2021年上半年北京房地产市场形势总结.ppt

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1、China Index Academy202 年上半年北京房地产市场形势总结中指研究院北京分院2021年7月目录政策环境未来市场展望北京市场分析1目录1、全国：延续以稳为主的基调，不断完善长效机制政策框架2、北京：房地产精准调控纵深推进，强化市场监管力度（1）优化土地供应结构及出让规则、落地执行一地一策机制（2）强化市场监管力度，严查经营贷及渲染炒作等行为（3）“十四五”规划纲要出台，“两区”及高尖精产业建设加快推进政策环境2全国政策：政策延续以稳为主的基调，房地产长效联动机制政策框架不断完善，“因城施策”、“金融监管”将进一步延续 长效机制政策框架不断完善：中央加快推进房地产税改革试点工作，

2、并将土地出让金转由税务部门征收，进一步构建行政、金融、土地、税收等房地产调控长效联动机制，稳定市场预期，降低土地财政依赖度；政策将延续以稳为主的基调：因城施策、金融监管、土地改革等举措联动协调，已形成从房企、银行、土地三方面对市场进行监测和调控的政策闭环，预计短期内“稳”市场的政策目标不变，不断的动态调节市场将成为常态。在关注大城市住房问题、强调住房居住属性背景下，因城施策将进一步延续，市场过热或房价上涨过快城市政策“打补丁”将成为常态，政策调控重心或将从传统的供求调节转向价格调节。因城施策限购限售：南京缩小“无房家庭”认定条件；上海获新房认购资格即认定为名下购房套数；深圳收紧人才落户门槛；限

3、房、地价：绍兴建立房地价联动机制；湖州对热点片区限价；深圳限制预、现售的住宅和公寓销售价格设置参考价格机制：宁波发布部分热点学区房交易参考价格；成都建立各类二手房成交价格参考机制。切实提高政治站位银保监会联合人民银行严格落实金融审慎管理机制，银行及个人端资金监管继续强化，房贷集中度新规背景下，短期房贷利率或将持续上升，放款周期或将延长，房贷收紧城市范围或将继续扩围。以稳为主金融监管银行端监管趋严：银保监会明确表示，将对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理；个人端资金监管：继续严查房贷资金及首付款资金来源，银保监会表示对挪用经营贷的借款人，要收回贷款并报送征信系统；房贷利率提升：截至5月全

4、国首套、二套房贷利率已连续4个月提升；目前已有18个重点城市首套房贷利率上浮，14个重点二套利切实提高城市主体责任率出现上升；13个城市首套和二套利率均出现上浮。房贷集中度新规背景下，贷款收紧的态势短期或将延续“限地价+竞配建/竞自持”成“两集中”土拍主流规则，推动土拍从“价高者得”转向多目标管理，或将重塑土地改革市场格局。“价高者得”土拍时代或将终结：“限地价”或将改变“价高者得”土拍时代，未来重点城市整体溢价率或将控制在低水平；新土拍规则或将重塑市场格局：竞自持/公租房/人才房规则将推动住房市场加快向租售并进格局发展；竞住房品质土拍规则在“重调控”与“保品质”中寻求平衡，推动市场住房品质提

5、升，住房市场将向中高端改善方向发展两集中土拍政策：限地价+竞配建/竞自持成两集中土拍主流规则，一线及杭州、长沙等城市土拍政策严厉程度较高，重庆、天津、长春、青岛等城市相对较宽松 北京土拍规则或将成为全国土拍规则改革风向标：北京首批集中供地竞拍呈现明显的个性化调控和低溢价率特点，与杭州、重庆、广州相比，北京首批集中土拍“稳地价”调控效果显著，不排除后续其他城市效仿的可能，或将成为中国房地产供给侧深化改革的转折点。表：22城市“两集中”主要竞拍规则一览表竞政府 70/90 竞拍严厉程度：一线及杭州、长沙等城市土拍政策严厉程度较高，重庆、天津、长春、青岛等城市相对较宽松。竞拍规则方面：多数城市实行“

