

11、年销量：140万 2020年10月份价格：8562元/客户特征：50%地缘、30%下县、20%广州广清板块 19年供应：190万 19年销量：160万 2020年10月份年价格：7800元/客户特征：20%下县、80%广州东城板块新城板块广清板块板块分布总价：70-85万均价：8100元/总价：90-105万均价：8562元/总价：60-80万均价：7800元/清远市政府市场分析|成交结构三居高流速价格天花板为90万，主力面积段为95-100四居高流速价格天花板为110万，主力面积段为110-115居室面积段50万元以下50-60万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元1

12、00-110万元 110-120万元 120-130万元 130-140万元 140-150万元 150-160万元 160-170万元 170万元以上合计二居80以下7.88%2.51%1.57%0.91%0.95%0.49%0.51%0.27%0.06%0.07%0.01%15.23%80-850.01%0.12%0.53%1.87%1.22%0.12%0.01%0.01%0.01%0.01%0.02%0.02%3.95%三居85-900.15%0.60%0.66%1.66%0.88%0.03%0.02%0.00%0.01%0.02%0.02%0.01%4.06%90-950.56%1.5

13、7%1.57%3.37%1.40%0.61%0.87%0.26%0.03%0.03%0.04%0.01%0.01%10.33%95-1000.01%0.54%1.37%6.04%3.27%1.28%0.12%0.01%0.03%0.01%0.08%0.04%12.80%100-1050.01%1.88%0.89%0.66%1.34%1.64%1.21%0.03%0.01%0.01%0.03%0.08%7.79%105-1100.13%0.08%0.32%0.66%1.63%1.05%0.84%0.14%0.01%0.01%0.03%0.01%0.04%4.95%四居110-1150.12%1.

14、19%0.65%0.97%2.97%0.67%0.34%0.22%0.33%0.04%0.03%0.12%7.65%115-1200.21%0.18%0.86%1.55%1.12%1.92%0.75%0.28%0.26%0.09%0.01%0.06%7.29%120-1250.00%0.10%0.12%0.59%1.30%1.32%1.32%0.26%0.04%0.01%0.05%5.11%125-1300.01%0.16%0.18%0.16%0.35%0.63%1.35%1.50%0.89%0.16%0.29%0.10%0.04%5.82%130-1350.01%0.01%0.01%0.20

15、%0.35%0.21%0.25%0.27%0.13%0.01%0.05%1.50%135-1400.01%0.03%0.25%0.83%0.63%0.18%0.10%0.09%0.10%2.22%140-1450.10%0.52%0.35%1.25%2.58%1.08%0.08%0.12%6.08%五居及以上145-1500.01%0.01%0.09%0.05%0.05%0.02%0.07%0.30%150-1550.01%0.12%0.14%0.27%155-1600.01%0.01%0.03%0.07%0.13%0.25%160-1650.01%0.01%0.01%0.06%0.09%16

16、5-1700.01%0.05%0.04%0.01%0.01%0.08%0.20%170-1800.01%0.01%0.01%0.01%0.15%0.07%0.01%0.14%0.41%180-1900.01%0.01%0.01%0.01%0.34%0.38%190-2000.01%0.01%0.01%0.96%0.99%200以上0.01%0.02%0.03%0.03%2.24%2.33%合计7.90%3.49%7.27%9.26%16.36%12.62%11.48%9.74%5.86%4.22%4.16%2.03%0.74%4.87%100.00%表:清远新城板块成交结构市场分析|板块库存1

17、、现库存：截止2020年10月底，板块一级竞品存量约7064套2、入市库存：预计本项目期房入市时（2021年5月）仍有三个一级竞品在售（包括我司项目，预估库存约5000套左右），市场竞争激烈项目地块取证未售（套）未取证（套）全化周期库存合计（套）片区整体去化周期碧桂园山湖城164163615个月706427个月碧桂园未来城27005个月碧桂园燕湖里110139018个月碧桂园燕湖郡（待售）01570/石榴春江湖畔0924/本项目01000/合计5446520板块库存内项目库存待定碧桂园燕湖郡（待售）总货量：预计1570套本项目（待售）总货量：预计1000套市场分析|竞争格局1.现时点：碧桂园山

