2023年辽宁省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险考试试题.docx

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1、2023年辽宁省房地产估价师房地产开发经营与管理学问：房地产投资的风险考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、伸缩缝的宽度一般接受mm。A：10 20B：2030C：4050D： 5060E：执行层的组织协调2、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相像的土地，甲土地为空地， 乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的 价值低于甲土地的价值，这是由于。A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率C：甲土地的价值高于乙土

2、地的价值D：甲土地的运用期限比乙土地的运用期限长E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同4、从事房地产经纪活动的基本条件是A.取得房地产经纪人协理从业资格B.取得房地产经纪人执业资格C.取得房地产经纪人员相应职业资格证书D.取得房地产经纪人职业资格并经注册生效5、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般接受性的货币政策和财 政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度从紧C.紧缩D.稳健6、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%,问5 年中每年

3、年末至少要存款一元。A. 12592.78B. 22192.78C. 12903.23D. 160007、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内赐予 答复。A. 3B. 5C. 7D. 108、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万 元，当年通货膨胀率5%,该商铺实际增值额为万元。A： 610. 00B： 619. 05C： 650. 00D： 761. 90E：工业用地的监测点评估价格9、对被拆迁房屋的性质不能协商一样的，应当向、申请确认。A. 土地管理局B.房屋面积鉴定机构C.城市规划行政主管部门D.房产测绘单位10、下列说法有误的一

4、项是A.个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单 位银行结算账户管理B.单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C. W临时存款账户与基本存款账户的区分在于临时性，有效期不得超过2年D. 一般存款账户的现金支取应依据国家现金管理规定进行11、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金 来自银行供应的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元， 各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第 4年的利息备付率是（）。A. 1.07B. 1.47C. 2.07D. 3.3312、拆迁人自己不担当

5、拆迁工作，而是把拆迁工作托付给具有拆迁资格的单位去 担当，这种拆迁方式是。A：自行拆迁B：托付拆迁C：政府拆迁D：社会拆迁E：房地产估价机构必需加盖公章13、中华人民共和国物权法规定，预报登记后，债权歼灭或者自能够进行不 动产登记之日起一个月内未申请登记的，预报登记失效。A. 3B. 5C. 6D. 814、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8, 土地市场价值为4000元/m2,拟 进行改造。批准的规划容积率为50 楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交 地价一元/m2。A. 1250B. 1750C. 2050D. 215015、预料某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供

6、应量趋增，则预料 其价格会A.上升B.下降C.不变D.升降难定16、下列关于房地产投资信托基金(PEITs)特征的表述中，不正确的是。A：由专业投资管理者负责经营管理B：收入现金流的主要部分支配给了股东C：分为权益型和抵押型两种形式D：投资流淌性好E：借款合同17、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年起先有 租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%, 则该项目的动态投资回收期。A：小于5年B：在56年之间C：在67年之间D：在78年之间E：借款合同18、某开发商领先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略 上实行的是战略

7、。(2023年试题)A：形象差异化B：人员差别化C：服务差别化D：产品差别化E：借款合同19、成本法最基本的公式是。A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格20、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。A：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2023年11月签署B：内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2023年8月举办C：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价 师自动成为

8、香港测量师D：内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认 的专业技术人员资格之一E：工业用地的监测点评估价格21、物业服务合同属于我国合同分类中的。A：单务合同B：托付合同C：无偿合同D：非典型合同E：执行层的组织协调22、下列不属于土地运用权的是。A：建设用地运用权B：宅基地运用权C：土地承包经营权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格23、是指在建筑运用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。A.永久荷载B.长期荷载，C.可变荷载D.偶然荷载24、为了规范国有土地运用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公允、 公正的土地运用制度，国土资源部从2023年7

