房地产评估1建筑房地产建筑房地产.pdf

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1、第 3 次作业 一、多项选择题(本大题共 20 分，共 10 小题，每小题 2 分)1.直接资本化法的优点是()A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B.通常只需要测算未来第一年的收益 C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 2.在收益法中，下列哪一种说法是正确的()A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率 C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D.报酬率与投资风险正相关 3.对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价，如果估价对象适 宜采用多种估

2、价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，则()A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法 B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法 C.具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估 价方法 4.一般来说，房地产投机对房地产价格可能的影响有()A.引起房地产价格上涨 B.引起房地产价格下跌 C.起着稳定房地产价格的作用 5.在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握()A.应计息的项目，计息期的长短 B.计息的方式 C.利率的大小，计息周期 D.折现率 6.成本估价法可作为以下()估价的首选方法。A.写字楼 B.商场 C.政府办公楼

3、D.学校用房 7.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()A.使用磨损 B.现行政策重大改变 C.城市规划重大改变 D.建筑技术进步 E.功能上落后 8.在房地产估价中，如果估价目的不同，贝 U()A.估价的依据有可能不同 B.估价的方法有可能不同 C.估价对象的范围有可能不同 D.不影响估价结果的公正性 E.不影响估价报告的用途 9.房屋权属证书有三种，分别是（）A.房屋所有权证 B.房屋产权证 C.房屋他项权证 D.房屋共有权证 10.下列哪些可列为市场法适用的对象（）A.房地产开发用地 B.普通商品住宅 C.清真寺 D.标准工业厂房 二、判断题（本大题共 10 分，共 10 小题，每小

4、题 1 分）1.均衡是市场价格运 行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因 素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者 之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价 格。（）2.在中国现行的土地制度下，由于土地具有 不可毁灭性，不能再生产，其价 格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。（）3.如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。（）4 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土 地、在建工程、旧房、现房、期房等。（）5.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实 际上是

5、房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要 揭示的是房地产的理论价格。（）6.在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为 7000 元/m2,采用收 益法求得的价值为 3000 元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡 沫。（）7.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求 取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等 后的余额。（）8.非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（）9.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价

6、格所对应的日期 时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（）10.地价是地租的资本化。（）三、名词解释题（本大题共 10 分，共 2 小题，每小题 5 分）1.毛地定义 2.房地产的定义以及存在形态 四、计算题（本大题共 20 分，共 2 小题，每小题 10 分）1.估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000 平方米，建筑总面积 56000 平 方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限 为 50益的现值之和通常只需要测算未来第一年的收益每期的净收益或现金流量都是明确的直观且容易被理解资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

7、在收益法中下列哪一种说法是正确的净收益占有效毛收入的比率风险正相关对于同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价则有条选用市场法进行估价的应以市场法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选法一般来说房地产投机对房地产价格可能的影响有引起房地产价格上涨引起房地产价格下跌起着稳定房地产价格的作用在传统方法中正确地估算投资利息需要把握应计息的项目计息期的长短计息的方式利率的大小计息周期折现率成年，从 1998 年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。需要评估出该宗 房地产 2003年 9 月 30 日的买卖价格。有关资

8、料为：该写字楼使用面积为建筑 面积的 65%月租金为每平方米使用面积 150 元，空置率平均为 15%建筑物原 值 22000 万元，耐用年限60 年，残值率 0;家具设备原值 8000 万元，耐用年 限为 12 年，残值率为 4%经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12%营业税 等为 6%报酬率为 8%2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000 平方米，建筑总面积 56000 平 方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限 为 50 年，从 1998 年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。需要评估出该宗 房地产 2003 年 9

9、月 30 日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑 面积的 65%月租金为每平方米使用面积 150 元，空置率平均为 15%建筑物原 值 22000 万元，耐用年限 60 年，残值率 0;家具设备原值 8000 万元，耐用年 限为 12 年，残值率为 4%经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12%营业税 等为 6%报酬率为 8%五、简答题（本大题共 40 分，共 4 小题，每小题 10 分）1.城市房屋拆迁费用的有关规定有哪些？2.什么是建筑物折旧，主要包括哪些？计算折旧的方法有哪些？3.房地产状况调整应注意的问题有哪些？4.影响房地产供给量的主要因素有哪些内容？答案:一、多项选

