房地产营销策划-丽水市缙云县西寮村地块定位报告正式版.ppt

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1、 丽丽水水市市缙缙云云县县西寮村地西寮村地块块市场部壹壹城市背景城市背景【区域属性】【区域属性】位于浙江省中南部。东临仙居、永嘉，南连青田，西邻位于浙江省中南部。东临仙居、永嘉，南连青田，西邻莲都、武义，北接永康、磐安。莲都、武义，北接永康、磐安。缙云县，地处浙江省中南部丘陵山区，东临仙居、永嘉，缙云县，地处浙江省中南部丘陵山区，东临仙居、永嘉，南连青田，西邻莲都、武义，北接永康、磐安，面积南连青田，西邻莲都、武义，北接永康、磐安，面积1503平方公里。平方公里。【经济发展【经济发展-GDP-GDP】整体经济水平处于较高水平，经济较为发达整体经济水平处于较高水平，经济较为发达缙云县2010-2

2、016年GDP趋势缙云县缙云县GDPGDP占比占比2502001501005014.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%区域区域丽水市区丽水市区缙云县缙云县20142014年年 20152015年年 20162016年年262.29262.29 281.29281.29 306.14306.14184.06184.06 190.2190.2 206.07206.07181.77181.77 192.6192.6 213.24213.24102.61102.61 107.6107.6 118.8118.8青田县青田县龙泉市龙泉市遂昌县遂昌县87.378

3、7.3781.681.653.1553.1550.7850.78424288.8888.88 97.4797.4785.8685.86 94.7394.7357.0757.07 62.5262.5254.3454.34 59.5959.59松阳县松阳县02010年112.1712.90%2011年137.1212.50%2012年156.1211.40%2013年173.7610.80%2014年184.068.30%2015年190.22016年206.078.34%庆元县庆元县GDP（亿）增速5.30%云和县云和县景宁自治县景宁自治县44.544.549.0649.06区域区域鹿城区鹿城区

4、 乐清市乐清市 瑞安市瑞安市 龙湾区龙湾区 瓯海区瓯海区 苍南县苍南县 平阳县平阳县 永嘉县永嘉县 泰顺县泰顺县 洞头区洞头区 文成县文成县全市全市1045.631045.63 1102.341102.34 1210.241210.2417.60%17.60%17.25%17.25%17.03%17.03%GDP（亿）877.05 838.4 783.84 589.18 487.01 460.17 372.91 359.27 81.3179.4279.07缙云县占比缙云县占比【人口发展】【人口发展】户籍人口约户籍人口约4646万，常住人口约万，常住人口约3636万，呈缓慢增加趋势万，呈缓慢增加

5、趋势地区人口19973627858128144501缙云历年人口变化趋势5045403530252015105缙云县五云街道新碧街道仙都街道东渡镇1456437298109838096壶镇镇02012年45.8935.9217.352013年46.0436.0117.822014年46.3936.1818.382015年46.4336.2718.792016年46.6436.5119.31东方镇户籍人口(万人)常驻人口(万人)城镇人口(万人)新建镇舒洪镇9627近年来常住人口与城镇人口逐年增多，人口的近年来常住人口与城镇人口逐年增多，人口的稳定增长将为当地各项产业带来充足的生产者稳定增长将为当

6、地各项产业带来充足的生产者和消费者，产生稳定的经济效益，从而推动经和消费者，产生稳定的经济效益，从而推动经济的良性发展。济的良性发展。大源镇6102大洋镇29303【城市规划】【城市规划】缙云县老城区人口密集老房子较多难以发展，现在规划主要东拓西进，东部新城逐缙云县老城区人口密集老房子较多难以发展，现在规划主要东拓西进，东部新城逐渐被老城区所接受，渐被老城区所接受，2016-20172016-2017年去化速度明显上升年去化速度明显上升动车动车站板站板块块城东新城东新城板块城板块老城板老城板块块【相关政策】【相关政策】车位价格：车位价格：12-1712-17万元万元/个，无产权车位（车位与房屋