9、月1日起先实施明确规定了 土地的有偿出让的对象。A.协议出让国有土地运用权的规定B.城镇国有土地运用权出让转让暂行条例C.招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规定D.城市房地产管理法25、下列关于物业运用人，表述错误的是。A：物业运用人拥有物业的全部权B：物业运用人是实际运用物业的人C：物业运用人的基本权利、义务受到租赁合同的确定限制D：物业运用人没有对物业的最终处置权E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分） 1、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

10、A.概括性B.描述性C.理论性D.精确性2、某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30% 在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2B.建筑物地面、层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m23、是指企业依据每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每 个最基本的组成部件。A.全面覆盖B.大量定制C.市场专业化D.产品专业化4、省、

11、直辖市、自治区人民政府依据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。（2023年试题）A：地方性法规B：政府规章C：部门规章D：自治条例E：执行层的组织协调5、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C. 土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈6、建筑材料的性质有等。A：物理性质B：力学性质C：耐久性D：耐热性E：耐湿性7、房地产开发程序中的前期工作包括等。A.可行性探讨B.获得土地运用权C.规划设计与建设方案的制订D.支配短期和长期信贷E.开发项目保险事宜洽谈8、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织

12、协调9、中华人民共和国城乡规划法规定，建设单位在取得后，方可向县级以上地 方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部 门划拨土地。A：建设项目选址看法书B：建设用地规划许可证C：土地运用证D：建设工程规划许可证E：执行层的组织协调10、关于假设开发法中接受传统方法应计息的项目包括A.未知、须要求取的待开发房地产的价值B.取得待开发房地产的价值C.开发成本和管理费用D.开发成本、管理费用和销售费用E.开发成本、管理费用、销售费用和销售税费11、对于“开发一销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利实力时的计 算期包括。A：开发期B：论证决策期C：经营准备期D：经营期

13、E：销售期12、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按 年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。假如该写字楼出租的年 净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A. 9.00%B. 8.05%C. 30.00%D. 7.52%13、下列关于暂定资质证书，表述正确的是A.暂定资质证书有效期为3年B.房地产开发主管部门可以视企业经营状况延长暂定资质证书的有效期C.房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过3年D.自领取暂定资质证书之日起3年内无开发项目的，暂定资质证书的 有效期不得延长E.自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资

14、质证书的 有效期不得延长14、住房公积金管理的基本原则是A.住房公积金管理委员会决策B.银行专户C.财政监督D.住房公积金管理中心运作E .住房公积金管理中心决策15、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共运用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道16、估价结果报告通常包括托付人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、 估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他须要说明的事项、注册房地产 估价师及其他参与估价的人员和（）。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致托付人函C.价值类型和定义、估价的假设与限

15、制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制17、某房地产开发项目的占地面积为10000m2,规划容积率W4,预料开发完成 后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元，预料平 均销售单价为4500元/m2,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A. 2350.00B. 2937.50C. 3250.00D. 4062.5018、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C.建筑物的经济寿命

16、与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际 经过年数19、2023年，某市可供租售的房屋面积为300。万以，其中可供销售的住宅面积 为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750 万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2023年住 宅市场吸纳率为。（2023年试题）A：71.11%B：88.89%C：91.67%D：93.33%E：借款合同20、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的托付方有三类主体。A：房地产开发企业B：政府物业管理职能部门C：公房出售单位

17、D：业主大会E：业主委员会21、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。A：租金调整条款B：代收代缴费用条款C：装修费用条款D：折让实惠条款E：借款合同22、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有.（2023年试题）A：资产负债表B：投资支配与资金筹措表C：借款还本付息估算表D：资金来源与运用表E：损益表23、房地产泡沫的成因，主要有三个方面。A. 土地的有限性和稀缺性B.开发商的因素C.投机需求膨胀D.金融机构过度放贷E.领导的决策24、某城市规划将一个污染严峻的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物 业投资将会削减，这主要是由于房地产投资的特性。A.区位选择异样重要B.变现性差C.须要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移25、盈利实力分析指标主要包括等。A：存货周转天数B：资产酬劳率C：股东权益酬劳率D：销售毛利率E：销售净利率