房地产调研报告研究报告商业贸易研究报告商业贸易.pdf

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1、房地产调研报告 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提 高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是 住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX 年，全国房地产开发投资 亿元，占固定资产投资的%，占 gdp 的%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社 会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨 大作用。我县的房地产业从 1998 年开始，

2、受住房体制改革的刺 激，市场消费得到实质性的启动。XX 年以来，房地产开发投 资保持旺盛的势头，XX 年全县房地产投资亿元，比上年增长%占当年固定资产投资的%。房地产业已成为推动我县经济增 长和发展的重要力量。为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我 县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析 如下：一、房地产市场现状（一）房地产市场供给状况 1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地 产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股 份制经济的大举进入。XX年,全县只有 6 家房地产开发企业，其中国有企业 2 家，民营

3、企业 4家。到了 XX 年底已发展成 有 17 家开发企业，其中拥有三级开发资质企业 2 家，三级 资质以下的企业 15 家;国有企业仅有 1 家，民营企业 16 家。XX 年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的 96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要 动力。2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力 量。作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投 资规模日益扩大，尤其从 XX 年开始，受城建规模扩大，基 础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX 年完成 房地产开发投资额 7757 万元，是上年

4、投资额的 5 倍，比同 期全社会固定资产投资增速高倍;XX 年完成房地产开发投资 额 20376 万元，同比增长倍，高于同期全社会固定资产投资 增速倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX 年为%,XX 猛增至%XX 年再创新高达为%成为拉动投资 增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性 的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投 资主体地位突出。“XX”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点 的是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持

5、了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开 发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，XX 年-XX

6、 年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的 70%、%、%;商业营业用房 3 年来的投资分别占当年房地产开 发总投资额的%、%、%。从比重上看，商业营业用房建设投 资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地 位依然突出。4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交 易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX 年全 县总投放为 16 亩;XX 年总投放为 98 亩，是上年的 6 倍;XX 年总投放达 236 亩，同比增长倍。同时，土地投放由原来的 单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX 年平均每宗房地产开发出让土地面

7、积为亩，XX 年为亩，XX 年为亩，房地产开发规模越来越大。5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程 度逐渐提高。受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主 要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十 分明显。XX 年,县城房地产开发投资额约占总投资额的 72%华埠镇约占总开发投资额的 22%，其他乡镇约占 6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资 额年逐年减少。XX 年比 XX 下降%XX 年比 XX 年下降%私 人建房投资的是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续

8、快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款 占投资资金的比重上升。近几年，一

9、方面由于房地产销售市场状况比较理想，房 地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发 的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类 投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金 及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各 类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速 较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX 年 至 XX 年分别为%和;同期国内货款所占比重分别为%;而同期自有资金分别为%、%、%。（二）房地产市场需求状况 1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商

10、品房销售态 势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求 趋旺。XX 年-XX年销售面积分别为 32646m2、35362m2 80811m2 同期预售面积分别为、和，从 XX 年开始，预售面积超过了 销售面积。XX 年底，空置一年以上的商品房面积仅 1977m2 在商品房住宅销售调查中，90-110m2 户型住宅占销售总 是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方

11、面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润额的%110-130m2 户型住宅占销售总面积的%90m2 以下户 型占 12%，130 平方米以上户型占%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房 销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了

12、 历史舞台，个人购房比重大幅上升。XX 年，全县个人购房面 积达，占销售面积的%；XX 年个人购房面积达 80628m2,占总 销售面积的%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场 发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX 年个人购买住宅面积达 70941m2,占个人购房总面积的%从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以 自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场 处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在 一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格 是住宅

13、消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润

14、上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX 年商品住宅 平均售价约 987 元/m2，比上年度上升%XX 年平均售价约 1140 元/m2,同比上升%而同期我县国内生产总值的升幅 为%、%。4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。自 1999 年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX 年共成交 184 起，面积，XX 年共 成交243 起，面积，XX 年共成交 225 起，面积 21300m2 近 三年的交易量中，住宅占总交易起数的%，房改房约占住宅 交易起数的%，因而成为存量房交易市场的 生力军 。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房 人更多的选择，

15、而且创造了更大的住房需求，让更多的居民 成为增量房的消费者。二、当前我县房地产市场存在的主要问题。（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建 立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷 方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大 的风险性。（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠 土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场 秩序。量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不 足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投 资风险。（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自 开（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数

16、是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平

17、均利润工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期 交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然 存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影 响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高 城市品位，不利于改善居住环境。（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务 滞后于房地产业的发展。（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设 尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足 不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。三、房地产市场发展

18、趋势（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提 随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要 求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开 发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务 院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强 房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和 发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我 县企业将在政策严管是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情

19、高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润和市场竞争中趋于规范整合，集中度将 明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大 企业将脱颖而

20、出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临 被淘汰出局的危险。2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成 为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多 元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方 设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房 作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房 开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体 这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的 要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利 润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买 力，对他们而