7、绑定销售，并可与房屋共同签合同半按揭）；个，无产权车位（车位与房屋绑定销售，并可与房屋共同签合同半按揭）；储藏间：柴火间储藏间：柴火间7000-10007000-1000元元/平，一般平，一般5-105-10平大小（缙云柴间需求比例不高，占总户数平大小（缙云柴间需求比例不高，占总户数20%-30%20%-30%）预售条件：预售条件：总投资的总投资的25%25%以上且出正负零以上且出正负零按揭条件：按揭条件：签订购房合同即可办理按揭（也可以不办），结顶之后放款；签订购房合同即可办理按揭（也可以不办），结顶之后放款；限购：暂无限购：暂无限价政策：无明确规定限价政策：无明确规定按揭政策：按揭政策：首

8、套房最低首付款比例首套房最低首付款比例30%30%。利率上浮。利率上浮10%10%，二套房，利率上浮，二套房，利率上浮20%20%【城市城市概况】概况】经济属于中上水平，整体经济水平丽水市排名第三经济属于中上水平，整体经济水平丽水市排名第三户籍人口约户籍人口约4646万，常住人口约万，常住人口约3636万，万，目前城市向东发展明显，东部新城为置换房源的首选目前城市向东发展明显，东部新城为置换房源的首选丽水下辖县，东临仙居县，东南靠永嘉县，南连青田县，西接丽水市，西北界武义县，东北依磐安县，北与永康市毗邻1.1.区位区位2.2.经济情况经济情况3.3.人口人口全年全市生产总值206亿元，比上年增

9、长8.34%；整体经济增长速度相对平稳；户籍人口约46万人，常住人口约36万人；城市向东发展，东部新城接受度明显提高4.4.规划规划贰贰用地属性用地属性北侧缙云人民医院（建设中），东西侧规划道路，南侧有小区北侧缙云人民医院（建设中），东西侧规划道路，南侧有小区 规划档案馆空地规划档案馆空地 和平年代大酒店，和平年代大酒店，【地块四至【地块四至 场地东侧西寮水库场地东侧西寮水库B29B29用地（规划中）拟投建用地（规划中）拟投建5 5星级酒店及商业星级酒店及商业+小于小于1200012000方别墅群方别墅群】n 场地内部：场地内部：场地内部存在高差，西低东高；n 地块东侧：地块东侧：规划紫薇路；

10、n 场地南侧：场地南侧：和平年代大酒店及规划档案馆；n 地块西侧：地块西侧：规划紫竹路；n 地块北侧：地块北侧：规划医院及医院附属用地；n 地块综述地块综述：地块呈三角形，东高西低，内地存在洼地，存在建筑垃圾及部分苗木未清。【地块四至【地块四至】地块全景照片地块全景照片地块内低洼处地块内低洼处和平年代大酒店和平年代大酒店地块东侧外信号塔地块东侧外信号塔东方苑小区东方苑小区地块内东侧地势较高地块内东侧地势较高处及处及建筑垃圾建筑垃圾规划档案馆空地规划档案馆空地地块北侧往南拍摄地块北侧往南拍摄大交通条件较好，东西侧规划有道路，大交通条件较好，东西侧规划有道路，小交通周边路网成型，交通便利小交通周边

11、路网成型，交通便利【交通四至【交通四至】缙云西缙云西动车站动车站本案本案33330 0国国道道旭山路旭山路旭山路旭山路紫紫薇薇路路紫紫薇薇路路翠翠竹竹路路黄龙路黄龙路问渔路问渔路仙仙都都路路黄龙路黄龙路【配套条件【配套条件 目前生活配套一般，目前生活配套一般，1KM1KM内可享受缙云新城生活配套内可享受缙云新城生活配套】缙云西动车站缙云西动车站人民医院人民医院（建设中）（建设中）本案本案缙云火车站缙云火车站缙云县政府缙云县政府/行政审批中心行政审批中心广电大楼广电大楼缙云法院缙云法院/缙云博物馆缙云博物馆缙云实验中学缙云实验中学缙云新城缙云新城十字街商圈十字街商圈紫紫薇薇小小学学【地块信息【地

