【城市进入】《城市投资研究》产品手册-0527.pptx

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1、共谋城市战略实现持续发展20192019城市投资研究城市投资研究产品手册产品手册禾略，用信息技术，发现问题；用算法模型，解释问题；用商业实践，解决问题03市场周期城市周期区县周期04客群产品需求结构高周转&高溢价房企对标02空间土地城市发展方向土地价值宅地分布投资机会01城市价值前景如何机会是什么机会在哪里量价趋势内容与方法05总结建议企业机会是什么发展思路是什么投资策略是什么篇章主题对房企的主要帮助对应的组织或部门一、城市画像 1.1 全国排名 1.2 价值特征提升对城市定位达成共识的效率集团 VS 区域或城市公司集团战略和投资管理二、空间土地2.1 扩张轨迹2.2 土地价值2.3 剩余用地

2、2.4 三类投资提升找地效率和准确度区域或城市公司拓展三、市场周期3.1 城市周期3.2 区县周期找到投资时点集团 VS 区域或城市公司四、客群产品4.1 需求结构4.2 产品表现4.3 房企对标更快认知市场竞争城市公司拓展、营销五、总结建议5.1 企业机会5.2 发展思路5.3 投资策略思考和形成适合自身的行动策略集团 VS 区域或城市公司集团投资管理、区域或城市公司拓展价价价价值值清清清清单单城市发展阶段经济发展、人口聚集、土地扩张中长期视角-年度研究短期视角-月度监测城市经济活力月报：投资、生产、消费、克强指数土地属性、规划用地、地价边界产业聚集空间变迁规模、利润、周期、库存、产品品类（

3、去化率与溢价率）单城市住宅市场情报（整体和分区价格信心、月度供求）规模、收益、供求、需求落位与选址需求落位、便利度、竞争强度、投资策略购买力与泡沫、潜在客群结构和分布（行业视角）竞争强度、土地布局、主流产品限购、限售、限贷、限价回答的问题发现城市升级的时点发现市场的经济支撑和机会去哪里找地地价安全边界收益有多大、何时投、投什么在哪里投商业地产在哪里投长租公寓主流客群是谁支付能力如何分布在哪里竞争门槛、合作还是单干政府是鼓励还是限制短期基本面走势回答的问题预判城市新兴区域找到短期结构性机会竞争力、旅游土地属性在哪里投旅游地产研究的四项基本原则企业经营=研究+执行投资的两个层次：买好的 买得好企业

4、收益=无风险投资收益 +*市场收益 +投资超额收益*大 市获 得 稳 定 的市 场 收 益获 得 超 过 市 场平均水平的收益数据和经验都是看待世界的工具城市价值主要内容全国排名，价值特征从“经济”、“土地”、“人口”三个维度，阐述城市特征、解析驱动力、预判未来回答城市投资两大问题城市层面的土地和客群机会点城市住宅量价趋势PART 011.1 全国排名：数据模型1.1.选指标：城市人口、土地、资金三要素，按选指标：城市人口、土地、资金三要素，按“规模和质量规模和质量”细分细分6969个指标个指标2.2.选样本：全国选样本：全国274274个重点城市，历史个重点城市，历史1010年，加上年，加上

5、5 5年预测，共计年预测，共计2828万条数据万条数据3.3.选方法：通过算法模型，计算各城市历年综合价值，将全国样本分为选方法：通过算法模型，计算各城市历年综合价值，将全国样本分为8 8类类274274城，城，2828万条数据万条数据数据来源：统计年鉴及禾略研究院win the opportunity3大类6小类，共计69个指标人口（18个细分指标）土地（9个细分指标）资本（42个细分指标）规模类指标质量类指标规模类指标质量类指标规模类指标质量类指标常住人口城区人口密度建成区面积人均城市建设用地面积GDP人均、地均GDP户籍人口人均、地均医疗、卫生院数床位数城市建设用地面积人均居住用地面积工

6、业产值人均、地均工业产值医疗、卫生院数床位数人均、地均移动电话年末用户数城市居住用地面积人均商业服务设施用地面积 工业利润总额人均、地均工业利润总额移动电话年末用户数人均、地均互联网用户数城市商业服务设施用地面积 人均城市道路面积固定资产投资人均、地均固定资产投资互联网用户数人均、地均市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数 城市道路面积房地产投资人均、地均房地产投资市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数 人均、地均市辖区年末出租车拥有数商品住宅投资人均、地均商品住宅投资市辖区年末出租车拥有数社会零售总额人均、地均社会零售总额财政一般预算内收入人均、地均财政一般预算内收入财政一般预算内支出人均、地均财政

