城市综合体定位研究及实施计划.ppt

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1、无锡HOPSCA国际区发展计划2目目 录录项目主题概念及功能定位项目主题概念及功能定位项目规划指标调整建议项目规划指标调整建议项目初步实施计划项目初步实施计划3项目主题概念及功能定位项目主题概念及功能定位4项目发展的主题概念项目发展的主题概念无锡无锡HOPSCAHOPSCA国际区国际区打造无锡的外滩打造无锡的外滩具有中国江南文化底蕴的具有中国江南文化底蕴的HOPSCA国际区国际区5主题概念解析主题概念解析无锡无锡HOPSCAHOPSCA国际区国际区打造无锡的外滩打造无锡的外滩具有中国江南文化底蕴的具有中国江南文化底蕴的HOPSCA国际区国际区A A：HOPSCAHOPSCAv1986年最早运用

2、于巴黎拉德芳斯的城市发展概念，它是指由Hotel（酒店）、Office（写 字 楼）、Park（公 园）、ShoppingMall（购 物 中 心）、Convention（商务中心）和Apartment（公寓）所组成的城市复合街区。v从HOPSCA概念在巴黎、纽约、东京等世界大都会的成功实践看，它将为城市带来巨大的增值效应，同时也将带来一种全新的生活方式。vHOPSCA街区整合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源及居住资源等六大资源，各功能既相对独立，又便捷地整合于邻近区域内，通过各种物业的综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不同时段城市多样化生活，并能够进行自我更

3、新调整，使城市魅力持久。6主题概念解析主题概念解析无锡无锡HOPSCAHOPSCA国际区国际区打造无锡的外滩打造无锡的外滩具有中国江南文化底蕴的具有中国江南文化底蕴的HOPSCA国际区国际区B:B:无锡的外滩无锡的外滩v上海的外滩是城市金融商务和商业消费的中心，也是城市文化和时尚生活的中心，更是上海旅游观光的第一品牌资源。外滩是上海人乃至世界各地人们心理地图的上海中心地。v本案之于无锡就如同外滩之于上海。未来这里将是无锡发展成为国际化特大城市后的新城市中心。7主题概念解析主题概念解析无锡无锡HOPSCAHOPSCA国际区国际区打造无锡的外滩打造无锡的外滩具有中国江南文化底蕴的具有中国江南文化底

4、蕴的HOPSCA国际区国际区CC：国际区：国际区v无锡国际文化交流和商贸交流的新中心；v无锡最具国际化色彩的区域；v无锡国际人士聚居生活区；v面向国内外游客的无锡又一品牌人文旅游资源；v拥有全球广泛知名度的城市名片。8项目功能定位项目功能定位本案作为新无锡的外滩，将打造五大功能区。各功能区整合发展，构建无锡的本案作为新无锡的外滩，将打造五大功能区。各功能区整合发展，构建无锡的HOPSCAHOPSCA国际区。国际区。A A：无锡国际中心：无锡国际中心B B：世界名店公园：世界名店公园CC：亚洲艺术交流中心：亚洲艺术交流中心D D：太湖渔人码头风情街：太湖渔人码头风情街E E：国际居住区：国际居住

5、区ABCDE项目功能定位项目功能定位9项目功能定位项目功能定位无锡国际中心无锡国际中心在项目东北侧规划一座集在项目东北侧规划一座集5A5A顶级写字楼、酒店以及酒店式公寓为一体的无锡国际中心，顶级写字楼、酒店以及酒店式公寓为一体的无锡国际中心，作为作为HOPSCAHOPSCA国际城的国际商务交流基地。国际城的国际商务交流基地。10项目功能定位项目功能定位世界名店公园世界名店公园采用采用outletsoutlets经营模式，吸引国际一流消费休闲名牌和国内顶级品牌以厂家直销模式进经营模式，吸引国际一流消费休闲名牌和国内顶级品牌以厂家直销模式进园设店，创建一个面向苏锡常乃至整个长三角区域市场集购物旅游

6、功能为一体的世界名园设店，创建一个面向苏锡常乃至整个长三角区域市场集购物旅游功能为一体的世界名店公园。店公园。世界名店公园既是世界名牌进入中国市场的桥梁，同时也是向世界展示中国顶级品牌的世界名店公园既是世界名牌进入中国市场的桥梁，同时也是向世界展示中国顶级品牌的窗口。窗口。11项目功能定位项目功能定位亚洲艺术交流中心亚洲艺术交流中心与博鳌亚洲论坛、亚洲教育北京论坛合作，以亚洲与博鳌亚洲论坛、亚洲教育北京论坛合作，以亚洲(青年青年)学生艺术节的引入为学生艺术节的引入为契机，不断丰富延展，逐步发展成为具有全球影响力的亚洲艺术交流中心。契机，不断丰富延展，逐步发展成为具有全球影响力的亚洲艺术交流中心