12、块信息】缙云西寮村地块缙云西寮村地块行政隶属地块地段缙云县项目位置缙云县城东新城地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积建筑密度7000070000容积率绿化率2.02.0计容建面建筑限高14000014000020%30%68用地性质商住土地权属国有土地本地块本地块1、设置不少于建筑占地1/2面积的架空层，层高不少于3.6米，2、商业底层4.2-5.1米，二层3.3-4.2米。3、千分之七面积的管理用房，千分之二的养老用房，4、地块北侧集中配置48000平回购住宅，翠竹路与紫薇路顺时针配置12000平回购商业，进深不大于15米，住宅与商业2500元/平价格回购，300个停车位，10万元/

13、个回购，150个储藏间（建筑面积不小于6平），1.5万元/个回购。特殊要求5、主体验收后1个月内付款50%，交付1个月内付清余款。土地价格（起拍）总地价计容面积地价保证金15015万按底价30030万元21452145元元/出让时间2018年2月9日15点保证金截止时间2018年2月7日15时00分付款节奏：付款节奏：一个月内50%，三个月内缴20%，6个月内缴清【SWOTSWOT分析】分析】u缙云县放地量少，推地节奏缓慢；缙云县放地量少，推地节奏缓慢；u目前城市规划向东发展，地块位于人民医院目前城市规划向东发展，地块位于人民医院南侧，未来发展方向之一；南侧，未来发展方向之一；u地块位于城东新

14、城，地块认可度较高；地块位于城东新城，地块认可度较高；u地块周边道路路网发达，道路通达性强；地块周边道路路网发达，道路通达性强；u地块北侧建设人民医院，发展便利度高；地块北侧建设人民医院，发展便利度高；u地块方正，利于规划设计打造；地块方正，利于规划设计打造；（OO）机会）机会（S S）优势）优势u目前市场处于量价齐升阶段，市场房源一房目前市场处于量价齐升阶段，市场房源一房难求；难求；u目前生活配套一般，不属于新城核心区域目前生活配套一般，不属于新城核心区域u地块内有政府回购安置，拉低整体小区品地块内有政府回购安置，拉低整体小区品质感质感u当地市场火热，该地块多家房企有意向，可当地市场火热，该

15、地块多家房企有意向，可u地块所属区域不是主要发展区域，热度一地块所属区域不是主要发展区域，热度一（T T）威胁）威胁（WW）劣势）劣势能哄抬地价；能哄抬地价；般般【项目界定】【项目界定】区域层面区域层面:潜力地段交通优势明显配套一般nn城东新城；周边规划路网，交通发达；nn目前配套一般，需依托南侧底商；吸附本地客群及周边乡镇；客群丰富项目层面项目层面:地块现在容积、规模规划限制nn地块方正，内地有高低落差；总占地70000，容积率2，总建筑面积140000；n6868米限高，北侧设置回购房与商业回购米限高，北侧设置回购房与商业回购关键词：城东新城、市政府旁、变通便利关键词：城东新城、市政府旁、

16、变通便利叁叁市场研究市场研究【区位认知】【区位认知】老城区无新项目，目前城市发展城东新城及动车站板块老城区无新项目，目前城市发展城东新城及动车站板块动车站动车站板块板块本案本案城东新城板块城东新城板块13000-1600013000-16000老城板块老城板块10000-10000-1100011000【土地供应】【土地供应】土地供应较少，土地供应较少，20172017年锦绣城溢价率年锦绣城溢价率20%20%用地面用地面 建筑面建筑面积积()积积()楼面价楼面价(元元/)项目名称项目名称容积率容积率溢价率溢价率 成交时间成交时间九州亲亲家园本案本案和泰锦绣城 57644 126816和泰城 6

