正合半年报｜成都2021H1市场总结及2021H2展望.ppt

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1、2021年成都房地年成都房地产产市市场场半年半年报报市场总结|市场预判成都正合策略服务中心2021/07/12咨询顾问|营销代理|智能营销成都 重庆 贵阳 西安 昆明【指【指标说标说明明1、7数城市数城市级别级别划分划分市：北京、上海、广线城市：天津、石家5、存、存 说说明明量：已首次开盘项目地存量：已成交但6、土地、土地类类型划分型划分标标准准圳证未售存量+未拿预原、呼和浩特、沈阳福州、厦门、南昌、济南长春、哈尔滨、南未开盘的住宅类土地发建筑面积京、杭州、宁波、合岛、郑州、武汉、长沙南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐 纯住宅土地：土地住宅最大可开发建筑面积占

2、总面积比例80%2、数、数 统计统计口径口径 住 商土地：土地住宅最大可开 建筑面积占总面积比例5 且80%、成交量、存量均为交均价、成交金额均土地：土地商业最大兼住土地：土地商业筑面积占总面积比发建筑面积占总面径50%且80%3、数据、数据统计统计范范围围 住宅类土地：纯住宅住兼商土地商业类土地：纯商业土地+商兼住土地7、计计算公式算公式 主城：成华区、高新区、金牛区、锦江区、青羊区、武侯区 天府新区：天府新区成都直管区双流区、温江区、龙郊：都江堰市、邛崃津区、大邑县郫都区、新都区拍率=成交时间内流寓划分寓划分标标准准高端公寓：项目主力流拍宗数+成交宗数)市、彭州市、青白江县、蒲江县、新价2

3、.5万/及以上4、商品住宅、商品住宅项项目目类类型划分型划分标标准准 刚需：主力在售产品总价200万以下 类住宅：主力面积60及以上，梯户比例不超过1:3且每层户数不超过10户 投 小户：主力面积30-60，户比超过1:3主力在售产品总价2009明明：主力在售产品总价0万都购房者心态调研仅调研时间分别为202地为成都的受访者月及2021年6月高端：主力在售产品0万及以上且主力单价及以上10、符号、符号说说明明 n.a.：表示空值或数据缺失正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All Rights Reser 城市基本面城市基本面 市市场场 结结 市市场预场预判判目目录录

4、8PA T 1 城市基本面城市基本面 成渝成渝 济济 城市潜力城市潜力成都正合地产顾问股份有限有Copyright2018AllRightsRese正合ce1998成渝：成渝：轨轨道道 速，政速，政务务 认认互通，互通，高人力高人力资资源源 动动便捷度便捷度1年年4月央行支持成月央行支持成 共建西部金融中心共建西部金融中心 加快西部加快西部经济经济金融金融发发成渝双城在成渝双城在轨轨道道方面方面动动作作频频频频，时经济时经济圈、公交圈、公交等等领领域域“一卡通一卡通进进多高多高频频政政务务服服省通省通办办表：2021年成渝地区双城经济圈重点任务清单指指导导文文成成措措响响展展成渝共今中心，20

5、20年已集中签金融科技，共同争取国协同争创知识产权金融生4月月1日国新日国新央行：研究央行：研究闻发闻发布会布会建西部金融中心建西部金融中心中心中心和开放试点政策先行先试提高高提高高成渝成渝-将被建将被建设设成成为为4个个“国国际际性性综综通枢通枢纽纽集群集群”之一，到之一，到2025年将年将1小小时时交通圈交通圈 成渝中成渝中线线高高铁铁或将于今年6月全面开工，成渝可实现40分钟通达 成渝高成渝高铁铁复复兴兴号号6月25日零时起开跑，将正式上线复兴号智能型动车组 天府国天府国际际机机场场 级机场)6月27日开航成渝：由原来成渝：由原来1.5缩缩短至短至1小小时时4月月13日日2021年新年新

6、型型发发展展化和城化和城乡乡融合融合群和都市圈群和都市圈成都到周成都到周边边成都至周成都至周边边市市轨轨泸泸州、州、绵绵阳等周阳等周边边城城通通车车，加快融入成渝，加快融入成渝 成眉成眉 川川线线力争2021年开工建设路内自路内自泸线泸线预计今年6月经经眉山至眉山至乐乐山山高速公路全建建设轨设轨道道“最长城市中轴线”年底直通眉山直通眉山 区区 绵泸绵泸高高铁铁内自内自泸泸段段5月7日开始联调联试推推动实动实施以交通通信、施以交通通信、户户口迁移、就口迁移、就业业社保、教育文社保、教育文、医、医疗卫疗卫生、住房保障等六大生生、住房保障等六大生 便捷便捷 户户口：口：推进 社会保社会保办移“一站式