7、一般预算内支出科学支持人均、地均科学支持教育支出人均、地均教育支出金融机构年末贷款余额 人均、地均金融机构年末贷款余额金融机构年末存款余额 人均、地均金融机构年末存款余额居民年末存款余额人均、地均居民年末存款余额1.1 全国排名：多城市对比横向城市对比排名、价值的变化为“城市值不值投资、投资力度有多大”的决策，提供一种视角的参考强一线一线二线三线四线五线六线七线排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市1北京4广州12A城32AA城59AAA城100阜阳172衡水240朔州2上海5重庆13B城33BB城60BBB城101乌海173长治241白山3深圳6天津14C城34CC

8、城61CCC城102郴州174韶关242贵港7成都15D城35DD城62DDD城103新乡175铜陵243铁岭8南京16E城36EE城63EEE城104九江176衢州244防城港9武汉17F城37FF城64FFF城105湘潭177荆门245百色10杭州18G城38GG城65GGG城106湛江178吉安246乌兰察布11苏州19H城3939目标城市目标城市66HHH城107张家口179宿州247铜仁20I城40II城67III城108秦皇岛180乐山248天水21J城41JJ城68JJJ城109开封181清远249吕梁22K城42KK城69KKK城110绵阳182怀化250资阳23L城43LL城

9、70LLL城111商丘183益阳251双鸭山24M城44MM城71MMM城112咸阳184三门峡252池州25N城45NN城72NNN城113营口185葫芦岛253忻州26O城46OO城73OOO城114泸州186晋中254河源27P城47PP城74PPP城115宿迁187景德镇255七台河28Q城48QQ城75QQQ城116蚌埠188漯河256酒泉29R城49RR城76RRR城117茂名189丹东257广元30S城50SS城77SSS城118漳州190玉溪258辽源31T城51TT城78TTT城119拉萨191濮阳259昭通52-5879-101120-171192-239260-27420

10、17年强一线至七线城市清单1.1 全国排名：预判变化winHow to win the opportunity预判城市价值变化，为“何时投资”的决策提供一种视角的参考如：洛阳案例预判2022年，城市价值达到二线平均水平，目前正是投资的好时机6789101112131415162345678910110910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 规模得分质量得分注:气泡大小是规模和质量的综合得分，数字代表年份四线三线二线洛阳2009-2022年城市等级发展历程1.2 价值特征：经济基本面How to win the opportunity规模质量排名城市名称G

11、DP（亿元）固定资产投资（亿元）机构存款余额（亿元）机构贷款余额（亿元）居民存款余额（亿元）社会零售总额（亿元）经济效益GDP/固投人均GDP（万元/人）人均存款（万元/人）人均零售（万元/人）人均收入（万元/人）1Z城1001085062301020272735344871.189.717.144.353.612C城1176584341911617720580650351.3914.867.336.364.693N城1074651901915019936666341552.0713.18.125.075.564W城1143952561605712103560036732.1817.48.52

12、5.595.275济南775948081807017681511345701.6110.486.916.174.666沈阳770314821671214900690739945.29.288.334.814.147哈尔滨668759651088611201506543701.126.744.45.13.558大连大连70527052165816581617816178125481254858945894405640564.254.259.799.798.188.185.635.634.064.06均值倍数变化4.352.624.970.863.672.964.232.963.252.723.4

13、73.560.883.052.571.521.921.582.062.061.151.099长春704255311316911725500731971.279.336.634.233.3210东莞79461712135007747530529614.649.423.516.294.6711H城3346 1474 7022 8784 2141 1680 2.27 10.63 6.81 5.34 3.57“均值倍数”表示2013-2018年，目标城市各个指标，相对全国平均水平的均值倍数变化数据描述城市特征经济揭示城市发展的经济驱动力以大连为例：大连固投在2015-16年发生悬崖式下跌，质量类指标大

14、都较高，城市处于“高水平停滞”状态房地产市场潜在购买力较强，但实现的驱动力不强How to win the opportunity1.2 价值特征：城市骨架数据描述城市特征土地从道路面积，量化城市骨架从人口密度，研判扩容需求以武汉为例：从路网交通数据看，假定城市所有人口，居住在建成区，武汉人口密度达28446人/km，在对标城市中，排名第2，潜在城市扩容需求强武汉土地城市化水平武汉土地城市化水平（根据路口数及公共交通计算得出）（根据路口数及公共交通计算得出）人口密度城市城区拓展区郊区人口规模人口密度人口密度等级1郑州872213006102533279高高2 2武汉武汉848430230233