6、限地价+竞配建/竞自持”土拍规则，部分城市强调“一地一策”，稳定市场预期。其中广州、杭州、北京、福州、深圳、厦门等城市设置房价上限或销售参考价；广州、无锡等城市对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号；重庆尽管未实施限地价政策，但规定部分地块竞拍的溢价率超过50%，开发商需在一个半月内付清全部土地款，较正常时间减少一半。同时，上海、无锡、合肥、南京等城市发布公告，禁止马甲公司拍地。另外，上海土拍竞价方式调整为举牌竞价+一次书面竞价，竞拍价高于中止价，交易转入书面报价，报价取平均数，离平均数近者成入围竞标人。竞人才 竞高品摇号/禁马甲城市限地价 限房价 竞自持 竞配建产权比例保证金比例其他严厉程

7、度房质方案抽签公司限制北京深圳20%20%,50%出让时设定配建、人才保障房比例杭州20%,80%郑州长沙成都宁波合肥无锡福州广州南京苏州厦门济南天津青岛沈阳长春50%50%20%-30%20%定品质现房销售地块试点 20%-30%20%,30%20%,100%20%,50%20%-50%30%20%20%-50%20%-50%50%,100%20%保证金方面，大部分城市保证金比例以20%为主，南京部分地块保证金比例上调，福州、沈阳、长春个别地块保证金比例为 100%，杭州试点“托底保证金”规则。20%,100%溢价率超过50%,付款重庆武汉上海20%,100%20%-30%20%时间减半-高

8、于中止价,转为一 未 出 详 细 地次性书面竞价 块竞拍规则资料来源：中指研究院综合整理4北京政策：精准调控纵深推进，调整土地供应结构及出让规则，同时强化市场监管，严查经营贷、首付贷，严厉打击渲染、炒作房屋成交信息及恶意炒作学区房行为2021年上半年，北京精准调控纵深推进，调整土地供应结构，构建房地联动、一地一策机制，同时强化市场监管，严查经营贷、首付贷，打击渲染、炒作等行为，严格执行多校划片、派位入学政策，并坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为。表：2021年1-6月部分重点北京房地产行业相关政策一览表调控政策市场监管城市更新1月：发布北京市租赁住房建设导则（试行），对住宅型、

9、宿舍型和公寓型租赁住房使用面积作出相应规定；发布北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2020年修订版），对中心城区户型面积、层高作出相应规定；3月：北京坚定房住不炒，构建“房地联动、一地一策”机制，房地：精准调控向纵深推进；1月：多部门约谈经纪机构、自媒体，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得哄抬房价、制造恐慌情绪；北京市整顿租赁市场秩序，加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷；2月：加强个人经营性贷款管理，严查经营贷、消费贷等违规资金流入房地产市场行为；坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房，严格执行多校划片、派位入学政策4月：将进一步加强房地产市场秩序整治范围覆盖新房

10、二手房及租赁市场；对海淀区、西城区等价格快速上涨区域进行专项执法检查6月：北京4家银行因贷款违规入楼市被罚监管已责令相关银行整改6月：北京发布实施城市更新行动指导意见，鼓励社会资本参与改造，资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。4月：北京部分银行暂缓二手房贷；6月：异地购房提公积金可“跨省通办”区域规划住房保障土地市场1月：北京发布北京市十四五规划纲要，持续降低首都核心区人口、建筑、商业、旅游“四个密度”，严控建设高度和高层建设审批；加快建设“三城一区”主平台和中关村示范区主阵地；3月：发布北京2021年度建设用地供应计划，宅地计划供应量较2020年供应计划增加60公顷，租赁住宅占

11、宅地比重提升17%；3月底，首批集中供应30宗地块，出台土地出让新规则；1月：将今年将筹建5万套政策性住房 解决好住房突出问题。3月：顺义印发“两区”建设工作方案和实施方案，明确了服务“建设世界级航空枢纽”的目标定位，提出了探索“扩大包括第五航权在内的航权安排”等支持政策；4月：北京市规自委发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告；6月：预计2022年底建立土地二级市场交易监管平台。5重点政策：北京发布租赁住房建设导则征求意见稿，住宅型租赁住房以中小户型为主1月13日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于对北京市租赁住房建设导则（试行）（征求意见稿）公开征集意见的公告。导则（征求意见稿

12、）主要内容 租赁住房套型结构和面积主要依据市场需求确定。原则上，住宅型租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主；宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米；公寓型租赁住房原则上适用12人居住，人均使用面积不得小于5平方米。租赁住房规划选址遵循“公交优先”原则，满足租住人群通勤便利性需求。宜选择与轨道交通或公交系统网络紧密衔接，并具备与轨道交通站点或大型公交枢纽接驳的场站、道路区域。租赁住房住区主要人行出入口500m内宜设有公交站点设施及出租车等候点。宿舍型租赁住房及公寓型租赁住房宜配置公共活动室（空间），人均使用面积宜为0.30平方米，公共活动室（空间）的最小使用面积不宜小于30平方米。住宅型