18、湖城为板块价值标杆，距离广清轻轨仅700m，截流广州外溢客户及城区外溢客户；未来城、燕湖里总价低，收割地缘刚需及下县进城客户，低价跑量2.入市时：价值标杆依然存在，碧桂园山湖城为板块总价天花板，碧桂园新取项目持续补货，保证低价产品货源充足；我司将直接竞争燕湖里及燕湖郡项目直接竞品碧桂园燕湖里碧桂园未来城碧桂园山湖城碧桂园燕湖郡开发商碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园取地时间2019201620102020容积率2.282.91.91.84计容建面28万52万260万15万楼面价（元/）255012143372327产品类型95、115、135，最近成交均价8100-8600/面积95，套总价81万81、

19、96、127、240，最近成交均价8300-8800/面积97，套总价85万96、121、142、221，最近成交均价8300-9300/面积96，套总价85万-首开时间2020.82018.92012.7-月均流速（近一年）75-9040-5080-120-精装/毛坯精装精装精装-库存套数库存1500套库存270套库存1800套-库存周期（月）18515-预计清盘时间2022年3月2021年2月2022年1月-清远市政府碧桂园山湖城板块品质标杆春江湖畔本项目碧桂园未来城碧桂园燕湖里碧桂园燕湖郡（待售）清远站规划轻轨1km3km2km1.8km1.5km1.4km4km4.3km4.4km5.

20、8km4.8km4.3km5.8km低价跑量广州外溢市场分析|在售典型-碧桂园山湖城山湖城基础信息总建面（万）267开盘时间2012-7总户数15000容积率1.91、碧桂园山湖城板块价值标杆，区位、交通优于其他项目（距广清城轨700m），2012年7月首开，根据市场变化及不断试水，目前主力户型为96-125。2、客户比例：地缘改善50%、下县客户30%、广州客户20%2012-2020年山湖城户配变化户型2012-20132014-20152016-20172018-2019202080（321）39%20%22%95（322）14%8%8%23%46%115（422）3%15%6%125（

21、422）14%3%11%25%23%140（423）38%22%55%30%30%59411917241568238723893196119654816105683673027435959298778500500060007000800090001000005001000150020002500300035002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2013-2020年10月山湖城量价走势成交套数(套)成交均价(元/)市场分析|在售典型-碧桂园未来城碧桂园未来城基础信息总建面（万）40.8（其中住宅25.3，商业14.6）开盘时间2018-9总户数232

22、8容积率2.91、碧桂园未来城，板块刚需盘代表项目，2018年9月首开，主力户型为81-127；赠送率11%高于同区其他碧桂园项目2、客户比例：地缘客户50%、下县客户40%、广州客户10%2018-2020年碧桂园未来城户配变化面积段20182019202081(321)34%33%32%97(322)33%33%34%127(422)33%34%34%3276944979378909987008200840086008800900092009400960002004006008002018年2019年2020年2018-2020年10月碧桂园未来城量价走势成交套数(套)成交均价(元/)在售

23、典型-碧桂园燕湖里95-三室两厅两卫115-四室两厅两卫碧桂园燕湖里户型配比物业类型户型面积段（）户型套数占比高层8832119817%9532248643%11542234227%13542214413%合计1170100%碧桂园燕湖里基础信息总建面（万）28首开情况2020-8总户数1806容积率2.281、碧桂园燕湖里，是碧桂园未来城补货盘，2020年8月22日首开，主力户型为95 、115；得房率83%是产品亮点2、主力客群：地缘客户50%、下县客户40%、广州客户10%，是本项目入市后的一级竞品107682785008309821780008100820083008400850086

24、000204060801001202020年08月2020年09月2020年10月2020.8-2020.10月碧桂园燕湖里量价走势成交套数(套)成交均价(元/)3-2-1853-2-2 954-2-2 125竞品价值对标产品演变主流户型1、80（321）：受投资客户影响，14-15年占比39%，随后逐年下降，20年占比仅9%2、95（322）：逐渐成为三居“硬通货”，2018年后随着房价上涨，客户对功能性小三居的需求逐渐升高3、115（422）：2014年后选择紧凑四居的客户逐步被95 、125 户型分流，2020年占比仅为4%4、125+140（422）：改善产品，近两年占比稳定45%-5

25、0%户型2012-20132014-20152016-20172018-2019202085（321）0%39%20%25%9%95（322）14%8%8%25%43%115（422）22%19%6%0%4%125（422）26%12%11%27%23%140（422）38%22%55%23%21%合计100%100%100%100%100%户型2012-20132014-20152016-20172018-2019202080（321）0%37%23%24%7%95（322）16%10%8%24%36%115（422）23%22%7%0%0%125（422）29%10%12%27%24%14