15、0533051098109828446284463成都2305743741157219552中4杭州1644983799934141095N城1075192430857136906Q城1666979416931107887S城1731108182311198735低8C城216801683978768614备注：人口密度=全市常住人口/（城区+拓展区）1.2 价值特征：城市建设主战场土地城市化率城市郊区占比拓展区占比城区占比城区+拓展区土地城市化率1S城59%36%6%41%高2N城80%17%4%20%3成都82%13%5%18%中中4杭州85%11%4%15%5 5武汉武汉90%90%8%

16、8%2%2%10%10%6Z城91%7%3%9%低7Q城92%7%2%8%8C城99%1%0.3%1%数据描述城市特征土地回答可建设用地是否充裕找出城市建设的主战场，回答拓展机会在哪里以武汉为例：土地城市化水平为10%，处于中低水平，可建设用地相对宽裕城市初具规模优势，工业禀赋强三环内主城建设基本完成，进入郊区新城开发主导阶段人造地表地面被人造建筑物覆盖，禾略通过卫星遥感影像图片计算面积西藏贵州甘肃云南广西新疆河南四川青海安徽湖南江西河北陕西吉林山西宁夏海南湖北山东黑龙江内蒙古重庆福建浙江辽宁江苏广东天津北京上海1.2 价值特征：人口增长潜力数据描述城市特征人口，从城镇化阶段，量化人口增长潜力

17、以武汉为例，湖北省2016城镇化率为58.1%，仍处于快速聚集阶段，人口迁移，将由过去的“乡到城“过度到从”小城到大城”阶段，假设城镇化率达到80%，湖北省潜在城镇化人口为1281万。加速阶段上半场30%-50%加速阶段下半场50%-70%稳定发展70%人口从乡到城人口从乡到城，过度到从小城到大城城市人口增长稳定58.12016年各省城镇化率（%）2016年各省城镇化阶段图示湖北win the opportunity1.2 价值特征：人口增长区域从城镇化阶段，研判人口增长区域以武汉为例，湖北省潜在城镇化人口为1281万，武汉作为省域城镇化的龙头担当，从内部空间看，处于大城市郊区化，向郊区城市化

18、阶段过度，武汉人口增长，将由城市转向郊区。排名典型二线城市2016年城镇化率1 天津82.9%2 南京82.0%3 3 武汉武汉79.8%79.8%4 杭州76.2%5 苏州75.5%6 青岛71.5%7 郑州71.0%8 成都70.6%9 重庆62.6%1.2 价值特征：客群机会从人口结构中，解读城市层面，房地产客群机会以杭州为例，未来5年，结构将发生重大变化，高收入人群加速流入、占比大幅增加，经测算，未来地产市场，年均合计增量1093亿，其中高端类305亿，改善类663亿，均呈现规模提升的趋势高收入人群增加13.3万占比81%住宿和餐饮业采矿业居民服务、修理和其他服务业建筑业农林牧渔业租赁

19、和商务服务业房地产业制造业批发和零售业水利、环境和公共设施管理业交通运输、仓储和邮政业科学研究和技术服务业文化、体育和娱乐业公共管理、社会保障和社会组织电力、热力、燃气及水的生产和供应业卫生和社会工作教育金融业信息传输、软件和信息技术服务业-8.1%-0.2%3.3%-41.8%-0.2%14.1%25.0%-68.0%51.8%2.6%20.4%20.0%1.6%9.7%-1.9%17.8%17.5%18.4%18.0%2016-2020年杭州人口流入流出占比平均收入*0.8平均收入*1.2中等收入人群增加4.4万占比27%低收入人群减少1.3万占比-8%普通刚需品质刚需首次改善品质改善高端

20、住宅城市豪宅4%8%41%20%23%4%未来产品线金额占比17年产品线金额占比城市价值小结类别目标城市均值倍数变化2013年2018年相对全国平均水平的变化城市视角经济发展GDP1.841.721.231.31经济实力有所增强，房地产购买力也有一定提升固定资产投资1.931.932.62.6机构存款余额0.911机构贷款余额1.071.1居民存款余额1.21.46社会零售总额1.781.89经济效益0.950.950.660.66人均GDP1.141.04人均存款0.740.89人均零售1.11.15人均收入0.920.92人口聚集常住人口1.621.651.441.43城镇化刚需潜力大外来