7、”办理，实现川渝、医保、文化等领域“一失业保险无障碍转移接口迁移“只跑一次”健全医保异地结算机制会保险异地3月月26日政日政务务深化政深化政务务通通办办合作合作备备忘忘录录，实现实现政政务务信息共享信息共享公交、公交、铁铁、文化等、文化等领领域域“一卡通一卡通”成渝生活便捷度提高成渝生活便捷度提高活便捷活便捷信息共享和互认互贷，实推动外国人工作证互认，探项目和房源信息开放共享“高精尖缺”外籍人才跨区域创兼职 交通：交通：推进高铁化公交，开通铁路e卡通；公交一卡通 通信：通信：推进通信一体化来渝新经济周报+新闻媒都正合策略服务中心整正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 A

8、ll Rights Reser经济经济：GD 两年平均增两年平均增 回回归归至至6.7，经济经济运行运行 续续回升向回升向1H1全市全市GDP累累计计成都成都GDP总总量持量持552.8亿亿元，元，GDP同同 增增长长17.3%，两年平，两年平 增速增速6.7%，增速回，增速回 常常态态全国第全国第7名，排名，排级级城市第城市第3，全，全运行持运行持续续回升回升图：2010-2021Q1成都GDP累计值及同比涨幅表：2021Q1全国副省级城市GDP累计值、GDP首位度、经济总量排名GDP累累计值计值全国城市排名全国城市排名(经济总经济总量量)亿亿元元P同比增速同比增速GDP首首(亿亿元元)18

9、%1深圳广州成都成都杭州617.1%19.5%17.3%18.3%16.0%58.4%19.5%18.0%16.0%17.4%14.0%21.1%18.0%18.0%14.0%30015.0%15.2%24%38%26%15416,00014,00012,014%12%10%8%4,5534,1983,8243,574713.0%899%汉宁波青岛西安南101214192031333537547.9%7.7%8.17.8%8,0006,0004,0006.7%6%317%39%14%22,4602,4571,7001,594.0%4%2%0%厦门沈阳6%54%37%长春1,2GDP累计值（左轴

10、）同比增幅（右轴）哈尔滨1,003来源都统计局+各城市统计局021Q1增速为两年平网站发布，成都正合策务中心整理正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All Rights ReserP产业产业：创创新引新引领领，高技，高技 产业发产业发展展 量提量提质质1H1川藏川藏铁铁路技路技术术 超算中心等国家超算中心等国家级级重重 项项目目发发展展势势能能显显著著 强强，新，新经济总经济总量指量指续续8个月全国第二个月全国第二(次于北京次于北京)亿级亿级产业产业集群，集群，术术产业营业产业营业收收性性新新兴产业兴产业集群集群模以上工模以上工业业和高和高制造制造业业同比保持同比保持

11、亿级亿级产业产业集群集群增增长长，2020年年电电产业产业成成为为全市全市首首入突破入突破1万万亿亿元元个个，轨轨道交通、生道交通、生药药成成为为国家国家首批首批图：成都创新技术中心重点项目推进图：2019-2021Q1规模以上工业增加值同比及高技术制造业增加值重重时间时间度度级级藏藏铁铁路技路技术创术创新中心新中心2021.5揭式落户科学城兴隆湖畔全全部首个部首个国家技术创新中心15%10成都国家人工智成都国家人工智能能创创新新应应用先用先导导全国人工智能创新应用先导区已增至8个，成都国家人工智能创 应用先导区为西部首个西部首个2021.5 在蓉揭牌已为用户2021.6 人才算源、软件开发、

12、重大科研项目、计 中国中国五大服务算中心算中心天府天府实验实验室室中心中心个个国家超级计算中心5%2021.6 在成都正式揭牌2021.6 正式开四川省打造的重大科技创新基地0%12019Q22019Q32020Q12020Q22020Q42021Q1华为与高计算平球领先新一代人工智能目集中签约%建设 国影响力的科技创新中心核心区，区域创新发展的综合性国家科学中心西部西部(成都成都)科学城科学城 2021.6 西部(成都)科学城，在成都正式揭牌规模以上工业增加值同比高技术制造业增加值来都统计局官网+新闻媒都正合策略服务中心正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All R