13、租赁住房，新建4层及4层以上或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时应设置电梯；宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房，新建6层及6层以上或居室最高入口层楼面距室外设计地面的高度大于15米时，宜设置电梯。中指解读 在中央提出解决好大城市住房突出问题的背景下，北京发布租赁住房建设导则的征求意见稿，导则意见稿所指的租赁住房是由企业整体运营并实施集中管理，出租用于居住的房屋，主要包括住宅型、宿舍型和公寓型。意见稿发行后，将有助于整治集中式租赁住房的市场乱象，规范行业的建设标准，更好的满足不同租赁群体的租住需求。1月5日，北京市住建委等部门联合印发了关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见

14、，连续两周政策性文件的密集出台，也进一步体现出北京对整治、发展住房租赁行业的重视和决心。6重点政策：北京将加大租赁市场整治力度，明确限制租赁企业“资金池”北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞在做客“市民对话一把手”节目时表示，去年个别长租公寓企业暴雷，集中暴露出长租公寓1月25日企业运营中存在的一些痛点。下一步，北京市住建委会集中两个方面去治理：加强监管，进一步整顿租赁市场秩序，特别是要加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。通过去杠杆、去金融化，让租赁回归安居的本质。各房屋租赁运营企业也要规划使用北京市房屋租赁示范文本，减少因合同造成的房屋纠纷，切实维护租房者的合法权益

15、；加大立法力度，北京市住房租赁条例将在今年提交市人大常委会审议，市住建委目前正在开展调研起草工作 北京发布关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。这三条内容其实管控了三种资金，包括租金、押金和首付贷资金。2月2日中指解读“长收短付”、违规使用“租金贷”，这样高风险的经营模式是导致长租公寓频频“爆雷”的重要原因，北

16、京、上海均对租金收取周期、“租金贷”等提出相关规定，明确断绝了高风险的经营模式，企业无法提前收到运营资金，沉淀资金减少，未来在经营策略上必然做出调整，经营逻辑将更理性。北京住建委表示下一步将从加强监管、加大立法力度两个方面治理住房租赁，禁止企业形成资金池和租金贷。此举将进一步加强对租赁企业的监管，有助于保障租赁双方的合法权益，整治市场乱象。7重点政策：北京共有产权房宜居标准升级，中心城区套型面积增至100平米，层数+套型建筑面积双重控制设计标准的修订，有利于不同楼栋户型品质的改善和提升 2月22日，北京市住房和城乡建设委员会发布北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2020年修订版）（征求意

17、见稿），对共有产权房的项目选址和套型面积等11个方面作出新的修订。导则征求意见稿重点内容 共有产权住房项目应依据城市总体规划、首都城市功能分布和区域产业布局，结合各区申购家庭有效需求情况进行选址，促进职住平衡。中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。其他区新建项目套型总建筑面积原则上不超过120平方米。严格限制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。共有产权住房层高不应低于2.9米。建设规模在2万平方米以上的集中新建共有产权住房，应安装建筑中水设施，按照建筑中水设计标准GB 503

18、36执行。中指解读 北京升级共有产权房宜居标准，发布征求意见稿。修订稿与原文件相比，不仅放宽了中心城区共有产权房的套型面积上限，且对于城六区以外的其他区，允许开发建设单位按市场调查合理确定共有产权房项目中大套型的比例。此次层数+套型建筑面积双重控制设计标准的修订，有利于不同楼栋户型品质的改善和提升，将进一步提高共有产权房的舒适度、宜居性，同时也有利于满足不同家庭结构、不同生活阶段的多样化需求，将进一步扩大置业者群体范围。8重点政策：北京公布2021年供地计划，租赁住宅占比增至30%3月16日，北京市规划和自然资源委员会发布北京市2021年度建设用地供应计划。北京2021年度建设用地供应计划重点