10、择题（20 分，共 10 题，每小题 2 分）1.BD 2.AD 3.AB 4.ABC 5.ABC 6.CD 7.BC 8.ABCD 9.ACD 10.ABD 二、判断题（10 分，共 10 题，每小题 1 分）1.V 2.x 3.x 4.x 5.x 6.V 7.x 8.x 9.V 10.V 三、名词解释题（10 分，共 2 题，每小题 5 分）1.参考答案：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 解题方案：毛地定义 评分标准：答对一点得 3 分 2.参考答案：房地产是指土地、建筑物、其他地上定着物及其由它们衍生的各种权益。它是 实物、权益、区位三者的综合体。房地产存在形态

11、主要有土地、建筑物和房地 三种形态。解题方案：益的现值之和通常只需要测算未来第一年的收益每期的净收益或现金流量都是明确的直观且容易被理解资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系在收益法中下列哪一种说法是正确的净收益占有效毛收入的比率风险正相关对于同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价则有条选用市场法进行估价的应以市场法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选法一般来说房地产投机对房地产价格可能的影响有引起房地产价格上涨引起房地产价格下跌起着稳定房地产价格的作用在传统方法中正确地估算投资利息需要把握应计息的

12、项目计息期的长短计息的方式利率的大小计息周期折现率成房地产的定义 评分标准：每答对一个小点得 1 分 四、计算题(20 分，共 2 题，每小题 10 分)1.参考答案：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n2、计算年总收益=56000X 65%150X 12X(1-15%)=5569.2 万元 3、计算年 总费用：(1)年折旧费=8000X(1-4%)/12=640 万元(2)年经常费=100X 12=1200 万元(3)年房产税=5569.2 X 12%=668.3 万元(4)营业税等=5569.2 X 6%=334.15 万元年总费用=640+1

13、200+668.3+334.15=2842.45 万 4、计 算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元 5、计算房地产价格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%50-5=33016.58 万元 解题方案：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n 2、计算年总收益=56000X65%150X 12X(1-15%)=5569.2 万元 3、计算年总费用：(1)年折旧费=8000X(1-4%)/12?=640 万元(2)年经常费=100X 12=1200 万元(3)年房产税=5569.2 X 12%=668.3 万元(4)营业税等

14、=5569.2 X 6%=334.15 万元 年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45 万 4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75 万元 5、计算房地产价格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%50-5=33016.58 万元 评分标准：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n(4分 2、计算年总收益=56000X 65%150X 12X(1-15%)=5569.2 万元(6 分)3、计算年总费用：(1)年折旧费=8000X(1-4%)/12?=640 万元(2)年经常费=100X 12=12

15、00 万元(3)年房产税=5569.2 X 12%=668.3 万元(4)营业税等=5569.2 X 6%=334.15 万元 年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45 万(12 分)4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75 万元 5、计算房地产价格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%50-5=33016.58 万元(20 分)2.参考答案：益的现值之和通常只需要测算未来第一年的收益每期的净收益或现金流量都是明确的直观且容易被理解资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系在收益法中下列哪一种说法是正确的净收益占有效毛收入

16、的比率风险正相关对于同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价则有条选用市场法进行估价的应以市场法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选法一般来说房地产投机对房地产价格可能的影响有引起房地产价格上涨引起房地产价格下跌起着稳定房地产价格的作用在传统方法中正确地估算投资利息需要把握应计息的项目计息期的长短计息的方式利率的大小计息周期折现率成1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y n2、计算年总收益=56000X 65%150X 12X(1-15%)=5569.2 万元 3、计算年 总费用

17、：(1)年折旧费=8000X(1-4%)/12=640 万元(2)年经常费=100X 12=1200 万元(3)年房产税=5569.2 X 12%=668.3 万元(4)营业税等=5569.2 X 6%=334.15 万元年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45 万 4、计 算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元 5、计算房地产价格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%50-5=33016.58 万元 解题方案：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n 2、计算年总收益=56000X65%150

18、X 12X(1-15%)=5569.2 万元 3、计算年总费用：(1)年折旧费=8000X(1-4%)/12?=640 万元(2)年经常费=100X 12=1200 万元(3)年房产税=5569.2 X 12%=668.3 万元(4)营业税等=5569.2 X 6%=334.15 万元 年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45 万 4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75 万元 5、计算房地产价格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%50-5=33016.58 万元 评分标准：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y

