20191209北海.ppt

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1、1、城市基、城市基础环础环境境2、城市房地、城市房地产产市市场场3、城市板、城市板块块解解读读1.城市发展基础1.1城市基本面1.2城市大势1.3城市规划与发展方向-规划/产业/人口/基建1.1【城市占位】北海是“一带一路”在大西南唯一的出海口，西部地区重点经济区之一北部湾城市群核心城市，同南宁一起支撑广西区域发展的增长极；大型旅游城市，三北“候鸟”聚集地“十三五”规划城市群分布情况及等级水平等级西部中部东部京津翼长三角珠三角I档世界级无无长江中游中原地区东北地区II档成渝地区关中平原山东半岛海峡西岸东部地区地区级西部地区北部湾呼包鄂榆黔中III档区域级滇中山西中部兰州-西宁宁夏沿黄天山北坡I

2、档-世界级北部湾城市群（南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左；湛江、茂名、阳江；海口、儋州、东方、澄迈、临高、昌江）II档-地区级III档-区域级1.城市发展基础1.1城市基本面1.2城市大势1.3城市规划与发展方向-规划/产业/人口/基建1.2【城市大势】在南方沿海旅游城市中，具有最高的成长潜力现状/速度交叉分析结论：北海受城市规模及本身人口影响，整体实力偏低，但在南方沿海旅游城市中，具有最高的成长潜力城0.900.800.700.600.500.400.300.200.100.00实力弱潜力大实力潜力双强市发贵阳展海口速度昆明威海茂名南宁北海西双版纳三亚桂林柳州湛江实力潜力均弱0.00 0

3、.10实力强潜力小0.200.300.400.500.600.700.800.901.00城市资源及建设力1.2.1【城市基础】人口持续流入，但受人口规模限制，GDP总量排名较低，但在旅游城市中较强北海人口总量低，人口集中度属低位水平2018年北海与类比城市常住人口横向比较北海GDP总量较低，处于后位水平常住人口总量人口集中度2018年北海与类比城市GDP总量横向比较8007006005004003002001000733 7250.300.250.200.150.100.050.00685631（亿元）509488404600028352072301685000400030002000100

4、00119434160379836413092 30543008北海人口集中度放缓提升，人口总量平稳上升218615112008-2018年北海及全区人口变动情况1332（万人）北海总人口各市总人口全省总人口59660004184816471950004000300020001000049264666456047581501591682018年2008年2013年北海人口集中度0.0310.0340.0341.2.2【结构速度】经济高增长，三产贡献值首超二产发展速度居第一阵营，GDP增速排名第三；产业结构水平落后，三产贡献比重逐渐增大北海GDP增速有明显优势，追赶速度快北海三产水平仍处低位20

5、18年北海与类比城市三产占比横向比较120%100%80%60%40%20%0%一产占比二产占比三产占比2018年北海与类比城市GDP增速横向比较12%10%8%35%48%41%53%48%48%27%47%39%46%36%46%38%49%31%57%59%30%10%69%20%78%18%8%8%8%8%44%7%7%39%7%6%6%6%5%6%4%三次产业经济增长贡献率比重走势2%一产二产三产100%50%0%85%84%0%69%56%53%41%53%36%28%4%35%11%5%13%13%9%6%4%2013年2014年2015年2016年2017年2018年1.2.3

6、【投资力度】投资力度高于三亚、版纳，房地产开发占比较低财政收入倒数第四（225亿），固定资产投资排名倒数第三（1188亿），房地产开发投资排名倒数第二（231亿），房地产投资占固定投资比重高于柳州和桂林，处于中位水平，但是北海在投资力度上明显要高于三亚和版纳。北海政府财政收入水平较低，政府财力较弱北海固定资产投资力度偏低，房地产投资比重位于中低水平2018年固定资产投资及房地产开发投资横向比较2018年一般公共财政收入横向比较固定资产投资总额房地产开发投资总额(亿元)6000500040003000200010000100090080070060050040030020010004816903