19、内容 2021年度安排建设用地供应总量3710公顷。严格落实耕地保护制度，坚守住150万亩永久基本农田和166万亩耕地保有量底线，土地供应时序安排与耕地保护落实情况挂钩。严格落实城乡建设用地减量，明确全年减量任务为10平方公里左右。大力实施城市更新行动，鼓励和引导利用存量建设用地比例由2020年的55%提高至60%。计划安排住宅用地1060公顷，其中包括租赁住宅用地300公顷。中心城区（含核心区）土地供应规模约占全市土地供应总量22%，平原新城地区（含城市副中心）土地供应规模约占全市土地供应总量58%.土地供应继续向租赁住宅倾斜，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住宅有

20、效供应，逐步扩大保障性租赁住宅覆盖面，同时兼顾市场化租赁住宅需求，着力稳地价、稳房价、稳预期。中指解读 北京发布2021年的建设用地供应计划，2021年度安排建设用地供应总量与2020年持平，住宅用地较2020年计划安排量增加了60公顷，并且土地供应更向租赁住宅倾斜，占比由2020年的13%提高到如今的30%。可以看出，未来北京将继续大力发展租赁住房，积极解决来京人员的租住问题。此外，计划强调要大力实施城市更新行动，进一步扩大存量建设用地比例。对房地产市场而言，热点一二线城市二手房市场占较高份额，房地产市场增量空间不断压缩，存量市场越来越成为主力。房企可积极探索多元化的拿地渠道，紧抓市场机遇积

21、极参与城市更新项目，进一步补充土地储备。9重点政策：北京加大楼市监管力度，消费贷、经营贷流向仍是严查重点北京房地产市场监管重点内容 3月23日，北京市小额贷款业协会召开2020年度会员大会。缑琛洋代表市金融监管局发表讲话，表示小贷公司应严格按照国家相关规定审慎经营，严禁小贷公司资金违规进入房地产市场和向大学生发放互联网消费贷款。3月23日，北京银保监局发布消息称，涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。相关银行正在全力推进整改工作。北京银保监局要求：切实加快整改进度，对未结清业务实施名单制管理；严格落实内部问责；认真对照北京银保监局、人民

22、银行营业管理部关于加强个人经营性贷款管理严防信贷资金违规流入房地产市场的通知，对本行内部制度、机制流程进行修订完善；全面加强授信业务管理、内部员工管理以及合作中介机构管理。目前北京银保监局已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。3月24日，北京海淀区房管局联合区市场监管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构加大执法检查力度，对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。下一步，海淀区将持续加大对中介行业的执法检查力度，严惩违规交易行为，规范二手房市场交易秩序。中指解读 北京从多方面进一步加大对房地产市场秩序的监管力度，包括严查消费贷、经营

23、贷等资金违规流入楼市，规范二手房市场秩序等。年初以来多地发布监管政策，要求金融机构严查购房资金来源。违规资金流入楼市，将会导致居民、企业杠杆负债率上升，房地产市场发展过热，不利于楼市的平稳运行，并且炒作“学区房”等二手房的炒房行为，也违背了“房住不炒”的原则。未来，北京将进一步严查资金违规流入楼市的行为，维护首都房地产市场平稳健康发展。10重点政策：北京开启对房地产市场的全方位整治，覆盖新房、二手房及租赁市场4月22日，北京市住建委对外北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知，本轮专项整治范围覆盖新房、二手房及租赁三级市场。通知重点内容 规范新房、存量房销售环节。重

24、点整治无证售房、不实宣传、合同欺诈和不平等条款、预售资金违规存取、捆绑销售和违规分销、信贷资金违规购房等8个方面。规范住房租赁市场。重点整治违法群租房、短租房，群众投诉反映集中的租赁中介等。本轮专项整治还将重点检查合同备案是否及时，信息是否真实准确等。以专项整治倒逼房地产经纪机构、住房租赁企业及时为租户办理租赁合同备案，夯实租赁合同监测监管、租赁赋权等相关工作基础。整治网络房源信息发布乱象。重点整治互联网平台发布的违规、虚假房源信息，一经发现即要求网站下架，并对发布违规房源的经纪机构、住房租赁企业限制房源信息发布，依法从严处罚。中指解读 从今年年初以来，北京市针对海淀、西城等学区房房价上涨过快