21、人口（绝对值、万人）/城区人口1.651.651.681.68人口城市化率1.040.97城市建设人造地表1.591.611.241.23城市建设投入上升，潜在购买意愿，实现的驱动力变强城市用地面积1.611.611.671.67道路面积1.241.14土地城市化率1.021.04人均道路面积0.720.69“均值倍数”表示2013-2018年，目标城市各个指标，相对全国平均水平，均值倍数变化Part01Part01“城市价值城市价值”的特色与价值的特色与价值特色：全国视角数据洞察价值：明确城市的房地产机会（土地、客群）用数据来描述地价、房价、供求触发房企对“城市值不值的投、何时投、投资多少”

22、进行逻辑性的思考，有助提升城市公司、区域和集团达成共识的效率空间土地主要内容回答哪里有合适的土地1.扩张轨迹，回答投资主方向和安全边界2.土地价值，回答哪里土地价值高3.剩余用地，回答哪里还有地4.三类投资，回答哪里土地适合投资PART 02四向扩张2.1 扩张轨迹城市扩张轨迹模型强一线一线强二线二线强三线三线强四线四线强五线五线城市价值常住人口（万人）气泡大小：建成区面积（平方公里）城市化发展路径模型1234555610-15公里圈层20-30公里圈层40-60-80公里圈层6城市扩张轨迹模型1.历史老城（浦西核心区）：传统商业、贸易、教育、行政等中心聚集地；2.中心聚集（陆家嘴CBD）：通

23、常通过政府搬迁，开始推动城市建设，成为新的价值中心。3.轴向扩张（浦东张江-金桥等）：围绕政务新区，外围大规模建设，城市开始走向规模化。4.四向扩张（中环-外环）：摊大饼阶段，城市全方位向郊区扩张，向大城市发展。5.郊区化（松江-嘉定-奉贤等）：主城交通、居住等矛盾突出，在城市20-30公里建设新城。6.都市化（嘉兴-昆山等）：城市内部发展转向质量提升，工业、居住、商贸等功能开始转向外围40-60-80公里圈层其他城市。以上海为例，城市扩张轨迹路径解读：基于120城、1800个样本的城市化路径和扩张轨迹规律研究，禾略研发得出4563-23-1 1 2老城中心聚集轴向扩张郊区化都市化1975,1

24、990,2000,2014人造地表数据形成1975 2014人造地表数据利用元胞自动机方法预测未来人造地表提取2018年人造地表数和约束数据（山体，水体，道路等）2019年以后人造地表数据用历年建筑数据补全缺失年份按时序从历年人造地表数据中提取变化特征利用元胞自动机方法预测14-18年人造地表变化 1 补全过往 2 找到特征 3 预测未来2.1 扩张轨迹：算法2.1 扩张轨迹：实例以郑州为例04-07年：主城区东部部扩核；07-10年：南向、东向扩张；10-14年：继续南向、东向扩张；14-19年：进入四向扩张阶段如意湖祭城路商都路经济开发区明湖东风路丰庆路航海东路2004-2007年郑州城市

25、扩路径丰庆路长兴路如意湖祭城路商都路紫荆山南路龙湖镇枫杨2007-2010年郑州城市扩路径丰庆路龙子湖如意湖广惠街龙湖镇京广路郑州曲梁产业聚集区银河新港中心城区新区建设管理委员会迎宾路郑港2010-2014年郑州城市扩路径豫龙镇迎宾路龙子湖龙湖镇薛店镇博学路2014-2019年郑州城市扩路径变化程度高变化程度中变化程度低原始地表（没有人造建筑物）人造地表人造地表地面被人造建筑物覆盖，禾略通过卫星遥感影像图片计算面积主城区近郊区远郊县市区域分类建成区现状建设趋势主城区二环内已基本填满东部二环和三环间仍有大量空地二环内要疏解功能和人口东部二环和三环间是建设重点近郊区核心城镇建成度高与主城区结合部的