13、ights Reser城市人口：城市人口：都首破都首破2千万千万 10年人口增年人口增 全国第三，全国第三，才流入速度才流入速度 快快都租都租赁赁/购购房房补贴补贴普普 硕硕士，相比其他城市士，相比其他城市 松，截止松，截止2021.4累累 吸引新落吸引新落户户青年人才青年人才 47.6万，今年万，今年1-5年同期年同期2.6倍倍)计计8.47万万(为为 成都首次成都首次进进入入座人口超座人口超2千万城千万城10年人口增量排年人口增量排三，人才流入速度三，人才流入速度表：国内典型城市落户及人才安居政策对比图：2020年全国第七次人口普查（单位：万人）类类型型成都成都-应届大专毕业生+落实工作-

14、本科及以上+45岁及以下-境外本科及以上+45岁及国籍或永久居留权西安西安重重杭州杭州排序排序常住人口常住人口3,2052,4872,1892,0941,8681,7561,3871,2951,2751,26010年增量年增量量排名量排名 10年增年增长长率率专(技校)以上+45岁及-专科及以上+1年-35岁以下大专-45岁以下缴存社保以下1庆庆上海上海北京北京7171231.1%0.8%1.1%3.3%3.9%5.4%0.7%4.3%2.0历历落落户户市就市就业业社保存社保-本科及以上本科及以上-全国在校大学生全国在校大学生-本市全日制高校回-本市高校本市高校统统招新生招新生85228582

15、积积分落分落户户有无无有-夫妻:稳定住所本市本市户户籍其配偶、子女、籍其配偶、子女、-未成年子女:父母本市户籍母投靠落母投靠落户户落落户户-夫妻:稳定住所+结婚/居住证/社保满3年户户-未成年子女:稳定住所-夫妻:本市房产+结婚两年以上-未成年子女:本市房产-父母:本市房产+父满6034随随-父母:稳定住55岁60岁母满-父母:稳定住所+父满60母满55岁-海外高层次、高技能人才-取得“蓉城人才绿卡”人-技能人才:本市同一-初初级级市市及以上及以上+本本-自主知识产权专利或专有技术人才-市级以上评定专业人才-中级专业技-高技能-县级以上年龄限制满3年+居住证+年龄限制奖励人员+单家、学者、留学

16、回次人才以上表彰人人才本市各级政府表彰人才广州广州深圳深圳天天2人才落人才落户户位推荐+人社局认定-专业技术人才:中级以上+45周岁及以下+同单位连续社 1年以上714931A类人才首套住房免摇号B-E类人才首套摇号20%房源优先供应(E类-博士、高级技师、正高级专业技术高高层层次人才落次人才落户满户满5年可年可满满3年可再享人才年可再享人才优优-政府引进特殊人才不限购A-E类类人才首套房不限人才首套房不限购购最低本科+三个月社保)78294突突购购 高层次人才购房不受户籍、社保限制不)购购区无住房区无住房记录记录-A-C类购房款50%补贴(A类最高100万)-C类最高40万(市级领才)A-E

17、类享受补贴-A类6500元/月高家补助并免D类购买类购买人才公寓享人才公寓享60DA类最高800别200万、150万、100购购房房优优惠惠 类类指研究生及以上指研究生及以上)引进青年人才享受安 万(D类为最高200万元苏苏州州郑郑州州115急需紧缺高技能人补贴B-D类分别1 万、100万、80万;E类2500元/月未享住房优惠应届全日制本科及以上大学毕业生，每年1万租房补贴人才公寓人才公寓5年租年租赁赁期期间间租金租金补贴补贴市市场场租租金金25%江津区公租房青年人才享3年租租房租房补贴补贴103973.9%金全额补贴-E类类300元元/月月(E类类需落需落户户)来城市统计局，成都正合务中心

18、整理正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All Rights Reser城市城市基本面基本面新新经济经济引引领领下下GDP增速回增速回归归常常态态成渝互通促成渝互通促 人力流人力流动动成都成都跻跻身第身第4座人口超座人口超2千万城市千万城市PA T 2 市市场场特征特征 住宅住宅 场场 土地市土地市场场 商商办办 场场成都正合地产顾问股份有限有Copyright2018AllRightsRese正合ce1998政策：修正政策：修正 号号&土地土地 新房新房&二手二手 协协同同调调控控 稳稳市市场场力度力度 码码正正购购房房优优先先规则规则，保，保 需前提下支持合理需前