25、、中介机构炒作房价等现象，多次加强市场秩序监管，查处和曝光多个楼盘违法违规行为。本次开展的整治工作是对房地产市场的一次相对较为全面的排查和整治，覆盖了新房、二手房、租房三级市场，是近几年力度最大的一次整治，将以群众反映、媒体报道为线索，对市场中存在的违法违规等扰乱房地产市场健康稳定发展的行为进行严厉打击和警示，进一步落实“房住不炒”定位，体现了政府对于稳地价、稳房价、稳预期的决心。目录商品住宅：新房成交规模创近五年同期新高，整体保持高位运行商办市场：上半年市场仍处供大于求状态，成交同比量跌价升二手房市场：成交规模创近五年同期新高，朝阳、海淀表现突出土地：宅地成交规模同比增近三成，成交楼面均价同

26、比小幅回调排行榜：住宅TOP10项目以限竞房、共产房项目为主北京市场分析12成交规模：上半年商品住宅成交规模创近五年新高，市场整体保持高位运行 2021年上半年成交规模保持高位运行，整体成交量创近五年同期新高。一季度在“就地过年”、热点片区学区房成交带动、信贷预期收紧、供应端改善等多因素共同推动影响下，商品住宅成交规模同比涨幅超200%。二季度在新一轮市场秩序整治下，新房市场情绪比较平稳，刚需释放较快，商品住宅成交规模快速回升，6月单月成交规模超120万平，刷新近两年单月成交规模新高，上半年累计成交505.51万平，同比增长136%，创近五年同期新高。图：2016-2021年6月北京商品住宅（

27、不含保障房）图：2015-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）半年度成交量走势月度成交量走势销售面积(万)月均销售面积(万)销售面积(万)销售面积同比140120100801008060402006005004003002001000150%100%50%84.380.667.860.258.439.9600%36.540-50%-100%20013数据来源：CREIS中指数据，成交价格：上半年成交均价同比小幅回调，预计后市价格结构性回升幅度恐将有限 2021年上半年商品住宅成交均价同比小幅回调。整体来看，上半年北京商品住宅成交均价为47266元/平方米，同比小幅回调5%，环比小幅走高3%

28、。一方面，上半年在新入市项目价格走高刺激下，限竞房、共产房及刚需产品等低价项目去化速度加快，拉低整体成交均价；另一方面，受北京豪宅项目集中成交影响，2020年上半年商品住宅成交均价基数相对较高。伴随不限价地块项目逐步入市、改善型项目成交不断增加，未来短期市场价格或将回升，但在政策严控、房地联动、引入房屋销售价格机制等多因素综合影响下，预计后期市场价格结构性回升幅度恐将有限。图：2017-2021年6月北京商品住宅(不含保障房)图：2016-2021年6月北京商品住宅(不含保障房)月度成交价格走势半年度成交价格走势销售价格（元/）销售价格环比销售价格同比销售价格(元/)销售价格同比6000050

29、00040000300002000010000035%30%25%20%15%10%5%600005000040000300002000010000060%50%40%30%20%10%0%0%-5%-10%-20%-30%-5%-10%14数据来源：CREIS中指数据，成交结构：以中低面积段、中低价位段产品为主，伴随新房改善型需求逐步释放，新房成交逐步向中高面积段、高价位段转移 以中小面积段、中低价位段刚需产品为主：2021年上半年商品住宅成交面积段主要集中在80-90平面积段，成交套数占比37%，整体仍以90平以下刚需产品为主；成交总价段主要集中在300-500万总价段，成交套数占比37%

30、，整体仍以总价500万以下产品为主；新房成交逐步向中高面积段、中高价位段转移：改善型需求逐步释放，叠加不限价地块项目入市、改善型产品供应改善影响，新房成交逐步向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升9.2个百分点；成交总价段向高价位产品上移，成交套数占比提升2.0个百分点。图：商品住宅成交面积结构图：商品住宅成交总价结构300以上200-300160-200120-16090-12080-903000万元以上2000-3000万元1500-2000万元1200-1500万元1000-1200万元800-1000万元500-800万元占比高面积段占比8.7%7.5%占比占比高价位9.0%7.