7、4450415131633113753678256018521441131911881088596481451436284257房地产开发投资占固定资产投资比重投资占比225100%80%60%40%20%0%13684%1005646%41%27%23%22%19%23%14%13%11%24%1.2.4【收入消费】社销总额低，人均可支配收入在非省会城市中排名第三北海社会消费总额（265亿），总量相对较低，人均可支配收入（25374元）排名第八，低于三亚、柳州，但高于版纳、桂林和湛江。北海整体社会消费量级较低北海人均居民可支配收入处于中等水平2018年北海与类比城市社会消费总额横向比较201

8、8年北海与类比城市人均可支配收入横向比较(亿元)300040000350003000025000200001500010000500027873662635096240325002000150010005003120530487 3030927031267982537424579242891770169721427 21350154112991267996758265242141001.2.5【城市角色】经济次位度和集中度非在非省会中占第二梯队北海城市经济次位度和经济集中度均位于城市排名第四，经济发展与首府南宁有一定差距；经济发展较集中，属于广西发展重点区域之一。北海经济次位度较低，与经济首位

9、城市差距较大北海在类比城市中经济汇集能力居于中等水平2018年北海与类比城市经济次位度横向比较2018年北海与类比城市经济集中度横向比较0.700.800.600.400.200.000.200.150.100.050.000.150.500.390.120.110.310.300.070.050.140.130.030.030.020.08柳州桂林三亚北海威海茂名湛江西双版纳柳州三亚桂林北海威海茂名湛江西双版纳北海经济集中和经济次位度增速平稳，GDP占全省约6.5%北海-南宁历年GDP发展对比2009年-2018年北海经济次位度及集中度走势南宁GDP北海GDP城市经济次位度城市经济集中度50

10、004000300020001000043411332411912300.350.300.250.200.150.100.050.000.310.30370310070.270.270.260.2634108920.2531480.220.230.218570.070.060.050.050.050.050.050.040.040.042009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年20092010201120122013201420152016201720181.2.6【省域城市格局】西部最近的沿海旅游城市，可辐射西南、西

11、北重点城市交通改善后，北海对周边城市的旅游辐射及港口交通辐射能力提升，对北海的港口产业及旅游业有一定促进作用。西安重庆成都长沙桂林柳州梧州动车1时40分到广州河池贺州昆明百色2h到来宾百色梧州贵港南宁崇左玉林钦州防城港北海芒街（越南）1.城市发展基础1.1城市基本面1.2城市大势1.3城市规划与发展方向-规划/产业/人口/基建1.3.1【城市名片】北海是中国西部唯一拥有空港、海港、高速公路和铁路的城市，是一带一路战略中与东盟十国、南海、太平洋与印度洋等地区国家联系更紧密的纽带 作为西南片区最便捷的出海口，铁山港未来北部湾经济区重要依托1.3.1【地形特征】三区一县，分工发展，腹地大规模未开发目

12、前开发区域主要集中在沿海区域，由北部往南部沿海开发，腹地区域未开发，廉州湾沿海已开发较多，东部沿海开发较少，城区人群和主要旅游区域主要集中在半岛区域合浦县（海产品、农产品加工）铁山港港区（港口经济：石油化工、新型材料）城区（旅游、电子产业：代加工）1.3.1【历史沿革】至北向南，沿海扩张北海城市发展主方向先北后南，往半岛扩散，目前发展主要沿海往外扩张，未来十年逐步向南珠大道外的内陆发展项目1990年2000年2010年2019年2030年发展方向内生南拓外扩环半岛沿海往内陆包围重点区域规划人口老城20万14老城+银滩30万南珠大道以内南珠大道以外沿海南珠大道以外145万52万55万建设用地面积