19、提下支持合理 善需求善需求大公大公证摇证摇号排序号排序都或将都或将继续继续打打基数，基数，3倍封倍封顶顶，普通，普通资资格有机格有机补进补进入入摇摇号池；号池；海海积积分分摇摇号号/合合年年龄龄限制，成限制，成图：2021.01-2021.06成都稳房价机制措施表：成都、上海、合肥摇号政策对比城城类类型型政策政策调调整整已报名的无房无房家庭及棚家庭及棚家庭后依序依序递递补补，进一 由全为普通普通购购房家庭可房家庭可-土地土地2021首批地，超8成成限定清水房平平周边当前房价客房比3摇号政策，增加普通资公平购房机会2021Q1-精装降档精装降档主城期房首取证精装3,780元/主城/近郊非首取证精

20、 幅5-10%5.8-精装限价精装限价首取证精装价格3,000元/上海上海 客房比1.36.7-精装包精装包精装“普通包“+自愿选择“升级包”采取积积分分摇摇号号，参考家庭、户籍、房屋数量、社保年限计分新房新房住宅住宅刚需限制 购房年5岁岁以下以下2020.01-2021.05成城市、新一线城市70走势二手房二手房参考价参考价5.28-5+2区域201个小区二手房参发布，7成低于市成低于市场场价价1.51.00.55.28-公公二手房评评估估额额度度度按参考价、按参考价、最低最低值认值认定定分分银银行停行停贷贷分银行因额度紧张，二手房手房手房房房贷贷5一线平均环比新一线平均环比成都环比来源都住

21、建局，成都正合策中心整理来源家统计局+各城市统计成都正合策略服务中心正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2020 All Rights ReserPa客客户户：整体：整体 心充足，心充足，价价驱动驱动力力 弱，弱，项项目区目区 价价值值关注关注 提升提升表：2020年12月、2021年6月购房者问卷调研-房价预期图：2020年12月、2021年6月购房者问卷调研-购房看重因素17%大,+）10%总总价下降价下降9个点个点48%幅上涨5%,10%）33%21%22%升值性、核心投资价值微微涨涨上升上升11个点个点持平上升持平上升11个点个点区位地段上升区位地段上升2个点个点生活配

22、套上升生活配套上升34%微跌-5%,-1%)4%2%小幅下0%,-5%)1%交通配套上升交通配套上升5个点个点跌(-,-10%)1%042020.12购房因0 素2020.12房价预期%2021.06房价预期2021.06购房因素来合数据库+调研数据库备注统计主导购房因素，故等于100%正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2020 All Rights ReserP量价：住宅量价：住宅 场稳场稳中向中向，销销量量20 年以来同期年以来同期 位，房价位，房价 幅收窄幅收窄21H1整体整体销销量量1,28，创创2018年以来年以来 期高位期高位(2018H1销销量量 046万、万、

23、2019H1 2020H1销销量均量均为为1,2万万)图：2018.01-2021.06大成都商品住宅供应面积、成交面积、成交均价月度走势2018年年供供应应2,745万万（同比（同比4成交成交2,257万万（成交均价成交均价10,2019年年万万（同比（同比-5.8%）2,265万万（同比（同比0.3%）成交均价成交均价11,799元元/（同（同存量存量1,733万万2020年年供供应应2,647万（万（2021H1万万元元/供供同比同比-13.1%）20,000）成交成交2,291成交成交.2%）6万（同比万（同比27.1%）交均价交均价15,440元元/（同比（同比10480400同比同

24、比17.5%）元元/（同比（同比14.5%）存量存量1,424万万存量存量2,07 万万存量存量1,614万万15,00010,0005,0000去化周期去化周期7.6个月个月去化周期去化周期9.2个月个月去化周期去化周期10.9个月个月去化周期去化周期7.5个月个月401608012345910 11 121456781212348910 11 1234562018H12018H22019H12020H12020H22021H1供应面积(左轴)成交面积(左轴)成交均价(右轴)来源都锐理数据，成都正合上图存量及出清周期服务中心整理取得预售证未售存量正合1998都正合地产顾问股份有限公司yrig

25、ht 2020 All Rights ReserP一二圈一二圈层层：东东2.5环环板板块块 天府新区天府新区 近郊近郊邻邻主主 板板块块供不供不应应城城&近郊：川近郊：川师师、红红 楼、十陵等断供板楼、十陵等断供板 补货补货，销销量同比量同比涨涨幅幅 60%；但；但东东2.5环环板板（二仙（二仙桥桥、塔子山）、塔子山）近郊近郊邻邻主城主城块块（怡心湖、犀（怡心湖、犀 天府新区：天府新区：锦锦等区域供不等区域供不应应求求态带态带、麓湖、秦皇、麓湖、秦皇成熟板成熟板块块多多项项目目，供求矛盾突出，供求矛盾突出表：2021H1成都分圈层商品住宅供销存指标概览（单位：万、元/、月）图：2021H1成都