7、。12项目功能定位项目功能定位太湖渔人码头风情街太湖渔人码头风情街渔人码头座落于旧金山，是全球著名的旅游休闲风情街。在太湖之滨规划设计一条具有渔人码头座落于旧金山，是全球著名的旅游休闲风情街。在太湖之滨规划设计一条具有典型吴文化元素和江南园林建筑风格的休闲水吧街，使其成为无锡的又一风景。典型吴文化元素和江南园林建筑风格的休闲水吧街，使其成为无锡的又一风景。13项目功能定位项目功能定位国际居住区国际居住区别墅、花园洋房、都会公寓等丰富多彩的顶级住宅产品，构建一个具有国际品质和顶级别墅、花园洋房、都会公寓等丰富多彩的顶级住宅产品，构建一个具有国际品质和顶级声望的高端居住区。声望的高端居住区。14项

8、目规划指标调整建议项目规划指标调整建议15各地块现状图片各地块现状图片16地块用地性质地块用地性质原有规划原有规划商业住宅商住教育公园17地块用地性质调整地块用地性质调整调整方案调整方案v鸿桥路西南侧两块商住用地与4号地块中、部分住宅用地进行置换。v鸿桥路西南侧国际学校用地与4号地块中等面积的部分地块住宅用地置换。v调整后商住地块与国际中心临近，更利于发挥地块价值,随着正大集团世界名店公园的启动，其周边商业未来升值空间巨大。同时住宅区域相对集中，与号地块的低密度住宅联系更为紧密。v蠡湖中央公园东北侧小块用地变为商业，与北侧带状商业统一规划，商业轴带关系更为明确。v蠡湖中央公园与亚洲艺术中心相结

9、合，使土地利用率更高，即为市民提供文化交流的场所，又带动整个城市的文化产业发展。18地块用地性质调整地块用地性质调整调整规划调整规划商业住宅教育文化/娱乐/酒店等综合办公酒店公寓商业综合19地块用地性质调整地块用地性质调整调整规划调整规划v依靠规划调整，将商业更为集中，形成“两轴两区一中心”：q一轴是沿湖东西向以蠡湖中央公园为中心的亚洲艺术文化交流形成的文化轴；q一轴是南北向的世界名店公园为核心的体验式商业轴；q两区分别是西北侧的高尚居住区与东南侧的蠡湖商业区。q一中心是以无锡最高的地标性建筑为核心的国际商务中心。20地块经济技术指标地块经济技术指标v地块地块r占地面积：21.08万平米r容积

10、率：小于r总建筑面积：63万平米r建筑高度：不限高r用地性质：办公、酒店、商业、娱乐、公寓等综合性用地r规划构想：5A顶级写字楼为主体，配以星级酒店、酒店式服务公寓、商住公寓、SOHO等，共同打造蠡湖新城的商务金融中心，创造其在无锡的地标性形象(无锡最高楼)vB B地块地块r占地面积：15.77万平米r容积率：0.8r总建筑面积：12.62万平米r建筑高度：低层r建筑密度：40r用地性质：商业、娱乐用地r规划构想：将蠡湖公园北侧小块用地与本地块商业统一考虑，注重与蠡湖中央公园的连接关系及河岸两侧的交通组织，使商业联系更为密切B21地块经济技术指标地块经济技术指标CvCC地块地块r占地面积：6.

11、76万平米r容积率：小于0.8r总建筑面积：5.4万平米r建筑高度：低层、多层r用地性质：文化、商业、酒店r规划构想：结合蠡湖公园现有设施进行改造、新建展览馆、影剧院及花园式酒店，共同形成亚洲艺术交流中心vD D地块地块r占地面积：5.92万平米r容积率：0.6r总建筑面积：3.55万平米r建筑高度：低层r建筑密度：40r用地性质：商业、娱乐用地r规划构想：在规划中考虑蠡湖水系的引入，同时在建筑立面上考虑江南建筑特点，形成具有江南园林特色的水上商街D22地块经济技术指标地块经济技术指标E1vE1E1地块地块r占地面积：19.16万平米r容积率：小于0.7r总建筑面积：13.41万平米r建筑高度

12、：低层、多层r建筑密度：30r绿化率：45r用地性质：居住用地vE2E2地块地块r占地面积：32.34万平米r容积率：小于2.2r总建筑面积：71.15万平米r建筑高度：满足国家及省市有关技术规定和相关技术规范要求r建筑密度：25r绿化率：45%r用地性质：居住用地r规划构想：建筑高度宜西低东高、南低北高，保证沿湖的景观效果。E223项目实施初步构想项目实施初步构想关键因素关键因素v充分利用正大集团的国际影响，推动项目发展充分利用正大集团的国际影响，推动项目发展r正大集团下属400多家公司，业务遍及20多个国家和地区，是大型综合性跨国集团公司。投资领域包括农业、零售、餐饮、金融、房地产、物流等