13、3141801601.3.1【规划】打造综合性现代化的滨海休闲度假旅游目的地2017年习大大视察北海进一步确定以旅游、现代服务业、港口物流为北海发展方向，指出北海应发展成为具有多功能的滨海度假旅游目的地重点培育和建设高星级 亲海酒店群，配套建设 国际邮轮码头、游艇港 湾、大型商业中心，完 善大型海滨浴场、海上 摩托快艇、海上跳伞、沙滩足球等方式，发展 成为具有休闲度假、娱 乐、疗养、观光、商 务、会议等多功能综合 性现代化的滨海休闲度 假旅游目的地。结合工业园区发展、引导廉州湾滨海地区用地置换中远期科研、居住、商贸发展片区，近期以建设、保护生态为主优化滨海地区用地空间布局，形成城市区域高端职能

14、聚集地旅游、科研、娱乐康体及休闲观光特色片区优先发展区域性教育、体育、文化娱乐、商务旅游、居住等1.城市发展基础1.1城市基本面1.2城市大势1.3城市规划与发展方向-规划/产业/人口/基建1.3.2.1【产业分类】一产养殖、深加工；二产计算机、石油化工、材料业；三产旅游、现代物流工业产业产业计算机、通信和其他电子设备制造业电子信息产业石油化工产业临港新材料产业金融科技产业新能源产业新材料产业食品加工产业医药工业工业产业规划大重点产业炼化、液化天然气新兴产业传统产业不锈钢制品、光伏玻璃项目北海市产业规林纸产业划建材工业服务业发展规划产业旅游业旅游及其相关产业港口物流运输软件信息服务产业金融业5

15、大服务业港口运输、现代物流商贸、会展业1.3.2.2【重点二产】电子信息制造业以北海工业园区、北海出口加工区、北海高新技术产业开发区为重点，合浦工业园区、北海市铁山港（临海）工业园区、龙港新区北海铁山东港产业园和325国道北海段沿线地带为补充，加快构建“三重点四补充”产业布局，促进电子信息制造业集聚群发展。2017年年 2020年年园区重点发展产业代表企业总产值总产值凡普金科集团有限公司、京东集团北海项目（京东云）、新奥集团南方总部、惠科光电技术有限公司高新技术产业开发区以软件和信息服务业为主打方向，重点发展研发创新型企业118.2200中国电子北海产业园发展有限公司、广西朗科科技投资有限公司

16、、广西三诺电子有限公司、广西惠科科技有限公司、冠捷显示科技有限公司、深圳市京凯达通讯设备有限公司重点发展电子信息产业，成为北海高新技术产业生产制造集聚高地。工业园区870.8800北海市电子信息制造业“三点四补充”布局示意图广西惠科科技有限公司、深圳市万港物流发展有限公司、北海丰华食品有限公司、北海阿可诺电子科技有限公司、北海市天硌打印耗材有限公司、北海绩迅电子科技有限公司重点发展与高新技术产业相关的出口加工业，与各园区联动发展，扩大北海出口贸易。出口加工区391.5904.9600铁山港工业区重点建设电子信息配套产业链。-北海市电子信息制造业重点园区布局示意图1.3.2.2【重点二产】电子信

17、息制造业 近5年北海电子信息制造业以年均200亿增长值、综合增长率23%的速度增长，成为城市二产的支柱产业 当前阶段北海产业集群仍以制造为主，企业创新能力偏弱，从生产到产创结合是北海产业下阶段工作重点电子信息制造产业发展路线北海历年电子信息完成产值（亿元）时间节点发展目标技术方向2017年2020年1800160014001200100080060040020039%72245%40%35%30%25%20%15%10%5%38%153816%13231175把北海打造成北部湾加工贸易转型发展的示范区、中西部地区乃至全国重要的电子信息产业基地、面向东盟的新一代信息技术产业区域创新中心和南钦北电

18、子信息核心产业带的新引擎。电子信息制造业向智能化转型、向软件开发和研发转型。北海电子信息产业从无到有、从小到大、从弱到强的华丽转身，成为广西产业经济发展的新亮点。99118%14%融合云计算、物联网，生产制造与研发应用服务相结合。00%20142015201620172018总投资(亿）建设起止重点项目建设完成产值增长率年限12中国电子北部湾信息港项目（一期）882016-20182017-2021电子信息产值占全市规模工业比重走势龙浩光电30-120吋触摸屏盖板生产项目54%55%50%45%40%3终端显示3D曲面玻璃、陶瓷盖板及触摸屏产业集聚项目502017-202153%53%52%4