26、地带建成度尚可围绕核心城镇已建成区向外建设在与主城区结合部、尤其是沿高速公路周边，进行建设远郊县市核心城镇有一定的建成度围绕核心城镇已建成区向外建设，尤其是沿高速公路地带2.1 扩张轨迹：城市大轮廓和大方向研判通过“人造地表”判断，以成都为例2.1 扩张轨迹：建设重点研判方法通过“区县钱地人”判断，区县视角的“钱地人”评分应用：完成中心聚集，向外扩张的二线及以上城市，不同区县机会不同：1.质量提升区：综合评分最高的，主要是主城的中心区，房地产开发机会不多，以商业和商务为主2.配套提升区：建筑业增加值评分高、综合评分较高的区域，房地产开发机会以填补商业空白、住宅改善为主3.大力建设区：固投评分高

27、，但综合评分一般的区域，城市建设重点区域，是人口流入的主方向，市场存在大规模开发的机会尚处于中心聚集，或轴向扩张，三线及以下城市，机会只有一个：主城区的GDP、固投、建筑业、综合评分一般都比较高，是建设重点区域，也是房地产开发的主战场2.1 扩张轨迹：建设重点研判实例以武汉为例，从区域各个指区域各个指标综合合评分来看，武分来看，武汉核心城区升核心城区升级，东西湖配套提升，黄陂、江夏西湖配套提升，黄陂、江夏规模增模增长，新洲、蔡甸适度，新洲、蔡甸适度发展展行政区经济聚集力投资扩张力居民消费力人口吸引力综合评分评判GDP财政收入住宅投资固定投资建筑业增加值居民收入居民消费社会消费常住人口外来人口洪

28、山区6181716056727739100100100质量提升区江岸区88899869491008047325595江汉区7990827724940100126183汉阳区95681006524519149323183硚口区4746826759243691177280武昌区83100300689910046384776东西湖区10010076118510010005252466768配套提升区黄陂区75553199993257282259047大力建设区江夏区4378191001002245723576543蔡甸区553513488442716576332适度建设区新洲区76447618129

29、308311231青山区022192504858094112/汉南区35001639232300320/区域区域区域区域综综合合合合评评分分分分84-10048-8333-4713-320-12跨过渭河，形成“经开区+高陵组团+航空基地+富阎板块”组成的工业大走廊把秦岭作为国家中央公园来打造，不搞大开发。南部开发空间有限。打造沿沣河形成的南北纵贯西咸新区、高新区的科技创新引领轴，主要以商贸、科创、临空经济职能为主，是西安正要进行城市建设的主战场东边的现代服务生态轴，主要为沿灞河形成南北向联系国际港务区、浐灞生态区和曲江新区的国际文化交流、现代服务轴，以现代服务、文化、会展职能为主古都文化传承轴

30、，南接秦岭终南山，中承西安历史轴线，北至大地原点，延伸至唐陵，传承大西安历史脉络，以文化旅游、现代服务职能为主。注：图片来源西市规划局2.1 2.1 扩张轨迹扩张轨迹33类规划解读：类规划解读：十三五规划十三五规划以西安为例，大西安实施以西安为例，大西安实施“北跨、南控、西进、东拓、中优北跨、南控、西进、东拓、中优”城市空间格局城市空间格局战略，引导差异化高效化协调发展；城市建设的重点为战略，引导差异化高效化协调发展；城市建设的重点为“西进西进”和和“北跨北跨”三桥未央区长安区鄠邑区兴平市秦都区渭城区泾阳县礼泉县win the opportunity2.1 扩张轨迹：城市总体规划判断城市规划，

31、是否靠谱的几个要点：根据“配套POI、人造地表、区县钱地人”根据地理地形判断，重点依据“平原、山川河流、耕地”结合交通（规划），尤其是轨道交通规划以西安为例，根据规划：西咸新区将建设成为，大西安新兴产业和现代服务业的聚集区，带动大西安向西开放的新高地、引领大西安，乃至全国创新城市发展方式的生态田园新城和统筹城乡发展的示范区。从西咸新区的人造地表来看，短期内，概念区内发展有基础的区域（如人造地表规模大的凤凰路2、高陵老区、车城板块、泾渭2等），能够成为新增人口聚居地西咸新区城市总体规划图（西咸新区城市总体规划图（2016-20302016-2030）西咸新区人造地表分布图西咸新区人造地表分布图（