26、典型供不应求板块主力主力项项目目预预售存量售存量与去化周期去化周期指指标标2021H1供供应应面面积积同比同比天府新区天府新区75.1远远郊郊312.3-24.9%414.1-1.0%8,7079.4%万万月月4.0149.27.7%.5290.714%1510-46.8%173.0-1.4%20,621H1成交面成交面积积同比同比412.00.0.1%0%2021H1成交成交均价均价同比同比23,1169.9%14,08917.7%24.7%113.75.006底底预预售售证证未售存量未售存量21.06预预售售证证未售存量出未售存量出2020.12预预售售证证未售存量出未售存量出清周期清周期

27、583.27.57.78.3一圈一圈层层二圈二圈层层出清周期出清周期(右右轴轴)13.98.912.68.8截至截至2021.06主力主力项项目存量目存量(左左轴轴)来都锐理数据，成都正合务中心整理正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All Rights ReserP远远郊：控供郊：控供 去去库库存，存，津津&青白江青白江 都江堰都江堰领领，邛，邛崃崃唯一供唯一供销销价价齐涨齐涨郊郊缩缩减供减供应调应调整整库库存存 多个区域出清周期多个区域出清周期 降；新津、青白江、降；新津、青白江、江堰江堰销销量持量持续领续领跑跑崃崃成唯一成唯一远远郊供郊供齐涨齐涨区域：自去区域：

28、自去年起土地市年起土地市场场今年今年实现实现地价翻地价翻市市场预场预期上行；期上行；为为内生型小体内生型小体量市量市场场，房企，房企高价高价进驻进驻存在存在风险风险表：2021.06远郊各行政区商品住宅供销存指标概览（单位：万、元/、月）指指标标新津区新津区青白江青白江都江堰市都江堰市崇州崇州彭州市彭州市金堂金堂大邑大邑县县蒲蒲邛邛崃崃市市2021H1供供应应面面积积同比同比56-34%8740.1-41%53.73%42.9-35%45.816.6-9%531.8123%29.273%29%90.3-10-22%41.4-2-25%37.2-7%2021H1成交成交面面积积同比同比16.0-

29、20%7,42320%13.518%-18%7,56711%2021H1成成交均交均同比同比10,68410%9,4513%77776%8,99417%7%253.8552%8%截截2020.12住宅住宅类类土地存量土地存量021.06底底预预售售证证未售存未售存115.582.1209.2119.682.8155.778.0198.759.861.763145.332.92021.06预预售售证证未售存未售存期期5.88.610.812.218.07.61.420.218.214.514.77.69.12020.12预预售售证证未售存量出清周期未售存量出清周期4.95.715.3来源都锐理数

30、据，成都正合策 服务中心整理邑人居樾江峯荟、彭、万达、华润等品牌带动区域价格上涨正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All Rights ReserP量价量价表表现现政策政策严严控，房价控，房价涨涨幅放幅放缓缓销销 上上涨涨至至18 以来同期以来同期一、二圈一、二圈层层局部供不局部供不应应求，求，远远郊郊缩缩供供应应去去库库存存200万内万内刚刚：一圈：一圈层层 段性供段性供给给增增，长长期来期来 需求外溢需求外溢&手房手房&租租侨侨城城滨滨江壹号、高投江壹号、高投 ON和郡、源和郡、源滩滩国国际际 区推区推100以下以下户户府新区万科、川府新区万科、川 远远大等多个

31、网大等多个网红红，以，以200万以下万以下主城极致主城极致刚刚需需产产品品 段性段性补补量量140产产品品为为主主表：2019-2021H1年成都商品住宅刚需产品备案成交套数及分面积段占比（单位：套）2021H1成交套数成交套数成交套数占比成交套数占比面面积积段段分面分面积积段套数段套数比比圈圈层总层总同比同比92022021H1101,3571873%39%32%4%主城主城52-13%120-140140以上以上100以下以下100-120120-79%-36%22%6%18%5%1654%45029%31%11%36%38%15%33%41%19%7%1,4141,501589%区区3,