31、0%占比占比中高面积段29.2%38.4%占比占比中高价位34.3%36.0%中低面积段占比占比60-80300-500万元占比63.3%中低价位52.9%占比60以下300万元以下58.7%55.0%100005000050001000010000500005000100002020年1-6月成交套数 2021年1-6月成交套数2020年1-6月成交套数 2021年1-6月成交套数15数据来源：CREIS中指数据，区域成交：近郊六区为新房成交主力区域，大兴、顺义成交量位居前列，通州、房山成交规模同比增长较快 从区域成交规模来看，近郊六区已成北京商品住宅（不含保障房）成交主力区域。2021年1

32、-6月近郊六区成交279.17万平，占比达55.2%；其中，大兴、顺义等区域累计成交均超60万平，分别居北京各区销售规模第一、第三位；从区域成交变化来看，中心城六区成交规模整体同比领涨，涨幅达162%，其中海淀成交规模同比上涨326%，涨幅居全市各区首位；近郊及远郊区成交规模同比涨幅明显，均超100%。其中近郊区中通州、房山同比增长较快，涨幅均超200%；远郊区域中除怀柔外，其余三个区域同比均超100%，涨幅显著。2021年1-6月成交面积图：2021年1-6月北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况分区区域占比同比（万平方米）62.7259.2147.5123.880.89海淀朝阳丰台石景山

33、东城西城合计大兴顺义通州昌平房山门头沟合计密云平谷延庆怀柔合计12.4%11.7%9.4%4.7%0.2%326%151%125%73%怀柔区中心城区3%0.330.1%106%162%96%193%232%47%202%108%125%120%101%116%39%延庆区密云区194.5473.3260.5352.2550.6631.8010.61279.1715.157.7038.5%14.5%12.0%10.3%10.0%6.3%2.1%55.2%3.0%1.5%1.0%0.7%6.3%100%昌平区平谷区近郊区远郊区顺义区通州区海淀区门头沟区朝阳区石景山区60万平30-60万平10-3

34、0万平10万平丰台区房山区5.303.6631.81505.52大兴区101%136%16总计数据来源：CREIS中指数据，区域成交：东城、西城成交均价最高，朝阳、顺义成交均价同比降幅较大 从成交价格来看，2021年上半年中心城区商品住宅（不含保障房）成交均价最高，其中东、西城成交均价最高，均超80000元/平方米，远郊区整体成交均价最低，其中平谷和密云成交均价最低，全年成交均价不足23000元/平方米；从价格变化来看，2021年上半年中心城区商品住宅成交均价同比涨幅最大，其中东、西城成交价格同比涨幅均超20%，涨幅居全市前二；近郊区成交均价同比下降7%，其中，顺义、通州成交均价同比降幅较大，

35、均在15%及以上。图：2021年1-6月北京商品住宅（不含保障性住房）分区域成交价格情况2021年1-6月成交价格（元/平方米）分区区域同比延庆怀柔密云平谷东城西城海淀丰台石景山朝阳整体均价昌平门头沟大兴通州房山顺义整体均价怀柔延庆平谷9337188485634876186161332544227049348652459004469741876337803189741134324862713222649194262542327%25%2%10%5%-25%7%2%-5%-3%-15%-1%-17%-7%11%-2%-10%0%271323248619426 22649昌平中心城区48652顺义

36、朝阳海淀634873189754422门头沟45900石景山61332西城东城93371近郊区远郊区88485丰台61861通州大兴41876（含开发区）房山3378044697密云整体均价0.1%17数据来源：CREIS中指数据，供应：上半年商品住宅供应规模创近五年同期新高，市场整体处于供求弱平衡状态 2021年上半年北京商品住宅供应规模同比增幅超四成，创近五年同期新高。一季度在前期热点片区情绪高涨带动、就地过年倡导背景下，房企在京积极推售和营销，3月进入传统销售旺季，新房供应节奏进一步加快，累计供应规模近80万平；二季度初期，北京新房供应保持高供应节奏，但中下旬供应量明显缩减，上半年商品住

37、宅（不含保障房）累计供应487.69万平，同比增长42%，创近五年同期新高。2021年上半年商品住宅市场销供比为1.04，同比上升0.42个点，整体处于供求弱平衡状态。图：2016-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）图：2018年-2021年6月北京商品住宅（不含保障住房）月度年度供应规模走势供应量及销供比25020015010050批准上市面积(万)销供比3.02.52.01.51.00.50.0供应面积(万)同比8007006005004003002001000150%100%50%42%0%-50%-100%02016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2