32、红圈内的街道或乡镇为西咸新区所辖行政区）（红圈内的街道或乡镇为西咸新区所辖行政区）win the opportunity2.1 扩张轨迹：轨道交通规划量化预测各板块，交通通达性，受轨道交通提升程度以洛阳为例，通过规划图，抓取地理信息点，投放未来地铁路线及地铁站，并模拟全城未来轨道交通情况，最后得出规划后，轨道交通规划影响区李城路（东环）王城大道龙门大道九都路古城路西工区西工区排名TOP20板块得分1洛北街道3100.0 2王城路街道194.4 3西工街道293.1 4唐宫路街道74.1 5西工街道172.9 洛阳轨道交通辐射范围分布213444343+3+1视角研判城市发展城市往哪发展？哪些区

33、会成为热点？先后次序如何？房地产机会是什么？禾略“3+3+1”视角3：配套POI：城市功能现状强弱 人造地表：建设大轮廓和大方向 钱地人指标：重点建设区域3：十三五规划城市总体规划轨道交通规划1：城市扩张轨迹模型2.1 扩张轨迹：城市发展主方向和安全边界研判以西安为例，西安已进入“四向扩张”阶段，扩张主方向，在西咸新区为主的西北发展带，对房企而言，首要重点布局区域，是西部西咸新区和长安区靠近主城区域，其次是*1 1中心三城区中心三城区新城、莲湖、碑林新城、莲湖、碑林2 2高新区高新区、曲江新区、曲江新区雁塔区雁塔区3 3东北向发展抽东北向发展抽灞桥、未央区灞桥、未央区中心集聚轴向扩张商业升级机

34、会住宅改善机会二线：2013-2015强二线：2016-2021大规模住宅开发机会4 4西北发展带（西北发展带（15-2015-20公里）公里）西咸新区主导西咸新区主导兼顾未央区北侧、高陵区南侧、兼顾未央区北侧、高陵区南侧、长安区西北和中北部长安区西北和中北部四向扩张商业空白机会大规模住宅开发后段住宅改善2.2 土地价值：量化城市功能强弱土地PIE模型量化城市功能PIE模型，反映城市功能强弱在城市化进程中，每块土地，由于城市功能资源，分布的不均匀，自然有不同的特征。将土地分类，则是把城市功能相同，或相近的板块，聚为一类，并在地图中展示，以方便房企，根据各类别土地的特征，进行决策判断。地产需求的

35、基本地产需求的基本动力在于城市化，动力在于城市化，即产业、人口、即产业、人口、基础设施配套的基础设施配套的空间聚集空间聚集技术进步：技术进步：生产复杂化生产复杂化分工分工、专业化：、专业化：生产要素的空间聚集生产要素的空间聚集实现规模经济：实现规模经济：生产、交易成本降低生产、交易成本降低劳动力，资本劳动力，资本的空间聚集的空间聚集城市形成城市形成PIEPIE 模型模型城市化过程/居住需求/地产机会：P P 人口人口I I基础设施、配套基础设施、配套E E就业、产业就业、产业PIE的空间聚集以量化城市化进程外在表现生产力发展生产方式转变量化模型外在表现外在表现土地PIE模型原理2.2 2.2

36、土地价值：量化城市功能分布土地价值：量化城市功能分布通过城市的人造建筑落位互联网地理平台实现，以哈尔滨为例：从土地现状价值的配套价值来看，城市住宅与生活服务，主要分布在绕城高速内外，南北扩散趋势明显排名TOP20板块得分1和兴路街道100.00 2五常镇89.69 3双城市街道42.87 4方正镇29.16 5清河林业局24.32 6奋斗路街道24.04 7爱建街道23.59 8芦家街道18.98 9安埠街道17.91 10抚顺街道17.05 11王岗镇216.00 12通江街道114.43 13兴建街道12.95 14学院路街道12.63 15新发镇11.78 16新华街道19.52 17兴

37、隆镇29.38 18和平路街道8.77 19通乡街道8.76 20健康路街道8.28 黑龙江省政府哈尔滨市政府绕城高速绕城高速三环三环二环二环黑龙江黑龙江省政府省政府哈尔滨哈尔滨市政府市政府配套价值配套价值-住宅与生活服务住宅与生活服务计算计算维度维度指标选取指标选取回答问题回答问题P 人口工作人口城市人口聚集度居住人口I 配套自驾评分通达性城市轮廓公共交通评分学校居住功能医院住宅景观E 产业工厂人口聚集能力办公第三产业2.2 2.2 土地价值：计算土地综合价值土地价值：计算土地综合价值综合城市各个功能，形成土地价值综合分布图以西安为例，完成中心聚集，四向扩张，各圈层意味着：一圈层，往往是拥挤