19、*1-1/(1+Y)n(4分 2、计算年总收益=56000X 65%150X 12X(1-15%)=5569.2 万元(6 分)3、计算年总费用：(1)年折旧费=8000X(1-4%)/12?=640 万元(2)年经常费=100X 12=1200 万元(3)年房产税=5569.2 X 12%=668.3 万元(4)营业税等=5569.2 X 6%=334.15 万元 年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45 万(12 分)4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75 万元 5、计算房地产价格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%50-5=3

20、3016.58 万元(20 分)五、简答题(40 分，共 4 题，每小题 10 分)1.参考答案：1、房屋拆迁补偿安置费用。(I)被拆迁房屋的房地产市场价格。(2)被拆 迁房屋室内自行装修装饰的补偿金(3)各种补助费、补偿费。2、房屋拆迁 服务费。3、房屋拆迁管理费。4、政府规定的其他有关税费。解题方案：城市房屋拆迁费用 评分标准：答对一点得 2.5 分 益的现值之和通常只需要测算未来第一年的收益每期的净收益或现金流量都是明确的直观且容易被理解资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系在收益法中下列哪一种说法是正确的净收益占有效毛收入的比率风险正相关对于同一估价对象宜选用两种以上

21、的估价方法进行估价如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价则有条选用市场法进行估价的应以市场法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选法一般来说房地产投机对房地产价格可能的影响有引起房地产价格上涨引起房地产价格下跌起着稳定房地产价格的作用在传统方法中正确地估算投资利息需要把握应计息的项目计息期的长短计息的方式利率的大小计息周期折现率成2.参考答案：建筑物拆旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时 的市场价值与其重新购建价格之间的差额。在实际估价中，建筑物折旧分为物 质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面 年限法、实际观察法和成新折扣 解题方案：建筑物

22、折旧 评分标准：答对一方面得 5 分 3.参考答案：1、可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是 成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。2、由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些 因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。解题方案：房地产状况调整 评分标准：答对一方面得 5 分 4.参考答案：1、某种房地产自身的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种 房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开 发的数量就会越少。2、某种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保 持不变的

23、情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给 减少；相反，会使该种房地产的供给增加。3、某种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发 商就会开发更多数量的房地产。4、房地产开发商对未来的预期。如果开发商对 未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发 计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产 留着不卖，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲 观的，其结果会相反。解题方案：1、某种房地产自身的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种 房地产就越有利可

24、图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开 发的数量就会越少。2、某种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发 成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种 房地产的供给增加。3、某种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低 开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。4、房地产开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期 该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使 未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，从而会减少该种房地 产的现期供给；如果开发商对未

25、来的预期是悲观的，其结果会相反。评分标准：益的现值之和通常只需要测算未来第一年的收益每期的净收益或现金流量都是明确的直观且容易被理解资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系在收益法中下列哪一种说法是正确的净收益占有效毛收入的比率风险正相关对于同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价则有条选用市场法进行估价的应以市场法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选法一般来说房地产投机对房地产价格可能的影响有引起房地产价格上涨引起房地产价格下跌起着稳定房地产价格的作用在传统方法中正确地估算投资利息需要把握应计息的项目

26、计息期的长短计息的方式利率的大小计息周期折现率成1、某种房地产自身的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种 房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开 发的数量就会越少。（4 分）2、某种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发 成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种 房地产的供给增加。（4 分）3、某种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低 开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。（3 分）4、房地产开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期 该

27、种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使 未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，从而会减少该种房地 产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。（4 分）益的现值之和通常只需要测算未来第一年的收益每期的净收益或现金流量都是明确的直观且容易被理解资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系在收益法中下列哪一种说法是正确的净收益占有效毛收入的比率风险正相关对于同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价则有条选用市场法进行估价的应以市场法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选法一般来说房地产投机对房地产价格可能的影响有引起房地产价格上涨引起房地产价格下跌起着稳定房地产价格的作用在传统方法中正确地估算投资利息需要把握应计息的项目计息期的长短计息的方式利率的大小计息周期折现率成