38、018H2 2019H1 2019H2 2020H1 2020H2 2021H118数据来源：CREIS中指数据，新开盘：上半年共监测17个新开盘项目，整体开盘去化率不及去年同期，改善楼盘开盘去化率相对较好图：2021年1-6月北京商品住宅新开盘部分代表项目分布情况图：2018年-2021年6月北京商品住宅新开盘房源套数及开盘去化率开盘房源套数去化率6000500040003000200010000100%80%60%40%20%0%天樾书院50000元/平开盘去化率88%恒大上和府38800元/平开盘去化率55%中海拾光里数据来源：中指院北京分院新开盘监测整理，其中2020年2月、6月、20

39、21年5月暂未监测到新开盘项目75000元/平中海寰宇天下|天赋58858元/平开盘去化率90%开盘去化率92%2021年1-6月共监测17个新开盘项目，整体开盘去化率为53%，同比回东叁金茂府落16个百分点。108000元/平中海寰宇视界68500元/平开盘去化率61%开盘去化率65%整体来看，上半年改善型楼盘项目居多，顺义项目开盘次数较多，中高端改善盘开盘去化率较好。天樾书院、中海拾光里、中建宸庐等改善楼盘去化率均超过80%，开盘去化非常好。改善刚需中建京西印玥41000元/平开盘去化率79%路劲御合院32000元/平开盘去化率35%19库存：商品住宅库存出清周期相对平稳，结构性库存风险仍

40、存 2021年上半年北京商品住宅（不含保障房）库存出清周期相对平稳，结构性库存风险仍存在。截至6月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量为1153.89万平方米，较去年同期微降1%；上半年商品住宅供应节奏及销售去化速度均较快，库存规模相对平稳，库存出清周期维持在13.7个月（6月底出清周期），结构性库存风险仍存在。图：2017-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）年度库存规模变化图：2018年-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）库存及出清情况1400120010008006004002000可售面积(万)出清周期（月）1300120011001000900353025201510513

41、.780070060050002017年6月2018年6月2019年6月2020年6月2021年6月20数据来源：CREIS中指数据，纯商品房&限竞房&共有产权房：2021年上半年累计推出59个项目，纯商品房46个，限竞房8个，共有产权房5个图：2021年1-6月北京各类性质项目分布情况纯商品房限竞房共有产权房21数据来源：中指院整理纯商品房：丰台、顺义、房山推出套数位居前三，海淀幸福里成交金额位居首位 2021年，北京46个纯商品房项目累计领取52个预售证，共推出27243套；其中丰台区推出5247套，占全市供应量的19%，位居各区域首位；顺义、房山推出套数均超4500套，位列第二、三位，门

42、头沟、延庆、东城和西城四个区无纯商品房推出。2021年上半年纯商品房成交项目中，海淀区海淀幸福里成交金额达66.16亿元，位于北京纯商品房项目成交金额首位。亦庄橡树湾成交931套，成交面积达8.48万平，两指标位居各项目首位。图：2021年1-6月北京各区纯商品房新推规模及占比情况图：2021年1-6月北京纯商品房成交情况分区区域推出套数占比面积均价金额名次项目名称行政区套数（万平）（万元）（亿元）丰台区石景山区海淀区朝阳区合计顺义区房山区大兴区通州区昌平区合计52471822120689391684888467320081430727137261969156481643492724319%7

43、%4%海淀幸福里融创香山壹号院亦庄橡树湾海淀区海淀区大兴区丰台区7211499311878.433.178.482.73784351128613783266.1635.7332.0829.01怀柔1234中心城区3%延庆密云34%18%17%7%5%3%50%7%6%3%16%100%合生东叁金茂府106142昌平平谷5颐和金茂府海淀区1032.3111171625.81顺义近郊区海淀石景山67中海首开拾光里长安和玺朝阳区石景山区石景山区顺义区2362152811324163.323.203.164.434.36730337470075420522055250824.2523.9123.822

44、3.1122.91门头沟朝阳4000远郊区9龙湖云河玉陛公园十七区10顺义区-合计22数据来源：CREIS中指数据，限竞房：大兴区供应量最高，昌平区奥森ONE成交套数、成交面积和成交金额位居各项目首位 2021年上半年，北京限竞房新批入市8个项目，共推出4512套；其中大兴区推出2158套，供应量居各区域首位；房山区供应1123套，位列第二位，延庆和通州各推出506套、408套，其余区县无限竞房推出。2021年上半年限竞房成交项目中，部分地理位置较好、配套完善的优质项目成交位居前列，其中昌平区奥森ONE成交套数达1880套套，成交面积达16.53万平，成交金额达95.28亿元，三指标均位居各项