38、、过于饱和的主城老中心区，剩余用地所剩无几，房地产开发价值不大二圈层，多是主城的新中心，一般会成为本市房地产价值标杆，土地稀缺性突出三圈层，主要是近年来建设的新兴区，呈现现代化城市面貌，居住多适宜满足再改、高改、高端需求四圈层，是进行大规模城市化建设的主战场，是刚需和首改的聚集地，房企在此开发容易出规模五圈层，过于偏远，或者是山川河流西安土地圈层分布图西安土地圈层分布图2.3 剩余用地：识别剩余用地数量和分布1、通过图形自动矢量化技术，识别城市规划可建设用地2、通过遥感影像识别技术，识别城市人造地表分布（有人类建筑的地表）3、采用识图软件，将规划用地和人造地表相减，得出剩余用地面积以淄博为例，

39、剩余居住土地，基本集中于二三圈层板块剩余面剩余面剩余面剩余面积积（kmkm）0.66-1.270.45-0.660.23-0.450.01-0.230-0.01土地类型剩余居住用地第一圈层第二圈层第三圈层第四圈层第五圈层1万平以下2.11%2.11%6.21%11.08%5.18%0.85%0.85%1-23万平0.02%0.05%0.05%0.01%0.01%0.01%0.01%0.00%23-45万平2.88%8.32%17.88%6.06%0.44%45-66万平0.72%5.52%8.88%2.61%0.00%66-127万平0.00%6.08%11.04%4.05%0.00%合计占比

40、5.73%26.17%48.88%17.92%1.29%合计面积（平方公里）1.788.158.1515.2215.225.580.402.4 三类投资建议 找洼地大大桥桥镇镇崔崔寨寨镇镇桑桑梓梓店店七贤七贤遥墙遥墙双山双山枣园枣园巨巨野野河河埠村埠村圣井圣井唐冶唐冶孙村孙村郭店郭店鲍山鲍山王王舍舍人人荷花路荷花路药山药山美里湖美里湖张庄路张庄路匡山匡山白马山白马山北北园园舜舜华华路路智智远远2 2段店段店十六里河十六里河济济南南南南“洼地洼地洼地洼地”位置属性位置属性位置属性位置属性城 市 核 心 区城 市 核 心 区城 市 拓 展 区城 市 拓 展 区近 城 便 捷 区近 城 便 捷 区1

41、、编制房价等级地图收集房价数据，预测缺失值，划分版块房价等级2、编制土地现状价值等级地图将版块土地现状价值，按房价等级数量分级3、对比房价、土地等级地图，找出“价格洼地”版块的土地现状价值等级，高于房价等级，即为“洼地”城市核心区遥墙、匡山等无影山、北村南辛庄、王官庄等 全福、六里山等城区拓展区 巨野河、崔寨镇等孙村、泺口等郭店近城便捷区明水、段店镇十六里河近城拓展区近郊便捷区近郊拓展区待发展区划分类型C3C2B3B2B1A2A1 房价属性分类土地属性分类以济南为例，2017年“洼地”主要在以下板块：遥墙、匡山、张庄路、段店北路、白马山等量化寻找“洼地”三个步骤丰庆路长兴路如意湖祭城路商都路紫

42、荆山南路龙湖镇枫杨2007-2010年南向、东向扩张丰庆路龙子湖如意湖广惠街龙湖镇京广路郑州曲梁产业聚集区银河新港中心城区新区建设管理委员会迎宾路郑港2010-2014年继续南向、东向扩张豫龙镇迎宾路龙子湖龙湖镇薛店镇博学路2014-2019年四向扩张变化程度高变化程度中变化程度低原始地表（没有人造建筑物）人造地表2.4 三类投资建议 找高成长价值的土地预测2019-2021年郑州城市扩路径根据城市扩张轨迹预测，寻找高成长价值的土地，以郑州为例，预测2019-2021年没有变化程度高，未来城市发展，将继续在经开区南边、龙湖镇东边，往港区方向夯实成都简阳剩余规划用地面积（万平方米）2.4 2.4