32、-44%14%1%-23%-23%13%8%35%19%38%36%14100以下以下100-120120-140140以上以上1006,8568,5614,1091,56210,70714,6447,8152,61031%44%19%5%近近21,08876-2%3%35%39%19%6%30%41%22%7%10远远郊郊120-40140以上以上-4%13%3%6%来源都锐理数据，成都正合上表面积段区间包含务中心整理高值2：刚需指主力在售在200万以下项目正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2020 All Rights ReserP200-400万万 改：主力改：主力 交

33、交120-16 套四，套四，14 极致套四极致套四 卫兴卫兴起起改改产产品以品以120-160 四四 为为 主，主，功能需求功能需求 占 主占 主 导导；控；控总总价前价前 之 下，近 期之 下，近 期一 二 圈一 二 圈足极致的套四功足极致的套四功 需求需求点板点板块块140套四套四 卫产卫产品品兴兴起，起，表：2019-2021H1成都一二圈层首改产品分面积套型交叉成交套数占比分析图：2021H1成都一二圈层144以内极致套四三卫典型户型段段120-60套型套型2019年年0年年2021H12020年年2021H次卧次卧套房套房主卧主卧套房套房主卧主卧套房套房次卧次卧套房套房套三套三套四套

34、四三三53%37%41%9%10%88%24%一一新新川项目高层143套成华龙潭寺项套四三卫46%17%83%3%59%22%76%2%128%次卧次卧套房套房次卧次卧套房套房次卧次卧套房套房套房套房套四套四88%78%93%94%双流西航港项目洋房136套四三卫温江光华新城项目高层127套四三卫郫都老城项目洋房138套四三卫来源都锐理数据，成都正合上表总价段、面积段服务中心整理含低值不含高值，且较低，故不统计占比力在售产品总价在20项目注2：远郊改善产品市都正合地产顾问股份有限公司套三主力因个案正项合目态城、首创禧瑞光1998金沙影响呈现局部比yright 2020 All Rights R

35、eserP400-600万万 改：首付改：首付 升升+利率上利率上，500万左右再改需求万左右再改需求 放受阻放受阻图：2021H1成都房贷政策变化表：2021H1一圈层典型再改项目市场反馈主力主力总总价价（万（万 3.22新政新政-首付首付行行板板块块 项项目目近期市近期市场场无房但有已结清有1套住房但无住房贷房但已结首付首付20213.22清住房贷款，购通住房最低首付比例40%，购通住房首付比 因新政后首付提高2成 项目客户持续影响较大例50%武侯武侯 红牌楼AB500 大多客户正在积极想办法凑钱，仅少量约10-20%客户降低面积求重新选择项目 房房贷贷利率最利率最30%主力500-600

36、万总价段新政影响，约20%客户放华华塔子山川师 放弃客户主力在主城购房，如高新、天府新区成都的房贷利为常态。2021上半年整体-30%，6月成都主流首套房贷利率为6.13%，二套房贷利率为6.27%，是全国7个主流首套房贷利率超过6%的城市之一。新政后约有30%客户因首付问题受影响，且影响持续存在房房贷贷影响的客户中，多数仍在想办法%客户转二手房,仅少量外降低面积需求钱锦锦C460-5602021H1其他区(如天府新区)放款周期放款周期长长至半年至半年房贷利率上浮同，银行放款周期也在延长，最高 长至半年天府新区天府新区 秦皇寺D5-600 项目为区域网红盘，新政后对客户的持续影响不大来源都正合

37、数据库+市场调研都正合策略服务中心整再改指主力在售产品0-600万项目正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2020 All Rights ReserP600万万+高高：供：供应应高位高位 地段地段/产产品力稀缺下客品力稀缺下客 承价意愿承价意愿 强强，项项目熔目熔1H1建建发发央央玺玺、滨滨 樾城、人居九林樾城、人居九林语语等等 项项目集中入市，高目集中入市，高 产产品供品供应应保持保持50万万上高位上高位愿愿较较强强心地段、心地段、强强产产品品5个高价个高价项项目熔目熔户对户对地段和地段和产产品品值带值带来的稀缺性来的稀缺性图：2020-2021H1成都总价600万以上高端项

38、目供销量价图：2020-2021H1成都典型高端商品住宅项目分布元元/凤凤起朝起朝鸣鸣西派西派2020H120H2H1供供应应16.2万万成交成交19.5万万供供应应57.7万万成交成交25.9万万应应53.4万万成交成交75.3万万3新希望新希望D10绿绿城城凤凤起蘭庭起蘭庭青云青云阙阙302530,00025,00020,0001人居九林人居九林语语滨滨江樾城江樾城建建发发央央玺玺德商德商锦锦江天江天玺玺合景泰富瑧林合景泰富瑧林10510,0005,0000蓉蓉东东方方麓湖生麓湖生态态卓越晴翠卓越晴翠奥园麓奥园麓语语one123458910 11 1234562021H1高端住宅高端住宅项