19、567润瑞科技3D显示及关键部件生产项目新一代智慧信息电脑终端52017-20202013-20202017-20202017-2018502.10.2北部湾大数据及服务外包基地（一期）北海云计算大数据中心项目45%8薄膜场效应晶体管液晶显示屏（TFT-LCD）项目0.72015-20179惠科移动智能终端产业集群项目北海电子信息配套产业园502017-20212014-2020105.1201420152016201720181.3.2.5【重点三产】旅游业 北海旅游业发展迅猛，12-18年旅游收入年均增长率60%，2018年旅游人数为2012年3倍 与三亚发展高端旅游业不同，北海旅游业目前

20、仍以国内旅客为主，2018年国内旅游收入首次超过三亚国内旅游收入（亿元）旅游外汇收入（亿元）北海 湛江 海口 三亚北海 湛江 海口 三亚600500400300200100050403020100499.67364.51284.34219.73168.11139.94110.220122013201420152016201720182012201320142015201620172018各城市旅游人数走势各城市旅游人数增长速度走势北海 湛江 海口 三亚北海湛江海口三亚600050004000300020001000045%40%35%30%25%20%15%10%5%3725308424872

21、1561783153313210%20122013201420152016201720182013201420152016201720181.3.2.5【重点三产】旅游业北海2017年投入20亿对交通路网进行改造，包括贵港至合浦高速公路、涠洲岛环岛公路等重大公路项目，2018年再度推进30个、总投资达183亿元的公路项目，为北海实现全域旅游提供基础设施支持，造成17年后北海旅游业的井喷近年黄金周期间北海旅游人次（万人）近年黄金周期间北海旅游消费（亿元）春节 国庆节春节 国庆节2001801601401201008060402018525.020.015.010.05.019.614.11381

22、3811514.310.510911.46648 49456.2424.94.43.8 4.1201500.0201520162017201820192016201720182019旅游人次增长率旅游消费增长率春节人数增长率国庆人数增长春节收入增长率国庆收入增长率120%100%80%60%40%20%0%105%120%100%80%60%40%20%0%103%64%69%37%35%34%26%21%18%39%40%4%26%26%2%15%7%201612%20154%201520172018201920162017201820191.3.2.5【重点三产】旅游业北海位于广西最南端，

23、全年平均温度21度，冬季最低19度最高26度，舒适程度与三亚相近，2018年被评为中国城市避寒旅游城市排名第7。共有4A级及以上景区11个，景点多分布于沿海地带4A及以上景旅游景点POI点个数城市备注序号区域区个数1个国家级2个区级1234海城区银海区31240北海11湛江海口三亚548铁山港区合浦县41个国家级2018年中国避寒城市排行榜北海4A级景区涠洲岛鳄鱼山景区（区级）北海银滩（国家级）北海老城北海旅游发展规划图冬天北海最低最高2612三亚西双版纳昆明2018年广西城市宜居指数排名80.070.060.050.040.030.020.010.00.069.21916201516360.

24、759.358.0 57.74湛江53.2湛江2352.452.2 52.0北海海底世界49.6 49.348.7 48.645.45深圳金海湾红树林生态旅游区北海海洋之窗三亚276香港7北海北海园博园海口248台北嘉和冠山海景区合浦汉闾文化园9临沧西双版纳2810海口南宁 柳州 桂林 北海 梧州 防城港 百色 玉林 钦州 贵港 贺州 来宾 河池 崇左1.3.2.6【产业规划】北海已引进数个百亿级大项目，目前为止已有4个项目开工投入实施，其余项目已签约，其中当红齐天项目预计2020年开工。重大项目的开工、投产，将促进北海打造金融科技、实体产业蓬勃发展。序号项目名称时间项目内容投资额年产值税收惠