43、 三类投资建议三类投资建议 找价值尚可、有宅地的土地找价值尚可、有宅地的土地区位区县存量用地合计特征小结东部简阳市2346050499总量最多L区16220J县10819南部S区3302541881X县8856西部W区560541205出让受控P区6270C市4836D市4552Y县4019Z市5963L市6153P县3807北部新都区1076318589保持平稳青白江区7826中部锦江区7338054出让减少成华区2642青羊区1078武侯区1239金牛区2362以成都为例，结合以成都为例，结合PIEPIE圈层划分及存量用地，圈层划分及存量用地，20182018年年成都东部，短期投资值得关注

44、：成都东部，短期投资值得关注：龙泉驿临近主城区；龙泉驿临近主城区；围绕龙泉驿区、金堂县、简阳市三地核心城镇围绕龙泉驿区、金堂县、简阳市三地核心城镇Part02Part02“空间土地空间土地”的特色与价值的特色与价值特色：3+3+1视角，判断城市发展主方向网格化、可视化，清晰表达土地价值精准到每平方公里的剩余用地寻找找到值得投资的三类土地价值：帮助房企提升找地效率和准确度提升城市内投资方向决策效率帮助拓展人员，清楚土地价值提升拓展人员找地效率帮助拓展人员和决策者，找到投资区域市场周期回答：何时加大投资？何时快速出货？何时按兵不动？PART 033.3.市场信心周期：为投资时机提供观测视角市场信心

45、周期：为投资时机提供观测视角将一个住宅市场信心周期分为“弱牛、强牛、弱熊、强熊”四个阶段，四个阶段周而复始形成轮动在市场信心探底回升期，地价合理，溢价较低，招拍挂压力较小，应坚决加杠杆和拿地，为下阶段的销售期准备弱牛：建仓强牛：出货弱熊：对冲强熊：蓄势在市场信心持续上扬期，客户购房热情高，主动上门量高于可售房源，存在涨价空间，应积极涨价出货，坚决平价去死库存，尤其是商办车位等非住宅类的死库存在市场信心高位回落期，把握其它弱牛期区域的土地投资机会，并快速去化剩余产品在市场信心持续下落期，争取本区域的并购机会，积极关注核心城市或核心区域或核心地段的投资机会，并为下一轮投资期展开融资准备3.2 城市

46、现阶段，市场周期处于什么阶段2019年全年，全国40.9%城市，市场信心处于升温状态，58.1%处于降温（市场信心，会跟随突发事件产生波动，故市场周期需要动态监测）描述市场周期类型城市个数占比升温（40.9%）弱牛强牛4412.5%强熊弱牛强牛205.7%强熊弱牛4211.9%弱熊强熊弱牛3810.8%降温（58.1%）强牛弱熊5615.9%弱牛强牛弱熊174.8%弱熊强熊8524.1%强牛弱熊强熊4713.3%敏感4次变化41.0%弱牛强牛强熊弱牛强牛强熊弱牛弱熊强熊弱牛强牛弱熊弱牛强牛弱熊弱熊强熊强牛弱熊强熊全国353城2019年市场行情周期变化2019-012019-022019-032

47、019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12目标城市2019年1月-2021年12月预测周期强熊：蓄势弱熊：对冲弱牛：建仓强牛：出货19年4月之前周期滤波为实际轨迹19-0119-02

48、19-0319-0419-0519-0619-071919-08081919-09091919-10101919-11111919-11111919-12122020-01012020-02022020-03032020-04042020-05052020-060620-0720-0820-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-12强熊弱牛（适合投资拿地）弱牛（适合投资拿地）强牛弱熊3.3 城市未来，市场周期处于什么阶段依据当前走势，推测目标城市下一步预期走势，得到未来信心

49、周期，判断投资拿地的时间节点3.4 3.4 城市内部各区县，处在市场什么周期阶段城市内部各区县，处在市场什么周期阶段目标城市各区县目标城市各区县20192019年周期变化分布年周期变化分布弱牛强牛弱熊强牛弱熊弱牛弱熊弱牛强牛弱熊强牛弱熊弱熊强熊行政区2019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-12Y县强熊强熊强

50、熊强熊强熊强熊强熊弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛弱熊弱熊弱熊弱熊S市强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊强熊强熊强熊强熊强熊强熊强熊J区弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊强熊M县强牛强牛强牛强牛弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊弱熊强熊强熊强熊强熊强熊强熊强熊弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛I县弱熊弱熊弱熊强熊强熊强熊强熊强熊强熊强熊弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛弱弱牛牛强牛强牛强牛强牛强牛强牛弱熊弱熊弱熊S县强熊强熊强熊强熊弱