21、言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次 换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入 消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购 房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位 工作和退休的单职工，估计约有 800 户左右;全县房改房约 有 7000 多套，1999 年以来交易备案的约 900 套，加上拆迁 房约近百套，需换房户按剩下的 30%计，将有近 XX 套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的 发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如 何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在

22、住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润金融支持外，开 发 适 合 这 一 群 体

23、消 费 的 总 价 位 较 低 的 住 宅（如 近 郊 90-110m2 户型、城区 80-100m2 户型）是今后几年的开发主流。同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势 群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房 保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一 件大事。3、供需趋于平衡，价格相对稳定 因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应 不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格 的上升。XX 年新开工的面积达 188450m2,其中商品住宅 1265551m2 营业用房 61899m2 XX

24、 年的供应量放大较快。据调查显示，11 家开发企业到 11 月底的销售总量为 95360m2，空置面积（待售面积）有 60077m2 其中住宅 25413m2,商业 用房34659m2,年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场 状况将有所改变。从房地产开发土地供应上看，XX 年为公顷，XX 年为公 顷（包括南湖地块约 9 公顷，实施投放量约公顷），XX 年 11 月止约投放公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑 XX 年南 湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土 地储备目前还有岙滩、西入口等总量约 910 亩的储量，尚较 充足，保证了今后几年是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地

25、产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润的土地供应。从需求上看，市场的消 费潜

26、力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城 改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地 产市场供需将趋于平衡。另据 XX 年 11 月对 11 家开发企业的调查资料显示，XX 年商品住宅销售平均价格约为 1240 元/m2，虽然价格比上年 每平方米上升了 100 元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有 限，价格相对稳定。（二）发展动力十足，发展前景广阔。1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市 主中心区，以此为依托在岙滩形

27、成居住区及副中心，围绕花 山路、荷花广场形成另一城市副中心区的 一个中心两个副 中心 的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为 组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城 改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县 城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体 化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动 沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口 发展的购房需求量将持续增长。按县城城市总体规划(XX-2020)对人口规模的预测，规划近期(至 XX 年)县城城市人口规模将发展到万人，净增 近万人，按是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地

28、产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润人均建筑面积 30m2 计，县城区至

29、XX 年因人口增 加需求建筑面积达 30 万 m2 集中成片的旧城改造将大大增 加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需 1-2万 m2 住房；另外还 有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真 实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经 济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历 史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的 森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省 全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰 富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，

30、生态城市 功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打 通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的 交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的 价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大 批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投 巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬 搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经 营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源 头生态县。硅电子基地的发

31、展将极大地带动城市是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢

32、加之房地产行业的平均利润化发展，也 为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。四、政策建议（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业 健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向 社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数 量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产 市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购 房。（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需 平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县 房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关 部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金 融三大调控手段

33、的配合作用，保持开发规模与有效需求的同 步增长。规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的 调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地 产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品 房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划 设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不 搞商住楼）;有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止 因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发 建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品 化。是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境

34、下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计 划体系。进

35、一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政 府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市 场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市 场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营 性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房 地产开发用地，规范房地产开发行为。金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政 策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机 需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监 管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产 负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持

36、信誉好、资金 实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支 持。（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场 秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地 产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的 动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在 的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展

37、势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一 起查处一起，绝不姑息。（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化 运作。不论土地投放

38、的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应 实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开 发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房 等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开 拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开 发微利等方式运作。（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善 住房供给体系。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它 既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价 格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不

39、能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根 据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进 一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低 收入家是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县

40、的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于 2400 元）有 657 户，1512 人，其他住房困 难户 154 户 362 人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一 项当务之急的大事。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费 群体的消费特征和购买能力，

41、开发不同档次、不同价位的商 品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以 充分调动消费潜力。（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两 大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整 个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相 关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进 中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员 素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的发 展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进

42、一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低 收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息 优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低 收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现 实购买力，有效扩大市场需求量。是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开

43、始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲 要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城 市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速 引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工 业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步 伐，从而带动城市化的发展。要深入贯彻

44、实施生态立县战略，大力发展生态工业、生 态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打 造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食 品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素 集聚，从而增强房地产市场发展后劲。是住宅消费更为民众首选近年来以住宅为主的房地产业在住宅商品化新体制基本确立房地产市场体系逐步建立群众消费热情高涨的环境下保持了持续快速的发展势头已经成为国民经济的支柱产业年全国房地产开发投资亿元占固定资地产业作为种重要的经济杠杆在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用我县的房地产业从年开始受住房体制改革的刺激市场消费得到实质性的启动年以来房地产开发投资保持旺盛的势头年全县房地产投资亿元比持续健康地发展现对我县房地产市场现状发展前景存在的问题及相关建议分析如下房地产市场现状房地产市场供给状况房地产开发企业蓬勃发展民营企业迅速崛起由于我县的房地产市场启动较晚发展较慢加之房地产行业的平均利润