25、科产业新城移动智能终端项目、智能电视机、第8.6代液12019年6月投产540222947晶屏项目、液晶玻璃基板项目将成为信义玻璃控股有限公司最大的生产基地和全球玻璃行业内最大的单体工厂234信义产业园银基项目群2019年9月试产2019年10月开工122850100300200301018文旅项目-银基国际滨海旅游度假中心中电信息港二期2019年10月配套以大数据分析、人工智能、科技金融、电子商务、生物医疗、影视文化为核心产业路网招标涵盖国际超级医院、养老院、商业中心、国际健康管理中心、健康养生养老管理中心、国际风情特色街等项目恒大养生谷项目52018年成功签约100中电信息港凡普金科金融科

26、技小镇集金融科技、资产交易、金融研究为一体的现代金融产业城672019年1月签约预计2020年开工7540预计30当红齐天项目主要建设内容为SoReal焕真秀、焕真乐园、主题展馆及生活体验中心。打造川、渝、黔、滇企业临海基地，开发多联式云上贸易服务物流园、大健康产业园、川商进出口产业园。蜀港川产业合作园892019年5月2019年1月签约2019年7月签约100北部湾滨海国际康阳度假岛位于合浦党江镇更螺岛打造国际医养产业联盟的承接点和海洋生态文化产业的示范点主要建设包括巴川K12国际学校，教育MALL，丝路古镇，教育公园，教育住区在内的大型教育产业综合体”。北海新鸥鹏教育产业城1011116.

27、5预计25预计1.7清理整治廉州湾，打造观光旅游带，项目将对廉州湾进行岸线生态整治修复，修建一条长约15公里、宽约300米的公众亲水岸线。廉州湾综合整治项目银基度假中心1.城市发展基础1.1城市基本面1.2城市大势1.3城市规划与发展方向-规划/产业/人口/基建1.3.3【城市人口】北海人口较少，但保持流入状态截止2018年年底，北海市常住人口约168万，城镇人口98万，城镇化率58.6%；近五年年均增长约2万人，增长速度比较平均，近五年复合增长率1.1%，略低于南宁。北海2013-2018年常住人口及人口增长率2018年西部重要城市常住人口统计常驻人口增长率80070060050040030

28、020010007251701651601551501451401.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%1.6%1.2%1661.2%1681.0%1594880.9%6850.6%160164163404375168北海贵阳南宁昆明柳州兰州2013年2014年2015年2016年2017年2018年北海与南宁城镇化率对比2018年西部重要城市近五年常住人口复合增长率北海南宁62.5%58.6%2.00%65.0%61.2%57.7%60.2%56.3%59.3%55.3%58.4%60.0%55.0%50.0%45.0%40.0%1.50%1.00%0

29、.50%0.00%1.45%1.19%1.10%54.5%0.77%0.69%0.49%2014年2015年2016年2017年2018年贵阳南宁昆明柳州北海兰州1.3.3【城市人口】内生人口外流，外部人口内流北海含县份户籍人口大于常住，还是有一定的外出务工人群，外出打工较多；北海城区常住人口高于户籍人口，外来人口较多。北海常住人口在整个广西排名中处于低位。北海户籍人口和常住人口（含县份）对比2018年北海各区县户籍人口和常住人口对比常驻人口户籍人口户籍人口常住人口178168180175170165160155150145120100806040200175166108.2317417294

30、.1516915916916016416337.0630.920.3518.516.715.62013年2014年2015年2016年2017年2018年海城区银海区铁山港区合浦县广西各城市常住人口（含县份）对比8007006005004003002001000725585509433.2404362.02349.9324.3301.84220.05206.92203.8716892.9南宁市玉林市桂林市贵港市柳州市百色市河池市钦州市梧州市来宾市崇左市贺州市北海市防城港市1.3.3【人口结构】北海人口集中在市区，未来3年基本稳定2017年北海市区人口57万，铁山港区15万，合浦县94万人；预计