26、0（422）32%21%50%25%33%合计100%100%100%100%100%2012-2020年板块内户型成交占比2012-2020年板块内户型供应占比竞品价值对标产品尺度三居：功能性向舒适性过渡四居：主功能尺度增加套内实用性加强变化：提升套内舒适度，增加居室使用性居室总价单品月均流速单品极限流速户型项目户型南北通透产品尺度主卧套设计阳台赠送飘窗个数前室赠送得房率 赠送率 梯户比楼层南向客厅餐厅主卧次卧三卧面积面宽面宽面积面积面宽面积面宽面积面积三居923910497碧桂园山湖城322否9.6（南向）3.7124.593.215.442.78.646.49是5.332.8381%8%

27、3T63388205597碧桂园未来城2（+1）22否8.5（南向）3.611.445.33.115.662.48.675.52是5.1445.7881%11%2T626/3381305095碧桂园燕湖里2（+1）22否10（南向）3.712.695.883.315.1239.526.25是4.3331.5983%6%2T418居室总价单品月均流速单品极限流速户型项目户型南北通透产品尺度主卧套设计阳台赠送飘窗个数前室赠送得房率 赠送率 梯户比楼层南向客厅餐厅主卧次卧三卧面积面宽面宽面积面积面宽面积面宽面积面积四居112515118碧桂园山湖城422是12.6（南向）412.694.673.32

28、0.292.910.658.57是467.8583%10%3T633981530115碧桂园燕湖里3（+1）22是13（南向）3.914.26.273.419.722.89.658.56是3.9645.0483%8%2T418客厅面积增加主卧面积持平卧室面积增加餐厅面积增加阳台赠送减少前室赠送减少客厅面积增加主卧面积持平卧室面积减少餐厅面积增加阳台赠送持平前室赠送减少提高得房率，极致化主功能面积赠送率降低赠送率降低产品方向结论：85-三室两厅一卫，总价73万 95-三室两厅两卫，总价82万 125-四室两厅一卫，总价108万 预计整盘流速：50套/月竞品价值对标总价、流速 三居：未来城总价84

29、万-97三室两厅两卫，月均流速20套；燕湖里总价70万-81三室两厅一卫，月均流速15套 四居：未来城总价110万-127四室两厅两卫，月均流速15套 目前春江湖畔项目定存40组。总价户型产品类型装修面积月均楼栋层数单价项目名称流速194523高层精装220330-32F8500碧桂园山湖城111422高层精装1351517-18F8217碧桂园燕湖里110422高层精装1271530-32F8700碧桂园未来城108422高层精装125-26F8600我司103422高层精装1212030-32F8500碧桂园山湖城84322高层精装972026F8700碧桂园未来城82322高层精装975

30、030-32F8500碧桂园山湖城82322高层精装95-26F8600我司78322高层精装953517-18F8217碧桂园燕湖里73321高层精装85-26F8600我司70321高层精装811530-32F8700碧桂园未来城市场小结1-政策环境严苛：难以实现“5612”2-地价不占优势：B48在板块今年成交的三宗土地中实际楼面价最低3-碧桂园坐庄地位：碧桂园山湖城为板块价值标杆，截流广州外溢客户及城区外溢客户；未来城、燕湖里总价相对较低，收割地缘刚需及下县进城客户，低价跑量，碧桂园持续补货，我司面临全覆盖，全周期竞争4-吃透碧桂园：1、产品演变：主流户型为85（321）、95（322

31、）、125（422）2、产品尺度：由高赠送、功能性向舒适性过渡，主功能空间实用性加强3、流速、总价：未来城总价84万-97三室两厅两卫，月均流速20套；燕湖里总价70万-81三室两厅一卫，月均流速35套；未来城总价110万-127四室两厅两卫，月均流速15套相对低总价，相对高流速，绝对好产品做对的产品 做好的产品04客户定位1、现实点：随着2019年12月广东各区（黄埔区、南沙区、花都区）相继放开限购，广州客群不断减少。2、趋势：随着区域楼市成熟度提升，配套不断完善，板块成交客户将主要以地缘及下县客户为主。2010201320192017变化因素：2019年12月广州黄埔区、南沙区、花都区相继

