2023年云南省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题.docx

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1、2023年云南省房地产估价师房地产估价案例与分析学问：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5 年，销售期为1年，建立成本估算为1000。万元（不含利息），在建设期内匀称投 入，全部建立成本由银行贷款供应，贷款年利率为6%,按季计息。则该项目建 立成本的利息是万元。（2023年试题）A： 755.54B： 772.84C： 1400.88D： 1433.90E：借款合同2、直线趋势法y

2、=a+bX中的常数a、b,是由确定的。A：房地产的历史价格资料B：房地产的将来价格资料C：房地产的现实价格资料D：估价师选取的现时和将来的价格资料E：工业用地的监测点评估价格3、是响应招标、参与投标竞争的法人或者其他组织。A：投标人B：招标人C：招标监管部门D：招标监管人E：房地产估价机构必需加盖公章4、土地增值额超过扣除项目金额10。,未超过200%的，土地增值税应纳税额 的速算公式是。A：应纳税额=土地增值额X30%B：应纳税额=土地增值额义40%-扣除项目X5%C：应纳税额=土地增值额X50%-扣除项目X 15%D：应纳税额=土地增值额X 60%-扣除项目金额X 35%E：执行层的组织协

3、调5、某宗房地产的收益年限为40年，判定其将来每年的净收益基本上固定不变, 通过预料得知其将来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元， 酬劳率为10%,该宗房地产的收益价格为。A： 216. 33 万元B：227.26 万元C： 244. 67 万元D： 276. 32 万元E：工业用地的监测点评估价格6、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。A：对估价对象范围的描述就是说明其四至B：对建筑物外观的描述应说明其四周环境和景观C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度E：工业用地的监测点评估价格7、某银行为开发商

4、供应两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%,按季计息；乙方案的贷款利率为18%, 一年计息一次，从支付利息角度开发商相宜选择 ()oA.方案甲B.方案乙C.方案甲和方案乙均可D.无法推断8、拆除公益事业房屋，应当。A：依据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿B：依据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿C：产权调换D：产权调换或货币补偿E：房地产估价机构必需加盖公章9、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新 设立的房地产开发企业核发。A：二级资质证书B：三级资质证书C：四级资质证书D：暂定资质证书E：房地产估价机构必需加盖公章10、房地产

5、开发项目可行性探讨的具体可行性探讨阶段，是开发建设项目投资决 策的基础，对建设投资估算的精度在土_%。A. 5B. 10C. 15D. 2011、旅游、消遣用地的土地运用权出让时，有条件的必需实行方式。A：政府定价B：双方协议C：政府指导价格D：拍卖、招标、挂牌出售E：执行层的组织协调12、用于物业大规模修理的资金来自于_。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D 季度静算13、销售不动产的营业税税率为。A：1%B：3%C：5%D：7%E：执行层的组织协调14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教化费 附加3%,若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总

6、额为万元。A： 55. 0B： 85. 6C： 150. 0D： 123. 6E：借款合同15、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最 高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5B：10C：15D：30E：房地产估价机构必需加盖公章16、依据租客的意愿刚好调整房地产的运用功能，是房地产投资中的。A：存在效益外溢和转移B：须要适时更新改造投资C：不一样性D：保值性与增值性E：借款合同17、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。假如该贷 款的年利率为5.75%,期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月 还款额增长率为0.2%,则该购房者在

7、第5年第6个月的还款额为()元。A. 2277.4B. 2281.9C. 2728.8D. 2741.9518、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88,若开发商实行2% 折扣策略，则最可能发生的状况是。A：销售收入增加0.24%B：销售收入增加3.76%C：销售收入削减0.24%D：销售收入削减3.76%E：执行层的组织协调19、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其 全部投资的10%,这是基于的考虑结果。A.内地政策B.占据世界投资市场C.风险转移D.投资组合20、城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并须要对被 拆迁人补偿、安置的。

8、A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区内集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必需加盖公章21、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点， 如某个路途价区段内临街土地的临街深度大多为18 m,则标准临街深度应设定为moA：15B：22C： 18D： 25E：工业用地的监测点评估价格22、下列说法不正确的是A.托付代理是基于被代理人的托付而发生的代理关系，通常以完成特定事项 为代理内容B.法定代理是依据法律的干脆规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来 自法律的规定C.指定代理是依据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D.指定