31、2022年主城区常住人口突破60万人，其它片区小幅增长2018年常住人口分布2022年常住人口分布94万人98万人37万人40万人15万人16万人20万人22万人图中数据为2017年常住人口（万人）图中数据为2022年预估常住人口（万人）1.城市发展基础1.1城市基本面1.2城市大势1.3城市规划与发展方向-规划/产业/人口/基建1.3.4【交通规划】已全面构建成公路、铁路、航空、水运有效衔接的立体大交通网络。北海已全面构建成公路、铁路、航空、水运有效衔接的立体大交通网络。其中高速已构建成以北海城区为中心半小时经济圈的高速运输网络，铁路已构建成连接县区及周边城市，客运、货运为一体的综合运输铁路

32、网络。公路交通S31三北高速连接广西三江；G59玉铁高速是连接广州至昆明、兰州、海口高速公路的连接线；G75渝湛高速连接南宁、湛江、海口等，还有209国道（呼北线）、325玉铁铁路国道（广南线）。铁路交通玉铁铁路已开通北海-南宁和北海-桂林的往返动车，南宁、柳州或桂林作为北海中转站，行程约1.5小时。广西沿海城际铁路邕北线将北海到南宁的时间缩短为1小时左右。邕北铁路福成机场水路交通北海国际客运港是北海主要的客运港，年吞吐能力为35万人。拥有万吨级以上泊位4个，5千吨级以下的泊位16个。北海国际客运港1.3.4【城市配套规划】北海城区小，城市配套较为集中，城市配套主要集中在主城半岛区域，海城区配

33、套优于银海区。医疗设施规划：2018年末全市共有医疗卫生机构（含村卫生室和计生机构）1034个。其中，医院27个。三甲医院1所，为北海人民医院。教育设施规划：北海小学和中学资源一般，比较著名的小学和中学为北海中学和北海实验小学，北海早期规划较多专科院校，类似北航北海学院、桂林理工北海校区、北海职业学院以及北艺等院校，但目前此类院校招生规模较小，对北海人才支撑较少1、城市基础环境2、城市房地产市场3、城市板块解读2.城市房地产市场2.1房地产市场发展阶段2.2 房地产市场政策解读2.3 城市土地市场分析2.4 城市住宅市场分析2.5 城市商办市场分析2.6 城市竞争态势2.7 城市典型项目案例2

34、.8 客户描摹结论前置 北海土地市场14-16年随市场下滑一起趋于冷淡，17年起碧桂园等品牌房企进入，量价回升，18年达到高峰，19年随市场小幅回落 沿海优质土地稀缺，成交土地逐渐流向内陆，19年成交的地块中，仅彰泰以40%的溢价率获取土地，其余地块均以0溢价获得，但需配合政府完成产业、配套打造、旧改等工作，土地获取难度加大，房企购地热情降低 土地市场发展依然主力集中在银海区，银海区在量、价、房地比等方面均优于海城区 目前进入北海的品牌房企较少，除恒大外其他企业拿地时间集中在17-19年；部分高价获取地块出现去化困难，19年起多数企业增强控风险意识，意在获取优质、低风险地块 18年整体土地溢价

35、率较高，溢价率超过100%地块共计7宗，达到近几年土地市场火热程度的峰值，当年主力拿地企业为北海本地企业 各城区土地成交量：银海区成交土地占地82万方，总建面171万方居各区首位，海城区成交土地占地22万方，总建面50万方。各城区土地楼板价：银海区楼板价3001元/，海城区2606元/；从房价地价比分析可见，银海区3.5，海城区3.1 板块土地成交量：土地热点板块主要分布于沿海板块，海景大道依靠产业地达成土地成交最多 板块土地楼板价：大江埠以4138元/成为最高价板块，当年地王楼板价5511元/，其次为冠山海，海景大道最低2.1【房地产市场发展阶段】北海房地产市场自2011年恒大进入市场重新步