32、放开限购客群占比：地缘客户：50%下县客户：40%广州客户：10%变化因素：2010年11月广州开始实施限购（1年社保）2012年11月广清城际动工建设客群占比：地缘客户：50%下县客户：30%广州客户：20%变化因素：2013年5月通过了清远燕湖新城总体规划,将燕湖新城定位为岭南生态新城，是清远未来的城市中心区。2013.11广州限购升级（1年3年社保）客群占比：地缘客户：40%下县客户：30%广州客户：30%变化因素：2017年3月广州限购升级（3年5年社保）2018年6月广州、清远两市政府高质量推进广清一体化发展工作方案客群占比：地缘客户：30%下县客户：30%广州客户：40%变化因素：

33、2021年燕湖新城基础设施建设项目预计建成，配套将不断完善客群占比：地缘客户：65%下县客户：30%广州客户：5%2021客户定位|客户推演1.地缘客户：地缘刚需，总价相对敏感首选未来城地缘改善，看重学区、配套优先选择山湖城2.下县客户:总价最敏感首选燕湖里看重配套资源选择未来城3.广州客户：看重交通配套优先选择山湖城（距离轻轨仅700米）碧桂园未来城项目客户占比：地缘客户50%、下县客户40%、广州客户10%交通：距离清远市政府5.4km，距离燕湖新城轻轨站6km教育：博爱学校（普通学区）碧桂园山湖城项目客户占比：地缘客户50%、下县客户30%、广州客户20%交通：距离清远市政府4.8km，

34、距离清远轻轨站700m教育：凤翔小学（较好学区）碧桂园燕湖里项目客户占比：地缘客户40%、下县客户50%、广州客户10%交通：距离清远市政府6km，距离燕湖新城轻轨站6km教育：博爱学校（普通学区）清远主城区燕湖新城站B485.6km4.8km客户定位|典型项目客户构成客户定位|我司客户选择参考未来城客户结构，结合未来趋势判断，本体质素，推导出本地客户占比参考项目参考项目参考碧桂园未来城项目地缘客户：40%下县客户：50%广州客户：10%趋势判断趋势判断1、广州客户占比持续下降2、地缘客户占比持续上升3、下县客户会被燕湖郡分流本体质素本体质素1、交通配套尚未完善2、普通学区（洲心小学、洲心一中

35、）客户选择客户选择地缘客户：65%下县客户：30%广州客户：5%客户定位双盘户配方案1、根据客户占比，结合客户的产品选择逻辑，推导出本地块户型配比2、地块户配方案：85占比13%，95占比55%，125占比32%客户占比地缘客户：65%下县客户：30%广州客户：5%三大客户产品选择客户类型8595125地缘客户10%55%35%下县客户20%50%30%广州客户20%80%0我司户配占比8513%9555%12532%客户定位本地块户型方案双盘产品结构春江湖畔项目户配方案新项目户配方案定位方向户型面积居室户数占比户型面积（）户数户数占比户型面积（）户数占比刚需兼顾改善853室2厅1卫13%32

36、18316418%3218510%953室2厅2卫55%3229658165%3229550%114-1254室2厅2卫32%422114/14514917%42212540%合计100%894100%100%通过分析双盘产品结构配比及春江湖畔项目户配方案，最终得出新项目户配方案户数占比85占比10%，95占比50%，125占比40%05定位结论主流客户+产品突破1、客户预判：广州客持续下降，地缘客比例上升2、客户占比：地缘客户65%：下县客户30%：广州客户5%1、产品方向：控总价、品质突破2、产品尺度：以舒适度为方向，提高得房率，极致化主功能空间1、区位交通，学区配套均无优势2、碧桂园三项

37、目对本项目呈合围包夹态势定位结论产品定位方向土地市场客户产品1、政策环境严苛，无法实现“5612”2、碧桂园坐庄地位3、我司面临全周期、全覆盖的激烈竞争策略1：控总价，做主流面积产品策略2：产品以舒适度为方向，提高得房率，极致化主功能空间策略3：打造产品亮点，从立面、园林、智能化做出差异化定位结论户型配比控总价，高流量，品质突破物业类型产品形态（洋房/高层）单户面积户数占比面积占比货值占比单价（元/）单套总价（万元/套）精装/毛坯面积（）货值（亿元）住宅平层8510%12%12%860073精装124101.19550%44%44%82433163.712540%44%44%108437763