17、9766 139532文晖名苑 36908 103342亲亲家园 68590 157757金色阳光 70000 1610002.2219220%2017/1/12013/12/3金色阳光花园文辉名苑23082 2.4%0和泰锦绣城和泰城2.82.32.35245 66.8%2013/7/32989 31.0%2013/2/62011/12/12811 10.9%9【市场容量】【市场容量】14-1514-15年年度容量稳定在年年度容量稳定在10001000套左右，套左右，1616年容量爆发达年容量爆发达17571757套套缙云县商品住宅年度面积成交情况缙云县商品住宅年度成交情况25.001200

18、0107272000120001072717571048718001600140012001000800600400200020.1110487101061000080006000400020000101061482100008000600040002000020.0015.0010.005.00140116.39880016.44880010908298829879307930100011.5610.895336.472012年5332013年14012014年10902015年10002016年17572017年14820.002012年6.472013年16.3979302014年11.

19、5688002015年10.892016年20.112017年16.44成交套数成交均价（元/）成交面积（万）成交均价（元/）8298793088001010610487107278298101061048710727u 缙云县城整体市场容量较小，2012-2016年，商品住宅共计成交65.42万，年均成交13.08万，2016年住宅市场出现爆量，年均成交量超往年最高量20.11万方。u 2012-2015年，其市场容量约1000套，县城年容量约800套，2016年市场出现爆量，全县成交商品住宅1757套，其中县城约占8-9成。【供销表现】【供销表现】主力面积段为主力面积段为100-11010

20、0-110，各项目面积段差异化竞争，各项目面积段差异化竞争项目名称项目名称 8080以下以下90-10090-10042110-120110-12072144-160160-180144-160160-180 180180以上以上 联排联排合计合计1052958金色阳光和泰城亲亲家园文晖名苑锦绣城合计0016000400600024072611920216104040000135499600000642285%0005442535%3627%3848%0401%601%4904100%占比0%【库存情况】【库存情况】缙云县城新售商品房相继售罄，泰锦绣城三期已基本售罄缙云县城新售商品房相继售罄，

21、泰锦绣城三期已基本售罄待结转结构表现待结转结构表现首开时间项目名称 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-144 144-160 160-180 180以上 合计2017年和泰锦绣城16161121121601603232合计备注：2018年1月23日3期开盘售罄，截止2月5日，未网签22套，剩余未售房源不足10套。九州亲亲家园本案本案文晖名苑金色阳光花园和泰锦绣城和泰城在售售罄20162016年缙云县城对于新城区认可度逐渐提高，库存项目相继售罄，年缙云县城对于新城区认可度逐渐提高，库存项目相继售罄，【单价表现】【单价表现】和泰锦绣城一、二、三期开盘即

22、售罄和泰锦绣城一、二、三期开盘即售罄九州亲亲家园本案本案文晖名苑金色阳光花园和泰锦绣城和泰城在售售罄项目名称项目名称总建面积总建面积物业类型物业类型开开盘时间盘时间均价均价二手价格二手价格备注备注和泰锦绣城126800小高层2017年12月13500元/（三期）售罄无缙云县城售价最高的商品房金色阳光和泰城161000139532157757103342高层、排屋高层2014年7月2015年1月2014年1月2014年11月10800元/（售罄）11359元/（售罄）8462元/（售罄）12432元/（售罄）12500-13500元/13000-14000元/排屋仅剩几套新城核心地段品质住宅亲亲

23、家园文晖名苑高层10000-11000元/缙云县城在售项目中性价比最高的项目12000-13000元/容积率较高，户型较小，学区较好高层【总价表现】【总价表现】高层总价天花板约为高层总价天花板约为215215万，主要价格段集中在万，主要价格段集中在150-200150-200万之间万之间和泰锦绣城和泰锦绣城九州亲亲家园面积面积套数套数80占比占比15%38%35%12%100%总价总价150180200230本案本案文晖名苑105-107123-130132-144158-173金色阳光花园20819264和泰锦绣城和泰城544项目项目和泰城和泰城和泰城金色阳光面积面积楼层楼层6总价总价100