39、项目目2021H1熔断高端住宅熔断高端住宅项项2020高端住宅高端住宅项项目目02021成交均价(右轴)德信麓湖云德信麓湖云供应面积(左轴)销售面积(左轴)万科天府万科天府锦绣锦绣来源都锐理数据+市场调研，正合策略服务中心整理高端指主力在售产品0万以上项目正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2020 All Rights ReserP产产品品特征特征刚刚 段性段性补货补货 首改主功能首改主功能再改受阻再改受阻/高端增量高端增量简简阳阳&东东部部 区：品牌区：品牌 企扎堆企扎堆进驻进驻，土拍，土拍-项项 热热度双高度双高地：品牌房企扎堆地：品牌房企扎堆进进 简简阳，土拍高阳，土拍

40、高热热度度 地价地价积积极向好；极向好；东东部部 区首次土拍，地价区首次土拍，地价 高达到高达到6650+11%无无 移交移交目：整体目：整体简简阳市阳市 需主需主导导，改善集，改善集 新区，以品牌新区，以品牌 主主(如旭如旭辉辉、新希、新希，去化周期主力，去化周期主力 10个月个月表：2019.01-2021.06简阳市含住宅含住宅类类土地成交土地成交走势表：简阳各板块走量情况（单位：、元/、套、月）亩亩350元元/7,000商商 中粮中粮 明宇明宇板板块块业态业态面面积积成交成交去化去化 存量存量 去化周期去化周期旭旭辉辉 碧桂园碧桂园6,483 6,0005,6005,6205,000旭

41、旭辉辉,900（精装）A高层112-14357187722004,0003,0002,0001,0004,310新希望新希望3,52815010053,0413,648旭旭辉辉 阳光城阳光城2,2352,3002,149高层 高110-133低密 低密143-175 12,2010,7001河河东东新区新区668171,4251,00001月月4月月5212月月净净用地用地(左左轴轴)1月月月月9月月12月月3月月5月月高层低密112-13142-C1,0205564002020平均楼面地价平均楼面地价(右右轴轴)2021H1表：东部新区首次土拍明细（单位：亩、元/）D高层高层高层91-988

42、6-9710,8009564序号序号土地位置土地位置成交日成交日土地土地类类型型 净净用地用地 容容积积率率成交楼面价成交楼面价溢溢率率竞竞得着得着北部新城北部新城东东部新区部新区区三岔街道板桥村14、15组住兼商住宅92.553,404林栖轨发56434东部新区石盘街道凤凰3、4组，养马街道马头21/5/192021/5/192.52.56,550+无无偿偿移交租移交租15%15%明宇中粮F95-12713,0001311,650133东部新区养马街道马头村住宅64.46,650+无无偿偿移交租移交租赁赁住房住房11%来源都公共资源交易服务中阳土地成交的时间都正合数据库+市场调研都正合策略服

43、务中心整月有成交正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All Rights ReserP视视高高&黄黄龙龙：均享大：均享大 府新区府新区红红利吸附大城南利吸附大城南 资资客，客，热热 高高涨涨成都：成都：视视高高-黄黄龙龙溪溪 享大天府新区范享大天府新区范围红围红，叠加，叠加强强分分销销，吸，吸 大城南投大城南投资资+投投资资兼兼 住客住客户户，第四代建，第四代建 可溢价可溢价龙龙溪板溪板块块客客户户支支 视视高叠加上游高叠加上游相比相比视视高偏低，高偏低，价比价比+地理位置地理位置规规划划实现实现高量高量来来访访成交高量，成交高量，占比略高于占比略高于视视高高上上涨趋

44、势带动涨趋势带动+整整表：2021H1黄龙溪和视高典型项目成交表现（单位：亩、组、套、万元/）板板项项目名称目名称占占物物业业形形态态月均来月均来访访月月成交均价成交均价客客户户比例比例置置业业目的目的开发1,282)A高层/洋房/叠拼3/144-1731,6332601/1.2强强销销期期1,300顺销顺销期期800视视高高B约9,000高层/洋房/叠拼高层82-140/105-1527,5411,0001,1811/1.25/1.51.46C南主力以南主力以纯纯投投资资和投和投资资(第四代建筑第四代建筑)大城南大城南为为主主(50-60%)省内二省内二级级城市城市为辅为辅(西北外省养老西北