9、代理的实质是一种实现托付代理的方式23、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城爱护规划，应报 审批。A：上一级城市人民政府B：省人民政府C：国务院D：住房和城乡建设部、国家文物局E：执行层的组织协调24、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是。A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是确定拍卖行为胜利与否的 主要环节B：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据C：评估结果就是保留价，但不是起拍价D：拍卖行须要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行 和托付方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价E：执行层的组织协调2

10、5、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流淌资金为500万元，投 资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A. 10.0%B. 14.0%C. 25.0%D. 35.0%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 1、投资利润率的计算基数不包括A. 土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用2、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地运用期限为50年，已运用 10年，不行续期（土地运用权期满，

11、土地运用权及其他地上建筑物、其他附着物 全部权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预料该宗房地产正常状 况下每年可获得净收益8万元，酬劳率为8%,则该房地产的收益价格为一万元。A. 95.40B. 97.87C. 98.55D. 99.333、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。（2023年试题）A：改建B：买卖C：赠予D：租赁E：扩建4、某企业上期预料销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑 指数为0.8,则本期预料销售量为万台。A：102B：120C：108D：88E：借款合同5、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。A：财政政策是国家干预经济的主要

12、政策之一B：财政政策的主要内容包括政府支出（政府购买、举办公共工程与转移支付） 和税收C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力气，削减政府支出可以缩小总需求， 削减国民收入D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力气，增加政府支出可以扩大总需求， 削减国民收入E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进 行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策6、房地产估价报告中特地列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.爱护估价报告运用者E.防止托付人提出高估或低估要求7、编制城市分区规划的主要任务是。A

13、：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市 基础设施的配置作出进一步的支配B：以便与城市具体规划更好地连接C：具体规定建设用地的各项限制性指标和其他规划管理要求D：强化城市规划的限制功能E：指导修建性具体规划的编制8、国家依法确认房地产权属的法定手续是A.产权登记B.价格申报C.获得土地运用许可证D.房地产价格评估9、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合 法权益应包括一等方面。A.合法交易B.合法产权C.合法运用D.合法处分E.合法区位10、开发经营期的起点是（假设）的A.开工日期B.取得估价对象的日期C.取得待开发土地的日期D.起先出售开

14、发完成后的房地产的日期11、下列关于会计报表的编制要求，表述正确的是。A：在编制报表时，应保证内容完整，不得漏填B：各个年度会计报表中各项目的内容和核算方法上如有变动，应加以说明C：账簿记录是编制会计报表的主要依据，在编制会计报表前，要做好对账和 结账工作，在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报D：会计报表之间、各项目之间，凡是相应关系的数字应当计算精确、相互一 样E：会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一样12、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C：至少有两名注册房地产估价师签名D

15、：法定代表人或执行合伙人必需签名E：房地产估价机构必需加盖公章13、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有A.可预料性B.不行控性C.不行逆性D.可延期性E.不行弯更性14、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可推断其的风险因素。A：变动可能性B：影响重要性C：发生常常性D：类型归属性E：借款合同15、依据城市房屋拆迁估价指导看法，下列关于估价专家鉴定的表述中，不 正确的是。A：估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D：估价专家委员会应

16、当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定看法E：执行层的组织协调16、针对不用的估价目的所采纳的价值标准，可以分为两类A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值17、下列说法不正确的是A.利息备付率表示运用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资 项目，该指标值应当大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一 般房地产投资项目，该指标值应当大于1.2C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D. 一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利 润率大体应

17、为35%45%18、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包 括_。A.定期收取的物业管理服务费B.物业共有部位共用设施设备装修基金C.政府的扶持D.对长期拖欠物业费业主的罚款E.开发建设单位赐予肯定的支持19、依据城市房屋拆迁估价指导看法，下列关于估价专家鉴定的表述中，正 确的是。A：估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定看法E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆

18、迁当事人的，应当回避20、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。A：记名债券的优点是比较平安B：记名债券缺点是流淌性较差C：记名债券优点是流淌性强D：记名债券缺点是转让时手续困难E：记名债券缺点是转让手续简便21、工程造价限制的主要方法有。（2023年试题）A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性探讨22、耕地占用税实行。A：比例税率B：累进税率C：比例税率和定额税率D：定额税率E：执行层的组织协调23、质权的特征包括。A：质权是一种担保物权B：质权是一种用益物权C：质权的标的物只能是动产或财产权利D：质权须转移质物的占有E：质权是就质物优先受偿的权利24、建设阶段的项目管理，包括的管理。A：质量B：进度C：成本D：合同E：工程25、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。A：市场潜量B：市场预料量C：市场最低量D：市场最图量E：借款合同