45、目首位。图：2021年1-6月北京限竞房成交TOP10图：2021年1-6月北京限竞房分区域供应规模及占比情况面积均价金额名次项目名称行政区套数（万平）（万元）（亿元）区域推出套数2158占比48%25%11%123奥森ONE京投发展岚山诺德逸府昌平区海淀区丰台区188082316.538.435.7857647552676766795.2846.5939.09怀柔大兴区房山区延庆区延庆密云604绿城奥海明月生活112345昌平区大兴区6995326.404.83587215304137.6025.62美学馆昌平平谷中海寰宇时代顺义506门头沟海淀石景山丰台67华樾国际朝阳区通州区397503

46、3.724.75687114726525.5822.44朝阳城市之光东望2000雅居乐京华雅郡10 京能电建洺悦湾 大兴区19.7323数据来源：CREIS中指数据，共有产权房：上半年仅四个区域有项目入市，大兴区推出套数占比近六成 2021年上半年，北京共有产权房项目共领取5个预售证，共推出4675套，大兴区推出2739套，位居全市共有产权房供应量首位，推出套数占比达59%；另外，怀柔区、朝阳区推出套数均超500套，占比分别为18%和14%，石景山推出套数为420套，占比为9%，其余区域无共有产权房推出。2021年新型共有产权房地块成交显著增多，预计后期共有产权房供应将逐步增多。图：2021年

47、1-6月北京各区共有产权房分供应情况图：2021年1-6月北京各区共有产权房新推规模及占比情况区域项目名称正商杏海苑亦城亦禧家园星悦雅园推出套数1745994占比怀柔大兴区59%延庆密云昌平平谷怀柔区朝阳区86018%14%9%顺义通州门头沟房山海淀首开锦鲤656朝阳石景山1000大兴合计4675100%24数据来源：CREIS中指数据，目录商品住宅：新房成交规模创近五年同期新高，整体保持高位运行商办市场：上半年市场仍处供大于求状态，成交同比量跌价升二手房市场：成交规模创近五年同期新高，朝阳、海淀表现突出土地：宅地成交规模同比增近三成，成交楼面均价同比小幅回调排行榜：住宅TOP10项目以限竞房

48、、共产房项目为主北京市场分析25商办成交：上半年商办市场成交同比量跌价升，整体处于供大于求状态 整体来看，2021年上半年北京商办类市场累计成交58.94万平方米，月均成交约9.82万平方米，同比下降24%。成交均价方面，2021年上半年商办产品整体成交均价为31393元/平方米，同比微涨7%。供应方面，2021年上半年北京商办类产品累计供应规模为75.32万平方米，同比下降42%。伴随经济持续向好发展、中心城区或核心区域市场租金降幅放缓或止步回调，一定程度上提振了各方利益相关方对市场信心。未来在产业转型、科创产业升级、总部型企业聚集等多因素综合影响下，北京市场商办需求或将进一步被拉升，商办市

49、场成交规模或将回升。整体来看，预计后市商办市场仍将出现供大于求情况，整体库存风险及去化压力增加。图：2018-2021年6月北京商办类产品成交量情况图：2018-2021年6月北京商办类产品成交价格及变化趋势成交面积(万)月均成交面积(万)成交价格(元/)成交价格环比404500040000350003000025000200001500010000500080%60%40%20%0%3530252012.9615 11.7811.079.82-20%-40%-60%1050026数据来源：CREIS中指数据，区域成交：通州、顺义、大兴商办类产品成交量相对较大，密云、东城、昌平同比领涨 从成交

50、绝对量来看，2021年上半年顺义、通州、大兴商办类产品成交量相对较大，成交面积均超7万平米，占比均超10%，其中顺义区成交规模达9.26万平，占全市成交规模的16%；从成交变化来看，2021年上半年密云、东城、昌平和顺义等区域商办类产品成交量同比大幅提升，延庆、怀柔区等区域成交量同比降幅较大，降幅均近90%。2021年1-6月成交面积图：2021年1-6月北京商办类产品分区域成交情况（万平方米）分区区域同比占比（万平方米）海淀丰台东城朝阳石景山西城合计顺义通州大兴昌平门头沟房山合计密云平谷延庆怀柔合计合计5.970%10%6%3.80-64%350%-45%-31%-100%-33%157%-