24、89150万（带车位）140万（带车位）160万（带车位）200万（带车位）在售售罄12117112123缙云品质住宅，市场认可度较高，开盘至今价格平稳，整体去缙云品质住宅，市场认可度较高，开盘至今价格平稳，整体去化相对较好化相对较好【典型个案】【典型个案】和泰城和泰城占地面积占地面积拿地时间拿地时间楼面价楼面价开发商开发商楼幢楼幢697662013年建筑面积建筑面积容积率容积率1395322用用地地情情况况3082元/项项目目概概况况台州和泰房地产开发有限公司高层面积段面积段套数套数占比占比去化套数去化套数 剩余套数剩余套数开盘时间开盘时间 2015年首次开盘 开盘套数开盘套数958套已售罄

25、8812024024012013610295813%25%25%13%14%11%100%1202402401201361029580000000销销售售情情况况102115122125139合计从1.13涨价到1.3万元/二手均价现1.4万元/折后均价折后均价销售情况销售情况售罄【典型个案】【典型个案】88 2房2厅1卫102 2房2厅2卫122 4房2厅2卫125 2房2厅2卫缙云大型刚需项目，性价比较高缙云大型刚需项目，性价比较高【典型个案】【典型个案】亲亲家园亲亲家园占地面占地面积积68590建筑面积建筑面积1577572.3用用地地情情况况拿地时拿地时间间2013年2月容积率容积率楼

26、面价楼面价开发商开发商楼幢楼幢2989元/项项目目概概况况缙云县九州置业有限公司高层面积段面积段套数套数占比占比去化套数去化套数剩余套数剩余套数开开盘时盘时 2014年1月首80以下80-9061136216784725%10%16%58%5%6113621678472000000000开盘套数开盘套数高层661套间间次开盘销销售售情情况况99100-110110-120120-130130-144144-160合计折后均折后均价价8500元/左右售罄685%68131%13销售情销售情况况40%41354100%1354【典型个案】【典型个案】84-86平3房2厅2卫110平3房2厅2卫95

27、-110平3房2厅2卫缙云新城唯一在售项目，缙云新城唯一在售项目，1212月推月推150150套售罄，一周后二期加推套售罄，一周后二期加推150150套套【典型个案】【典型个案】再次售罄，三期已于再次售罄，三期已于1 1月底开盘，也已售罄，三期均价月底开盘，也已售罄，三期均价1.351.35万万/平平和泰锦绣城和泰锦绣城一期一期二期二期三期三期回购回购 占地面积占地面积拿地时间拿地时间楼面价楼面价开发商开发商楼幢楼幢57644建筑面积建筑面积容积率容积率1268162.2用地用地情况情况2017年1月2192元/台州和泰置业高层项目项目概况概况2017年12月首次开盘开盘时间开盘时间开盘套数开

28、盘套数544套销售销售情况情况13500元/左右，车位14-16万，储藏间3-5万折后均价折后均价销售情况销售情况三期未网签20套左右，实际未售不足10套面积段面积段套数套数占比占比去化套数去化套数剩余套数剩余套数105-107123-130132-144158-173合计802081926415%38%35%12%100%701961926410120054452222【典型个案】【典型个案】107平2+1房2厅2卫132平4房2厅2卫125平4房2厅2卫【市场总结】【市场总结】土地认知：土地认知：城市未来发展方向，2016年起缙云县城对新城区认可度逐渐提升；市场容量：市场容量：早期年度容量

29、稳定，稳定在1000套左右，16年爆量达1757套左右，17年成交达1482套（因市场新增项目较少）；供需表现：供需表现：市场主力刚需首改型产品，片区地块周边以刚需及100-110以内首改产品为主；库存表现：库存表现：无库存项目，和泰锦绣城三期售罄；价格表现：价格表现：老城区二手房单价约1-1.1万/，和泰锦绣城三期1.35万/，亲亲家园二手1-1.1万/，金色阳光二手1.25-1.35万/，和泰城1.3-1.4万/，二手现房对比项目商品房最后一期价格均有1000元/左右涨幅。客群表现：客群表现：全面覆盖周边乡镇县城客户（多个案场走访调研来看，本地客户、周边乡镇占比8-9成，其他下级县占比1-2成）；