13、，拥有丰富的投资经验。可以根据本项目的实际情况调动其在亚洲范围的广泛资源参与并给予必要的财务支持，为项目发展提供坚实的保障。24项目实施初步构想项目实施初步构想关键因素关键因素v引入具有国际影响力的活动组织机构，结合大型活动，迅速扩大项目影响力引入具有国际影响力的活动组织机构，结合大型活动，迅速扩大项目影响力r博鳌亚洲论坛是一个非政府、非营利的国际组织，目前已成为亚洲以及其他大洲有关国家政府、工商界和学术界领袖就亚洲以及全球重要事务进行对话的高层次平台。r亚洲教育论坛是2002年，在中国国家留学基金管理委员会、博鳌亚洲论坛、联合国教科文组织(UNESCO)与中国教育部 共同创立的教育论坛。是亚

14、洲乃至世界教育界颇具影响力的组织机构。25r“亚洲（青年）学生艺术节”是以亚洲（青年）学生为主要对象的艺术交流活动，目前在亚洲和中国国内尚没有先例。不仅与无锡发展文化艺术创意产业的需求相契合，更有助于无锡在亚洲地区乃至国际社会树立起知名度。r在无锡举办艺术节首届活动，并在今后定期举办与艺术相关的系列亚洲青年文化艺术交流活动，将为无锡打造“五大名城”的发展目标可以提供绝大的助力，更可以带来广泛的国际资源，建立国际交往的长期渠道。r建议由无锡市政府、亚洲教育论坛以及正大集团共同主办“亚洲教育论坛亚洲（青年）学生艺术节”及相关延展活动。v以亚洲（青年）学生艺术节为突破口，在发展创意产业，推动文化名城

15、以亚洲（青年）学生艺术节为突破口，在发展创意产业，推动文化名城建设的同时，扩大城市的国际知名度。建设的同时，扩大城市的国际知名度。项目实施初步构想项目实施初步构想关键因素关键因素26项目实施初步构想项目实施初步构想关键因素关键因素r整体规划 针对无锡蠡湖新城西城区进行整体性规划探讨，规划基地设施建设，具体规划设计工作可委托正大集团协同博鳌亚洲论坛及亚洲教育论坛秘书处及其它顾问机构负责组织执行，最终方案报无锡市政府批准。r统一出让，分期开发 建议规划地块以北京奥运建设模式整体出让，正大集团以招标的方式取得统一开发权，项目分两期开发：一期：B、C、D、E地块 二期：A地块r协议签订 无锡市政府同意

16、相关部门可与正大集团所属的若干项目公司分别签订分地块土地出让协议，便于国家土地政策调整时项目分期开发的顺利进行，同时也有利于项目的国际融资。27项目实施初步构想项目实施初步构想关键因素关键因素r沿湖商业后续开发 建议沿湖其余商业地块延后出让，保证土地的升值空间。如果政府愿意，正大集团有兴趣携美国蓝马克(Landmark)娱乐集团保利文化集团全球最大的娱乐时尚和体育发展集团IMG等实力娱乐文化运营商将沿湖剩余商业地块作为后续项目进行开发。r相关设施的建设与运营管理 相关设施建成后可由政府以适当代价和方式回购并拥有产权，以确保活动可保障使用基地。其间政府可委托正大集团进行统筹经营管理。至经营成熟后

17、，政府可择机出售相关设施，正大集团可优先购买。28原号地块项目功能定位原号地块项目功能定位A A：无锡国际中心：无锡国际中心B B：世界名店公园：世界名店公园CC：亚洲艺术交流中心：亚洲艺术交流中心：太湖渔人码头风情街：太湖渔人码头风情街：职：职/住住/游一体的江南创意工坊游一体的江南创意工坊F F：国际居住区：国际居住区GG：国际学校：国际学校CG29号地块与、号地块对比图号地块与、号地块对比图太湖大道环湖路望山路蠡溪路环湖路望山路望湖路通过交通、产业区域的对比可以显示：号地块的交通更为便利，其商业、办公、文化均面临重要城市交通干道太湖大道与环湖路，尤其是太湖大道将其与城市的其他地区联系更为密切。3、4号地块仅主要的文化产业面临重要城市干道环湖路，而其开发核心的世界名店公园位于区内中心部位，商业运作的影响力有所降低。地标性建筑位于太湖大道的西部端头位置其标志性更为显著，对于城市形象的贡献作用更大。2 2号地块号地块3 3、4 4号地块号地块