36、入正轨，之后整体分为两个阶段北海2011-2019.10商品房量价关系500120001000080006000400020000文旅雏形期品牌进入期45040035030025020015010050979892627004655765276254613258115457402321323291293264244228221215207204161139 14112312511402011年2012年2013年2014年供应面积2015年成交面积2016年2017年2018年2019年成交均价2.2【房地产政策】分类主要内容土地获取土地拍卖政策日照政府供地基本全部以招拍挂进行住宅区内新建住宅

37、建筑日照时数达到大寒日3小时及以上的户数不应小于总户数的85%旧区改建住宅区内新建住宅建筑日照时数达到大寒日3小时及以上的户数不应小于总户数的70%；其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1小时规划环节开发环节销售环节施工条件预售政策限购政策没有特别限制0非本市户籍的外地人，限购1套二套商品住宅需取证2年后方可交易，三套及以上商品住宅需取证5年后方可限售政策信贷政策交易首套首付三成，二套四成贷款利率首套上浮10%-15%，二套上浮25%，三套不贷政策总结北海地产政策整体面总体偏严，但执行较差，对整体市场影响不大2.3【城市土地市场】北海土地市场多为公开招拍挂出让，14-16年随市场下滑一起趋于冷淡

38、，17年起量价回升，18年达到高峰，19年随市场小幅回落。北海市2011-2019.11土地供应成交和价格情况供应建筑面积供应成交面积成交楼面价33274504003503002502001501005035003000250020001500100050040829123612961776221197188172 1721478841301285497189997721605757665382491002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2.3【城市土地市场】北海土地市场过去7年成交住宅可建面积约710万方，同期市场供应1080万方，市场

39、库存主要集中在早期大量烂尾地，新地获取难度加大北海2011-2019年11月土地性质的分类如果按照商住中商业占比15%的经验值推测19717149761722211971714976172221100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0%0%0%100%95%90%85%80%75%0%0%0%2%13%9%15%15%63%99%100%100%100%100%100%100%100%97%87%91%85%85%37%1%2013年0%2018年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2014年2015年2016年2017年2019年

40、纯住宅 商住住宅商业2.3【城市土地市场】银海区土地在量、价、房地比等方面均优于海城区 各城区土地成交量：银海区成交土地占地82万方，总建面171万方居各区首位，海城区成交土地占地22万方，总建面50万方。各城区土地楼板价：银海区楼板价3001元/，海城区2606元/；从房价地价比分析可见，银海区3.5，海城区3.1。2019年1-11月主城区各区土地成交情况17118016014012010080400035003000250020001500100050030012019年主城各区房价地价比260650区域商品住宅成交价整体土地价格房价地价比8260银海区海城区10440815930012

41、6063.53.139402000银海海城用地面积建筑面积楼板价2.3【城市土地市场】19年供地较少，优质地块较少，且需配合政府完成产业、配套打造、旧改等工作，房企购地热情降低2019年柳州房企拿地情况统计获取土地条件企业名称序号土地名称土地性质建筑面积楼板价溢价率土地成交时间项目现状北海发业中国电子北海产业园1111南珠大道交重庆路东南角吉林路以东、七星江水库北侧上海路以东、浙江路以南纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅8.17.72861300055112715002019/11/282019/8/272019/7/192019/7/11未推出未推出无改造七星江生态公园彰泰32.66.240%0彰泰白

42、鹭湾海上时光家园无碧桂园南珠大道以东、北海大道北侧无红树林金融科技小镇1金海岸大道以南、南珠大道以西综合43.1187002019/6/10打造红树林金融科技小镇北海钰城211金海岸大道以南、南珠大道以西香港路交吉林路东北角商住纯住宅商住38.728.028.51771240027080002019/5/302019/5/72019/3/6悦江海北投观海湾未推出广西北投无无大都、融创长沙路以西、浙江路以北须在临明渠一侧建设体验式休闲商业步行街新世纪大道、金海岸大道、西藏路、海岸线合围区域荣和11商住商住25.92.239432323002019/1/282019/1/21荣和银滩蓝湾未推出北海