45、外省养老(10-20%黄黄龙龙溪略高溪略高)兼兼远远期自住期自住0(规划可开发300)省内二省内二级级城市主力以投城市主力以投资资远远期自住期自住D高层/叠拼93-127/117-1431100.7/0.9 西北外省主力养老自住需求西北外省主力养老自住需求EF12,000高层/商墅高层96-107/1257,4082,4324,80950.6/1.50.8-011493G强强销销期期400-500顺销顺销期期150约3,000高层/商墅78-110/1251.1/1.7(高高层层第四代建筑第四代建筑)来源都正合数据库+市场调都正合策略服务中心整正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright

46、 2021 All Rights ReserPPA T 2 市市场场特征特征 住宅住宅 场场 土地市土地市场场 商商办办 场场成都正合地产顾问股份有限有Copyright2018AllRightsRese正合ce1998规则规则：首提：首提 定品定品质质”/“限地限地”普及普及 交租交租赁转赁转 持租持租赁赁，土，土 规则规则收收紧紧提提“限房价、限房价、定品定品质质、竞竞 价价”出出让让方式，并方式，并补补充充 建商品住宅建商品住宅技技术术管理管理、修管理修管理等配套政策，落等配套政策，落“定品定品质质”技技术标术标准准心城区心城区“双限地双限地”普普前期无前期无偿偿移交改移交改占比上占比上

47、涨涨26个点个点启用启用普通装修普通装修及及赁赁年限及年限及转让转让分分修修双方案机制，普双方案机制，普并出台并出台租租赁补贴赁补贴政政价价3,000元元/，地价地价联动联动(蒲江蒲江)租租赁为赁为主，并首次主，并首次郊首提郊首提续竞续竞自持租自持租表：2021H1成都首批次集中供地新增土拍条件及后续补丁政策是否首是否首次出次出现现分分条件条件公告内容公告内容后后续续政策政策补补充充限地价限地价 设置最高土地价格转竞自持租赁住房面积（限价未公告）95%无限房价限房价 设置地产品清水限定均价，超8成限定或持平周边当前房价40宗/100%无地价地价联动联动6.7-住建局住建局-成都市新建成品住宅装

48、修管理成都市新建成品住宅装修管理规规定定(试试行行)房企可提供升级装修方案供购房者自愿选择，升级装修协议另行签订，升级装修价款纳入预售款监管精装限价精装限价 按建筑面积计算：2,000元/普通装修价3,000元/，天府新区无最低要求是是28宗/70%6.7-住建局、住建局、规规自局自局-成都市新成都市新住宅技住宅技术术管理管理规规定定智能化系统设置等方面进行装修管理装修管理规规定定(试试行行)定品定品质质 地块公告明确标准：成、绿色建筑、装配式建筑、海绵城质量等%材料选用、防水防涝、设品质”技术规定管管6.7-住建局住建局-成都市成都市实实体体样样板板间间预售前板房与实体样板房，应与该楼准一致

49、18宗/45%选择本批次最置至少1套普通装修交付样板房序样板房；其他户型展示装修交付样板房和工板房开放至当期成品住宅集中交付达9日起至90日止套型要求套型要求：单套最大建面120(高新&青白江60/武侯80/天新98亩90)；单套平均租租赁赁住房住房 建面一般要求60左右是否38宗 00%0宗/23%建建设设要求要求租租赁赁年限年限：1年单次租金收取租金收取：租金每5年，续租期限可低于1年，首次租不得一次性收取3个月以上，租总期限不得超过10年不得高于1个月租金6.1-住建局住建局-成都市住房租成都市住房租赁赁点点财财政政奖补资奖补资金使用管理金使用管理办办法法(补助，或者30%新建租赁住房1

50、,200元/新建租赁(二选一)强强制自持制自持 高新西区98租租赁赁住房住房亩强制比例30%、青羊区23亩改建改造租赁不超过600元/其余7赁住房比例10%续竞续竞自持自持 自持30年，期间仅能用于租赁住房，不得分割抵押、转让首次明确 38宗/95%自持规则租租赁赁住房住房若实施整体转让、抵押等处置，应保持前期要求不变来源都公共资源交易服务中都正合策略服务中心整正合1998都正合地产顾问股份有限公司yright 2021 All Rights ReserP规则规则：成都在自持比例：成都在自持比例 房价限制房价限制/品品质质要求方面要求方面 为严为严苛苛城市土拍主流方式城市土拍主流方式为为 限地