38、.8商业一层底商1754%16000/毛坯17540.28车位非人防/人防非人防676个，人防263个%非人防5万/个人防4.5万/0.45合计1033379.33产品定位结论产品方向户型户型面积南 北通 透产品尺度主卧套设计赠送产品亮点得房率（%）梯户比层数南向客厅主卧主卧次卧次卧三卧面宽面宽面宽面积面宽面积面积32295否三面宽3.73.315.1239.526.25是阳台、飘窗南北飘窗832T418F客户敏感点/喜好产品亮点1得房率套内使用面积加大，减少前厅面积，提高得房率2户型格局（1）朝向：两梯四户，全明设计；（2）主功能空间：增大客厅、餐厅面积尺度基本尺度户型亮点06价值体系价值体

39、系|立面、小区大门对标对比碧桂园项目立面、小区大门风格，基本统一为现代风格，立面线条由繁到简，色彩向浅色系转变碧桂园燕湖里碧桂园山湖城碧桂园智慧未来城立面小区大门价值体系|售楼处示范区对标对比碧桂园项目售楼处、示范区风格，经历欧式风格到现代风格的转变，造型更为简洁示范区主打园林，燕湖里示范区功能升级，增加儿童活动区，园林品质+提高体验感是未来方向碧桂园山湖城碧桂园未来城碧桂园燕湖里示范区售楼处售楼处示范区价值体系|样板间对标硬装：对比碧桂园项目样板间，统一为现代简约风格软装：以浅色系为主，逐渐向轻奢升级碧桂园山湖城碧桂园燕湖里碧桂园未来城立面大门：对比碧桂园项目立面、小区大门风格，基本统一为现

40、代风格，立面线条由繁到简，色彩向浅色系转变样板间：硬装对比碧桂园项目样板间，统一为现代简约风格；软装以浅色系为主，逐渐向轻奢升级示范区：示范区主打园林，燕湖里示范区功能升级，增加儿童活动区，园林+体验是未来方向售楼处：对比碧桂园项目售楼处、示范区风格，经历欧式风格到现代风格的转变，造型更为简洁售楼处价值体系|品质方向立面小区大门售楼处示范区样板间价值体系|规模及选型结论竞品计容建面（万）整盘货值（亿）销售周期（月）售楼处面积（）示范区面积（）样板间个数燕湖里28242060010002春江湖畔9.58.671038020003（95、95、115）规模级配：不设单独售楼处，与春江湖畔共用；样板

41、间设2个，分别为1个95实体展示样板间、1个125实体交付样板间。我司计容建面（万）整盘均价(元/)整盘货值（亿）销售周期（月）清远B48区地块62亩86009.3315供货说明竞品说明供货计划表时间2021年5月批次第一批次套数200套面积85、95、125实体样板间07推盘策略项目面积11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月春江湖畔8395114本地块8595125164套，去化8个月581套，去化29个月149套，去化15个月146套，去化13个月456套，去化20个月350套，去化27个月推盘策略|双盘联动策略春江湖畔B48地块产品高赠

42、送舒适度面积95主力取消115，增加125户配83平米-18%：95平米-65%：113平米-17%85平米-10%：95平米-50%：125平米-40%立面现代风格（浅灰色）现代风格（浅色系）差异化:B48地块舒适改善，春江湖畔主打刚需赠送，两个项目从产品功能、户配、立面等方面打造差异化推盘逻辑：通过产品推演85平米补货，95平米和125平米搭售组合，掩护春江明月项目快速出货。推盘策略|全盘货量组织产品类型可售面积（平米）货值（亿）套数销售周期（月）月均去化货值蓄客时间开盘时间21年22年签约回款签约回款高层995028.688012742021/8/152.942.365.636.21商业

43、17540.28000.280.28车库/车位32465.080.45非人防676/个，人防263/个000.450.45合计1347219.332.942.366.336.94签约周期12个月、回款周期13个月；示范区开放时间、样板间开放时间:2021年7月20日当年签约额2.94亿，去化率80%；回款额2.36亿，回款率80%项目首推货值1.74亿元，占比20%；开盘当月去化率70%24第1次推盘（小高层）推盘面积：20196平方米推盘时间：2021/8/15单价：8600货值：1.74亿占比：20%去化率：70%第3次推盘（高层）推盘面积：36044平方米推盘时间：2022/4/30单价：8600货值：3.10亿去化率：60%第2次推盘（高层）推盘面积：22600平方米推盘时间：2021/12/15单价：8600货值：1.94亿去化率：60%第4次推盘（高层）推盘面积：20662平方米推盘时间：2022/8/15单价：8600货值：1.78亿去化率：60%13原则：1、当年首开去化率不低于当年货值的70%，回款率不低于签约额的70%；2、整盘去化周期不高于投资版