43、锦源四川路以东、江苏路以南旧改2.4【城市住宅市场】价格上涨，成交量回归17年水平 北海商品房市场规模约177亿，91%来自商品住宅；北海商品房年成交215-323万方，17-19年期间快速上升，2019年前十个月城市均价上涨6%成交金额（亿元）北海2010-2019年商品房成交金额分类占比（%）3503002502001501005029920168278320171501417201829926531平均17716114216商品房住宅15114013691%9%82827762商业0办公12321%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 201

44、8年 2019年北海2011-2019.10商品房量价关系5009798926210000500007004291300100655732165276254264613224458115457204402323293228215221207161125123139 141114-1002011年2012年2013年2014年供应面积2015年成交面积2016年2017年2018年2019年成交均价2.4【城市住宅市场】住宅去化周期19个月，价格稳步上升；商业去化周期42个月，价格波动较大，难以维持；办公几无成交400350300250200150100501000080006000400020

45、000商品住宅年均成交201万方库存325万，存销比19个月02011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年5040302010020000150001000050000商业年均成交20万方库存70万，存销比42个月8.06.04.02.00.0120001000080006000400020000办公年均成交2万方库存6万，

46、存销比36个月2.4【城市住宅市场】北海城市规模较小，商品房主要成交区域在银海区；银海区价格涨幅较大、库存较大，但存销比和海城区基本相同2011-2019.10北海各城区商品住宅成交海城 银海25020015010050209150119112 1101069492878268 67714059 60564102011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年均价海城区5707银海区67032011年2019年815910440涨幅43%56%区域最高价格项目库存北部湾1号 15043136万9万彰泰观江湾 17830189万12万月均去化存销比15.6

47、月15.8月2.4【城市住宅市场】北海住宅市场成交结构：高层为绝对主力；洋房产品市场未有，联排1.7倍溢价2011-2019.10普通住宅、别墅成交占比2011-2018-2019.10均价截止2019年10月成交面积普通住宅占比别墅占比价格涨幅月均成 存销业态2012年存量100%80%60%40%20%0%2%1%1%1%0%0%2%1%1%交比均价11.198%99%99%99%100%100%98%99%99%别墅高层167045820164829018-1.3%55%10.18.89万314.1万19221.32011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2

48、017年 2018年 2019年项目名称碧桂园北海阳光樾亚天赐良园彰泰红树湾高层均价别墅均价（联排）8427元/9009元/11614元/15200元/12000元/11600元/20350元/天隆三千海嘉和冠山海中信国安北海第一城溢价表现19900元/1.72.4【城市住宅市场】银海区为沿海旅游资源聚集区，整体价格稳定上扬，片区库存充足，整体短期去化周期17个月，存在板块机会 片区内库存主要集中在大江埠（短存95万方，中存232万方-海映兰亭、大都锦城）、冠山海(短存54万方，中存231万方-三千海）、海景大道（短存10万方，中存174万方-雅居乐）海景大道短存少，中期存量集中在一个，价格上

49、涨快，具有竞争机会；银滩板块中期库存不足，具有进入机会；大江埠存量主要分散在非品牌小开发商中，有品牌优势机会；冠山海板块库存压力较大，目前价格偏高，走量较慢，如有低价地块有进入性机会海景大道板块供求价走势（2015-2019）银滩板块供求价走势（2015-2019）冠山海板块供求价走势（2015-2019）14121081223514000120001000080006000400020000706050403020100105926212000100008000600040002000010080604020014000120001000080006000400020000121007411

50、8227810981681026883659426677705985114658862237711372071877650833314627624253525341314131452100020152016201720182019201520162017成交面积20182019成交均价201520162017成交面积20182019供应面积成交面积成交均价供应面积供应面积成交均价园博园板块供求价走势（2015-2019）大江埠板块供求价走势（2015-2019）9512短存周期(月）19中存周期(年）25846512108119000 908000 807000 706000 605000 5